I. La consistance de la clause d’exclusivité : l’étendue de l’obligation de non-concurrence du bailleur
A. L’interprétation stricte de la clause et la détermination de l’activité protégée
La clause d’exclusivité protège le preneur contre la concurrence organisée par le bailleur. Cette stipulation déroge au principe de la liberté du commerce et de l’industrie. Elle engage le bailleur à ne pas exploiter lui-même un commerce concurrent. Elle lui interdit également de louer son immeuble à un tiers exerçant une activité similaire. Or, la jurisprudence récente en fixe les contours avec précision. Le tribunal judiciaire de Nîmes a rendu un jugement important le 20 janvier 2026 n° 25/04721 (TJ Nîmes, 20 janvier 2026, n° 25/04721). Il retient que le locataire bénéficiaire d’une clause d’exclusivité consentie par son bailleur est en droit d’exiger que ce dernier fasse respecter cette clause par ses autres locataires. Peu importe que ceux-ci ne soient pas parties au contrat contenant cette stipulation.
La validité de la clause d’exclusivité n’est pas sérieusement discutée. Encore faut-il qu’elle soit limitée dans le temps et dans l’espace. Elle doit aussi être proportionnée à l’intérêt légitime que le bailleur entend préserver. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 12 février 2026 n° 22/00532, a validé une clause de non-concurrence mise à la charge du preneur. Elle a jugé que son insertion « a pour effet d’entraver la liberté d’entreprendre de ce dernier, de sorte que sa licéité impose que cette clause soit limitée dans le temps et l’espace, que cette clause soit légitime et proportionnée aux intérêts à défendre » (CA Aix-en-Provence, 12 février 2026, n° 22/00532). Le même arrêt souligne que le bailleur « a un intérêt légitime à vouloir préserver l’attractivité de cet ensemble commercial, notamment en interdisant à ses locataires de se concurrencer eux-mêmes à proximité immédiate ».
Le tribunal judiciaire de Nîmes fixe le cadre d’interprétation de ces stipulations. Il énonce que la clause d’exclusivité « doit être légitime et proportionnée entre la protection des intérêts de son bénéficiaire et la liberté d’entreprendre, s’interprète de manière restrictive et dans l’intérêt de celui qui s’oblige et ne s’applique qu’au commerce principal autorisé » (TJ Nîmes, 20 janvier 2026, n° 25/04721). Cette exigence d’interprétation stricte est réaffirmée par la cour d’appel de Nouméa. Celle-ci rappelle, dans un arrêt du 5 juin 2025 n° 23/00114, qu’« il est admis qu’une telle clause doit faire l’objet d’une interprétation stricte dans la mesure où elle porte atteinte à la liberté du commerce » (CA Nouméa, 5 juin 2025, n° 23/00114).
La détermination de l’activité protégée constitue le cœur du contentieux. La qualification de « commerce similaire » conditionne l’existence même de la violation. À cet égard, la jurisprudence procède à une analyse concrète des activités en présence. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes, dans une ordonnance du 9 juillet 2025 n° 25/00385, a retenu une « contestation sérieuse quant à la qualification de « commerce similaire » et à l’interprétation de la clause contractuelle d’exclusivité » (TJ Nîmes, 9 juillet 2025, n° 25/00385). Le magasin concurrent ne vendait que de la charcuterie italienne, des fromages italiens et des gressins. Or, l’exclusivité ne protège que l’activité principale du preneur. Elle ne couvre pas les ventes annexes d’un commerce différent.
Le tribunal judiciaire de Nîmes, statuant au fond le 20 janvier 2026 dans la même affaire, a retenu la solution inverse. Le magasin « Le Mas du Trident » vendait des produits similaires à ceux du preneur. Il s’adressait à la même clientèle. Les deux activités étaient donc « directement concurrentes » et la clause était violée (TJ Nîmes, 20 janvier 2026, n° 25/04721). La cour d’appel de Nouméa apporte une précision essentielle sur la vente accessoire de produits concurrents. Elle énonce, dans son arrêt du 5 juin 2025, que la locataire commercialisait « incontestablement des produits identiques » à ceux du preneur. Toutefois, sa gamme était beaucoup plus large. Il ne résultait pas des éléments soumis à la cour « que la commercialisation des articles litigieux est le cœur de l’activité de la société HTDT ». Aucune violation de la clause n’était donc caractérisée (CA Nouméa, 5 juin 2025, n° 23/00114).
La cour d’appel d’Amiens adopte la même analyse. Dans un arrêt du 3 juillet 2025 n° 23/04618, elle juge que « le seul fait de vendre des produits identiques à la société Brico ne peut constituer une violation des baux commerciaux dès lors que les ventes de ces produits ne sont pas majoritaires » (CA Amiens, 3 juillet 2025, n° 23/04618). La charge de la preuve de la violation incombe au preneur qui se prévaut de la clause. Le tribunal judiciaire de Montpellier, dans un jugement du 25 février 2025 n° 24/05549, a débouté le preneur faute de démontrer l’activité effective du nouveau locataire. Il relève qu’« à part le site pagesjaunes.fr qui répertorie l’activité de la société DV Campers à l’adresse concernée par la présente affaire, aucun élément concret ne permet de constater que cette société exerce une activité commerciale relative à la vente de véhicule » (TJ Montpellier, 25 février 2025, n° 24/05549). Le même jugement écarte l’autorité de la chose jugée. Il manquait l’identité des parties et des demandes entre les deux instances.
B. Le silence du bail et l’exclusion conventionnelle de toute exclusivité
L’exclusivité ne se présume pas. Le bailleur n’y est tenu que si une stipulation expresse du contrat la prévoit. Le tribunal judiciaire de Pontoise, dans un jugement du 6 janvier 2025 n° 23/00253, énonce que l’article 1729 du code civil impose au bailleur l’obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués, « mais non celle de lui assurer en outre, pour l’exercice de son commerce, dans le silence du bail et à défaut de circonstances particulières, le bénéfice d’une exclusivité dans l’immeuble » (TJ Pontoise, 6 janvier 2025, n° 23/00253).
Les baux conclus dans les centres commerciaux contiennent souvent une clause d’absence d’exclusivité. Le bailleur se réserve la faculté de louer les autres locaux pour toutes activités, fussent-elles concurrentes. Le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise applique une telle clause. Le bail prévoyait que « le Preneur ne peut se prévaloir d’aucune garantie d’exclusivité ou de non concurrence, le Bailleur se réservant expressément la faculté de louer ou de céder les autres locaux de l’Ensemble Commercial pour toutes activités, fussent-elles concurrentes » (TJ Pontoise, 6 janvier 2025, n° 23/00253). En présence d’une telle stipulation, l’installation d’un concurrent ne démontre pas la mauvaise foi du bailleur.
La portée de la clause d’exclusivité est limitée à l’immeuble du bailleur, sauf stipulation contraire. La clause type, reproduite dans les décisions récentes, vise le bailleur qui s’interdit « d’exploiter, directement ou indirectement, dans le surplus de l’immeuble dont font partie les locaux objet du présent bail, ou de louer à qui que ce soit, dans le surplus dudit immeuble, pour y exploiter un commerce similaire à celui du preneur ou susceptible de le concurrencer » (TJ Dax, 3 juillet 2025, n° 24/00343). L’exclusivité est ainsi circonscrite au périmètre immobilier du bailleur.
La qualité pour agir du bénéficiaire de la clause est largement reconnue. Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a statué le 20 décembre 2023 n° 22/05971 (TJ Paris, 20 décembre 2023, n° 22/05971). Il a écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir. Les moyens soulevés portaient sur les conditions de mise en œuvre de la clause. Ils ne relevaient pas de la recevabilité de l’action. Le bénéficiaire de l’exclusivité justifie d’un intérêt direct et personnel à agir. Ils « tendent donc en réalité à contester le bien-fondé des demandes à leur encontre » (TJ Paris, 20 décembre 2023, n° 22/05971). Le bénéficiaire peut donc agir contre son bailleur. Il peut également agir contre le tiers locataire dont l’activité est jugée concurrente.
La clause d’exclusivité doit être distinguée de la clause de non-concurrence mise à la charge du preneur. La première protège le locataire contre la concurrence organisée par le bailleur. La seconde limite la liberté du preneur de s’établir à proximité. Les deux stipulations répondent à des logiques distinctes. Elles sont toutefois soumises aux mêmes exigences de licéité. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rendu un arrêt le 12 février 2026 n° 22/00532 (CA Aix-en-Provence, 12 février 2026, n° 22/00532). Elle a rappelé que la clause de non-concurrence à la charge du preneur devait être limitée dans le temps et dans l’espace. Elle devait également être légitime et proportionnée aux intérêts à défendre. Ces exigences garantissent le respect de la liberté d’entreprendre. Elles s’appliquent de manière symétrique à l’exclusivité consentie au preneur. Ces conditions valent également pour la clause d’exclusivité consentie au profit du preneur. Le bailleur qui s’engage à ne pas louer à un concurrent doit pouvoir identifier précisément l’activité protégée. La précision de la rédaction conditionne ainsi l’efficacité de la stipulation.
L’articulation de la clause d’exclusivité avec la destination contractuelle des lieux mérite une attention particulière. La clause d’exclusivité définit l’activité protégée au regard du bail. Elle ne peut toutefois étendre la destination des lieux loués. Le bailleur reste libre d’apprécier la conformité de l’activité du preneur à la destination contractuelle. La jurisprudence exige en outre que la clause soit exécutée de bonne foi. Le bailleur ne saurait organiser une concurrence indirecte en autorisant des activités périphériques. La cour d’appel de Nouméa a ainsi examiné la proportion des produits concurrents dans le chiffre d’affaires du tiers locataire. Cette méthode d’analyse concrète permet de mesurer la réalité de la concurrence (CA Nouméa, 5 juin 2025, n° 23/00114).
II. La sanction de la violation de la clause d’exclusivité
A. La cessation de l’activité concurrente : le référé, l’astreinte et le trouble manifestement illicite
Le preneur victime de la violation dispose de deux voies principales. Il peut agir en référé pour obtenir la cessation rapide de l’activité concurrente. Il peut également agir au fond pour obtenir la réparation de son préjudice. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent. Il peut agir même en présence d’une contestation sérieuse. Deux conditions alternatives sont requises : prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision. Il peut également ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire (art. 835 CPC).
La jurisprudence récente illustre le rôle du juge des référés. La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 10 juillet 2026 n° 25/03243, a rejeté la demande d’injonction faite au bailleur. Celle-ci tendait à la cessation de toute mise à disposition à un commerce similaire. La cour a également rejeté la demande de dommages et intérêts pour non-respect de la clause d’exclusivité. Ces demandes « se heurtent à une contestation sérieuse » dès lors que le bailleur contestait l’exercice de la même activité dans le local loué (CA Nîmes, 10 juillet 2026, n° 25/03243).
Lorsque la violation est manifeste, le juge du fond ordonne la cessation de l’activité concurrente sous astreinte. Le tribunal judiciaire de Nîmes a ainsi condamné, dans son jugement du 20 janvier 2026, la bailleresse à faire cesser l’activité concurrente exercée par son autre preneur « sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois, passé le délai d’un mois après la signification du présent jugement » (TJ Nîmes, 20 janvier 2026, n° 25/04721). Cette décision démontre l’efficacité pratique de la clause lorsque le preneur établit la concurrence directe.
La liquidation de l’astreinte peut atteindre des montants considérables. Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, dans un jugement du 22 janvier 2026 n° 25/03653, a liquidé à 181.500 euros l’astreinte prononcée à l’encontre d’un bailleur. Celui-ci n’avait pas fait respecter l’exclusivité consentie au profit d’une salle de sport. La cause étrangère alléguée a été écartée. Le bailleur « ne justifie d’aucune démarche postérieurement à la décision judiciaire aux fins de faire respecter la clause d’exclusivité au profit de la société KC » (JEX Aix-en-Provence, 22 janvier 2026, n° 25/03653).
Le trouble manifestement illicite constitue le fondement privilégié de l’action en référé. La cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 9 septembre 2025 n° 23/02019, a rappelé le régime du trouble manifestement illicite. La violation évidente de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible le caractérise. Cette obligation résulte de l’article 1719 du code civil (CA Angers, 9 septembre 2025, n° 23/02019 ; art. 1719 C. civ.). La clause d’exclusivité aménage précisément l’obligation de jouissance paisible du bailleur. Elle lui interdit d’organiser une concurrence directe à son propre preneur. La violation de la clause constitue ainsi, en principe, un trouble manifestement illicite. Encore faut-il que l’activité du tiers soit établie avec évidence.
Le preneur peut également agir directement contre le tiers concurrent. La responsabilité délictuelle est engagée lorsque ce tiers avait connaissance de l’existence de la clause. Le tribunal judiciaire de Paris a admis la recevabilité d’une telle action dans son ordonnance du 20 décembre 2023 (TJ Paris, 20 décembre 2023, n° 22/05971).
B. La réparation du préjudice : dommages et intérêts et exception d’inexécution
La violation de la clause d’exclusivité engage la responsabilité contractuelle du bailleur. L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » (art. 1231-1 C. civ.). La mise en œuvre de la responsabilité exige la réunion de trois conditions. Le tribunal judiciaire de Nîmes les rappelle : une faute, un préjudice et un lien de causalité (TJ Nîmes, 20 janvier 2026, n° 25/04721).
Le préjudice réparable ne se limite pas à la perte de chiffre d’affaires. La preuve de cette perte peut être difficile à rapporter. Le tribunal judiciaire de Nîmes a retenu que le preneur, qui payait un plein loyer pour la mise à disposition du local et pour une zone d’exclusivité non respectée, subissait « un préjudice certain du fait de l’activité concurrente illégalement exercée depuis le mois de juin 2024, par un paiement excessif au regard de l’équilibre du contrat et le non-respect par le bailleur de la clause d’exclusivité ». Il l’a évalué à 9.000 euros (TJ Nîmes, 20 janvier 2026, n° 25/04721). Cette approche du préjudice locatif autonome constitue un apport significatif pour les preneurs.
L’exception d’inexécution est fondée sur l’article 1219 du code civil. Elle permet au preneur de refuser de payer le loyer lorsque le bailleur n’exécute pas sa propre obligation. Cette inexécution doit être suffisamment grave (art. 1219 C. civ.). La jurisprudence récente encadre strictement son usage dans le contentieux de l’exclusivité. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, dans une ordonnance du 3 juillet 2025 n° 24/00343, a écarté l’exception d’inexécution invoquée par le preneur. Celui-ci reprochait au bailleur d’avoir loué un local voisin à une activité concurrente. Or, « le non-paiement des loyers n’est pas concomitant, puisqu’il date du mois de mai 2024 ». Le preneur n’avait jamais mis en demeure la bailleresse de respecter ses obligations (TJ Dax, 3 juillet 2025, n° 24/00343).
Cette décision enseigne que l’exception d’inexécution exige la concomitance des inexécutions. Elle suppose aussi une mise en demeure préalable du bailleur. En l’absence de ces conditions, le paiement du loyer reste exigible. Le preneur doit alors rechercher la réparation de son préjudice devant le juge du fond. La cour d’appel de Nîmes adopte la même rigueur dans son arrêt du 10 juillet 2026. La demande de dommages et intérêts pour non-respect de la clause d’exclusivité se heurtait à une contestation sérieuse. Elle ne constituait pas une demande de provision (CA Nîmes, 10 juillet 2026, n° 25/03243).
La sanction peut également résider dans la mise en jeu de la clause résolutoire. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé, dans son arrêt du 12 février 2026, que la clause de non-concurrence mise à la charge du preneur était valable. Elle a jugé que sa violation pouvait fonder la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire. Aucune violation n’était toutefois établie en l’espèce. Les deux établissements « ne présentent absolument pas la même configuration des lieux ». L’activité de snacking exercée au sein du commerce concurrent « est plus que prépondérante » (CA Aix-en-Provence, 12 février 2026, n° 22/00532).
Enfin, la sanction de la violation doit être appréciée au regard de la bonne foi. L’article 1104 du code civil dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » (art. 1104 C. civ.). L’article 1103 du même code consacre la force obligatoire des conventions (art. 1103 C. civ.). Le bailleur qui consent une exclusivité puis organise une activité concurrente manque à ses engagements. Il ne peut se prévaloir de l’inopposabilité de la clause au tiers locataire. Le juge de l’exécution d’Aix-en-Provence a jugé que « le fait que la clause d’exclusivité ne soit pas opposable à la société, car tiers aux relations contractuelles, n’est pas contradictoire avec le fait pour la société Foncière de Provence de faire respecter ladite clause » (JEX Aix-en-Provence, 22 janvier 2026, n° 25/03653).
Conclusion
La jurisprudence rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime complet de la clause d’exclusivité dans le bail commercial. Elle confirme son efficacité tout en précisant ses limites. La clause doit être interprétée strictement, dans l’intérêt de celui qui s’oblige. Elle ne protège que le commerce principal autorisé par le bail. Les ventes accessoires de produits concurrents ne suffisent pas à caractériser la violation. Or, l’exclusivité ne se présume pas. Le bailleur n’y est tenu que si une stipulation expresse la prévoit. Les baux conclus dans les centres commerciaux excluent fréquemment toute garantie d’exclusivité. En conséquence, le preneur doit veiller à la rédaction précise de l’activité protégée. Il doit également rapporter la preuve de l’activité effectivement exercée par le locataire concurrent.
La sanction de la violation s’est considérablement renforcée. Le preneur peut obtenir la cessation de l’activité concurrente sous astreinte. La liquidation de l’astreinte a pu atteindre 181.500 euros dans la jurisprudence récente. Le preneur peut aussi obtenir la réparation du préjudice résultant du paiement excessif du loyer. Dès lors, l’exception d’inexécution demeure strictement encadrée. Elle n’est admise que si l’inexécution du bailleur est concomitante au refus de paiement du preneur. Elle suppose une mise en demeure préalable du bailleur. Par ailleurs, le bailleur ne saurait se soustraire à ses obligations en invoquant l’inopposabilité de la clause au tiers locataire. Il lui appartient de faire respecter l’exclusivité consentie, quand bien même le tiers ne serait pas partie au contrat. Le bailleur comme le preneur gagneront donc à la plus grande précision rédactionnelle. L’un pour borner l’étendue de son obligation, l’autre pour sécuriser la protection de son fonds. La clause d’exclusivité constitue ainsi un instrument déterminant de l’équilibre économique du bail commercial. Pour toute question relative à la rédaction d’une clause d’exclusivité, l’intervention d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris peut se révéler décisive. Elle permet d’anticiper les contentieux de concurrence. Elle sécurise l’équilibre du contrat.
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