I. La destination des lieux et l’exploitation du fonds de débit de tabac
Le fonds de débit de tabac constitue une catégorie particulière de fonds de commerce. Son exploitation est soumise au monopole de vente au détail des tabacs manufacturés. L’article L. 3512-14-3 du code de la santé publique dispose que cette activité s’exerce notamment sous forme d’entreprise individuelle. Elle peut également prendre la forme d’une société en nom collectif dont tous les associés sont des personnes physiques. Or, l’exigence d’agrément personnel interfère directement avec les mécanismes de la propriété commerciale. Elle affecte tant la destination contractuelle du local que la transmission du droit au bail. La jurisprudence des cours d’appel rendue entre 2023 et 2026 offre un matériau particulièrement riche sur ces litiges. Par ailleurs, la distinction entre le bail portant sur les murs et les contrats portant sur le fonds commande la solution des contentieux les plus fréquents. Dès lors, l’analyse des décisions des cours d’appel de Paris, d’Amiens, de Bordeaux et de Pau éclaire ces conventions spécifiques. Celle des cours de Nîmes, d’Orléans, de Montpellier, de Caen et d’Angers en complète la physionomie.
A. La destination contractuelle du local et la licence d’exploitation du débit de boissons
La clause de destination du bail du débit de tabac mentionne usuellement plusieurs activités connexes. La vente de tabac, les jeux de la Française des Jeux et le débit de boissons y figurent le plus souvent. La détermination exacte de ces activités conditionne l’exercice du droit au renouvellement. Elle commande également la validité des congés délivrés au preneur. La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 4 avril 2025, a examiné un bail commercial portant sur des locaux « destiné à usage d’épicerie et de restaurant, de bar et de tabac ». La commune bailleur l’avait conclu avec un preneur qui n’a jamais intégré les nouveaux locaux en cours de travaux. La cour d’appel de Nîmes du 4 avril 2025 a retenu que la clause selon laquelle « le locataire aura la jouissance de la licence 4 appartenant à la mairie pour exercer son activité de boisson qui sera restituée dès la fin du bail » ne conférait pas au preneur la propriété de la licence. La licence demeurait un élément du patrimoine du bailleur. Or, cette dissociation entre la jouissance temporaire de la licence et la destination du local commande l’appréciation des manquements du preneur.
La question de la nullité du bail a également été tranchée dans ce même arrêt. La cour a fait application des règles applicables au mandat de l’agent immobilier. Elle a rappelé que « la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé ». L’article L. 144-1 du code de commerce définit la location-gérance comme le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds en concède la location à un gérant. Celui-ci l’exploite à ses risques et périls. En l’espèce, l’absence de mandat écrit de la commune a été sanctionnée par la nullité absolue du bail. La règle méconnue protégeait en effet l’intérêt général. Cette solution illustre la rigueur formelle imposée aux conventions portant sur les fonds réglementés.
Le caractère personnel de l’agrément de débitant de tabac se répercute également sur la cession du fonds de commerce. La cour d’appel d’Amiens a eu à en connaître dans un arrêt du 28 mai 2026. La SNC Difraval exploitait un fonds de bar-tabac-restaurant-PMU-jeux dans des locaux loués à une SCI. La société avait été placée en liquidation judiciaire, et le juge-commissaire avait autorisé la vente des éléments résiduels du fonds. La cour d’appel d’Amiens du 28 mai 2026 a constaté que la cessionnaire s’était rétractée après avoir appris que « la SNC Difraval ne disposait plus de l’agrément de vente de tabac depuis le 20 mars 2024 ». La cour a confirmé la caducité de la cession et ordonné la restitution de la somme de 110 000 euros versée par la cessionnaire. Elle a rejeté les demandes en paiement formées par le liquidateur. Or, la perte de l’agrément vide le fonds de sa substance économique. La rétractation du cessionnaire apparaît dès lors légitime.
La cour d’appel d’Orléans a, dans un arrêt du 22 mai 2025, apporté d’utiles précisions sur la qualification des conventions portant sur les fonds de bar-PMU. L’EURL Coteri contestait la qualification de location-gérance retenue par les parties. Elle soutenait que la convention s’analysait en une simple location de licence IV. La cour d’appel d’Orléans du 22 mai 2025 a retenu que « la commune intention des parties a été la conclusion d’un contrat de location gérance du fonds et non la location isolée d’un seul élément du fonds, à savoir la licence IV ». Elle s’est fondée sur les mentions du registre du commerce et sur le paiement effectif des redevances. La cour a également relevé, à titre incident, que « l’activité de PMU ne peut faire l’objet d’une location-gérance ». Cette affirmation souligne le caractère strictement réglementé de l’activité. Or, la qualification retenue détermine l’étendue des droits du locataire et le régime applicable au terme de la convention. Le sort du fonds et la restitution des éléments incorporels en dépendent directement.
B. La cession du fonds de débit de tabac et l’agrément administratif
La cession du fonds de débit de tabac est subordonnée à l’agrément de l’administration des douanes. Celle-ci vérifie notamment la moralité du cessionnaire et les conditions d’exploitation du débit. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 14 octobre 2025, a examiné les conséquences du refus d’agrément sur un compromis de cession. Le fonds vendu était un fonds de bar-restauration-PMU-Loto-tabac. La cour d’appel de Bordeaux du 14 octobre 2025 a relevé que « le directeur régional des douanes de [Localité 4] a informé Mme [W] [Z] (gérante de la SNC Carnot) que les candidatures de M. [Y] [F] et de Mme [J] [S], associés de la SNC Basylva, en vue de la reprise du fonds de commerce auquel est associé le débit de tabac, ne pouvaient être retenues ». Les candidats ne satisfaisaient pas aux conditions de l’article 5, alinéa 2, du décret n°2010-720 du 28 juin 2010. Ce texte régit le monopole de vente au détail des tabacs manufacturés. La cour a jugé que la non-réalisation de la condition suspensive entraînait la nullité du compromis. Elle a ordonné la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 15 000 euros.
Cette solution s’inscrit dans le droit commun des conditions suspensives. Les articles 1304 et suivants du code civil en fixent le régime. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Il doit toutefois payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Lorsque la cession du fonds échoue en raison du refus d’agrément, le preneur cédant conserve son fonds et son bail. La question de l’indemnité d’éviction ne se pose alors qu’à l’occasion d’un congé distinct. La cour d’appel de Bordeaux a en outre écarté la demande de dommages-intérêts forfaitaires de l’acquéreur. La stipulation contractuelle ne trouvait application qu’en cas de refus du vendeur, et non en cas de défaillance de la condition suspensive.
La cour d’appel de Pau, saisie après cassation, a confirmé ces principes dans un arrêt du 14 janvier 2026. Le litige portait sur le fonds de commerce de la SNC Bar du XIV Juillet. Le liquidateur judiciaire avait été autorisé à céder le fonds de bar-tabac-jeux, à l’exception du droit au bail commercial. Il avait ensuite résilié le bail par courrier du 25 février 2019. L’acte de cession comportait une double condition suspensive et mentionnait que « le cessionnaire souhaitant dans un second temps transférer à l’activité dans un nouveau local, l’agrément de la Direction générale des douanes et droits indirects susvisés ne concerne pas le transfert de l’activité en lui-même ». La cour d’appel de Pau du 14 janvier 2026 a été saisie de la question de la jonction des instances et de la recevabilité des conclusions. Le contexte procédural était marqué par la cassation de l’arrêt de la cour d’appel d’Agen du 15 mars 2023. La cour a rappelé que la jonction ne peut concerner que des instances régulièrement en cours devant la même juridiction. Elle ne saurait pallier l’irrégularité de l’une des deux procédures en cours.
Le lien entre l’agrément du débit de tabac et le droit au bail a été mis en évidence par la cour d’appel de Montpellier. Son arrêt du 25 mars 2025 est relatif à la cession conjointe d’un fonds de dancing et d’une licence IV. Les contrats stipulaient que « les deux cessions sont indissociables entre elles ». L’anéantissement de l’un entraînait dès lors celui de l’autre. La cour d’appel de Montpellier du 25 mars 2025 a rappelé que « la résolution de la vente emporte anéantissement rétroactif du contrat et remise des choses en leur état antérieur » pour le contrat à exécution instantanée portant sur la licence. La résiliation du contrat à exécution successive portant sur le fonds n’opère, en revanche, que pour l’avenir. Cette dissociation des régimes intéresse directement le preneur de débit de tabac. Sa licence et son fonds font souvent l’objet de conventions distinctes mais interdépendantes.
II. La valeur locative du débit de tabac et le sort du contrat de location-gérance
La détermination de la valeur locative du local commercial abritant un débit de tabac obéit aux principes généraux. L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Celle-ci est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. La spécificité du fonds de tabac-presse tient à la combinaison d’activités connexes attirant une clientèle de proximité. La démonstration de leur modification notable conditionne le déplafonnement du loyer. Enfin, le recours fréquent à la location-gérance soulève des questions spécifiques quant aux obligations du bailleur. La qualification des conventions portant sur ces fonds demeure en outre particulièrement délicate.
A. La valeur locative du fonds de tabac-presse et le déplafonnement du loyer
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 31 mai 2023, illustre les difficultés de la preuve du déplafonnement pour un fonds de tabac-presse. Le bailleur soutenait que la vente de titres de transport et de boissons caractérisait une modification notable de la destination des lieux. La cour a relevé que la vente de titres de transport « est nécessairement incluse dans la destination autorisée par le bail du 17 septembre 2005 ». S’agissant de la vente de boissons, elle a jugé que « cette activité concerne et vise précisément la même clientèle que celle qui achète des jeux nationaux, de la presse et du tabac et en ce sens s’avère connexe à ces activités ». La cour d’appel de Paris du 31 mai 2023 a conclu que « les bailleurs n’apportent pas la démonstration d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer ». Elle a fixé le loyer renouvelé à la somme annuelle de 21 187,85 euros.
Cette décision rappelle la charge de la preuve pesant sur le bailleur qui se prévaut d’un déplafonnement. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux. La jurisprudence considère que la modification alléguée de la destination des lieux ne peut justifier le déplafonnement. Encore faut-il qu’elle ait une incidence favorable sur l’activité du preneur. En l’espèce, la démonstration de l’augmentation de la fréquentation de la station de métro a été jugée insuffisante. Les experts avaient constaté une baisse globale de 2 % de la fréquentation des stations considérées.
La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 24 avril 2025, a eu à connaître d’une autre modalité du déplafonnement. Celle-ci était fondée sur la modification des caractéristiques du local. Le bailleur sollicitait le déplafonnement en raison de la transformation d’une réserve en espace de vente. Le preneur avait été autorisé à « exposer des marchandises et accueillir de la clientèle dans l’espace initialement affecté à la réserve de fond de cour ». La cour d’appel de Caen du 24 avril 2025 a retenu que ces travaux « a eu pour effet de modifier notablement l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ». Le déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement était donc fondé. Or, cette solution doit être rapprochée du régime des locaux monovalents.
L’article R. 145-10 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Les locaux abritant un débit de tabac sont souvent conçus pour cette seule exploitation. Ils peuvent dès lors relever de la qualification de locaux monovalents. La jurisprudence de la troisième chambre civile demeure exigeante sur la preuve de la monovalence. Le preneur de débit de tabac dispose d’un intérêt évident à contester cette qualification. Le loyer lui est alors réclamé selon les usages de la branche d’activité.
B. La location-gérance du fonds de débit de tabac et les obligations des parties
Le recours à la location-gérance demeure fréquent pour les fonds de débit de boissons et de tabac. Les règles de l’agrément limitent en effet les formes d’exploitation. L’article L. 144-2 du code de commerce dispose que le locataire-gérant a la qualité de commerçant. Il est soumis à toutes les obligations qui en découlent. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 novembre 2025, a rappelé que « le contrat de location-gérance est assimilé à un contrat de louage, de sorte que le bailleur est tenu de délivrer le fonds convenu, composé de tous ses éléments, au locataire-gérant ». La cour d’appel de Paris du 13 novembre 2025 a ainsi retenu la responsabilité de la bailleresse pour inexécution de son obligation de délivrance. Elle a en revanche écarté les demandes fondées sur les troubles causés par « la vente illégale, par la société Bel [S], d’alcool et de cigarettes ». La bailleresse ne pouvait être tenue pour responsable de ces agissements.
La même cour a rappelé, dans un arrêt du 12 avril 2023, que la location-gérance d’un fonds de bar-restaurant-hôtel meublé emporte des obligations de délivrance renforcées. La cour d’appel de Paris du 12 avril 2023 a jugé que « les travaux de mise en conformité exigés par l’administration ne peuvent ils être mis à la charge du locataire que par une clause expresse du contrat et à condition qu’elle soit précise et vise ce type de travaux », conformément à l’article 1719 du code civil. Cette solution transpose au contrat de location-gérance les règles applicables au bail commercial. Elle protège le locataire-gérant d’un fonds de débit de boissons contre les surcharges imprévues. Or, la détermination du débiteur des travaux conditionne directement l’équilibre économique du contrat.
La frontière entre location-gérance et bail commercial a été examinée par la cour d’appel d’Angers dans un arrêt du 2 septembre 2025. Le litige portait sur un fonds dont le matériel avait été cédé au locataire. Les bailleurs soutenaient que le contrat de location-gérance était devenu un bail commercial après la cession du matériel du 31 octobre 2016. La location ne portait plus alors que sur l’occupation des locaux. La cour d’appel d’Angers du 2 septembre 2025 a rappelé la définition légale de la location-gérance, issue de l’article L. 144-1 du code de commerce. Elle a examiné les conséquences de la cession du matériel sur la qualification de la convention. La cession du matériel ne prive pas nécessairement la convention de sa qualification de location-gérance. Les éléments incorporels du fonds demeurent en effet entre les mains du loueur.
Enfin, la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 novembre 2025, a apporté des précisions sur le sort du dépôt de garantie. L’affaire concernait un fonds de commerce exotique vendant notamment de l’alcool et des cigarettes. La cour a constaté que le contrat stipulait un dépôt de garantie de 15 000 euros « pour la bonne et entière exécution des présentes ». La cour d’appel de Paris du 13 novembre 2025 a confirmé que le régime du dépôt de garantie du bail commercial n’est pas transposable au contrat de location-gérance. Celui-ci demeure régi par le droit commun du louage. Dès lors, les parties doivent prévoir conventionnellement les modalités de sa restitution.
Conclusion
La jurisprudence des cours d’appel rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime cohérent du bail commercial du débit de tabac. Celui-ci s’articule autour de deux exigences complémentaires. D’une part, la destination contractuelle du local doit être appréciée au regard de l’agrément administratif qui conditionne l’exploitation. Il s’agit de la licence IV du débit de boissons ou de l’agrément des douanes pour la vente de tabac. L’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 4 avril 2025 et celui de la cour d’appel d’Amiens du 28 mai 2026 en témoignent. D’autre part, la transmission du fonds, par voie de cession ou de location-gérance, est soumise à des conditions strictes. Leur méconnaissance entraîne la caducité des conventions, ainsi que l’ont jugé les cours d’appel de Bordeaux, de Pau et d’Orléans. Par ailleurs, la détermination de la valeur locative du débit de tabac-presse obéit aux règles du plafonnement. Le bailleur supporte la charge de prouver la modification notable des facteurs locaux de commercialité. En conséquence, le preneur de débit de tabac doit être attentif à la rédaction de la clause de destination. Il doit veiller à la qualification des conventions portant sur sa licence. À cet égard, le recours à un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet d’anticiper les difficultés propres aux fonds réglementés. La vigilance s’impose d’autant plus que les arrêts de 2025 et 2026 confirment l’incidence de l’agrément administratif sur la valeur du droit au bail.
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