I. La qualification du logement attribué au salarié : la distinction entre l’accessoire du contrat de travail et le bail d’habitation
A. L’exclusion légale des logements attribués en raison de l’exercice d’une fonction et le critère de l’accessoire
Le logement mis à la disposition d’un salarié par son employeur occupe une position singulière dans le droit des rapports locatifs. L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exclut de son champ d’application certains logements. Il s’agit des logements « attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi ». La définition figure au 3° de ce texte, consultable en ligne sur Legifrance. Cette exclusion traduit la nature de la convention. Celle-ci ne s’analyse pas en un bail de droit commun, mais en une modalité d’exécution du contrat de travail.
La cour d’appel de Basse-Terre a récemment rappelé cette hiérarchie des qualifications. Son arrêt du 19 juin 2026 énonce « qu’un logement de fonction est un accessoire du contrat de travail, qui constitue un avantage en nature » (CA Basse-Terre, 19 juin 2026, n° 25/00104). La cour ajoute que ce logement « prend donc fin quand la fonction pour laquelle il a été accordée vient à son terme » (CA Basse-Terre, 19 juin 2026, n° 25/00104). Le rattachement du logement à l’emploi commande ainsi l’ensemble du régime applicable. Il gouverne le sort de l’occupation et la compétence juridictionnelle.
La Cour de cassation a précisé les contours de la distinction dans un arrêt de rejet du 6 novembre 2025. L’affaire concernait un charpentier auquel son employeur avait loué un studio « du 1er février 2007 jusqu’à la fin du contrat à durée indéterminée ». Le moyen invoquait la règle suivante. « Est titulaire d’un contrat de location de locaux à usage d’habitation soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le salarié qui bénéficie de la mise à disposition d’un logement par son employeur moyennant le paiement d’un loyer » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-15.404). Le moyen ajoutait « qu’il n’en va autrement que lorsque le logement est fourni par l’employeur à son salarié à titre d’accessoire du contrat de travail en raison de ses fonctions » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-15.404). Le versement d’un loyer ne suffit donc pas à démontrer l’existence d’un bail soumis à la loi de 1989.
En l’espèce, le contrat de travail et la mise à disposition du logement étaient concomitants. L’attestation de l’employeur précisait que la jouissance cesserait à la rupture du contrat. Le studio était situé dans les locaux de l’entreprise pour un prix inférieur au marché. La haute juridiction a validé la solution des juges du fond. Ceux-ci, répondant aux conclusions prétendument délaissées en les écartant, ont souverainement déduit la commune intention des parties. Ils ont retenu que les parties avaient entendu mettre à la disposition du salarié un logement accessoire au contrat de travail. La Cour a approuvé leur solution « exactement retenu[e] » selon laquelle « la fin de ce contrat entraînait la perte du droit au logement » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-15.404). La qualification d’accessoire se déduit ainsi d’un faisceau d’indices, au premier rang desquels le lien entre la fonction et la jouissance du bien.
La cour d’appel de Versailles a illustré l’application de ce critère au gardien d’immeuble, le 1er juin 2026. La lettre de licenciement rappelait le caractère précaire du logement. Il « vous avait été accordé à titre précaire et révocable : sa durée d’occupation étant limitée à celle durant laquelle vous avez occupé votre poste de gardien » (CA Versailles, 1er juin 2026, n° 23/02764). La société d’habitations à loyer modéré avait accordé ce logement en raison des fonctions de gardiennage. L’arrêt confirme que la cessation de l’emploi emportait perte de l’avantage en nature. L’intéressé devenait alors occupant sans droit ni titre.
A cet égard, le régime du concierge et de l’employé d’immeuble présente une particularité tenant à la compétence du juge prud’homal. L’office de ce dernier s’étend aux litiges relatifs au logement de fonction. La qualification d’accessoire produit néanmoins ses effets dans tous les cas de figure. Elle s’applique dès lors que le logement constitue la contrepartie de l’exercice des fonctions. Or, la frontière avec le bail de droit commun demeure délicate. Elle devient incertaine lorsque les parties ont formalisé leur accord dans une convention de location distincte du contrat de travail.
B. La convention de location distincte et la recherche de la commune intention des parties
La jurisprudence distingue deux hypothèses. La première est celle où le logement est attribué au sein du contrat de travail. La seconde est celle où l’employeur et le salarié ont conclu une convention de location autonome. La cour d’appel de Basse-Terre a énoncé le principe suivant, dans son arrêt du 19 juin 2026. « Par principe, si l’employeur signe avec son salarié une convention de location totalement distincte du contrat de travail, la convention s’analyse alors en un bail soumis à la législation sur les baux d’habitation » (CA Basse-Terre, 19 juin 2026, n° 25/00104). La dualité des actes commande donc, en principe, la dualité des régimes.
Dans l’affaire tranchée par cette cour, une société avait conclu avec sa commerciale un contrat de travail. La veille de la prise de fonction, elle avait signé un contrat de location à usage d’habitation. Le contrat portait sur un appartement de soixante-treize mètres carrés moyennant un loyer de six cents euros mensuels. La rupture conventionnelle du contrat de travail ne faisait pas mention de l’occupation. La société soutenait que la fin de l’emploi avait mis fin au droit d’occupation du logement, qu’elle requalifiait en logement de fonction.
La cour d’appel a écarté cette analyse au terme d’un examen minutieux de la commune intention des parties. Elle a relevé que le contrat de location ne précisait à aucun moment l’existence d’un lien avec les fonctions. Le loyer stipulé n’était pas dérisoire, et le contrat ne prévoyait aucune majoration en cas de maintien dans les lieux après la rupture. Or, « Cependant, lorsque la qualification est contestée, le juge doit rechercher la commune intention des parties » (CA Basse-Terre, 19 juin 2026, n° 25/00104). Cette recherche a conduit la cour à requalifier la situation en bail de droit commun. Le bailleur ne pouvait dès lors augmenter unilatéralement le loyer après la rupture de l’emploi.
La solution de la cour d’appel de Lyon, rendue le 24 juin 2026, confirme cette rigueur probatoire. Elle s’impose à celui qui se prévaut de la qualification de logement de fonction. Une occupante soutenait que le ménage des parties communes constituait la contrepartie de l’occupation gratuite de son appartement. Le litige relèverait dès lors de la compétence du conseil de prud’hommes. Les juges ont relevé qu’« En l’absence de preuve d’un contrat de travail, le premier juge a, à bon droit, écarté la compétence du conseil des prud’hommes » (CA Lyon, 24 juin 2026, n° 24/00365). Les attestations produites étaient insuffisantes pour établir l’accord prétendu.
Cette décision présente un double intérêt. D’une part, elle démontre que la charge de la preuve de la qualification de logement de fonction pèse sur celui qui s’en prévaut. L’occupant dispose, en principe, d’un bail soumis à la loi de 1989 dès lors que la location a été formalisée. D’autre part, elle rappelle que la compétence du juge des contentieux de la protection s’apprécie au regard du contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation. Ce contrat est l’objet, la cause ou l’occasion de l’action, conformément aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire.
Par ailleurs, la Cour de cassation a sanctionné les juges du fond qui retiennent la qualification de logement de fonction. Cette sanction vise l’hypothèse où les conclusions du salarié sont demeurées sans réponse. Dans l’arrêt du 6 novembre 2025, la haute juridiction a relevé que la cour d’appel avait exactement retenu la commune intention des parties. Elle a toutefois souligné que l’absence de déclaration de l’avantage en nature sur les bulletins de salaire ne faisait pas obstacle à la qualification d’accessoire. Cette absence ne pesait pas, dès lors que les autres indices étaient convergents.
La distinction entre le bail d’habitation et le logement de fonction n’est donc pas un jeu de qualifications abstraites. Elle conditionne la protection légale du locataire, la durée de l’occupation et la compétence juridictionnelle. Elle se résout à l’aune de la commune intention des parties, éclairée par les circonstances de la conclusion de la convention. Des lors, la détermination de la qualification doit précéder toute analyse du sort de l’occupation après la rupture de la relation de travail.
II. Le sort de l’occupation après la rupture de la relation de travail : la perte du droit au logement et les mécanismes de conversion en bail
A. La perte du droit au logement et l’occupation sans droit ni titre
Lorsque le logement constitue l’accessoire du contrat de travail, la rupture de la relation salariale emporte, en principe, la perte du droit d’occupation. Le salarié devient alors un occupant sans droit ni titre. Il est susceptible d’être expulsé et tenu d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. La cour d’appel de Versailles a fait application de ce principe au gardien d’immeuble licencié. Le maintien de ce dernier dans le logement avait pesé lourdement sur l’organisation de la société d’habitations à loyer modéré.
Dans cette affaire, le salarié était resté dans son logement après son licenciement pour maladie. Son employeur avait dû attribuer au nouveau gardien un autre logement de fonction. Ce logement avait été pris parmi les logements destinés à la location. L’arrêt du 1er juin 2026 confirme le caractère fondé de la perte du droit au logement. Il retient la qualité d’occupant sans droit ni titre du salarié maintenu dans les lieux. Celui-ci était redevable d’une indemnité d’occupation fixée à 880,68 euros par mois (CA Versailles, 1er juin 2026, n° 23/02764).
La Cour de cassation a confirmé ce principe dans l’arrêt du 6 novembre 2025. Elle l’a fondé sur la commune intention des parties. La fin du contrat de travail entraîne ainsi la perte du droit au logement. Le salarié licencié qui se maintient dans les lieux occupe alors sans droit ni titre (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-15.404). L’employeur peut dès lors agir en expulsion et solliciter une indemnité d’occupation. Il n’est pas tenu de démontrer une faute particulière du salarié.
En conséquence, le versement d’un loyer pendant l’exécution du contrat de travail ne modifie pas la qualification. Cette règle vaut lorsque le logement est l’accessoire de l’emploi. La cour d’appel de Basse-Terre l’a rappelé dans le litige opposant la société HSE Caraïbes à son ancienne commerciale. Or, le contrat de location était distinct du contrat de travail. Cette dualité emportait application de la loi de 1989. Le bail conclu pour un an devait ainsi être requalifié en bail de six ans. Cette règle résulte de l’article 10 de cette loi, s’agissant d’un bailleur personne morale (CA Basse-Terre, 19 juin 2026, n° 25/00104).
La rupture de la relation de travail ouvre donc deux voies selon la qualification retenue. Dans le premier cas, le salarié devient occupant sans droit ni titre. L’employeur recouvre la plénitude de son droit de propriété. L’occupant est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la perte du droit au logement. Dans le second cas, le bail de droit commun se poursuit. La rupture de l’emploi est sans incidence sur l’occupation. Le salarié conserve la qualité de locataire soumis à la loi de 1989.
A cet égard, la question du sort des sommes versées par le salarié se pose avec acuité. Elle concerne aussi la nature de sa convention d’occupation lorsque l’occupation perdure de longues années après la rupture. La jurisprudence a développé, dans cette hypothèse, un mécanisme de conversion du logement de fonction en bail d’habitation. Ce mécanisme est fondé sur la novation. Son appréciation se heurte au principe selon lequel la novation ne se présume point.
B. La novation en bail d’habitation et le droit au bail du conjoint survivant
L’article 1330 du code civil dispose que « la novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte » (art. 1330 C. civ.). La version antérieure de ce texte correspondait à l’article 1273. Ce principe commande l’analyse des situations dans lesquelles un ancien salarié, parti en retraite, continue d’occuper le logement mis à sa disposition. L’employeur lui délivre alors des quittances de loyer et procède à des révisions.
La Cour de cassation a été saisie de deux litiges jumeaux opposant la société Bpifrance financement à d’anciennes salariées de la Caisse centrale de crédit hôtelier. Ces salariées étaient parties en retraite respectivement en 2004 et en 2000. Elles occupaient depuis 1975 et 1970 les logements mis à leur disposition à titre d’accessoire de leur contrat de travail. Les arrêts d’appel avaient ordonné leur expulsion en retenant qu’elles occupaient sans droit ni titre. Aucun acte n’établissait, selon les juges du fond, la volonté des parties de nover la convention d’occupation en bail d’habitation.
La troisième chambre civile a censuré ces décisions au visa de l’article 1273 ancien du code civil. Elle a énoncé que « la novation ne se présume point ; il faut que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 22-19.421). Les juges du fond avaient omis de rechercher « si l’intention de nover ne résultait pas des faits de la cause établissant que les parties s’étaient, volontairement et de manière prolongée, acquittées des obligations réciproques nées d’un bail » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 22-19.421). La Cour a conclu que la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision.
Le même jour, dans l’affaire de la salariée partie en retraite en 2000, la Cour de cassation a prononcé la même cassation partielle. Elle a relevé que la cour d’appel n’avait pas recherché « si l’intention de nover ne résultait pas des faits de la cause établissant que les parties s’étaient, volontairement et de manière prolongée, acquittées des obligations réciproques nées d’un bail » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 22-19.419). Le moyen invoquait la durée particulièrement longue du maintien dans les lieux. Elle atteignait dix ans ou plus de quatorze ans après la rupture du contrat de travail. Il visait aussi les quittances de loyer, les régularisations de charges et les révisions de loyer délivrées pendant toute cette période.
En conséquence, la volonté de nover peut résulter des faits de la cause. Elle n’a pas nécessairement besoin d’un acte écrit exprès. La délivrance de quittances de loyer, l’exécution de révisions et l’acceptation prolongée des paiements constituent des indices. Ils sont de nature à établir la transformation du logement de fonction en bail d’habitation. Or, cette recherche d’indices s’imposait aux juges du fond. Ils ne pouvaient se borner à constater que l’acte initial était un accessoire du contrat de travail.
La cour d’appel de Douai a précisé la portée de la distinction dans un arrêt du 7 mai 2026. L’affaire concernait un salarié intérimaire blessé par l’absence de garde-corps sur le balcon de son logement. La cour rappelle d’abord que le logement attribué en raison de l’occupation d’un emploi échappe à la loi de 1989. Il demeure néanmoins soumis à l’exigence de décence. Elle énonce ensuite que « D’autre part, lorsque le logement est un véritable accessoire du contrat de travail, l’occupation des lieux ne constitue même pas une relation locative : tant la loi du 6 juillet 1989 que le droit commun du bail issu du code civil sont exclus » (CA Douai, 7 mai 2026, n° 24/05296). L’avantage en nature suit alors le régime du droit du travail.
La cour d’appel de Douai ajoute que « Le paiement par le salarié d’une contrepartie financière n’a aucune incidence » sur cette qualification (CA Douai, 7 mai 2026, n° 24/05296). En l’espèce, le salarié versait un loyer de deux cent dix euros, retenu sur son salaire mensuel, en contrepartie du logement meublé partagé. La qualification de logement de fonction demeurait néanmoins acquise. Les annexes au contrat de mission temporaire qualifiaient expressément le bien de logement de fonction. Or, la société bailleresse n’était pas partie à ce contrat. Elle ne pouvait donc être tenue de l’obligation de délivrance d’un logement décent.
Cette décision éclaire la frontière entre les deux régimes. D’une part, le logement attribué en raison de l’emploi échappe à la loi de 1989, mais reste soumis aux règles de la décence prévues par son article 6. D’autre part, le véritable accessoire du contrat de travail exclut toute relation locative, qu’elle soit légale ou contractuelle. Or, dans les deux hypothèses, le versement d’une contrepartie financière par le salarié est indifférent à la qualification. Seul le lien entre le logement et l’exercice des fonctions est déterminant.
Des lors, le sort du logement de fonction se joue sur deux plans distincts. Au regard des parties au contrat, la qualification de bail ou d’accessoire dépend de la commune intention. Celle-ci est éclairée par la structure des conventions et les conditions de la jouissance. Au regard du droit applicable, la distinction commande le régime de l’occupation. Elle détermine la compétence juridictionnelle, l’étendue des obligations de l’employeur et le sort de l’occupation après la rupture de la relation de travail.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile et des cours d’appel, entre 2023 et 2026, dessine un régime du logement mis à la disposition du salarié. Ce régime repose sur la distinction entre le bail d’habitation et l’accessoire du contrat de travail. Le logement de fonction est attribué en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi. Il est exclu du champ de la loi du 6 juillet 1989 par son article 2. La cessation de l’emploi emporte, en principe, perte du droit au logement. Le salarié maintenu dans les lieux devient alors occupant sans droit ni titre. Or, cette solution n’est pas absolue. La jurisprudence en aménage les contours au nom de la commune intention des parties. Elle protège également le logement familial.
La convention de location distincte du contrat de travail s’analyse en principe en un bail soumis à la loi de 1989. La rupture de l’emploi demeure alors sans incidence sur l’occupation. Le paiement d’un loyer ne suffit pas, en revanche, à caractériser un bail lorsque le logement constitue l’accessoire des fonctions. La recherche de la commune intention des parties commande l’analyse des circonstances de la conclusion et de l’exécution de la convention. La novation du logement de fonction en bail d’habitation, qui ne se présume point, peut résulter des faits de la cause. La délivrance prolongée de quittances de loyer et l’exécution de révisions en sont les indices. Les arrêts rendus le 15 février 2023 sur les pourvois n° 22-19.421 et n° 22-19.419 l’ont rappelé.
La distinction entre le logement attribué en raison de l’emploi et le véritable accessoire du contrat de travail conditionne l’ensemble du régime. La convention de location distincte du contrat de travail s’analyse en principe en un bail soumis à la loi de 1989. La rupture de l’emploi demeure alors sans incidence sur l’occupation. Le paiement d’un loyer ne suffit pas, en revanche, à caractériser un bail lorsque le logement constitue l’accessoire des fonctions. La frontière entre le bail d’habitation et le logement de fonction demeure donc une question de preuve. Les praticiens du droit du bail d’habitation et du logement de fonction à Paris l’apprécient au regard des documents contractuels. Ils examinent aussi les bulletins de salaire et les conditions réelles de l’occupation. Cette matière, à la croisée du droit du travail et du droit immobilier, impose une analyse attentive de chaque situation. La qualification retenue conditionne tant la compétence juridictionnelle que l’étendue des droits des parties.
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