I. Le cadre contractuel du bail commercial de la maison de retraite
A. La destination des lieux et l’autorisation administrative d’exploiter l’établissement
Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes appartiennent aux établissements sociaux et médico-sociaux énumérés à l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. Ce texte vise notamment les établissements qui accueillent des personnes âgées ou leur apportent une assistance dans les actes quotidiens de la vie. Leur exploitation suppose une autorisation administrative dont le titulaire est l’exploitant, et non le propriétaire de l’immeuble. Or cette circonstance commande, dans une large mesure, la qualification du contrat et la détermination de la destination des lieux. La jurisprudence de la troisième chambre civile et des cours d’appel, rendue de 2023 à 2026, en a précisé les contours. Elle a ainsi défini les rapports entre l’autorisation, la destination contractuelle des locaux et l’économie du montage d’investissement.
La soumission du contrat au statut des baux commerciaux suppose que les locaux soient donnés à bail dans lesquels un fonds est exploité article L. 145-1 du code de commerce. Le fonds doit appartenir à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés. L’exploitant d’une maison de retraite prend à bail les unités d’hébergement et les sous-loue aux résidents. Il fournit, en outre, des services para-hôteliers à la clientèle. Il exerce ainsi une activité commerciale constitutive d’un fonds au sens de ce texte. La cour d’appel d’Amiens, dans l’affaire de la résidence « Les Berges de la Tour », a appliqué ces principes au foyer-logement pour personnes âgées cour d’appel d’Amiens, 12 octobre 2023, n° 21/05406. Elle a retenu que la société preneuse demeurait tenue, après l’expiration des baux, au paiement d’une indemnité d’occupation. Cette obligation subsistait jusqu’à la libération effective de l’ensemble des lieux cour d’appel d’Amiens, 12 octobre 2023, n° 21/05406.
La cour a jugé, en effet, que « les propriétaires bailleurs n’avaient recouvré auparavant que la jouissance de leur lot privatif mais non des parties communes formant un tout homogène avec les unités d’hébergement » cour d’appel d’Amiens, 12 octobre 2023, n° 21/05406. La destination spécifique de l’immeuble forme ainsi un ensemble indivisible. Elle détermine l’étendue des obligations du preneur au terme du contrat. La destination contractuelle des lieux traduit, en réalité, l’affectation de l’immeuble à l’exploitation de l’établissement. Cette exploitation dépend de l’autorisation administrative dont seul l’exploitant est titulaire. Dans son arrêt du 4 décembre 2025, la troisième chambre civile a rappelé ce principe Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-10.554 et 24-15.101. Elle a énoncé que « l’autorisation d’exploitation d’un EHPAD était personnelle à l’exploitant et non pas attachée au lieu d’accueil » Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-10.554 et 24-15.101.
Les bailleurs de cette affaire avaient acquis des lots dans le cadre d’une opération de défiscalisation. Ils avaient ensuite consenti des baux commerciaux à la société exploitante. Ils étaient informés, dès la signature du bail, que le preneur pouvait donner congé à l’issue de la durée contractuelle Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-10.554 et 24-15.101. Dès lors, la perte de la destination d’EHPAD ne constitue pas, par elle-même, un trouble de jouissance imputable au vendeur des lots. L’autorisation suit l’exploitant et non l’immeuble. La perte de destination résulte, en effet, du transfert de l’activité dans une autre résidence. La qualité de locaux monovalents est, par ailleurs, régulièrement invoquée pour ces immeubles. L’article L. 145-4 du code de commerce vise les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation article L. 145-4 du code de commerce.
La cour d’appel d’Amiens a qualifié les locaux de monovalents dans l’affaire EMERA EHPAD Augusta cour d’appel d’Amiens, 14 décembre 2023, n° 23/00631. Elle a jugé qu’ils devaient « être qualifiés de locaux monovalents », ce qui justifiait la durée ferme de neuf ans cour d’appel d’Amiens, 14 décembre 2023, n° 23/00631. La stipulation excluait, en effet, la faculté de résiliation triennale du preneur. Or cette monovalence ne dispense pas de caractériser l’accord du preneur sur les conditions de l’offre de renouvellement. La Cour de cassation a déjà censuré la cour d’appel fondée sur le seul maintien dans les lieux. Elle a exigé la preuve d’une acceptation tacite non équivoque cour d’appel d’Amiens, 14 décembre 2023, n° 23/00631. La destination des lieux, monovalente ou non, s’apprécie donc au regard des stipulations du bail. Elle dépend aussi des circonstances propres à chaque espèce.
B. Le montage en copropriété : les bailleurs-investisseurs, la sous-location et la cession du fonds
Le financement des établissements pour personnes âgées repose fréquemment sur un montage en copropriété. Des particuliers ou des sociétés acquièrent des lots correspondant aux chambres de la résidence. Ils consentent ensuite des baux commerciaux à la société exploitante, dans le cadre d’opérations de défiscalisation. La cour d’appel d’Amiens, dans l’affaire de la résidence « Les Boutons d’Or », a décrit ce schéma cour d’appel d’Amiens, 27 novembre 2025, n° 22/04716. Elle a rappelé que les lots « étaient loués suivant bail commercial sous seings privés du 30 juin 2005 par la venderesse à la société dénommée ‘Les Boutons d’Or’ aux fins d’exploitation d’une résidence pour personnes âgées » cour d’appel d’Amiens, 27 novembre 2025, n° 22/04716. L’exploitation consistait « en la sous-location meublée des biens avec fourniture de services à la clientèle » cour d’appel d’Amiens, 27 novembre 2025, n° 22/04716.
Le preneur se trouve alors, à la fois, locataire des unités d’hébergement et sous-bailleur des chambres occupées par les résidents. La sous-location constitue l’instrument ordinaire de l’exploitation. La société exploitante de l’EHPAD ne dispose pas, en principe, de la propriété des murs qu’elle occupe. Cette circonstance fragilise la pérennité du montage en cas de cession de son fonds. La cour d’appel d’Orléans, saisie de l’affaire de l’EHPAD de Blois, a statué sur la cession du fonds de commerce. Elle a jugé que cette cession n’avait pas emporté transfert des baux cour d’appel d’Orléans, 17 octobre 2024, n° 21/01457. La cession avait été réalisée sans cession des droits au bail. Les demandes de renouvellement notifiées par la société cessionnaire ont été déclarées « nulles pour défaut de qualité à agir » cour d’appel d’Orléans, 17 octobre 2024, n° 21/01457.
Or le transfert de l’autorisation administrative d’exploitation ne supplée pas l’absence de qualité de titulaire du bail. Les bailleurs de lots de copropriété demeurent, dès lors, liés à leur preneur originaire. Ils le demeurent sauf cession régulière des droits au bail dans les formes contractuelles prévues. Le montage d’investissement n’échappe pas, en outre, aux règles protectrices du statut. La sous-location des chambres aux résidents est conforme à la destination contractuelle. Le bail autorise, en effet, le preneur à sous-louer « les présents locaux sous condition du respect de la destination énoncée en l’article 4 » cour d’appel d’Orléans, 17 octobre 2024, n° 21/01457. L’article L. 145-31 du code de commerce impose, par ailleurs, au preneur de faire connaître son intention de sous-louer cour d’appel d’Orléans, 17 octobre 2024, n° 21/01457. La cour d’appel d’Orléans a constaté l’accomplissement de cette formalité. Les bailleurs n’avaient, en effet, pas manifesté leur volonté de concourir à l’acte cour d’appel d’Orléans, 17 octobre 2024, n° 21/01457.
Le sort du contrat est, en définitive, dépendant des informations délivrées à l’acquéreur des lots. La cour d’appel d’Orléans, dans l’affaire de la résidence LMP, a rappelé le principe applicable cour d’appel d’Orléans, 1er juillet 2025, n° 23/01168. Elle a jugé que « la destination d’exploitation en EHPAD relevait du bail commercial conclu par l’acquéreur avec la société exploitante » cour d’appel d’Orléans, 1er juillet 2025, n° 23/01168. Ayant constaté le dol du vendeur, la cour a annulé la vente des lots. Le vendeur avait stipulé un raccordement à l’assainissement collectif inexistant. La cour a constaté, par voie de conséquence, « l’anéantissement du contrat de bail commercial conclu » avec la société exploitante cour d’appel d’Orléans, 1er juillet 2025, n° 23/01168. La nullité de la vente des lots entraîne ainsi celle du bail. Elle oblige la bailleresse à restituer les loyers perçus, en l’espèce à hauteur de 318 908,80 euros cour d’appel d’Orléans, 1er juillet 2025, n° 23/01168.
Les bailleurs-investisseurs supportent, en définitive, le risque lié au départ de l’exploitant. Ils ne peuvent reporter sur les vendeurs la charge de la pérennité de l’opération. La cour d’appel d’Amiens, dans l’affaire EMERA Le Val, a néanmoins alloué des dommages-intérêts aux bailleurs cour d’appel d’Amiens, 9 janvier 2025, n° 23/02341. L’indemnisation couvrait la perte de chance de conclure de nouveaux contrats de bail commercial avec un nouvel exploitant. Le congé avait été délivré après que « le preneur a signifié un congé commercial à chacun des bailleurs pour la date du 31 décembre 2018 » cour d’appel d’Amiens, 9 janvier 2025, n° 23/02341. La perte de valeur de l’investissement peut ainsi être indemnisée. Elle doit résulter de la cessation unilatérale de l’exploitation. L’exploitant n’est toutefois pas tenu de garantir la rentabilité de l’opération.
II. La fin du bail de la maison de retraite et l’économie du contrat
A. Le congé de l’exploitant : l’offre de renouvellement, l’acceptation tacite et le droit d’option
Le bail commercial de la maison de retraite ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement article L. 145-9 du code de commerce. À défaut de congé, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. L’exploitant qui décide de transférer son activité dispose donc de la faculté de délivrer congé à l’échéance contractuelle. Il n’a pas, pour ce faire, à justifier d’un motif. Dans l’affaire EMERA EHPAD Augusta, la cour d’appel d’Amiens a rappelé le mécanisme cour d’appel d’Amiens, 14 décembre 2023, n° 23/00631. Le congé avec offre de renouvellement délivré par la bailleresse a mis fin au titre d’occupation en cours. Il a fait obstacle à la tacite prolongation du bail. Il n’a pas emporté, pour autant, formation d’un nouveau bail cour d’appel d’Amiens, 14 décembre 2023, n° 23/00631.
La formation du bail renouvelé suppose, en effet, l’accord des parties sur l’ensemble des conditions du contrat. La cour d’appel d’Amiens a jugé que « le renouvellement du bail résultant du congé avec renouvellement même accepté par l’autre partie conserve un caractère incertain tant que le loyer n’est pas définitivement fixé ou convenu » cour d’appel d’Amiens, 14 décembre 2023, n° 23/00631. L’acceptation tacite de l’offre suppose un comportement non équivoque du preneur. Le silence et le paiement du loyer ancien ne suffisent pas à la caractériser. Cette solution vaut lorsque le loyer offert correspond au loyer stipulé dans le bail initial cour d’appel d’Amiens, 14 décembre 2023, n° 23/00631. Dès lors, le preneur demeure libre d’exercer son droit d’option dans le délai de deux ans. Le délai court à compter de la date d’effet du bail renouvelé, conformément aux articles L. 145-57 et L. 145-60 du code de commerce article L. 145-57 du code de commerce article L. 145-60 du code de commerce.
Le sort de l’indemnité d’occupation est déterminé, en conséquence, par la date de libération effective des lieux. Dans l’affaire des « Berges de la Tour », la cour d’appel d’Amiens a condamné l’exploitant au paiement d’une indemnité d’occupation cour d’appel d’Amiens, 12 octobre 2023, n° 21/05406. L’exploitant s’était maintenu dans les lieux après l’expiration des baux en raison de l’occupation des chambres par les résidents. L’indemnité a été fixée à 1,2 fois le montant du loyer antérieur. Elle était due jusqu’au 30 août 2018, date de la remise des clés des parties communes cour d’appel d’Amiens, 12 octobre 2023, n° 21/05406. La restitution des clés des lots privatifs ne mettait pas fin, à elle seule, à l’occupation. L’exploitant conservait l’usage des parties communes indispensables à son activité. Ces parties formaient avec les unités d’hébergement un tout homogène cour d’appel d’Amiens, 12 octobre 2023, n° 21/05406.
Le congé délivré par l’exploitant produit, par ailleurs, des effets financiers considérables pour les bailleurs. Leur investissement était adossé au paiement des loyers. La cour d’appel d’Amiens a alloué, dans l’affaire EMERA Le Val, des sommes comprises entre 61 717 euros et 87 828 euros. Ces sommes ont profité aux copropriétaires cour d’appel d’Amiens, 9 janvier 2025, n° 23/02341. Ces sommes indemnisaient la perte de chance de conclure de nouveaux baux avec un nouvel exploitant. La cour a écarté, en revanche, l’indemnisation de la seule perte de la valeur de la résidence cour d’appel d’Amiens, 9 janvier 2025, n° 23/02341. La cessation de l’exploitation d’un EHPAD ne confère pas aux bailleurs un droit à la garantie de la rentabilité. L’exploitant a valablement exercé son droit de donner congé à l’issue de la période contractuelle.
B. La rémunération du bailleur : la clause de réévaluation forfaitaire et la prescription des actions
Les baux conclus dans le cadre de ces montages comportent fréquemment une clause de réévaluation du loyer. Cette clause est fondée sur un taux fixe déterminé par référence au tarif des prestations des maisons de retraite. Le tarif est publié par le ministère de l’économie et des finances. La cour d’appel de Poitiers a eu à connaître d’une telle clause. Elle était rédigée en ces termes cour d’appel de Poitiers, 8 avril 2025, n° 24/01115 : « Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2 % l’an » cour d’appel de Poitiers, 8 avril 2025, n° 24/01115. La société exploitante sollicitait le caractère non écrit de la clause et la répétition des loyers trop perçus. La cour a retenu que la clause s’analysait en une clause de réévaluation forfaitaire. Elle ne constituait pas une clause d’indexation soumise aux articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier cour d’appel de Poitiers, 8 avril 2025, n° 24/01115.
La distinction est déterminante pour la validité de la stipulation. La clause d’augmentation forfaitaire prévoit une évolution du loyer déterminée par avance. Son montant et sa date d’application sont connus dès la conclusion du bail. Elle relève, dès lors, de la liberté contractuelle des parties. Elle échappe à l’interdiction de l’indexation automatique cour d’appel de Poitiers, 8 avril 2025, n° 24/01115. La cour d’appel de Poitiers a, en conséquence, débouté la société exploitante de ses demandes. Elle a écarté la demande tendant à voir réputée non écrite la clause intitulée « indexation » cour d’appel de Poitiers, 8 avril 2025, n° 24/01115. La restitution des sommes versées a été refusée, les bailleurs ayant légitimement perçu le loyer réévalué cour d’appel de Poitiers, 8 avril 2025, n° 24/01115. La seule référence au tarif des maisons de retraite ne suffit pas à conférer à la clause la nature d’une clause d’échelle mobile. Cette dernière est définie à l’article L. 145-39 du code de commerce article L. 145-39 du code de commerce.
Les actions engagées à l’occasion de la fin du bail sont, en outre, soumises à des délais de prescription stricts. L’article 2224 du code civil soumet les actions personnelles ou mobilières à la prescription quinquennale article 2224 du code civil. Le délai court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Dans son arrêt du 4 décembre 2025, la troisième chambre civile a fixé le point de départ en matière d’investissement locatif Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-10.554 et 24-15.101. Elle a jugé que, « s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat » Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-10.554 et 24-15.101.
La cour d’appel avait déclaré prescrite l’action des bailleurs en responsabilité contre les vendeurs et le prestataire d’ingénierie. Elle avait situé le point de départ du délai à la conclusion des contrats de vente et de bail. La troisième chambre civile a censuré cette solution. Elle a relevé que la cour d’appel n’avait pas recherché si le transfert de l’activité d’EHPAD dans une autre résidence ne constituait pas le fait révélateur Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-10.554 et 24-15.101. Ce transfert révélait, en effet, que les caractéristiques, notamment fiscales, de l’investissement n’étaient plus réunies. La Cour a, ce faisant, préservé les droits des bailleurs-investisseurs. La prescription quinquennale de l’action en responsabilité ne court qu’à compter du transfert effectif de l’activité Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-10.554 et 24-15.101. Cette solution, rendue au profit de vingt-trois bailleurs, ouvre la voie à l’indemnisation des préjudices subis à raison du départ de l’exploitant.
La violation des règles relatives à la révision du loyer demeure, par ailleurs, sanctionnée par le caractère non écrit de la clause. L’article L. 145-15 du code de commerce répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements faisant échec au droit au renouvellement ou aux dispositions relatives au loyer article L. 145-15 du code de commerce. Les bailleurs de la maison de retraite de Saint-Agnant ont ainsi obtenu la reprise du paiement intégral. Le loyer a été rétabli dans son intégralité cour d’appel de Poitiers, 8 avril 2025, n° 24/01115. L’exploitant avait réduit unilatéralement leurs loyers au soutien du caractère illicite de la clause. Le juge des référés avait ordonné, dès 2020, la reprise du paiement et le versement de provisions cour d’appel de Poitiers, 8 avril 2025, n° 24/01115. La sécurité du montage suppose, en définitive, une rédaction rigoureuse de la clause de réévaluation. Sa qualification commande l’application de la législation économique. Elle commande, partant, le sort des loyers versés sur toute la durée du contrat.
Conclusion
Le bail commercial de la maison de retraite et de l’EHPAD forme un contentieux riche et spécifique. La jurisprudence rendue de 2023 à 2026 en a précisé les contours. La destination des lieux, la monovalence des locaux et l’autorisation administrative d’exploitation déterminent le cadre du contrat. Le montage en copropriété expose, quant à lui, les bailleurs-investisseurs aux aléas de la cessation d’activité de l’exploitant. Or le congé délivré par le preneur, la qualification de la clause de réévaluation forfaitaire et la prescription de l’action constituent les enjeux majeurs. Ces enjeux commandent l’économie de ce contentieux. Les investisseurs et les exploitants gagneront à sécuriser leurs conventions dès la conclusion du bail. Ils devront, en outre, faire valoir leurs droits dans les délais légaux. L’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet, à cet égard, d’apprécier les risques attachés à ces montages complexes. Elle permet aussi de défendre efficacement les intérêts des parties au litige.
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