I. L’action individuelle du copropriétaire : le périmètre de la défense de son lot
A. L’information du syndic : une formalité dépourvue de sanction processuelle
L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 soumet l’action individuelle du copropriétaire à une information préalable du syndic (art. 15, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le copropriétaire qui entend agir seul doit ainsi prévenir le syndic de sa démarche. Cette information permet au syndicat d’apprécier l’opportunité d’une intervention conjointe. La portée exacte de cette obligation a récemment retenu l’attention de la troisième chambre civile. Un arrêt publié au Bulletin du 16 octobre 2025 en a précisé les contours (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-19.843, publié au Bulletin).
En l’espèce, des copropriétaires avaient assigné leurs voisins en indemnisation d’un trouble de jouissance. Ce trouble résultait de la mise à disposition de leur appartement à une clientèle de passage. Les défendeurs leur opposaient l’irrecevabilité de l’action, faute d’information du syndic. La cour d’appel de Grenoble avait écarté cette fin de non-recevoir. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement en énonçant que « si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n’était pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-19.843).
Cette décision revêt une portée considérable pour les praticiens du droit immobilier. Elle écarte toute sanction automatique du défaut d’information du syndic. Or, la lettre de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 demeure muette sur la sanction applicable. Des interprétations divergentes avaient pu se développer dans les juridictions du fond. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas informé le syndic conserve la faculté de faire examiner ses prétentions au fond. L’information du syndic apparaît ainsi comme une simple mesure de coordination interne à la copropriété.
La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. Celle-ci refuse de subordonner la recevabilité de l’action du copropriétaire à des conditions non prévues par la loi. Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé les conditions de recevabilité d’une autre action. Il s’agit de l’action tendant à voir déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété. Un arrêt publié au Bulletin du 10 octobre 2024 en a fixé les règles (Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 22-22.649, publié au Bulletin).
Saisie d’une contestation portant sur l’appropriation de combles communs, la Cour a rappelé un principe essentiel. Ainsi, « l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu » (Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 22-22.649). La mise en cause du syndicat constitue donc une condition de recevabilité. Elle s’impose lorsque l’action met en jeu le règlement de copropriété. Le syndicat en est le gardien naturel au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
La confrontation de ces deux arrêts dessine un équilibre subtil. D’une part, l’information du syndic n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande. D’autre part, la mise en cause du syndicat demeure une condition de recevabilité pour certaines actions. A cet égard, le copropriétaire qui conteste une clause du règlement doit appeler le syndicat à la cause. Sans cette mise en cause, sa prétention ne pourra prospérer.
La distinction opérée repose sur l’objet de la prétention soumise au juge. Lorsque le copropriétaire défend la propriété ou la jouissance de son lot, il exerce une prérogative personnelle. L’exercice de cette prérogative ne saurait être paralysé par une formalité dépourvue de sanction légale. En revanche, la contestation portant sur le règlement de copropriété affecte l’économie générale de l’immeuble. Le débat contradictoire impose alors la présence du syndicat, seul habilité à défendre l’intérêt collectif. Cette lecture fonctionnelle de l’article 15 assure une juste articulation des prérogatives individuelles et collectives.
La portée pratique de ces solutions ne saurait être sous-estimée pour les professionnels de l’immobilier. Le copropriétaire victime d’un trouble de jouissance peut agir directement. Il ne risque pas l’irrecevabilité de son action pour défaut d’information du syndic. Le syndicat conserve, pour sa part, la maîtrise des actions relatives au règlement de copropriété. Par ailleurs, le délai de contestation des décisions de l’assemblée générale est fixé à deux mois. Ce délai, prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne concerne que les actions dirigées contre ces décisions (art. 42, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il ne s’applique pas à l’action individuelle du copropriétaire contre un autre copropriétaire.
B. L’étendue du pouvoir d’agir du copropriétaire : les limites de la défense de la jouissance du lot
L’action individuelle du copropriétaire est circonscrite à la défense de son lot. Cette délimitation est posée par l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Elle exclut que le copropriétaire se substitue au syndicat pour la défense des parties communes. La troisième chambre civile a précisé ces frontières dans un arrêt publié au Bulletin du 8 juin 2023 (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-15.692, publié au Bulletin).
En l’espèce, des copropriétaires avaient agi contre les constructeurs en réparation de désordres. Ces désordres affectaient les parties communes, notamment au titre de l’accessibilité des personnes à mobilité réduite. La Cour de cassation a jugé que « si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-15.692).
Cette distinction entre cessation de l’atteinte et paiement des travaux est d’une importance pratique majeure. Le copropriétaire peut demander au juge de faire cesser une atteinte aux parties communes. Cette faculté suppose un préjudice propre subi par le demandeur. En revanche, le paiement du coût des travaux de remise en état relève du syndicat. Il appartient au seul syndicat de percevoir les sommes destinées à financer ces travaux. La Cour de cassation a ainsi rappelé que « qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-15.692). En conséquence, une action individuelle en paiement sera déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir. Cette irrecevabilité concerne les actions dirigées contre les constructeurs au titre des désordres communs.
Le fondement de cette solution réside dans l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte confie au syndicat la conservation et l’amélioration de l’immeuble. Il lui confie également l’administration des parties communes. Or, la répartition des pouvoirs emprunte à la logique de l’intérêt collectif. Les actions relatives aux parties communes doivent être menées par le syndicat, tant en demandant qu’en défendant. Des lors, le copropriétaire ne peut se prévaloir d’un intérêt personnel pour suppléer l’inaction du syndicat. La réparation des désordres communs demeure une prérogative du syndicat.
La troisième chambre civile a également précisé les limites du pouvoir d’agir dans le contentieux de la division de lot. Dans un arrêt du 22 mai 2025, elle a rappelé un principe fondamental. Ainsi, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.885).
En l’espèce, le syndicat demandait la remise en état d’un lot divisé en plusieurs appartements. Le syndicat se prévalait d’une délibération de l’assemblée générale de 1981 ayant interdit la division des lots. La cour d’appel de Lyon avait rejeté la demande du syndicat. Elle avait relevé que l’interdiction n’était pas démontrée. La Cour de cassation a censuré cette décision. La cour d’appel aurait dû rechercher si l’assemblée générale avait effectivement interdit la division des lots (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.885).
Cet arrêt illustre la force obligatoire des décisions de l’assemblée générale. Ces décisions demeurent exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Le copropriétaire qui divise matériellement son lot s’expose à une action du syndicat. Cette action en remise en état suppose une interdiction adoptée par l’assemblée générale. Par ailleurs, l’usage libre des parties privatives est conditionné au respect des droits des autres copropriétaires. Il est également conditionné au respect de la destination de l’immeuble. Le contrôle de ces conditions appartient au juge saisi de l’action du syndicat.
II. La qualité pour agir du syndicat des copropriétaires : la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble
A. La réparation des dommages affectant les lots : l’action du syndicat et le caractère collectif du préjudice
Le syndicat des copropriétaires dispose d’une qualité pour agir étendue. Cette qualité résulte de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Elle s’exerce en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Un arrêt publié au Bulletin du 7 novembre 2024 en a précisé la portée. Cet arrêt concernait des désordres d’infiltration affectant les parties privatives de plusieurs copropriétaires (Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n° 23-14.464, publié au Bulletin).
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré irrecevable l’action du syndicat. Elle avait relevé que seuls quatre copropriétaires étaient affectés par les désordres. Elle avait également relevé que le préjudice subi par chacun n’était pas identique. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement. Elle a rappelé que « un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots » (Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n° 23-14.464).
La haute juridiction a ajouté un principe complémentaire. Ainsi, « il n’est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu’il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n° 23-14.464). Cette solution écarte toute exigence d’un préjudice collectif uniforme. Le syndicat peut agir en réparation des dommages dont l’origine se situe dans les parties communes. Il peut agir lors même que les conséquences dommageables ne touchent que certains lots.
La distinction entre l’origine du dommage et l’étendue du préjudice conditionne la répartition des compétences. Lorsque les désordres trouvent leur source dans les parties communes, le syndicat est seul compétent pour en poursuivre la réparation. Cette compétence s’exerce quand bien même les préjudices subis seraient strictement individuels. A l’inverse, lorsque l’atteinte affecte exclusivement les parties privatives d’un lot, le copropriétaire demeure le titulaire naturel de l’action. Cette grille d’analyse résulte de la combinaison des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965. Elle permet de trancher avec sécurité la question de la qualité pour agir dans les litiges constructifs.
La solution s’inscrit dans une conception fonctionnelle de la qualité pour agir du syndicat. Cette conception est fondée sur l’origine du dommage plutôt que sur l’étendue du préjudice. Or, cette approche présente un intérêt pratique certain pour les copropriétés. Elle concerne les désordres d’infiltration, de fissuration ou d’étanchéité affectant ponctuellement certains lots. En conséquence, le syndicat peut légitimement agir contre le constructeur, l’architecte ou l’entreprise. Il n’a pas à démontrer que l’ensemble des copropriétaires subit un préjudice comparable.
Cette jurisprudence trouve un prolongement dans le contentieux de la répartition des charges. La modification de la répartition des charges ne peut intervenir qu’à l’unanimité des copropriétaires. Cette règle souffre des exceptions légales relatives aux travaux et aux actes d’acquisition ou de disposition. La cohérence de l’ensemble permet au syndicat d’exercer pleinement son rôle dans la défense des intérêts communs de la copropriété.
B. La destination de l’immeuble et les restrictions aux droits des copropriétaires
La sauvegarde des droits afférents à l’immeuble confère au syndicat un pouvoir d’action étendu. Ce pouvoir rencontre toutefois les droits individuels des copropriétaires sur leurs parties privatives. L’équilibre entre ces intérêts a été précisé par un arrêt du 22 mai 2025. Cet arrêt concernait des lots qualifiés de débarras dans le règlement de copropriété. Ces lots étaient occupés à usage d’habitation (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.387).
L’assemblée générale avait interdit l’usage à titre d’habitation de ces lots. Cette interdiction était motivée par les risques pour la sécurité des occupants en cas d’incendie. Les copropriétaires concernés contestaient cette résolution. Ils se prévalaient de l’ancienneté de l’occupation des lieux comme logements. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel de Paris. Celle-ci avait retenu que « les copropriétaires ne pouvaient changer l’affectation de leurs lots que sous réserve qu’elle ne soit pas contraire à la destination générale de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.387).
La haute juridiction a également jugé que la restriction ne constituait pas un abus de l’assemblée générale. Cette restriction était justifiée par des considérations tenant à la conservation de l’immeuble. La Cour a ainsi approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « la restriction apportée aux droits des propriétaires des lots litigieux étant justifiée par des considérations tenant à la conservation de l’immeuble, l’assemblée générale n’avait pas commis d’abus en interdisant leur usage à des fins d’habitation » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.387). Or, le droit de propriété, garanti par l’article 544 du code civil, n’exclut pas que l’usage des parties privatives soit encadré (art. 544, code civil). Cet encadrement procède du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale. En conséquence, la liberté d’usage du copropriétaire s’exerce dans les limites de la destination de l’immeuble.
La prise en compte des considérations de sécurité confère à la destination de l’immeuble une dimension matérielle. L’immeuble affecté à l’habitation doit offrir à ses occupants des conditions de sécurité conformes aux exigences réglementaires. L’assemblée générale peut légitimement interdire un usage des lots qui compromettrait l’évacuation des occupants en cas de sinistre. Des lors, le copropriétaire qui occupe à usage d’habitation un lot qualifié de débarras ne peut se prévaloir de l’ancienneté de cette occupation. Il ne peut ainsi échapper à la résolution de l’assemblée générale justifiée par la conservation de l’immeuble. L’absence de ratification de l’usage litigieux prive le copropriétaire de tout droit acquis à cet usage.
Cette jurisprudence a été confirmée et affinée par un arrêt du 4 décembre 2025. Cet arrêt concernait une résolution autorisant la construction d’un lot à usage commercial au sein d’une copropriété (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.587). La Cour de cassation a rappelé que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.587). La haute juridiction a, en outre, rappelé la fonction du règlement de copropriété. Ce document « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.587).
La censure a été prononcée au motif que la cour d’appel de Bastia n’avait pas constaté les éléments requis. Elle n’avait pas constaté que la destination des parties privatives était prévue par un règlement de copropriété. Elle n’avait pas davantage caractérisé l’atteinte à la destination de l’immeuble. A cet égard, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 soumet certaines décisions à l’unanimité des copropriétaires (art. 26, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette exigence concerne les décisions modifiant la destination de l’immeuble. Elle concerne également les modalités de jouissance des parties privatives.
La protection des droits du copropriétaire trouve un prolongement dans l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte garantit la libre disposition et la libre jouissance des parties privatives (art. 9, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette garantie s’exerce sous réserve des restrictions justifiées par la destination de l’immeuble. Des lors, le syndicat qui entend faire sanctionner un usage contraire doit démontrer la réalité de la violation alléguée. Il ne peut se prévaloir de simples présomptions.
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine ainsi un cadre cohérent pour l’action en justice. L’action individuelle du copropriétaire demeure ouverte pour la défense de son lot. L’information du syndic ne constitue pas une condition de recevabilité. En revanche, la défense des parties communes relève de la compétence exclusive du syndicat. Le syndicat peut agir en réparation des dommages affectant les lots sans démontrer un préjudice collectif uniforme. La destination de l’immeuble et les droits des copropriétaires bénéficient d’une protection équilibrée. La mise en œuvre de cette protection incombe aux juridictions du fond sous le contrôle de la Cour de cassation.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme la structuration binaire du contentieux de la copropriété. Le copropriétaire agit seul pour la défense de son lot. Le syndicat exerce les actions relatives aux parties communes et à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. L’arrêt du 16 octobre 2025 précise que l’information du syndic ne conditionne pas la recevabilité de l’action individuelle. L’arrêt du 7 novembre 2024 étend la qualité pour agir du syndicat aux dommages affectant les parties privatives. La destination de l’immeuble demeure le critère central des restrictions aux droits des copropriétaires. Cette construction jurisprudentielle, fondée sur les articles 9, 15 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, offre aux copropriétaires et aux syndicats un cadre d’action lisible. Les arrêts publiés au Bulletin en sécurisent l’application. Pour l’examen d’une situation particulière, l’assistance d’un avocat en contentieux de la copropriété à Paris est recommandée. Elle permet d’identifier la voie d’action la plus adaptée, entre l’action individuelle et l’action du syndicat.
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