I. La qualification de l’infestation et la mise en œuvre de la garantie des vices cachés
A. Le caractère caché de l’infestation et l’appréciation de son ampleur
La présence d’un champignon lignivore tel que la mérule dans les éléments de structure d’un immeuble engage la garantie des vices cachés. Cette garantie est prévue par l’article 1641 du code civil. Elle suppose que le défaut rende la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée. Elle exige également que le vice soit antérieur à la vente et qu’il présente un caractère caché pour l’acquéreur. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé les conditions de cette appréciation à l’occasion d’un contentieux relatif à une poutre de charpente atteinte d’un pourrissement avancé. La cour d’appel avait relevé que l’état de pourrissement « n’a été révélé à l’acquéreur qu’à la suite du démontage du coffre cachant la structure et la dépose de l’isolant » (Cass. 3e civ., 15 février 2024, n° 22-23.434, lien). Le vice n’était donc pas décelable lors des visites du bien.
L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. La troisième chambre civile a rappelé cette définition dans un arrêt du 13 novembre 2025 rendu en matière d’infestation de capricornes. Elle a jugé que « le vice apparent est celui dont l’acquéreur a pu se convaincre dans toute son ampleur et ses conséquences » (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 24-16.847, lien). Le constat de traces visibles de désordres ne suffit donc pas à exclure la garantie. Il en va ainsi lorsque l’ampleur de l’atteinte des bois demeure insoupçonnable pour un acquéreur profane. Dans cette affaire, le second diagnostic annexé à l’acte « faisait état de la présence de capricornes des maisons au deuxième étage, constitué de combles non habitables » (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 24-16.847, lien). L’ampleur des dégradations demeurait pourtant inconnue des parties.
La cour d’appel de Rouen a fait application de ce critère à la découverte d’une infestation de mérule et de capricornes. L’infestation avait été constatée après l’acquisition d’une maison, lors de travaux d’aménagement. La cour a retenu que ce vice « était non apparent pour les acquéreurs, profanes, lors de la vente dès lors qu’il a fallu procéder à une dépose d’une lame de parquet et d’investigations par un examen vidéo scopique pour identifier l’infestation et son ampleur » (CA Rouen, 25 mars 2026, n° 24/03931, lien). L’antériorité de l’infestation à la vente a été déduite du développement du champignon. Ce développement résultait de la dégradation depuis plus de dix ans des chéneaux de l’immeuble. La cour a ainsi consacré une approche concrète de la visibilité du désordre, fondée sur les investigations réellement nécessaires pour révéler l’atteinte.
La question de la dissimulation revêt une importance particulière lorsque des travaux ont masqué les traces de l’infestation. La troisième chambre civile a jugé, dans une affaire de fissures rebouchées et dissimulées par un doublage, que « si les acquéreurs avaient pu constater, lors des visites du bien, des vices apparents sous forme de fissures rebouchées, pour certaines réouvertes, l’origine structurelle du phénomène nécessitant des travaux en sous-oeuvre, au niveau des fondations, des raidisseurs et des chaînages, leur était inconnue lors de la vente » (Cass. 3e civ., 27 novembre 2025, n° 23-18.663, lien). Ce raisonnement s’étend naturellement aux champignons lignivores. Les cordons mycéliens de la mérule demeurent souvent invisibles derrière un revêtement ou sous un plancher. La présence de traces anciennes sous un enduit « ne permettait pas d’établir que le vice était apparent et que des acquéreurs non professionnels pouvaient de ce fait connaître l’ampleur des désordres préexistants à la vente » (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 20-17.790, lien).
La charge de la preuve pèse en conséquence sur l’acquéreur. Celui-ci doit démontrer l’existence du vice, son antériorité et son caractère caché. La cour d’appel de Limoges a rappelé cette exigence dans le cadre d’une demande d’expertise formée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. La seule production de photographies et d’un devis ne suffit pas à établir la présence de la mérule dans l’immeuble. Elle a expressément énoncé que « Nul ne peut se constituer une preuve à lui même » (CA Limoges, 13 décembre 2023, n° 23/00245, lien). La demande d’expertise a dès lors été rejetée faute de motif légitime. L’acquéreur qui découvre un champignon lignivore doit donc recueillir rapidement les constats et analyses de nature à établir l’état du bien lors de la vente.
B. La clause de non-garantie et la connaissance du vice par le vendeur
Les actes de vente contiennent le plus souvent une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. La portée de cette clause est encadrée par l’article 1643 du code civil. Aux termes de ce texte, le vendeur est tenu des vices cachés « à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». La jurisprudence a toutefois neutralisé cette clause lorsque le vendeur avait connaissance du vice lors de la conclusion du contrat. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 5 juin 2025. Elle a jugé que « le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause » (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-14.619, lien). La clause exonératoire ne peut donc jamais protéger le vendeur de mauvaise foi.
La connaissance du vice peut résulter d’indices matériels évidents. Tel est le cas lorsque le vendeur a entrepris lui-même des travaux sur les éléments atteints. Dans un arrêt du 18 janvier 2023, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait écarté la mauvaise foi de la venderesse. Celle-ci avait connaissance des infiltrations affectant la toiture à raison d’une insuffisance d’entretien. Elle « avait changé une poutre pourrie en droit de la lucarne de la cuisine et remplacé des lames de parquet pourries par des plaques de bois recouvertes de moquettes » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-23.977, lien). Cette décision revêt une portée directe pour le contentieux de la mérule. Le développement de ce champignon s’accompagne en effet fréquemment de bois pourris et d’infiltrations connues de l’occupant.
À l’inverse, le vendeur profane qui n’habite pas le bien peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie. La troisième chambre civile l’a admis en relevant que les vendeurs « étaient profanes en matière de construction, n’habitaient pas l’immeuble, avaient confié à un professionnel, quelques mois avant la vente, des travaux ayant porté sur la réfection d’une panne de la toiture, à la suite desquels ils n’avaient pas été alertés sur l’état de pourrissement d’une poutre » (Cass. 3e civ., 15 février 2024, n° 22-23.434, lien). La connaissance du vice est donc appréciée in concreto. Elle se mesure au regard de la qualité du vendeur et des informations dont il disposait réellement. Or, le professionnel chargé des travaux n’avait pas alerté les vendeurs sur l’état de la poutre.
La situation du vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine du vice est toutefois particulière. La cour d’appel de Reims a jugé, dans une affaire de mérule et de charpente fragilisée, que « est assimilé à un vendeur professionnel, et est soumis à la même présomption, celui qui a conçu et réalisé lui-même les travaux à l’origine du vice caché » (CA Reims, 23 juin 2026, n° 25/00593, lien). Elle a ajouté que « dès lors que le vendeur se comporte comme un professionnel de la construction, sans en avoir les compétences, il est irréfragablement présumé connaître les vices » (CA Reims, 23 juin 2026, n° 25/00593, lien). La clause d’exonération visait pourtant expressément « les dégâts qui pourraient être apportés aux charpentes ou autres parties boisées par les termites ou autres insectes xylophages ». Elle a néanmoins été déclarée inopposable, et la vente a été résolue avec restitution du prix.
La clause de non-garantie n’offre donc qu’une protection limitée au vendeur qui connaissait l’infestation. Il en va de même pour celui qui s’est comporté comme un professionnel de la construction. En conséquence, la question de la bonne foi du vendeur constitue l’enjeu central des litiges relatifs à la mérule. La Cour de cassation a rappelé que « la clause exclusive de garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui connaissait le vice de la chose vendue » (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 23-18.899, lien). Les juges du fond doivent en outre rechercher concrètement si le vendeur avait été informé de l’état de la toiture par l’artisan intervenant régulièrement sur le bien.
II. La portée des diagnostics techniques et la répartition des responsabilités
A. Le diagnostic parasitaire et l’obligation de conseil du diagnostiqueur
Le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique en application de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation. Ce dossier est composé de documents limitativement énumérés. L’état relatif à la présence de termites y figure, ainsi que, dans les zones prévues à l’article L. 133-8 du même code, l’information sur la présence d’un risque de mérule. La troisième chambre civile a précisé la portée de cette exigence dans un arrêt de formation de section du 25 septembre 2025. Elle a énoncé que « le diagnostic technique garantit l’acquéreur contre le risque d’infestation par les termites, de sorte que les préjudices des acquéreurs, consécutifs à un diagnostic erroné, ont un caractère certain » (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-21.683, lien).
Cette garantie ne s’étend toutefois pas au-delà de l’objet du diagnostic légalement exigé. La même formation de section a jugé que « le diagnostic relatif à la présence de champignons lignivores n’étant pas obligatoire et l’information, à l’occasion du diagnostic termites, relative à la découverte d’autres agents de dégradation du bois ayant pour finalité d’alerter l’acquéreur et de lui permettre de faire dresser un état parasitaire plus complet, les préjudices résultant du défaut de signalement de ces autres agents ne s’analysent qu’en une perte de chance » (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-21.683, lien). L’acquéreur qui découvre une mérule non mentionnée dans un état relatif aux termites ne peut donc obtenir la réparation intégrale de ses préjudices. Il ne peut prétendre qu’à l’indemnisation d’une perte de chance.
Le diagnostiqueur demeure néanmoins tenu d’une obligation de conseil. La cour d’appel d’Angers en a précisé la portée dans une affaire d’infestation de mérule découverte après la dépose d’un plafond. La cour a considéré que le professionnel « a rempli son obligation de conseil en alertant sur le risque de présence de champignons lignivores » (CA Angers, 12 mai 2026, n° 21/00191, lien). Elle a souligné la nécessité de remédier à la cause de l’humidité et de vérifier l’étendue des infestations éventuelles en opérant des sondages destructifs. Elle a retenu que l’état parasitaire ne portait que sur la présence de termites. Ses conclusions signalaient des taux d’humidité anormaux et étaient valables « dans la limite d’une inspection visuelle et non destructive ».
La norme applicable à l’état parasitaire ne prévoit en effet que des constats visuels et un poinçonnage du bois accessible. Elle exclut tout sondage destructif. La norme NF P 03-20 impose au diagnostiqueur, « dans le cadre de ses recherches sur le bois de charpente de sonder mécaniquement les bois qui étaient visibles et accessibles depuis les combles et qui présentaient déjà des traces de dégradations sérieuses » (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-21.683, lien). Le professionnel qui constate de telles traces doit donc les signaler. Cette obligation ne s’étend pas à la recherche active de champignons lignivores exclus de sa mission. En conséquence, la qualité du diagnostic s’apprécie à l’aune des normes édictées et des règles de l’art.
Dès lors, le diagnostiqueur ne commet aucune faute lorsqu’il ne détecte pas un champignon situé dans des zones non visibles. La cour d’appel d’Angers a ainsi confirmé le débouté des acquéreurs qui lui reprochaient de n’avoir pas décelé la mérule lors de la première visite. La mission du professionnel ne portait pas sur ce champignon, et les traces n’étaient pas apparentes. La question des zones à risque de mérule, délimitées par arrêté préfectoral en application de l’article L. 133-8 du code de la construction et de l’habitation, conditionne par ailleurs l’obligation d’information du vendeur. La cour d’appel de Reims a relevé que l’acquéreur « était informé que le bien n’était pas classé dans une zone de présence d’un risque de mérule » (CA Reims, 23 juin 2026, n° 25/00593, lien). Cette information ne dispensait pourtant pas la venderesse de sa garantie dès lors que la présence du champignon était établie. L’information légale sur le risque zonal ne vaut donc pas exonération lorsque l’infestation effective est démontrée.
B. La responsabilité des professionnels et l’étendue de la réparation
L’acquéreur victime d’une infestation de mérule peut agir contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. Il peut également agir contre les professionnels qui ont concouru à la vente. La responsabilité de l’agent immobilier a ainsi été retenue par la Cour de cassation. Le professionnel n’avait pas vérifié la réalité des travaux déclarés par la venderesse, alors qu’« il appartenait à l’agent immobilier de vérifier si la venderesse avait bien fait procéder, comme elle l’avait déclaré, au contrôle de l’état de la toiture de la maison tous les deux ans » (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 23-18.899, lien). Le devoir d’information et de conseil du professionnel de l’immobilier s’étend ainsi à l’état matériel du bien proposé à la vente.
L’étendue de la réparation varie selon le fondement retenu et la qualité du vendeur. Lorsque le vendeur est de mauvaise foi, l’article 1645 du code civil l’oblige à tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur. Cette obligation s’ajoute à la restitution du prix prévue à l’article 1644. La cour d’appel de Rouen a ainsi indemnisé les acquéreurs de l’intégralité des travaux de reprise. Cette indemnisation couvrait le traitement de la mérule, la réfection de la charpente et les travaux consécutifs à l’infestation de capricornes. La clause élusive de garantie insérée dans l’acte de vente avait préalablement été écartée.
Le choix de l’acquéreur entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire demeure entier. Ce choix est ouvert par l’article 1644 du code civil. La résolution de la vente entraîne la restitution du prix et la restitution de l’immeuble. Elle permet également l’indemnisation des frais directement causés par la vente. Ces frais comprennent notamment les frais d’acte notarié, les intérêts d’emprunt et les taxes foncières acquittées depuis l’acquisition. La cour d’appel de Reims a, dans cette hypothèse, condamné les vendeurs au remboursement du prix de 83 000 euros, aux frais d’acte et aux intérêts du prêt. Elle a en revanche rejeté la demande de préjudice de jouissance faute de démonstration d’un hébergement contraint.
L’action en garantie des vices cachés est enfermée dans des délais stricts. Leur régime a été précisé par la troisième chambre civile dans un arrêt du 21 mars 2024. La Cour de cassation y a jugé que « l’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés est assuré par l’article 2232 du code civil, de sorte que cette action doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice sans pouvoir dépasser le délai butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie » (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-22.967, lien). L’article 1648 du code civil fixe quant à lui le délai de deux ans à compter de la découverte du vice. L’action doit en outre être intentée à bref délai.
La propagation de la mérule entre immeubles voisins justifie enfin des mesures d’expertise élargies. La continuité des charpentes et des chéneaux rend cette propagation particulièrement rapide. La cour d’appel de Douai a ordonné l’extension d’une expertise judiciaire au voisin mitoyen dont l’immeuble partageait la charpente avec le bien infesté. Elle a relevé que « les mérules ayant besoin d’humidité pour se développer, l’urgence est de stopper les arrivées d’eau dans l’immeuble » (CA Douai, 15 mai 2025, n° 24/03307, lien). Le remplacement de la couverture devait permettre « d’éviter la propagation des mérules à tout l’immeuble voire aux immeubles voisins ». La démonstration du lien entre l’humidité entretenue par un fonds voisin et le développement du champignon constitue ainsi un enjeu probatoire décisif.
Conclusion
La jurisprudence des années 2023 à 2026 dessine un régime cohérent de la garantie des vices cachés appliquée aux champignons lignivores. Le caractère caché de l’infestation s’apprécie au regard de l’ampleur réelle du désordre. Cette ampleur demeure fréquemment insoupçonnable pour un acquéreur profane. La clause de non-garantie ne protège jamais le vendeur qui connaissait le vice. Elle ne protège pas davantage celui qui s’est comporté comme un professionnel de la construction. Par ailleurs, le diagnostic parasitaire n’engage le diagnostiqueur que dans les limites de sa mission légale. La découverte de la mérule à l’occasion d’un état relatif aux termites n’ouvre droit qu’à l’indemnisation d’une perte de chance. Des lors, l’acquéreur confronté à une infestation doit réunir rapidement les preuves de son antériorité. Il doit vérifier la portée des diagnostics annexés à l’acte et agir dans les délais de l’article 1648 du code civil. La multiplicité des acteurs concernés, du vendeur au diagnostiqueur en passant par l’agent immobilier, impose une stratégie contentieuse rigoureuse. Les avocats du cabinet accompagnent les parties dans le contentieux de la garantie des vices cachés à Paris.
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