I. La vente forcée du local loué et le maintien du bail commercial
A. L’opposabilité du bail commercial à l’adjudicataire et la portée de la connaissance préalable
La saisie immobilière engage un contentieux où se confrontent les droits du créancier poursuivant, ceux de l’adjudicataire et la situation du locataire commercial. Le bail constitue pour ce dernier la garantie essentielle de son exploitation. Son sort détermine ainsi la pérennité du fonds de commerce. La Cour de cassation a récemment rappelé le régime de l’opposabilité du bail à l’acquéreur du local saisi. Ces litiges opposent souvent l’adjudicataire au locataire, qui entend voir reconnaître la validité de son bail.
La deuxième chambre civile a été saisie d’une affaire relative à des baux conclus le 1er janvier 2001. La société Marina Leisure Industries les avait consentis alors que des poursuites de saisie immobilière étaient engagées depuis 1994. Le bien a été adjugé le 11 octobre 2012 à la société NIH Côte d’Azur, qui en demandait la nullité des baux. Par un arrêt du 16 janvier 2025 (pourvois n° 21-17.794 et 21-21.340, publié au Bulletin), la Cour a rappelé les textes applicables. Il s’agit de l’article 1743 du code civil et de l’article 684 de l’ancien code de procédure civile. Ces textes permettent l’annulation des baux dépourvus de date certaine avant le commandement valant saisie.
La Cour a toutefois énoncé que « le bail, même conclu après la publication d’un tel commandement, est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication » (Cass. 2e civ., 16 janvier 2025, n° 21-17.794). En l’espèce, l’adjudicataire avait été informé par un dire au cahier des charges. Ce dire avait été dénoncé le 18 septembre 2012. La cour d’appel ne pouvait donc prononcer la nullité des baux. La cassation est intervenue, l’opposabilité s’imposant dès lors que la connaissance du bail était établie.
Cette solution s’inscrit dans la ligne des textes qui régissent la période de saisie. L’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur. Cette inopposabilité s’applique quelle que soit la durée des baux. La preuve de l’antériorité du bail peut néanmoins être rapportée par tout moyen, ce qui tempère la rigueur du texte. Or, la délivrance d’un commandement valant saisie n’interdit ni la conclusion d’un bail ni la reconduction tacite d’un bail antérieurement conclu.
La deuxième chambre civile l’a jugé dans un arrêt publié du 27 février 2020 (pourvoi n° 18-19.174). Sa portée demeure d’actualité pour les procédures engagées sous l’empire de l’ancien code de procédure civile. Le locataire commercial se trouve dès lors dans une position délicate lorsqu’il contracte pendant la procédure. Son bail ne lui est opposable au titre des créanciers que s’il démontre la connaissance de l’adjudicataire avant l’audience d’adjudication. En conséquence, la date certaine du bail et la connaissance effective de l’acquéreur constituent les deux conditions cumulatives de la protection du preneur. À cet égard, la jurisprudence retient une approche pragmatique, fondée sur l’information dont disposait l’adjudicataire au jour de l’adjudication.
Le contentieux de la vente de la chose louée confirme par ailleurs que la transmission du local n’épuise pas les obligations du bailleur originaire. La troisième chambre civile a statué dans un litige opposant la société Mercialys à la société Maisons du monde. L’arrêt a été rendu le 16 mai 2024 (pourvoi n° 22-19.922, publié au Bulletin). La société Mercialys, vendeuse de locaux commerciaux, les avait donnés à bail à la société Maisons du monde. Cette dernière avait acquitté à titre conservatoire les sommes visées par un commandement de payer relatif aux charges appelées par le syndicat des copropriétaires du centre commercial. Les locaux avaient ensuite été vendus à la société Immorente. L’acte de vente prévoyait la subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur pour tout contentieux se déclarant à compter du transfert de propriété.
La Cour a combiné les articles 1165 et 1376 du code civil avec l’article 1743 du code civil. Les deux premiers textes sont pris dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Il en résulte que « le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente ». Le bailleur originaire reste tenu de ses obligations personnelles antérieures à la vente. Il ne peut opposer la clause subrogeant l’acquéreur dans ses droits et obligations (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922). La cour d’appel de Montpellier, qui avait mis la société Mercialys hors de cause, a ainsi été censurée. La locataire avait en effet versé les sommes prétendument indues antérieurement à la vente.
Le locataire qui a réglé des sommes indûment appelées avant la transmission conserve donc une action en répétition contre le bailleur originaire. L’acte de vente ne peut modifier la situation juridique du preneur au regard des sommes perçues avant la cession. À cet égard, la vente du local loué laisse subsister la relation locative à l’égard de l’acquéreur. L’article 1743 du code civil dispose en ce sens que l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Dès lors, le preneur évincé de la possession des lieux par un adjudicataire dépourvu de titre doit être rétabli dans ses droits.
B. L’exclusion du droit de préférence du locataire dans les ventes d’autorité de justice et la sanction des ventes irrégulières
Le droit de préférence du locataire est institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Il confère au preneur d’un local commercial ou artisanal la faculté d’acquérir le local que son propriétaire envisage de vendre. Cette acquisition s’opère moyennant une notification préalable du prix et des conditions de la vente. Ce mécanisme, d’ordre public, protège le locataire contre les risques de changement de bailleur. La question de son application aux ventes intervenues dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière a été tranchée par la troisième chambre civile.
L’arrêt a été rendu le 30 novembre 2023 (pourvoi n° 22-17.505, publié au Bulletin). L’affaire opposait la société Noo Wok, locataire d’un local commercial, à la société civile immobilière du Val, adjudicataire du local. La saisie immobilière avait été engagée par la société HSBC France au terme de poursuites contre les propriétaires. Le 29 mai 2019, la locataire avait déclaré exercer son droit de préférence sur le local adjugé. La commune avait ensuite déclaré exercer son droit de préemption urbain le 6 juin 2019. La locataire demandait au juge de l’exécution d’être déclarée adjudicataire au lieu et place de la SCI.
La Cour a énoncé que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice » (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-17.505). La cour d’appel de Versailles avait énoncé à bon droit que ces dispositions ne s’appliquent pas en cas de vente judiciaire sur saisie immobilière. La locataire ne pouvait donc se prévaloir d’un droit de préférence sur le local adjugé. Cette solution, approuvée par la Cour de cassation, constitue la référence en la matière.
Elle a été suivie d’une application particulièrement significative aux ventes amiables autorisées par le juge de l’exécution. Par un arrêt du 13 juin 2024 (pourvoi n° 23-13.728), la troisième chambre civile a statué dans un litige impliquant la société Nes. Celle-ci était locataire à bail commercial des locaux vendus amiablement sur autorisation judiciaire. Elle avait assigné le propriétaire et l’acquéreur en nullité de la vente. Le bien immobilier saisi avait été vendu à la somme de 130 000 euros. La vente amiable avait été constatée par jugement du 8 janvier 2016.
La Cour a jugé que « la vente amiable sur autorisation judiciaire, donnée en application de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, intervenant dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière est une vente faite d’autorité de justice qui n’a pas le caractère d’une vente volontaire » (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-13.728). La cour d’appel d’Orléans avait exactement déduit de cette qualification que la locataire ne pouvait se prévaloir du droit de préférence sur le local vendu. Le régime des ventes forcées présente ainsi une singularité remarquable. Le locataire commercial, titulaire d’un droit de préférence d’ordre public, en est privé lorsque la vente s’opère sous le contrôle du juge de l’exécution. Cette exclusion vaut tant pour l’adjudication que pour la vente amiable autorisée.
Or, la jurisprudence n’admet cette exclusion qu’à la condition que la vente conserve le caractère d’une vente d’autorité de justice. Le juge de l’exécution, lorsqu’il autorise la vente amiable, s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes. Il tient compte de la situation du bien et des conditions économiques du marché, ainsi que le prévoit l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution. La distinction entre la vente volontaire et la vente d’autorité de justice commande donc l’analyse de la nature exacte de l’opération.
L’arrêt rendu le 14 septembre 2023 (pourvoi n° 22-15.427) illustre la vigueur du droit de préférence dans les ventes volontaires irrégulières. La société civile immobilière Just avait acquis un immeuble donné à bail commercial à Mme [G]. La locataire n’avait pas été informée conformément aux prescriptions légales. Elle avait assigné le vendeur et l’acquéreur en annulation de la vente et en indemnisation. Un incendie avait ensuite détruit l’immeuble en quasi-totalité en cours d’instance. La cour d’appel de Basse-Terre avait rejeté les demandes au motif que le contrat de vente était devenu sans objet.
La Cour de cassation a censuré cette analyse, retenant que « la destruction du bien vendu qui survient après la conclusion de la vente ne prive pas celle-ci de son objet » (Cass. 3e civ., 14 septembre 2023, n° 22-15.427). Elle a également jugé que la destruction postérieure à la vente ne prive pas d’objet les demandes d’annulation et d’indemnisation de la locataire. La locataire ne disposait plus de bail sur le bien, ce qui demeurait sans incidence. En dehors des ventes d’autorité de justice, le droit de préférence conserve donc toute sa vigueur. Sa méconnaissance ouvre une action en nullité de la vente et en indemnisation du préjudice subi.
II. L’expropriation et la préemption d’aménagement : le sort indemnitaire du locataire commercial
A. L’application des règles de l’expropriation et l’indemnisation intégrale du preneur évincé
Lorsque le local commercial est compris dans une opération d’aménagement ou une expropriation, le locataire ne peut s’opposer à l’exécution des travaux ni à la démolition des locaux. Il bénéficie toutefois d’une protection indemnitaire calquée sur les règles de l’expropriation. L’article L. 314-1 du code de l’urbanisme désigne expressément les preneurs de baux commerciaux parmi les occupants protégés. L’article L. 314-2 du même code dispose que, si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation.
L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. La troisième chambre civile a fait application de ce dispositif à l’hypothèse d’une acquisition par voie de préemption suivie d’une opération d’aménagement. Par un arrêt du 23 novembre 2023 (pourvoi n° 22-20.866, publié au Bulletin), elle a statué dans un litige impliquant la Ville de Paris. Celle-ci avait acquis, le 12 septembre 1990, deux terrains sur lesquels les consorts [M] étaient titulaires du droit au bail. Ils y avaient édifié des bâtiments. L’opération d’aménagement nécessitant l’évacuation définitive des locaux, la Ville avait demandé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité d’éviction revenant aux preneurs.
La Cour a jugé que « le preneur, qui bénéficie des règles applicables en matière d’expropriation, a droit à l’indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de bail » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-20.866). Les clauses des contrats de location, applicables en fin de bail, n’avaient pas vocation à recevoir application. L’éviction anticipée du locataire avait en effet pour cause la démolition des constructions après une décision de préemption. Le preneur était propriétaire des constructions à la date de l’éviction anticipée. Il était donc fondé à solliciter une indemnisation comprenant la valeur du droit au bail et celle des constructions édifiées sur le bien préempté.
Le principe d’indemnisation intégrale reçoit également application en cas d’éviction partielle du fonds de commerce. Par un arrêt du 4 juillet 2024 (pourvoi n° 23-15.027, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a statué dans un litige impliquant l’établissement public foncier d’Ile-de-France. Cet établissement avait exproprié des parcelles louées à la société République auto Montrouge, laquelle exerçait une activité de vente et de réparation de véhicules. La société évincée sollicitait une indemnité pour trouble commercial. La cour d’appel de Versailles la lui avait refusée, au motif que cette indemnité n’était pas due en cas de perte partielle du fonds.
La Cour a retenu que « l’éviction partielle d’un fonds de commerce peut générer un préjudice affectant l’activité poursuivie par l’exploitant dans les locaux hors emprise, distinct de celui indemnisé par l’allocation de la valeur partielle du fonds et par l’indemnité de remploi » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-15.027). Il appartient à l’exploitant d’apporter la preuve de ce préjudice distinct. La cour d’appel a ainsi violé l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Le contrôle exercé par la Cour de cassation s’étend à la détermination des conditions de réinstallation du preneur évincé.
Par un arrêt du 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-18.168), elle a statué dans un litige opposant l’établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur à la société MB recyclage. Cette société exploitait une activité réglementée de récupération de déchets triés. Elle était soumise au régime des installations classées pour la protection de l’environnement. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait fixé les indemnités d’éviction en retenant que les propositions de sites de remplacement démontraient que les difficultés évoquées n’étaient pas avérées. Ces propositions consistaient en des annonces d’agences immobilières.
La troisième chambre civile a censuré cette analyse. La cour d’appel avait statué « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société évincée ne rapportait pas la preuve que les sites proposés par l’EPF n’étaient pas adaptés à son activité au regard des contraintes juridiques résultant de son classement en ICPE » (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-18.168). La Cour a également relevé que l’arrêt avait statué au seul visa d’un mémoire. Le mémoire complémentaire déposé par la société évincée n’avait pas été pris en considération. Cette omission violait les articles 455 du code de procédure civile et R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
B. Le revirement de 2025 relatif à la perte de fondement légal et la confrontation du bail aux procédures collectives
Le contentieux de l’expropriation a connu une évolution majeure par un arrêt du 16 janvier 2025 (pourvoi n° 23-21.174, publié au Bulletin). La Société immobilière pour le commerce et la réparation automobile était preneur à bail à construction de parcelles. Ces parcelles appartenaient notamment à des particuliers. Elle s’était pourvue en cassation contre l’ordonnance du juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes. Cette ordonnance avait ordonné le transfert de propriété au profit de l’établissement public foncier. La société invoquait la cassation par voie de conséquence de l’annulation à venir de l’arrêté de cessibilité du 22 septembre 2022. Cette voie de recours était admise par une jurisprudence antérieure.
La troisième chambre civile a opéré un revirement, au regard du recours effectif ouvert par l’article L. 223-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Aux termes de ce texte, tout exproprié peut faire constater par le juge que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale. Cette faculté suppose l’annulation préalable de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité par le juge administratif. La Cour a jugé que « il convient désormais de juger que l’annulation à intervenir de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité ne donne pas lieu à ouverture à cassation de l’ordonnance d’expropriation pour perte de fondement légal » (Cass. 3e civ., 16 janvier 2025, n° 23-21.174).
Ce revirement, d’application immédiate, invite l’exproprié à exercer le recours direct devant le juge de l’expropriation. Le délai de deux mois pour saisir ce juge court à compter de la notification de la décision définitive du juge administratif. Les articles R. 223-1 à R. 223-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique régissent cette procédure. Cette nouvelle règle ne prive pas l’exproprié de son droit d’accès au juge. Le recours garantit pleinement ses droits, y compris les conséquences indemnitaires de l’annulation de l’ordonnance d’expropriation. Dès lors, le preneur commercial confronté à une opération d’expropriation doit surveiller avec attention les délais ouverts par l’annulation administrative.
Par ailleurs, le bail commercial conclu par l’adjudicataire peut se trouver confronté aux procédures collectives du propriétaire. Par un arrêt du 21 mai 2026 (pourvoi n° 24-16.785), la troisième chambre civile a statué dans un litige impliquant la société Nine Street. Celle-ci avait été déclarée adjudicataire des lots n° 1, 2 et 3 d’un immeuble le 8 décembre 2011. Elle les avait donnés à bail commercial à la société Ippudo [Localité 1] le 30 septembre 2015. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble contigu soutenait que le mur séparant les deux immeubles avait été irrégulièrement percé. Les sociétés occupaient, selon lui, sans droit ni titre un local correspondant au lot n° 70. Le propriétaire avait été placé en liquidation judiciaire, un liquidateur ayant été désigné.
La locataire sollicitait que son bail soit déclaré opposable au liquidateur judiciaire. La cour d’appel de Paris avait rejeté sa demande, au motif qu’elle ne soumettait aucune proposition de loyer ou d’indemnité d’occupation. La Cour de cassation a censuré cet arrêt, la cour d’appel ayant relevé d’office des moyens sans inviter les parties à présenter leurs observations. Elle a rappelé que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction », en application de l’article 16 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.785). Cette décision illustre la vigilance procédurale imposée aux juridictions lorsqu’elles statuent sur l’opposabilité d’un bail commercial dans le cadre d’une liquidation judiciaire.
La jurisprudence récente dessine ainsi un système cohérent. Le bail commercial survit à la vente forcée du local lorsqu’il a été porté à la connaissance de l’adjudicataire. Le droit de préférence du locataire est exclu des ventes d’autorité de justice. Il conserve toutefois sa vigueur dans les ventes volontaires irrégulières. Le preneur exproprié bénéficie d’une indemnisation intégrale de son préjudice, appréciée au regard des contraintes propres à son exploitation. À cet égard, l’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet de sécuriser l’exercice des droits du preneur. Celle d’un avocat en droit immobilier spécialisé dans les ventes aux enchères s’impose lorsque la procédure de saisie se profile.
Conclusion
La confrontation du bail commercial à la vente forcée du local loué révèle un équilibre subtil entre la protection du preneur et les exigences des procédures. La troisième chambre civile, appuyée par la deuxième chambre civile pour la saisie immobilière, a consolidé un corpus jurisprudentiel d’une grande cohérence entre 2023 et 2026. Ce corpus garantit la continuité du bail à l’égard de l’adjudicataire informé. Il écarte le droit de préférence dans les ventes d’autorité de justice. Il assure au locataire exproprié la réparation intégrale de son préjudice, y compris en cas d’éviction partielle.
L’arrêt du 30 novembre 2023 (pourvoi n° 22-17.505) constitue la pierre angulaire de ce dispositif. Il est complété par les arrêts du 13 juin 2024 (pourvoi n° 23-13.728), du 16 janvier 2025 (pourvoi n° 23-21.174) et du 21 mai 2026 (pourvoi n° 24-16.785). Le preneur confronté à la saisie de son local doit appréhender des règles spécifiques. La qualification de la vente et la date certaine du bail déterminent l’étendue de ses droits. La rigueur des délais et des formalités commande une vigilance particulière. Or, les conséquences d’une méprise sur le régime applicable peuvent être lourdes pour la pérennité de l’exploitation commerciale, ce qui justifie une analyse attentive de chaque situation.
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