I. La destination des lieux et l’exploitation du fonds de coiffure
A. La clause de destination et l’exigence d’une exploitation conforme du salon de coiffure
Le bail commercial du salon de coiffure présente une spécificité tenant à la destination contractuelle des lieux. La clause de destination circonscrit l’activité que le preneur est autorisé à exercer dans les locaux. Le statut des baux commerciaux ne s’applique qu’aux locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, conformément aux dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce. L’exigence d’exploitation effective du fonds conditionne par ailleurs les droits du preneur, ainsi qu’en dispose l’article L. 145-8 du code de commerce.
La clause de destination détermine le périmètre des obligations du preneur et le contenu des manquements sanctionnables. Le changement d’activité opéré sans l’accord du bailleur constitue une violation de cette clause, dont la persistance autorise la mise en œuvre de la clause résolutoire. La cour d’appel de Lyon a donné une illustration significative de cette exigence dans un arrêt du 22 avril 2026 (CA Lyon, 22 avril 2026, n° 25/01027).
La société Galaxy Coiffure, devenue Proxy Services, avait pris à bail un local destiné à l’exploitation exclusive d’un salon de coiffure. Elle ne disposait d’aucune qualification en la matière et n’avait jamais exploité un tel fonds de coiffure. La société y avait ensuite développé une activité de transfert d’argent, avant de se voir délivrer un commandement de reprendre une exploitation conforme à la destination des lieux.
La cour a constaté que la clause résolutoire avait produit ses effets, faute de régularisation dans le délai d’un mois. Elle a relevé que « la prise à bail par la société alors dénommée Galaxy Coiffure d’un salon de coiffure alors qu’elle n’avait aucune qualification en la matière et le changement de destination du local pour y exercer notamment une activité de transfert d’argent sont exclusifs de la bonne foi de l’appelante » (CA Lyon, 22 avril 2026, n° 25/01027). La cour a également retenu que « la validité du commandement n’est pas sérieusement contestable quant à la précision des manquements auxquels la locataire devait mettre fin » (CA Lyon, 22 avril 2026, n° 25/01027).
Elle a confirmé l’acquisition de la résiliation de plein droit du bail à la date du 30 mai 2024, ainsi que l’expulsion de la société. La cour a en outre refusé à la société le bénéfice des délais prévus à l’article L. 145-41 du code de commerce. Le changement d’activité n’avait en effet jamais été autorisé par la bailleresse, et la société n’avait jamais entendu se conformer à la destination contractuelle.
Le changement d’objet social, même présenté comme un moyen de faire face aux charges locatives, ne saurait neutraliser cette exigence. Le preneur qui déplace son activité hors du périmètre contractuel s’expose à la résiliation et à l’expulsion. La difficulté à recruter des coiffeurs qualifiés ne constitue pas une cause admise de justification des manquements. Or la régularité du commandement conditionne la validité de la clause résolutoire, laquelle doit préciser les manquements à faire cesser dans le délai d’un mois.
La rigueur de la solution s’explique par la protection du fonds que le bailleur a entendu accueillir dans ses murs. La destination des lieux constitue un élément essentiel du consentement du bailleur, dont la modification unilatérale méconnaît l’économie du contrat et les attentes légitimes des parties. En conséquence, la surveillance de la conformité de l’exploitation s’impose tant au preneur qu’au bailleur, au regard des enjeux économiques du fonds de coiffure.
B. L’extension des activités autorisées : l’accord du bailleur et les activités de soins esthétiques
La destination du salon de coiffure se prête fréquemment à l’adjonction d’activités de soins esthétiques, de manucure ou d’onglerie. Une telle extension requiert toutefois l’accord du bailleur, que les juges exigent explicite et non équivoque. La cour d’appel de Paris a rappelé cette exigence dans un arrêt du 22 mars 2023 (CA Paris, 22 mars 2023, n° 20/05363).
La société Marionnaud Lafayette exploitait, outre les activités de prêt-à-porter, de parfumerie et de maroquinerie, un institut de soins esthétiques aménagé dans les locaux. La bailleresse, après avoir délivré un congé avec refus de renouvellement, soutenait que cette activité excédait la destination des lieux. Elle en déduisait la privation d’indemnité d’éviction, en application de l’article L. 145-17 du code de commerce.
La cour a toutefois observé que « il n’est pas établi que le bailleur ait donné de façon explicite et non équivoque son accord à une extension d’activité » (CA Paris, 22 mars 2023, n° 20/05363). Elle a néanmoins relevé que l’avenant du 20 février 2008 avait autorisé la réalisation des travaux d’aménagement. L’avenant prévoyait que « en contrepartie d’une augmentation de loyer, le bailleur a autorisé le preneur à effectuer d’importants travaux de réaménagement » (CA Paris, 22 mars 2023, n° 20/05363).
La connaissance par le bailleur de l’activité de soins, jointe à l’acceptation des aménagements, le privait de tout motif grave et légitime. La cour a dès lors condamné la bailleresse au paiement d’une indemnité d’éviction de 1 265 177 euros. Le quantum a été calculé au regard des seules activités autorisées par le bail, ainsi que l’exige l’article L. 145-14 du code de commerce.
La cour a notamment écarté la méthode de l’excédent brut d’exploitation, faute de pouvoir isoler la rentabilité des seules activités autorisées. Elle a rappelé que « l’indemnité d’éviction ne devant être calculée qu’au regard des activités autorisées par le bail » (CA Paris, 22 mars 2023, n° 20/05363). La valorisation du fonds a été arrêtée à 1 076 136 euros, soit 85 % du chiffre d’affaires hors taxes des activités contractuellement admises.
La cour d’appel de Montpellier a, dans un arrêt du 3 février 2026, précisé le régime du motif grave et légitime (CA Montpellier, 3 février 2026, n° 25/03260). La société Ruiniti beauté et bien-être exploitait un local destiné aux activités de salon d’esthétique, d’onglerie et d’aquabiking. La bailleresse avait délivré une mise en demeure préalable, puis un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime.
La cour a rappelé que l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie plus d’un mois après la mise en demeure. La mise en demeure doit, à peine de nullité, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’article L. 145-17 du code de commerce. Les manquements reprochés, tenant notamment au paiement partiel de loyers, avaient été régularisés dans le délai imparti.
La cour a énoncé que « il appartiendra au juge du fond d’apprécier si les manquements invoqués par le bailleur constituent des motifs graves et légitimes de refus de renouvellement » (CA Montpellier, 3 février 2026, n° 25/03260). Or l’expertise a été ordonnée, l’action en paiement de l’indemnité n’étant pas manifestement vouée à l’échec. La demande d’expertise préalable à la fixation de l’indemnité d’éviction a ainsi été accueillie, infirmant le jugement entrepris.
Les activités d’esthétique, d’onglerie et de modelage, lorsqu’elles sont autorisées, participent de la valeur du fonds. L’éviction doit assurer la compensation de cette valeur, selon les modalités de l’article L. 145-14 du code de commerce. Par ailleurs, la déspécialisation permet l’adjonction d’activités connexes et complémentaires, dans les conditions de l’article L. 145-47 du code de commerce. À cet égard, la documentation des accords du bailleur constitue une exigence déterminante pour la preuve de l’extension autorisée.
II. Le loyer et l’indemnité d’éviction du salon de coiffure
A. La fixation du loyer renouvelé : valeur locative, plafonnement et déplafonnement
Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce. Les caractéristiques propres du local s’apprécient au regard des éléments énumérés à l’article R. 145-3 du code de commerce. Les facteurs locaux de commercialité sont appréciés selon les prévisions de l’article R. 145-6 du même code.
À défaut de modification notable de ces éléments, le plafonnement du loyer renouvelé s’applique en vertu de l’article L. 145-34 du code de commerce. La charge de la preuve de la modification notable incombe au bailleur qui entend obtenir le déplafonnement. La jurisprudence des cours d’appel en donne de nombreuses illustrations récentes, propres au secteur de la coiffure.
La cour d’appel de Caen a rendu une décision instructive le 19 février 2026 (CA Caen, 19 février 2026, n° 24/01170). La bailleresse invoquait l’ouverture d’une thalassothérapie, d’hôtels, d’une salle de spectacle et d’un musée, pour caractériser la modification de la commercialité. Elle en déduisait une modification notable des facteurs locaux de commercialité, justifiant le déplafonnement du loyer renouvelé.
La cour a rappelé que « il appartient au bailleur qui prétend au déplafonnement du loyer de rapporter la preuve de l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et un intérêt pour le commerce considéré » (CA Caen, 19 février 2026, n° 24/01170). La preuve de l’incidence favorable sur l’activité de coiffure n’ayant pas été rapportée, la demande de déplafonnement a été rejetée.
La cour a notamment souligné que « les promeneurs et les touristes fréquentant les rues rénovées, les centres culturels, les hôtels, résidences de tourisme et thalassos ne constituent pas la clientèle d’un salon de coiffure, qui est essentiellement un commerce de proximité, empreint d’intuitu personae » (CA Caen, 19 février 2026, n° 24/01170). Le loyer renouvelé a en conséquence été fixé selon la seule évolution de l’indice des loyers commerciaux.
La seule augmentation de la fréquentation de la ville, insuffisamment démontrée, ne pouvait justifier le déplafonnement. L’augmentation du nombre d’habitants de l’intercommunalité n’était pas suffisamment significative, et la fréquentation des salons par les Franciliens résidents secondaires n’était étayée par aucune preuve. Or l’intérêt de la modification s’apprécie au regard du commerce considéré, et non de la seule animation urbaine.
La cour d’appel de Paris a, dans un arrêt du 7 décembre 2023, retenu une analyse convergente (CA Paris, 7 décembre 2023, n° 21/03136). Elle a énoncé que « l’appréciation des facteurs locaux de commercialité doit se faire in concreto en fonction de l’intérêt que représentent ces évolutions pour le commerce considéré » (CA Paris, 7 décembre 2023, n° 21/03136). Elle a néanmoins admis le déplafonnement du loyer d’un salon de coiffure, au regard des travaux de voirie réalisés dans l’artère commerçante.
Les travaux de voirie ont été jugés déterminants, après l’élargissement des trottoirs et la piétonnisation de l’avenue. La cour a toutefois souligné que « l’activité exercée par le preneur repose sur une certaine fidélité de la clientèle, sensible à la qualité du service et à la qualité de l’accueil propres à chaque salon » (CA Paris, 7 décembre 2023, n° 21/03136). La hausse de fréquentation du métro a en outre été relativisée par l’environnement immédiatement concurrentiel du salon.
La partie appelante soutenait que « l’évolution du chiffre d’affaires de l’exploitant ne peut à elle seule caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité » (CA Paris, 7 décembre 2023, n° 21/03136). La cour a toutefois souligné que l’incidence favorable ne se mesure pas exclusivement à l’évolution du chiffre d’affaires. Elle doit s’apprécier au regard de la capacité du commerçant normalement avisé et diligent à profiter de la dynamique créée.
La valeur locative a été fixée en intégrant les contraintes d’aménagement des locaux liées aux normes d’accessibilité. Les obligations dont le bailleur s’est déchargé constituent un facteur de diminution de la valeur locative, selon l’article R. 145-8 du code de commerce. Un abattement de 5 % a ainsi été confirmé au titre des travaux de mise en conformité mis à la charge du preneur.
La cour a retenu un prix unitaire de 480 euros par mètre carré pondéré pour une surface de 46,50 m² pondérés. La valeur locative a été arrêtée à 21 200 euros hors taxes et hors charges par an. Les valeurs de référence proposées par l’expert n’étaient pas discutées par les parties, qui ne proposaient pas d’autres termes de comparaison.
La détermination de la valeur locative d’un salon de coiffure implique une pondération fine des surfaces. La cour d’appel de Versailles a rappelé les principes applicables dans un arrêt du 23 mars 2023 (CA Versailles, 23 mars 2023, n° 21/03809). La surface pondérée a été fixée à 40,81 m², le salon de lavage étant retenu au coefficient de 0,6 et le bureau au coefficient de 0,35.
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, au sens de l’article R. 145-7 du code de commerce, « concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6 » (CA Versailles, 23 mars 2023, n° 21/03809). La cour a retenu une valeur locative de renouvellement de 570 euros par mètre carré pondéré. La référence du salon de coiffure Fabio Salsa, renouvelé à 895 euros le mètre carré, a été prise en compte dans le panel de comparaison.
La cour a observé que « le premier juge a procédé à une estimation raisonnable, que la cour approuve, de la valeur locative en renouvellement à hauteur de 570 €/m²/an » (CA Versailles, 23 mars 2023, n° 21/03809). Un abattement de 340 euros a été pratiqué au titre de la taxe foncière mise à la charge du preneur. Cette charge, exorbitante du droit commun, justifiait la correction apportée à la valeur locative ainsi déterminée.
B. L’indemnité d’éviction du fonds de coiffure et de beauté
Le refus de renouvellement ouvre droit, sauf motif grave et légitime, au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé. L’indemnité comprend la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, en application de l’article L. 145-14 du code de commerce. Elle est augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à un fonds de même valeur.
Le locataire évincé peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité, conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce. Il est alors redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative du bail ainsi renouvelé. La détermination de cette indemnité obéit aux critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, notamment aux prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La cour d’appel de Paris a, dans un arrêt du 26 juin 2025, fixé l’indemnité d’éviction d’un salon de barbier (CA Paris, 26 juin 2025, n° 23/14207). La valeur du fonds de commerce a été déterminée par la méthode du chiffre d’affaires, pour aboutir à 97 843 euros toutes causes confondues. La cour a relevé que « il résulte du rapport de l’expertise que les usages les plus récents de la profession sont de prendre en compte un pourcentage du chiffre d’affaires HT » (CA Paris, 26 juin 2025, n° 23/14207).
Le fonds a été évalué à 70 % du chiffre d’affaires hors taxes, soit une indemnité principale de 68 370 euros. Les indemnités accessoires ont été fixées en fonction du préjudice réellement supporté par le preneur évincé. Les frais de réinstallation ont été arrêtés à 17 400 euros, sur la base de devis justifiés.
La cour a également rappelé que « le bailleur qui, après avoir offert ou accepté le renouvellement du bail, exerce son droit d’option pour refuser le renouvellement du bail ne dispose pas du droit de repentir après la fixation de l’indemnité d’éviction » (CA Paris, 26 juin 2025, n° 23/14207). Les bailleurs ont ainsi été condamnés au paiement de la somme arrêtée, augmentée des intérêts au taux légal. L’application combinée des articles L. 145-57 et L. 145-59 du code de commerce excluait tout repentir après la fixation de l’indemnité.
Le caractère non transférable du fonds de coiffure conditionne par ailleurs le quantum de l’indemnité principale. La cour d’appel de Paris a jugé que l’éviction d’un salon de coiffure entraînait la perte du fonds de commerce (CA Paris, 14 septembre 2023, n° 20/15131). Le transfert du fonds sans perte notable de clientèle apparaissait inenvisageable, au regard de la clientèle de proximité du commerce.
L’indemnité de remplacement a été arrêtée à la valeur du droit au bail, soit 200 000 euros. La valeur du droit au bail se déduit de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer plafonné. Un coefficient de situation de 5 a été appliqué au regard de l’attractivité commerciale de la zone.
La cour a rappelé que « il est constant que l’indemnité d’éviction s’apprécie au jour le plus proche de l’éviction » (CA Paris, 14 septembre 2023, n° 20/15131). Les références locatives postérieures au départ effectif du preneur ont ainsi été écartées du calcul de l’indemnité. La société ayant quitté les lieux en novembre 2019, les baux conclus en 2022 ne pouvaient être retenus, quand bien même ils confirmaient la tendance baissière du marché.
La cour a également validé l’abattement de précarité de 20 % appliqué au montant de l’indemnité d’occupation. Elle a relevé que « le locataire bénéficie du droit de poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction nonobstant la situation d’incertitude dans laquelle l’a plongé le choix des bailleurs de mettre fin au bail » (CA Paris, 14 septembre 2023, n° 20/15131). Or l’incertitude ainsi subie justifie l’abattement pour précarité, quand bien même l’exploitation du fonds se poursuit.
En conséquence, la fixation de l’indemnité d’occupation à la valeur locative n’épuise pas la réparation due au preneur maintenu dans les lieux. La précarité de l’occupation constitue ainsi un élément d’appréciation propre, distinct du loyer de renouvellement du bail. La jurisprudence récente confirme la pluralité des postes de réparation ouverts au preneur évincé, de la valeur du droit au bail aux frais de réinstallation.
Conclusion
La jurisprudence des cours d’appel dessine, pour le bail du salon de coiffure et de l’institut de beauté, un régime marqué par la rigueur de la destination contractuelle. Le preneur qui s’écarte de la destination des lieux s’expose à la résiliation du bail et à son expulsion. L’extension des activités de soins exige un accord explicite et non équivoque du bailleur, dont la preuve s’administre par les avenants et la correspondance.
Or la valeur locative demeure conditionnée par l’appréciation in concreto des facteurs locaux de commercialité du secteur. La preuve de la modification notable pèse ainsi sur le bailleur qui entend obtenir le déplafonnement du loyer. L’indemnité d’éviction, appréciée au jour le plus proche de l’éviction, est déterminée selon les usages de la profession. Elle répare la perte du fonds de commerce ainsi que les frais de déménagement et de réinstallation exposés.
En conséquence, la rédaction de la clause de destination, la conservation des avenants et la justification des modifications de commercialité déterminent l’issue des contentieux. Dès lors, les propriétaires et les exploitants de salons de coiffure doivent sécuriser la gestion du bail dans la durée. L’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet d’anticiper ces difficultés et de préserver la valeur du fonds.
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