I. La construction de la piscine : un ouvrage soumis au régime de la garantie décennale
A. La réception de l’ouvrage : la présomption de réception tacite et le sort des vices apparents
La piscine constitue un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil. Son constructeur est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage des dommages qui compromettent sa solidité ou la rendent impropre à sa destination. La mise en œuvre de cette responsabilité suppose que l’ouvrage ait été reçu. La réception est définie par l’article 1792-6 du même code comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.
La troisième chambre civile a précisé les conditions de la réception tacite des travaux de piscine. Par un arrêt du 20 mars 2025 (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-20.475, Cassation partielle), elle a jugé qu’« Il est jugé, en application de ce texte, que le paiement de l’intégralité des travaux et la prise de possession par le maître de l’ouvrage valent présomption de réception tacite, laquelle n’est pas subordonnée à l’achèvement de l’ouvrage, mais peut être assortie de réserves ». Une société civile immobilière avait confié à un entrepreneur la construction de logements et d’une piscine. Elle avait pris possession des ouvrages. La cour d’appel n’avait pas recherché si cette prise de possession et le paiement des travaux laissaient présumer la volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage en l’état.
La volonté non équivoque du maître de l’ouvrage est la condition centrale de la réception tacite. La même chambre l’a rappelé dans un litige relatif à la rénovation d’une piscine. Le tribunal avait écarté l’obligation de résultat de l’entrepreneur en se fondant sur le caractère non apparent des désordres. Il n’avait pourtant constaté aucune réception expresse. Par un arrêt du 4 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.038, Cassation partielle), la Cour de cassation a jugé qu’« Il résulte de ce texte que la réception de l’ouvrage peut être tacite si la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de l’accepter est établie ». Elle a censuré l’arrêt d’appel qui, la réception étant contestée, n’avait caractérisé ni réception expresse ni volonté non équivoque de recevoir les travaux.
La réception emporte des effets déterminants sur l’étendue de la garantie décennale. Un arrêt du 18 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 18 janvier 2024, n° 22-22.480, Cassation) l’illustre au sujet d’un fond mobile de piscine dont le positionnement de l’armature était défectueux. La cour d’appel avait estimé que le désordre était apparu dès la mise en service de l’installation. Il était donc apparent à la réception et couvert par la réception sans réserve intervenue tacitement. La Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a rappelé qu’« En application de ce texte, les défauts de conformité et vices de construction apparents sont couverts par une réception sans réserve ». La juridiction d’appel devait s’expliquer sur la date de mise en service. Elle devait constater que le défaut permettait d’appréhender toutes ses conséquences sur les parois de la piscine.
En conséquence, le maître de l’ouvrage qui veut préserver ses recours doit soigner la rédaction du procès-verbal de réception. Celui-ci doit mentionner expressément les réserves relatives aux désordres apparents. A cet égard, la réception ne purge pas les vices cachés dont la manifestation demeure indécelable à la date de son établissement. Elle couvre en revanche les défauts de conformité apparents que le maître de l’ouvrage aurait dû signaler.
Lorsque les travaux ne sont pas achevés, la réception peut être demandée au juge. La réception judiciaire suppose que les travaux soient en état d’être reçus. Cette condition s’apprécie au regard de la destination de l’ouvrage. Dans l’affaire jugée le 20 mars 2025 (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-20.475, Cassation partielle), la cour d’appel avait retenu que des appartements ne pouvaient être reçus faute d’être habitables. Elle s’était fondée sur l’absence majoritaire de pose ou de raccordement des sanitaires, un défaut de finition du réseau électrique intérieur et l’absence de système de chauffage. La Cour de cassation a jugé que « l’ampleur de ces seules malfaçons et non-façons, qui s’ajoutaient à de nombreux autres désordres relatifs à la charpente, aux menuiseries, au parquet, à la VMC et aux portes d’entrées empêchait que les appartements et la maison litigieux pussent être considérés comme habitables et, partant, en état d’être reçus ».
B. L’étendue de la garantie décennale : les désordres couverts, l’exonération par la cause étrangère et la mobilisation de l’assurance
La garantie décennale du constructeur de piscine ne s’applique qu’aux dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle suppose que le demandeur soit titulaire de la qualité de maître de l’ouvrage ou de propriétaire de l’ouvrage. La Cour de cassation rattache l’exercice de l’action en garantie décennale à la propriété de l’ouvrage.
La question de la qualité pour agir a été tranchée dans le cadre d’un démembrement de propriété. La troisième chambre civile a été saisie d’un litige opposant une société civile immobilière, nu-propriétaire d’un terrain, aux constructeurs d’une piscine couverte édifiée par l’usufruitier (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 22-10.487, FS-B, Rejet). La SCI se prévalait de l’article 552 du code civil, aux termes duquel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Elle en déduisait sa qualité de maître de l’ouvrage. La Cour de cassation a écarté ce raisonnement. Elle a énoncé qu’« le droit d’accession du nu-propriétaire du fonds sur lequel l’usufruitier édifie une construction nouvelle est régi, en l’absence de convention réglant le sort de cette construction, par l’article 555 du même code et n’opère, ainsi, qu’à la fin de l’usufruit ». Elle a ajouté qu’« la SCI n’étant pas propriétaire de l’ouvrage affecté des désordres, c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que cette société ne pouvait exercer l’action en garantie décennale, que la loi attache à la propriété de l’ouvrage ».
La garantie décennale peut être écartée lorsque le constructeur démontre que les dommages proviennent d’une cause étrangère. La surchloration de l’eau d’une piscine, conjuguée à un arrêt prolongé de la filtration, a ainsi été retenue comme cause étrangère. Elle exonérait le vendeur-constructeur dès lors que la survenance des désordres n’était pas son fait mais celui d’un tiers. Par un arrêt du 8 juin 2023 (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-25.822, Rejet), la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu qu’« l’article 1792 du code civil prévoit en son dernier alinéa que le constructeur peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit en prouvant que les dommages proviennent d’une cause étrangère ». L’expert judiciaire avait relevé que les désordres affectant les skimmers et le liner trouvaient leur cause dans la surchloration, probablement conjuguée à l’arrêt prolongé de la filtration.
La charge de la preuve pèse sur le constructeur qui entend se prévaloir d’une cause étrangère. L’absence de détermination des circonstances exactes de la survenance du dommage ne suffit pas à caractériser une telle cause. Le juge doit vérifier que l’événement n’est pas imputable au constructeur lui-même. A cet égard, la jurisprudence distingue le fait du tiers, seul exonératoire, des simples incertitudes sur l’origine des désordres.
Le rapport d’expertise constitue le socle probatoire du contentieux de la piscine. Dans l’affaire jugée le 8 juin 2023 (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-25.822, Rejet), l’expert judiciaire avait relevé que les désordres affectant les skimmers et le liner trouvaient leur cause dans la surchloration, probablement conjuguée à l’arrêt prolongé de la filtration. La Cour de cassation a ainsi validé une analyse fondée sur les constatations de l’expert. Elle a rappelé que les juges du fond apprécient souverainement la valeur probante de ces éléments. Dans l’affaire du 20 mars 2025 (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-20.475, Cassation partielle), la cour d’appel s’était également fondée sur un rapport d’expertise judiciaire pour constater l’ampleur des malfaçons. La contestation du rapport d’expertise ne dispense pas le juge de motiver sa décision. Elle ne dispense pas davantage le demandeur d’établir le lien entre les désordres et l’inexécution contractuelle.
La victime de désordres peut également agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. Cette action concerne les désordres qui ne relèvent pas de la garantie décennale, notamment les désordres intermédiaires non apparents à la réception. Elle suppose que la réception soit intervenue et que le maître de l’ouvrage démontre la faute du constructeur. La responsabilité de droit commun ne bénéficie d’aucune présomption légale, conformément à l’article 1231-1 du code civil.
Lorsque l’ouvrage est vendu après achèvement, l’acquéreur peut se prévaloir de la garantie décennale. Est réputé constructeur celui qui, vendant après achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire, en application de l’article 1792-1 du code civil. La cession de l’ouvrage ne transfère toutefois pas au vendeur la charge de la preuve des désordres. Le maître de l’ouvrage qui invoque la garantie doit établir que les dommages compromettent la solidité de la piscine ou la rendent impropre à sa destination.
L’arrêt du 8 juin 2023 illustre le cumul des actions ouvertes à l’acquéreur d’une maison équipée d’une piscine (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-25.822, Rejet). Les époux acquéreurs avaient assigné les vendeurs et le constructeur sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale. Les vendeurs, qui n’avaient pas la qualité de constructeur, n’étaient tenus que dans les limites de la garantie des vices cachés. L’arrêt rappelle ainsi que la qualité de la partie poursuivie commande le fondement de l’action et son étendue. L’acquéreur doit donc identifier précisément la qualité de son cocontractant pour déterminer le régime de garantie applicable.
La mobilisation de l’assurance dommages-ouvrage et de l’assurance de responsabilité décennale constitue un enjeu majeur du contentieux. Dans l’affaire jugée le 20 mars 2025 (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-20.475, Cassation partielle), la cour d’appel avait mis hors de cause l’assureur au titre de la garantie décennale. Elle n’avait pas statué sur l’ensemble des demandes formées contre lui. La Cour de cassation a relevé une omission de statuer. L’assureur ne peut être valablement mis hors de cause que lorsque le juge constate que le sinistre entre dans le champ des exclusions stipulées au contrat. Les clauses d’exclusion doivent être formelles et limitées.
II. La piscine dans la propriété immobilière : l’accession, l’usufruit et le voisinage
A. L’accession immobilière et la répartition des obligations entre nu-propriétaire et usufruitier
La construction d’une piscine sur un terrain démembré soulève des questions délicates relatives à l’accession immobilière. L’article 552 du code civil dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Ce principe reçoit une exception lorsque le terrain est grevé d’un usufruit.
Aux termes de l’article 578 du code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété. L’usufruitier jouit comme le propriétaire lui-même, à la charge d’en conserver la substance. Lorsque l’usufruitier édifie une construction nouvelle sur le fonds, le droit d’accession du nu-propriétaire est régi par l’article 555 du code civil. Il n’opère qu’à la fin de l’usufruit. La troisième chambre civile a appliqué cette solution à la piscine couverte édifiée par l’usufruitier sur le terrain du nu-propriétaire. Le nu-propriétaire ne devenait propriétaire de l’ouvrage qu’à l’extinction de l’usufruit, faute de convention réglant le sort de la construction (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 22-10.487, FS-B, Rejet).
Cette solution emporte des conséquences pratiques importantes. Le nu-propriétaire ne peut agir en garantie décennale contre les constructeurs de la piscine tant que l’usufruit n’est pas éteint. La garantie est attachée à la propriété de l’ouvrage. A l’inverse, l’usufruitier qui a commandé et payé les travaux supporte la charge des réparations d’entretien de la piscine. L’article 605 du code civil prévoit que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire. Il en va autrement lorsqu’elles ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit.
Or, la distinction entre réparations d’entretien et grosses réparations peut s’avérer malaisée s’agissant d’une piscine. Le liner, les skimmers et les équipements techniques exigent un entretien régulier. Des lors, les parties à un démembrement de propriété ont intérêt à anticiper le sort des constructions dans la convention constitutive de l’usufruit. Elles doivent préciser qui supporte les travaux de renouvellement du revêtement ou de remplacement des équipements.
En outre, la vente de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien comportant une piscine doit être l’occasion d’un état descriptif précis de l’ouvrage. Cet état doit mentionner l’ancienneté de la piscine et l’état des équipements. Il permet d’éviter tout litige ultérieur sur la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Il sécurise également l’exercice des garanties à l’encontre des constructeurs.
B. La piscine et le voisinage : les troubles de jouissance et les exigences procédurales du contentieux
La jouissance d’une piscine peut être à l’origine de litiges de voisinage. Sont en cause les nuisances sonores liées à son exploitation ou les atteintes à la tranquillité des propriétés voisines. La jurisprudence admet que la privation de la possibilité de jouir de son bien caractérise un préjudice de jouissance réparable. Tel est le cas lorsque cette privation prive le propriétaire des conditions attendues d’une maison avec terrasse et piscine dans un secteur calme et résidentiel.
Un arrêt du 23 mai 2024 (Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 19-19.444, Rejet) illustre cette approche. Le litige opposait des propriétaires de maisons situées à proximité d’une hélisurface à l’exploitante de celle-ci. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « les deux sociétés devaient pouvoir jouir de leur bien dans les conditions attendues d’une maison avec terrasse et piscine dans un secteur calme et résidentiel ». Elle a ainsi caractérisé un préjudice de jouissance personnel, distinct de la perte de revenus locatifs non démontrée. La Cour a rappelé que la règle d’antériorité de l’article L. 112-16 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige, ne pouvait exonérer l’auteur du dommage. Cette règle ne joue que si les activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires. Encore faut-il qu’elles se soient poursuivies dans les mêmes conditions.
Le contentieux de la construction de piscines est soumis à des exigences procédurales strictes. L’article 455 du code de procédure civile impose au juge de motiver sa décision. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs. La Cour de cassation a ainsi censuré un arrêt rendu dans un litige relatif à l’effondrement des murs d’une dépendance abritant une piscine. La cour d’appel avait limité le recours subrogatoire de l’assureur à la seule somme dont le versement était justifié. Elle n’avait pas analysé les copies d’écran et quittances produites en appel. Elle avait statué « par des motifs inintelligibles équivalant à un défaut de motifs » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-12.376, Cassation partielle).
La sous-traitance est également fréquente dans la construction de piscines. Elle soulève la question de la garantie des parties. Dans l’affaire jugée le 4 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-12.376, Cassation partielle), les travaux avaient été confiés à un entrepreneur principal assuré. Ils avaient ensuite été sous-traités à un entrepreneur assuré auprès d’un autre assureur. Après l’effondrement des murs, l’acquéreur de la maison avait assigné son assureur, les vendeurs et les assureurs des constructeurs. La Cour de cassation a rappelé que le recours subrogatoire de l’assureur du maître de l’ouvrage s’exerce à hauteur des sommes effectivement versées et justifiées. Elle a censuré la cour d’appel qui avait écarté des pièces nouvelles sans les analyser, privant ainsi l’assureur de la preuve de l’étendue de son recours.
De même, le juge ne peut modifier l’objet du litige tel qu’il est déterminé par les prétentions respectives des parties. La Cour de cassation a cassé un arrêt qui, pour condamner une société de rénovation de piscine, avait retenu la résiliation du contrat. Aucune des parties n’en sollicitait pourtant le prononcé. Elle a visé les articles 4 et 5 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-23.045, Cassation). Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
La même exigence de motivation s’impose lorsque le litige porte sur le paiement du solde du marché de construction d’une piscine. Par un arrêt du 26 juin 2025 (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-22.686, Cassation partielle), la troisième chambre civile a rappelé que « tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs ». Elle a censuré l’arrêt qui avait condamné une société civile immobilière au paiement du solde du marché d’un entrepreneur chargé du lot piscine. La cour d’appel n’avait pas répondu à ses conclusions contestant la preuve de l’étendue de la créance.
Enfin, la question de la réception judiciaire des travaux se pose lorsque le maître de l’ouvrage a refusé de recevoir l’ouvrage. La Cour de cassation a rappelé que la réception judiciaire peut être prononcée dès lors que les travaux sont en état d’être reçus. S’agissant d’immeubles d’habitation, il suffit que l’immeuble soit habitable (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-20.475, Cassation partielle). Cette solution trouve à s’appliquer aux maisons individuelles comportant une piscine. Leur réception ne saurait être indéfiniment différée en raison de l’absence d’achèvement de certains ouvrages accessoires.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime cohérent applicable à la construction des piscines. Ce régime s’articule autour de la réception de l’ouvrage et de la garantie décennale du constructeur. La réception tacite peut résulter du paiement intégral des travaux et de la prise de possession. La volonté non équivoque du maître de l’ouvrage doit néanmoins être établie. La réception sans réserve couvre les vices apparents.
La garantie décennale est attachée à la propriété de l’ouvrage. Elle ne peut être invoquée par le nu-propriétaire d’un terrain sur lequel l’usufruitier a édifié une piscine qu’à l’extinction de l’usufruit, en application des règles de l’accession. Le constructeur peut s’en exonérer en démontrant que les désordres proviennent d’une cause étrangère. La surchloration de l’eau imputable à l’exploitation de l’ouvrage constitue une illustration de cette exonération.
Or, le contentieux de la piscine demeure marqué par des exigences procédurales strictes. La motivation des décisions et le respect de l’objet du litige sont contrôlés avec rigueur par la Cour de cassation. Les maîtres de l’ouvrage et les propriétaires ont dès lors intérêt à sécuriser la réception de l’ouvrage et à conserver les preuves des désordres. Ils peuvent recourir à un avocat en expertise du bâtiment à Paris pour faire valoir leurs droits à l’égard des constructeurs et de leurs assureurs.
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