I. L’exigence du caractère contradictoire de l’état des lieux et la sanction de son défaut

A. L’établissement contradictoire et amiable : un préalable à la valeur probatoire de l’acte

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 soumet l’état des lieux à un formalisme dont le respect conditionne la force probatoire de l’acte. Le texte dispose que l’état des lieux « est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La première chambre civile avait déjà admis qu’un constat d’huissier vaut à titre de preuve. Cette solution s’applique dès lors que l’acte est soumis à la libre discussion des parties. Or, elle ne bénéficie qu’aux actes établis par un commissaire de justice. Par un arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile en a fixé la limite. Elle a jugé, au visa de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qu’« un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-19.422, publié au Bulletin). La Cour a précisé les conditions d’application de cette règle. Elle vise le bailleur qui connaissait le départ des locataires. Elle exige qu’il démontre avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de manière contradictoire. A défaut, le recours au commissaire de justice s’imposait à lui. En conséquence, la charge de la preuve des dégradations ne saurait être renversée au profit de la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte. Par ailleurs, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise le sort de la présomption légale. Il dispose que « à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La jurisprudence des juridictions du fond applique cette règle avec constance. Le tribunal judiciaire de Strasbourg a ainsi débouté un bailleur social de l’intégralité de ses demandes. Il a retenu que « l’établissement de l’état des lieux de façon non contradictoire entache sa valeur probante » (TJ Strasbourg, 8 août 2025, n° 25/00966). Dans cette espèce, le commissaire de justice n’avait pas convoqué le locataire. Le bailleur n’apportait aucun autre élément probant. Des lors, l’inopposabilité de l’acte unilatéral prive le bailleur de tout fondement. La cour d’appel de Caen a refusé la même preuve dans une espèce voisine. Elle a relevé que l’état des lieux de sortie « ne saurait démontrer la réalité des dégradations invoquées dès lors qu’il n’a pas été établi contradictoirement faute pour le preneur sortant de l’avoir signé et qu’il n’a pas été dressé conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir par un huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente » (CA Caen, 23 janv. 2025, n° 23/01128). Or, la cour a ajouté que les photographies produites étaient insuffisantes. Leur authentification et leur date certaine ne pouvaient résulter d’un constat établi après la restitution des clés. La cour d’appel de Nancy a appliqué la même logique. Elle a constaté que l’état des lieux de sortie n’était pas signé par les locataires. Ce document était « insuffisant pour rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives » (CA Nancy, 9 janv. 2025, n° 24/00892). La cour a néanmoins validé la preuve tirée de l’état des lieux d’entrée établi avec la locataire suivante. Cet acte, dressé immédiatement après le départ des intéressés, attestait de l’état du logement laissé. La décision illustre la souplesse du régime probatoire lorsque l’acte est réellement contradictoire. La cour d’appel de Rennes a, quant à elle, retenu la responsabilité exclusive du bailleur. Celui-ci avait refusé de dresser l’état des lieux le jour de la visite. Il avait ensuite commencé des travaux de rénovation (CA Rennes, 2 juill. 2025, n° 22/02525). Les courriels produits démontraient que la liste des dégradations était contestée dans son principe même. Les photographies et courriels du bailleur ne pouvaient donc valoir preuve. Or, la cour d’appel de Versailles a apporté une nuance essentielle. Dans une espèce où aucun état des lieux d’entrée n’avait été dressé, elle a jugé que la locataire « échoue ainsi à renverser la présomption visée à l’article 1731 du code civil » (CA Versailles, 9 sept. 2025, n° 24/04582). En conséquence, la charge de la preuve pèse sur le locataire qui ne démontre pas l’obstacle du bailleur. A cet égard, le tribunal judiciaire de Chambéry a rappelé le sort des photographies non datées. Il a jugé que « les photos ne sont dès lors pas probantes pour justifier les dégradations invoquées » (TJ Chambéry, 12 déc. 2025, n° 24/00406). La prise de ces clichés n’était pas justifiée contradictoirement, dans les lieux loués et à la date de sortie.

B. La convocation préalable du commissaire de justice et l’appréciation souveraine des juges du fond

Lorsque l’état des lieux ne peut être établi amiablement, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 confie son établissement au commissaire de justice. La partie la plus diligente en prend l’initiative, à frais partagés par moitié. Le texte subordonne toutefois cette intervention à une formalité préalable : « les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Par un arrêt du 26 octobre 2023, la troisième chambre civile a tiré les conséquences de cette exigence. Elle a jugé que, « lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-20.183, publié au Bulletin). La sanction de l’irrégularité de la convocation est donc directe. La partie qui a pris l’initiative supporte seule les frais de l’acte. La cour d’appel de Montpellier a appliqué cette règle. Elle a débouté une locataire qui avait fait appel à un commissaire de justice « pour convenance personnelle » (CA Montpellier, 11 mars 2025, n° 22/06128). Celle-ci n’avait pas convié les bailleurs à un état des lieux auquel ils auraient été défaillants. Or, l’irrégularité de la convocation ne prive pas nécessairement l’acte de toute valeur probatoire. L’acte établi par un commissaire de justice reste soumis à la libre discussion des parties. En conséquence, la jurisprudence distingue nettement la force probatoire de l’acte et le sort de ses frais. Par ailleurs, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation de la valeur des preuves. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 6 février 2025. Les parties étaient convenues, d’un commun accord, de recourir à la photographie pour décrire l’état du logement. La Cour a approuvé le juge d’avoir déduit « que ces photographies permettaient la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux et qu’elles prouvaient l’existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-21.193). La solution retient que l’accord des parties rendait le document contradictoire et amiable. La mention de cet accord figurait dans la rubrique des observations de l’état des lieux de sortie. Elle était suivie de la signature des parties. Le recours à un commissaire de justice n’était dès lors pas obligatoire. A cet égard, la cour d’appel de Nancy a admis la preuve tirée de l’état des lieux établi avec la locataire suivante. Le tribunal judiciaire de Lille a, dans le même esprit, retenu la valeur probante des photographies adressées par MMS au locataire le jour de l’établissement de l’acte unilatéral. Il a écarté celles qui n’étaient « ni datées ni localisées » (TJ Lille, 17 mars 2025, n° 23/11448). Or, cette décision démontre que l’acte unilatéral peut être suppléé par d’autres éléments. Des lors, la preuve des dégradations peut être apportée par tout moyen. La condition tient à la datation et à la fiabilité des éléments produits. La cour d’appel de Caen a toutefois rappelé la limite de ce régime probatoire. Le procès-verbal de constat « ne fait foi jusqu’à inscription de faux que de ce que le commissaire de justice dit avoir personnellement accompli ou constaté, et non de ce qu’il en déduit » (CA Caen, 23 janv. 2025, n° 23/01128). Enfin, lorsque le juge constate l’existence d’un dommage en son principe, il ne peut refuser de le réparer. La troisième chambre civile a consacré cette règle dans un arrêt du 3 juillet 2025. Elle a jugé que « le juge ne peut refuser de réparer le dommage dont il a constaté l’existence en son principe, motif pris de l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-18.707). Dans cette espèce, la cour d’appel avait écarté la demande de la bailleresse au seul motif de l’insuffisance de sa facture. Elle n’avait pourtant pas évalué le dommage dont elle constatait l’existence. En conséquence, le bailleur qui démontre l’existence de dégradations doit obtenir réparation.

II. La portée de l’état des lieux : la présomption de réception en bon état et la répartition des réparations locatives

A. La présomption de l’article 1731 du code civil et la charge de la preuve des dégradations

L’article 1730 du code civil dispose que le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant l’état des lieux, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 1730 du code civil). A défaut d’état des lieux, l’article 1731 du même code institue une présomption de réception en bon état. Le texte dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (article 1731 du code civil). La jurisprudence a précisé les conditions de mise en œuvre de cette présomption. Le tribunal judiciaire de Chambéry a ainsi retenu que, l’état des lieux de sortie n’ayant pas été produit, « le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives » (TJ Chambéry, 12 déc. 2025, n° 24/00406). La cour d’appel de Versailles a rappelé qu’il s’agit « d’une présomption simple pouvant être combattue par la preuve contraire qui peut être faite par tout moyen » (CA Versailles, 9 sept. 2025, n° 24/04582). Or, cette décision retient que la seule allégation d’humidité ne suffit pas à renverser la présomption. Les attestations produites n’étaient pas corroborées par des constatations techniques. Le logement n’avait pas été signalé dégradé à l’entrée dans les lieux. A cet égard, la cour d’appel de Nancy a appliqué la présomption au bailleur lui-même. Faute d’état des lieux d’entrée signé par les deux parties, les locataires étaient présumés avoir reçu le logement en bon état. L’état des lieux de sortie signé unilatéralement était insuffisant pour prouver les dégradations (CA Nancy, 9 janv. 2025, n° 24/00892). La cour d’appel d’Agen a systématisé la méthode probatoire. Elle a jugé que, « afin d’établir la réalité et l’imputabilité au locataire des dégradations subies par le logement, les parties au contrat de bail établissent deux états des lieux, l’un à l’entrée dans les lieux, l’autre à la libération des lieux, en application de l’article 3-2 de la même loi » (CA Agen, 11 févr. 2026, n° 25/00145). La cour a précisé que les dégradations éventuelles sont « appréciées en lecture comparée des deux états des lieux ». La cour d’appel de Montpellier a tiré les conséquences de cette méthode. Elle a écarté la demande du bailleur lorsque les désordres figuraient déjà dans l’état des lieux d’entrée. Elle a jugé que « la demande indemnitaire présentée par les époux [I] au titre des réparations locatives est manifestement excessive eu égard l’état initial du bien loué » (CA Montpellier, 11 mars 2025, n° 22/06128). Des lors, la comparaison des deux états des lieux constitue le critère central de l’imputabilité. La cour d’appel de Versailles a, dans une espèce particulière, retenu la validité du second état des lieux d’entrée. Deux actes avaient été établis, dont un seul était signé par le locataire. La cour a retenu ce dernier, « le plus probant et contradictoire sur la situation de l’état du logement à l’entrée dans les lieux » (CA Versailles, 17 oct. 2023, n° 21/06742). Un état des lieux d’entrée postérieur « doit être analysé comme représentant une situation actualisée ». Cette solution offre au bailleur la faculté de régulariser un premier acte imparfait. Par ailleurs, la présomption de l’article 1731 doit être conciliée avec l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Ce dernier en neutralise l’application au profit de la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte. La cour d’appel de Rennes a ainsi retenu la responsabilité exclusive du bailleur (CA Rennes, 2 juill. 2025, n° 22/02525). Seul responsable de l’absence d’état des lieux, il ne pouvait invoquer aucun élément probatoire. Enfin, le tribunal judiciaire de Strasbourg a rappelé la répartition de la charge de la preuve. Il a jugé que « la preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives » (TJ Strasbourg, 8 août 2025, n° 25/00966).

B. La vétusté et l’évaluation souveraine des réparations locatives

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les réparations locatives définies par décret. Le texte les exclut « si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure résultant du temps ou de l’usage normal. La cour d’appel de Colmar a précisé le régime de cette notion. Elle a jugé que, « en l’absence d’une grille de vétusté contractuellement définie entre les parties, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté » (CA Colmar, 3 févr. 2025, n° 23/04098). La cour a ajouté que « le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose ». Or, la cour a également précisé le sort des éléments manquants ou détruits. Ceux-ci constituent des dégradations imputables au locataire. Ils échappent à l’application du coefficient de vétusté. A cet égard, la cour d’appel de Lyon a appliqué des coefficients différenciés selon les postes. Elle a retenu un taux de 60 % pour la tapisserie, de 90 % pour la peinture de la buanderie. Elle a écarté la demande relative au cellier dont les murs étaient « en état usagé » à l’origine (CA Lyon, 23 avr. 2025, n° 22/06404). La cour a souligné qu’après quatorze années d’occupation, le locataire ne doit pas financer la réfection d’ensemble de l’appartement. Des lors, le juge module le taux de vétusté selon la durée d’occupation et l’état initial des lieux. La cour d’appel d’Agen a appliqué la même méthode. Elle a retenu un taux de vétusté de 25 % pour les peintures de la cuisine et de la salle à manger. Elle a appliqué un taux de 75 % pour les chambres dont les peintures étaient déjà abîmées à l’entrée (CA Agen, 11 févr. 2026, n° 25/00145). La cour d’appel de Versailles a, dans une espèce portant sur six années d’occupation, retenu une décote de vétusté pour les volets roulants. Elle a écarté la demande relative au lave-vaisselle absent de l’état des lieux d’entrée (CA Versailles, 17 oct. 2023, n° 21/06742). Cette décision confirme que la comparaison des états des lieux conditionne l’imputabilité. Or, le tribunal judiciaire de Lille a ajouté une précision utile. Il a jugé que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution effective des réparations. Le juge doit évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence en son principe (TJ Lille, 17 mars 2025, n° 23/11448). En conséquence, le bailleur peut obtenir réparation sur la seule production de devis. La cour d’appel de Montpellier a rappelé, dans le même sens, la charge de la preuve de l’entretien. Elle a retenu que les locataires justifiaient de l’entretien de la climatisation par une facture (CA Montpellier, 11 mars 2025, n° 22/06128). Par ailleurs, la restitution du dépôt de garantie s’articule avec le sort des réparations. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés. Ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée (article 22 de la loi n° 89-462). La cour d’appel de Nancy a appliqué ces règles. Elle a constaté que le bailleur était fondé à ne pas restituer le dépôt de garantie. Les locataires lui restaient redevables de 1 049,81 euros après déduction du dépôt et des charges régularisées (CA Nancy, 9 janv. 2025, n° 24/00892). A défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel. Cette majoration s’applique pour chaque période mensuelle commencée en retard. Le tribunal judiciaire de Lille a condamné les bailleurs au paiement de cette majoration. La pénalité s’élevait à 858,50 euros au jour du jugement (TJ Lille, 17 mars 2025, n° 23/11448). Enfin, la cour d’appel de Rennes a rappelé la charge de la preuve des retenues. Il incombe au bailleur de justifier des sommes restant dues (CA Rennes, 2 juill. 2025, n° 22/02525).

Conclusion

La jurisprudence rendue depuis 2023 dessine un régime probatoire de l’état des lieux à la fois exigeant et équilibré. La troisième chambre civile a fait du caractère contradictoire de l’acte la condition de sa force probatoire. Elle a préservé la souplesse des modes de preuve alternatifs lorsque les parties s’accordent sur leur valeur. Or, la sanction de l’établissement unilatéral, privé de toute force probatoire, protège le locataire contre les retenues injustifiées. Cette sanction se conjugue avec la présomption de réception en bon état de l’article 1731 du code civil. En conséquence, la lecture comparée des états des lieux d’entrée et de sortie demeure le critère central de l’imputabilité des dégradations. La vétusté est appréciée souverainement par les juges du fond au regard de la durée d’occupation. Des lors, bailleurs et locataires ont tout intérêt à établir des états des lieux contradictoires et détaillés. Ces actes préviennent les litiges relatifs aux réparations locatives et à la restitution du dépôt de garantie. A cet égard, l’assistance d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de sécuriser la preuve et de défendre les intérêts des parties.