En l’espace de huit jours, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, au mois de juin 2026, deux arrêts publiés au Bulletin qui dessinent ensemble la frontière actuelle du contentieux de la démolition des constructions irrégulières : celui du 18 juin 2026, qui impose au juge du fond de rechercher d’office la mise en conformité possible d’un exhaussement de sol réalisé sans déclaration préalable, et celui du 25 juin 2026, qui valide la démolition d’un habitat édifié sans aucune autorisation en zone naturelle, à la condition qu’elle soit différée d’une année pour préserver le domicile d’un occupant âgé et malade. Or ces deux décisions n’épuisent pas leur portée dans le récit de leurs espèces : elles prolongent une construction jurisprudentielle entamée au début de l’année 2020, qui fait du juge des référés le régulateur d’un conflit permanent entre l’intérêt général de la législation de l’urbanisme et les droits fondamentaux de l’occupant.
La matière est d’autant plus sensible qu’elle touche au logement lui-même, c’est-à-dire au lieu où la personne fixe sa vie privée et familiale. La démolition d’une construction irrégulière n’est jamais une simple opération matérielle : elle détruit un abri, elle déplace des personnes, elle peut frapper des situations consolidées par le temps et la vulnérabilité. En conséquence, le législateur et le juge ont progressivement enserré la sanction dans un faisceau de conditions procédurales et substantielles que la pratique, celle des communes comme celle des particuliers, ne maîtrise pas toujours.
L’étude qui suit expose cette architecture en deux temps. Elle présente d’abord la voie du référé et l’office du juge dans la remise en état de la construction irrégulière, avant de restituer le contrôle de proportionnalité qui fait du domicile la limite ultime de la démolition.
I. La remise en état de la construction irrégulière par la voie du référé
A. Le trouble manifestement illicite et le cumul des fondements
Le juge des référés puise son pouvoir dans l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, aux termes duquel « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). La violation des règles d’urbanisme constitue, de longue date, un tel trouble : une construction édifiée sans autorisation ou en méconnaissance d’une autorisation est une illicéité objective que le juge de l’évidence peut constater sans empiéter sur le fond du droit.
Par ailleurs, l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme ouvre à la commune une action civile propre : « la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8 » ; le texte précise que « l’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux » (article L. 480-14 du code de l’urbanisme). La question s’était posée de savoir si ce texte spécial excluait le référé de droit commun, en imposant à la commune la voie unique de l’action au fond.
La troisième chambre civile a tranché par son arrêt du 20 mars 2025 (n° 23-11.527, FS-B) : l’article L. 480-14 « n’a ni pour objet ni pour effet de priver ces autorités de la faculté de saisir le juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, pour faire cesser le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent » (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-11.527). Dès lors, la commune dispose d’une véritable option : agir au fond dans le délai de dix ans, ou solliciter du juge des référés une mesure rapide de cessation du trouble.
L’avis du 5 décembre 2024 (n° 22-12.787) complète ce dispositif en réglant la question de l’exécution forcée. Saisie par la deuxième chambre civile, la troisième chambre a estimé que « le juge des référés qui ordonne, dans les conditions prévues par la loi, une mesure de remise en état ou de démolition pour faire cesser un trouble manifestement illicite résultant de la violation d’une règle d’urbanisme peut autoriser la commune, à défaut d’exécution par le bénéficiaire des travaux dans le délai prescrit, à y procéder d’office aux frais de l’intéressé » (Cass. 3e civ., avis, 5 déc. 2024, n° 22-12.787). La solution s’explique par l’objectif d’intérêt général attaché au respect effectif des prescriptions d’urbanisme : il s’agissait de dispenser la commune de saisir le juge pénal, seul doté, par l’article L. 480-9 du code de l’urbanisme, du pouvoir de faire exécuter d’office la démolition ordonnée par une juridiction répressive (article L. 480-9 du code de l’urbanisme).
À cet égard, l’avis fixe une limite qui conserve toute sa valeur pratique : le juge des référés « ne peut ordonner que celle-ci aura lieu aux risques du bénéficiaire des travaux irréguliers », car l’exécution provisoire d’une décision de justice se poursuit, sauf texte contraire, aux risques et périls de celui qui la poursuit. En conséquence, la commune peut exécuter d’office aux frais de l’intéressé, mais elle demeure responsable des conséquences d’une exécution hâtive si la décision venait à être réformée.
B. La mesure ordonnée : la démolition, la mise en conformité et le temps de l’action
L’office du juge ne se réduit pas à l’alternative binaire de la démolition ou du rejet de la demande. Le Conseil constitutionnel avait posé la réserve d’interprétation par sa décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020 : les dispositions de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire ».
L’arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-14.342, FS-B) tire de cette réserve sa conséquence procédurale la plus ferme : « la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342). La cour d’appel de Chambéry, qui avait ordonné la remise en état d’un exhaussement de sol sans examiner ni sa conformité aux règles d’urbanisme ni sa régularisation possible, a été censurée pour défaut de base légale.
La régularisation par permis modificatif s’inscrit dans la même logique. L’arrêt du 9 octobre 2025 (n° 23-18.806) avait à connaître de garages dont l’implantation altimétrique s’écartait du plan annexé au permis de construire : alors que le tribunal administratif avait enjoint à la commune de délivrer un permis modificatif, la cour d’appel avait néanmoins ordonné la démolition. La cassation est prononcée au motif qu’« en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le juge administratif avait enjoint à la commune de délivrer à M. [Y] un permis de construire modificatif des garages, ce qui faisait obstacle à une mesure de démolition de l’ouvrage, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 9 oct. 2025, n° 23-18.806). Dès lors, la perspective d’une régularisation administrative prive de fondement la démolition civile.
Le temps de l’action n’est pas indifférent à cet équilibre. Lorsque la construction a été édifiée conformément à un permis de construire, l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme subordonne la démolition à l’annulation préalable du permis et enferme l’action dans un délai de deux ans à compter de la décision définitive de la juridiction administrative. L’arrêt du 9 avril 2026 (n° 24-11.754, FS-B) précise l’application dans le temps de ce régime : « cet alinéa ne distinguant pas selon que l’action tend à la démolition ou à la condamnation à des dommages et intérêts, il en résulte que la prescription de l’action en démolition d’une construction achevée avant le 16 juillet 2006 est régie par la loi ancienne » (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 24-11.754). Le régime de prescription applicable se détermine ainsi à la date d’achèvement des travaux, et non à la date de l’annulation du permis.
Par ailleurs, la remise en état ordonnée en référé connaît elle-même des bornes. Le juge des référés ne peut prononcer que des mesures provisoires ou conservatoires ; la jurisprudence admet néanmoins la démolition en référé, car elle est la seule mesure propre à faire cesser le trouble, et la mesure rendue est exécutoire de plein droit. L’ensemble de ces règles forme un maillage dense, où la rapidité de la sanction se conjugue avec la subsidiarité de la démolition et la maîtrise des délais de prescription. C’est sur ce terrain que s’inscrit le second temps du raisonnement, celui des droits fondamentaux de l’occupant.
II. Le domicile, limite de la démolition : proportionnalité et aménagement dans le temps
A. Le contrôle de proportionnalité au regard de l’article 8 de la Convention
L’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales garantit que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance » et qu’il ne peut y avoir d’ingérence d’une autorité publique que si elle est prévue par la loi et nécessaire dans une société démocratique (article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme). La démolition d’une habitation, jointe à l’expulsion de ses occupants, constitue à l’évidence une ingérence dans le droit au respect du domicile : elle doit donc être proportionnée à sa finalité.
L’arrêt fondateur de la construction a été rendu le 16 janvier 2020 (n° 19-10.375, FS-P+B+I). Une famille vivait dans un chalet en bois édifié sans autorisation sur un terrain classé en zone naturelle par le plan local d’urbanisme ; la commune avait obtenu en référé la démolition des constructions et l’expulsion des occupants, et la cour d’appel s’était bornée à affirmer que les droits fondamentaux ne sauraient ôter au trouble son caractère manifestement illicite. La cassation est prononcée : la cour d’appel a statué « sans rechercher concrètement, comme il le lui était demandé, si les mesures ordonnées étaient proportionnées au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile de Mme G… et de M. S…, la cour d’appel a privé sa décision de base légale » (Cass. 3e civ., 16 janv. 2020, n° 19-10.375). L’illicéité de la construction ne dispense jamais le juge du contrôle concret de proportionnalité.
Or ce contrôle n’est pas un bouclier universel : il cède lorsque la construction irrégulière empiète sur le fonds d’autrui, car la propriété reprend alors l’avantage. L’arrêt du 3 juillet 2025 (n° 23-12.925) l’énonce en des termes qui font aujourd’hui référence : « L’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété » (Cass. 3e civ., 3 juil. 2025, n° 23-12.925). L’article 545 du code civil dispose, en effet, que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » (article 545 du code civil). En conséquence, un empiétement, fût-il constitué d’un bâtiment pouvant être regardé comme un domicile, doit être supprimé, sans que la vulnérabilité de son auteur puisse faire obstacle à la mesure.
La distinction se dessine ainsi avec netteté : ce qui est protégé n’est pas le domicile en tant que tel, mais l’équilibre entre les droits en présence selon la source de l’irrégularité. L’arrêt du 4 janvier 2023 (n° 22-15.868) illustre l’autre face du raisonnement : une société hôtelière avait obstrué une servitude de passage en y construisant un parking et une piscine. La troisième chambre civile approuve la remise en état au motif que « la démolition étant la sanction d’un droit réel transgressé à laquelle ne peut se substituer une réparation par équivalent, la cour d’appel, qui a constaté que les ouvrages concernés ne constituaient pas un logement, a, sans être tenue de procéder à des recherches inopérantes, retenu, à bon droit, que la mesure ordonnée ne constituait pas une atteinte disproportionnée aux droits garantis par la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » (Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 22-15.868). La qualité de logement de l’ouvrage est donc un indice décisif, quoique non exclusif, de la mise en œuvre du contrôle.
B. L’équilibre par le temps : la démolition différée d’une année
L’arrêt du 25 juin 2026 (n° 22-13.550, FS-B) illustre la forme la plus aboutie de la conciliation entre l’ordre urbanistique et la protection du domicile. Un homme de soixante-seize ans s’était installé depuis de nombreuses années, avec sa compagne, sur des parcelles contiguës situées en zone naturelle du plan local d’urbanisme d’une commune de Seine-et-Marne ; mobil-homes, modules, abris, dalles et plateformes en béton, zone de stockage, containers, caravane et véhicules y avaient été implantés sans aucune autorisation. La commune avait obtenu en référé la démolition et l’enlèvement, l’expulsion des occupants et la remise du terrain en état naturel et boisé, la cour d’appel différant l’exécution d’un an à compter de la signification de sa décision.
La troisième chambre civile rappelle d’abord le principe qui gouverne la matière : « le juge des référés peut ordonner, sur le fondement du premier de ces textes, la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme et apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate, sous réserve de son caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention susvisée » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550). Le pouvoir du juge des référés est donc entier quant au choix de la mesure ; il est borné par la proportionnalité.
L’apport de l’arrêt tient à l’appréciation de cette proportionnalité. La cour d’appel avait constaté que l’occupant était âgé de soixante-seize ans, qu’il souffrait de problèmes de santé et qu’il vivait sur les parcelles depuis de nombreuses années, avant d’en déduire qu’en différant les mesures de démolition et d’expulsion d’une année, elle leur conférait un caractère proportionné. La Cour de cassation l’approuve : « la mesure ordonnée, ainsi aménagée, ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des intéressés, garanti par l’article 8 de la Convention susvisée, au regard des impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550).
Par ailleurs, l’arrêt répond au grief selon lequel la cour d’appel se serait à tort fondée sur le report d’exécution pour apprécier la gravité de la mesure elle-même : la cassation n’est pas encourue, car le juge n’a pas confondu la sanction et son exécution, il a aménagé la mesure dans le temps, ce qui est une manière de la proportionner. En conséquence, la vulnérabilité de l’occupant n’interdit pas la démolition d’un habitat irrégulier ; elle impose seulement que cette démolition soit organisée, c’est-à-dire précédée d’un délai qui permette à la personne de se reloger.
À cet égard, l’équilibre ainsi réalisé tient en une formule : la démolition demeure l’horizon de la construction irrégulière, le sursis d’exécution en est la condition de légitimité lorsque l’ouvrage constitue un domicile. Cette technique de l’aménagement temporel, familière du contentieux de l’expulsion, pénètre désormais le référé urbanistique, où elle devient l’instrument privilégié de la proportionnalité. Dès lors, les communes qui poursuivent la remise en état et les occupants qui la subissent ont un intérêt commun à ce que le juge précise le calendrier de la mesure : la détermination du point de départ et de la durée du sursis fait partie intégrante de l’office du juge des référés.
La logique d’ensemble se laisse alors décrire avec précision. Face à une construction édifiée sans autorisation sur son propre terrain, l’occupant peut invoquer l’article 8 de la Convention et obtenir un aménagement temporel de la démolition, mais non sa disparition. Face à une construction empiétant sur le fonds d’autrui, la démolition s’impose sans proportionnalité au profit de son auteur, la propriété étant, selon la formule de l’arrêt du 3 juillet 2025, seule à même d’assurer la plénitude du droit du propriétaire. Or cette répartition ne vaut que pour les ouvrages existants : elle ne préjuge pas des actions en dommages et intérêts que le constructeur fautif peut encourir par ailleurs.
Conclusion
Le contentieux de la démolition de la construction irrégulière obéit désormais à une grammaire complète. Le référé, armé du trouble manifestement illicite, demeure la voie rapide de la remise en état, cumulable avec l’action au fond de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme ; la démolition n’est plus qu’une mesure subsidiaire à la mise en conformité possible, que le juge doit rechercher au besoin d’office ; la proportionnalité, exigée depuis l’arrêt du 16 janvier 2020, trouve dans le sursis d’exécution son instrument privilégié. La propriété privée, lorsqu’elle est transgressée par un empiétement, conserve en revanche sa primauté absolue.
Or cette grammaire n’est pas seulement celle des communes et des juridictions ; elle intéresse au premier chef les particuliers, qu’ils subissent la démolition de leur habitat ou qu’ils poursuivent celle d’un ouvrage voisin. L’analyse précise du fondement invoqué, du régime de prescription applicable et du contrôle de proportionnalité détermine, dans chaque espèce, la survie ou la disparition de l’ouvrage. Les deux arrêts publiés au Bulletin des mois de juin 2026 confirment que la troisième chambre civile entend tenir cet équilibre avec constance, sans jamais sacrifier l’ordre urbanistique au domicile ni le domicile à l’ordre urbanistique. L’étude du contentieux immobilier et de la construction, menée sur le site du cabinet, prolonge cette analyse dans l’ensemble des champs voisins du droit de l’urbanisme et de la propriété (droit immobilier, droit de la construction).
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.