L’obligation continue de délivrance du bailleur commercial : la construction prétorienne d’un régime d’exécution forcée entre permanence substantielle et prescription extinctive
Introduction
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un corps de règles d’ordre public dont la finalité est la protection du fonds de commerce du preneur. Ce statut n’a toutefois pas épuisé le droit commun du louage de choses, dont les articles 1709, 1719 et 1720 du Code civil demeurent le socle permanent des obligations du bailleur. Parmi ces obligations, celle de délivrance occupe une place singulière : elle est à la fois la première dans l’ordre chronologique du contrat et la plus durable dans son exécution. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série de décisions rendues entre 2020 et 2026, construit un régime prétorien du caractère continu de cette obligation, dont les conséquences pratiques sur l’exécution forcée et la prescription extinctive méritent une analyse d’ensemble.
Si la jurisprudence admettait de longue date que l’obligation de délivrance ne se limite pas à la remise matérielle des clés mais implique une conformité continue des lieux à l’usage convenu, la question de son interaction avec la prescription extinctive de l’article 2224 du Code civil restait source d’incertitudes. Les juridictions du fond oscillaient entre deux positions : celle qui faisait courir le délai de prescription à compter de la conclusion du bail, au motif que le preneur avait connu l’état des lieux dès l’origine, et celle qui repoussait ce point de départ à la date de chaque manquement, en considération du caractère successif de l’obligation. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile les 4 décembre 2025, 5 mars 2026 et 2 avril 2026 tranchent cette controverse en consacrant une solution duale : l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée en nature, d’une part, et la soumission de l’action en réparation indemnitaire à une prescription quinquennale mobile, d’autre part.
Cette construction, qui culmine avec les arrêts du 5 mars 2026 et du 2 avril 2026, opère un double mouvement : elle consacre la permanence substantielle de l’obligation de délivrance tout en soumettant l’action en réparation à un régime de prescription propre. La question qui se pose est dès lors celle de l’articulation entre la continuité de l’obligation, qui interdit de figer le point de départ du délai de prescription à la date de conclusion du contrat, et la dualité des actions ouvertes au preneur, selon qu’il poursuit l’exécution forcée en nature ou la réparation indemnitaire. L’importance pratique du sujet pour les praticiens du droit des baux commerciaux justifie une analyse approfondie de la construction prétorienne de la troisième chambre civile et de ses implications contentieuses.
I. La permanence substantielle de l’obligation de délivrance du bailleur commercial
A. Le fondement légal du caractère continu de l’obligation de délivrance
L’obligation de délivrance du bailleur trouve son fondement dans une combinaison de textes que la troisième chambre civile mobilise de manière constante. L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Cette définition même, par la référence à la durée qu’elle contient, suggère que l’obligation du bailleur ne s’épuise pas à la remise des clés mais se prolonge pendant toute la vie du contrat. L’article 1719 du même code précise que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ». L’article 1720 ajoute que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et qu’il « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Ces textes, lus ensemble, imposent au bailleur une obligation qui ne se limite pas à la délivrance initiale mais qui se renouvelle à chaque instant de l’exécution du contrat. La Cour de cassation a consacré cette analyse dans un arrêt du 4 décembre 2025, rendu en formation de section et publié au Bulletin, dans lequel elle énonce que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B). Cette formulation, reprise dans des termes quasi identiques par un arrêt du 2 avril 2026 (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181), constitue désormais l’énoncé de principe du régime de l’obligation continue.
À cet égard, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B, §7). Cette précision est d’une importance pratique considérable : elle signifie que le bailleur ne peut invoquer la vétusté des locaux comme un fait justificatif de son inexécution, sauf stipulation expresse du bail transférant cette charge au preneur. La clause doit être explicite et non équivoque ; une clause générale de prise en charge des réparations par le preneur ne suffit pas à exonérer le bailleur de son obligation légale de remédier aux vices de structure.
Par ailleurs, dans un arrêt du 3 décembre 2020, la Cour avait déjà jugé que des désordres prolongés causaient aux locataires « un préjudice de jouissance anormal et d’une particulière gravité constitutif d’un manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux donnés à bail » (Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-20.790). Or, cette qualification de l’obligation de jouissance paisible comme une exigence continue préfigure la systématisation opérée par les arrêts de 2025 et 2026. En l’espèce, des travaux de réhabilitation d’un immeuble, prévus pour une durée de dix-huit mois, s’étaient prolongés pendant plus de trois ans, causant aux locataires des nuisances sonores, des infiltrations et un envahissement de leurs logements par la poussière. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, en avait déduit que la bailleresse avait manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail, sans que la circonstance que les travaux aient été rendus nécessaires par la vétusté de l’immeuble ne constitue une cause d’exonération.
En conséquence, le caractère continu de l’obligation de délivrance interdit au bailleur de se retrancher derrière la connaissance initiale des lieux par le preneur ou derrière l’ancienneté des désordres pour échapper à son obligation. Cette exigence de continuité vaut tant pour les baux commerciaux que pour les baux d’habitation, la Cour de cassation ayant transposé le principe dans ce second domaine par son arrêt du 2 avril 2026.
B. La portée pratique du caractère continu : l’impossibilité de fixer le point de départ de la prescription à la date du contrat
La conséquence la plus immédiate du caractère continu de l’obligation de délivrance est l’impossibilité de déterminer le point de départ du délai de prescription par référence à la date de conclusion du contrat de bail. L’arrêt du 4 décembre 2025 censure ainsi une cour d’appel qui avait retenu, « par motifs propres et adoptés, qu’à la date de signature du bail, le 28 février 2012, les preneurs connaissaient parfaitement les locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années, que l’état de vétusté initiale était connu et apparent » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B, §9). Pour la Cour de cassation, ces motifs sont « insuffisants à écarter l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux » et la cour d’appel aurait dû rechercher « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B, §10).
Cette solution a été confirmée avec une netteté accrue par l’arrêt du 5 mars 2026, rendu lui aussi en formation de section et publié au Bulletin. Dans cette espèce, la cour d’appel avait déclaré irrecevables les demandes des locataires en retenant que « dès le 23 janvier 2003, les locataires ont eu connaissance de la configuration de cette cour et du droit qu’ils avaient sur elle » et que « le délai de prescription a commencé à courir le 23 janvier 2003, lors de l’entrée en jouissance dans les lieux » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B, §13-14). La Cour de cassation censure ce raisonnement, jugeant que la cour d’appel a statué ainsi « alors que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B, §15).
Dès lors, la connaissance par le preneur de l’état des lieux au moment de la conclusion du bail est indifférente à la prescription de l’action en exécution forcée. Ce qui importe, ce n’est pas le moment où le preneur a connu le manquement mais le fait que ce manquement perdure. En conséquence, la prescription de l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance ne peut commencer à courir tant que l’inexécution se prolonge, ce qui signifie pratiquement que cette action est imprescriptible pendant toute la durée du bail. La jurisprudence antérieure avait déjà pressenti cette solution : dans un arrêt du 26 janvier 2022, la Cour de cassation relevait que la locataire « invoquait le manquement de la société bailleresse à son obligation de délivrance, et sollicitait en conséquence de ce manquement la condamnation » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-17.715, FS-B), sans que la durée écoulée depuis le début du bail ne soit opposée à la recevabilité de l’action.
II. Le dualisme des actions du preneur : exécution forcée en nature et réparation indemnitaire
A. L’exécution forcée en nature : une action imprescriptible fondée sur la persistance du manquement
L’apport majeur de l’arrêt du 5 mars 2026 réside dans la clarification des deux régimes d’action ouverts au preneur. La Cour de cassation y formule une distinction qui constitue la clé de voûte du régime de l’obligation continue. Elle énonce que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et en déduit que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B, §10-11).
Cette dualité d’actions emporte des conséquences considérables. S’agissant de l’exécution forcée en nature, le preneur peut demander au juge de condamner le bailleur à réaliser les travaux nécessaires au rétablissement d’une jouissance conforme aux stipulations contractuelles, sans que le bailleur puisse opposer la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil. Le fondement de cette solution réside dans la nature même de l’obligation : étant continue, elle se renouvelle à chaque instant, de sorte qu’aucun délai de prescription ne peut courir contre elle tant que son inexécution persiste. L’arrêt du 2 avril 2026 le rappelle en des termes identiques, énonçant que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181, §9).
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà, dans un arrêt du 27 février 2020, reconnu la possibilité pour le preneur de soulever l’exception d’inexécution face au manquement du bailleur à son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n° 18-20.865). Cette exception d’inexécution, imprescriptible par nature puisqu’elle constitue un moyen de défense au fond, participe du même régime que l’action en exécution forcée. En outre, dans un arrêt du 7 janvier 2021, la Cour de cassation a admis que le preneur puisse invoquer « la méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance » à l’appui d’un congé pour motif grave et légitime (Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-25.325). L’obligation continue irrigue ainsi l’ensemble des prérogatives du preneur.
La portée pratique de l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée est d’autant plus significative que le bail commercial peut se prolonger sur plusieurs décennies, par l’effet des renouvellements successifs. Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026, le bail avait été conclu le 1er juin 1997 et renouvelé le 4 juillet 2017, soit une durée d’exécution de près de trente ans. La Cour de cassation n’en a pas moins jugé que l’action introduite le 20 juin 2019 était recevable, dès lors que le manquement persistait (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). À cet égard, la jurisprudence relative au bail d’habitation, qui a connu une évolution parallèle, confirme que « l’obligation de délivrance, qui oblige le bailleur à faire en sorte qu’elle se poursuive conformément aux termes du contrat, perdure tout au long du contrat » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181).
B. L’action en réparation : une prescription quinquennale mobile ancrée dans l’article 2224 du Code civil
Si l’action en exécution forcée en nature est imprescriptible, l’action en réparation des conséquences dommageables de l’inexécution obéit, quant à elle, à la prescription quinquennale de droit commun. L’arrêt du 5 mars 2026 le précise sans ambiguïté : le locataire est recevable « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B, §11). Cette solution opère une césure nette entre le régime de l’obligation elle-même, dont la permanence interdit toute prescription, et le régime de la créance indemnitaire qui en découle, soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil.
La logique de cette distinction est la suivante. L’obligation de délivrance, en tant qu’obligation de faire, est susceptible d’exécution forcée en nature tant qu’elle n’a pas été exécutée. En revanche, le préjudice né de l’inexécution passée constitue une créance de réparation distincte, dont le titulaire dispose d’un délai de cinq ans pour en poursuivre le recouvrement à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Le point de départ de ce délai n’est pas fixé de manière unique à la date de conclusion du bail, comme le voudrait une lecture erronée de l’article 2224, mais glisse au fur et à mesure que le dommage se réalise, chaque jour d’inexécution générant un nouveau préjudice dont le délai de prescription court à compter de sa survenance. Le preneur peut donc obtenir réparation des préjudices subis au cours des cinq années précédant sa demande, sans que les préjudices antérieurs à cette période puissent être indemnisés.
Cette construction, qui conjugue imprescriptibilité de l’action en nature et prescription quinquennale de l’action indemnitaire, réalise un équilibre entre la protection du preneur et la sécurité juridique du bailleur. Le preneur ne peut se voir opposer la prescription pour contraindre le bailleur à exécuter son obligation, mais il ne peut obtenir réparation que des préjudices récents. En conséquence, le preneur avisé a intérêt à ne pas différer son action en réparation, sous peine de voir la période indemnisable se réduire au fil du temps. Par ailleurs, le preneur qui aurait subi un préjudice de jouissance pendant plus de cinq ans sans agir ne pourra obtenir réparation que des cinq dernières années, même si l’action en exécution forcée demeure ouverte pour l’avenir.
La troisième chambre civile avait déjà esquissé cette distinction dans sa jurisprudence antérieure. Dans un arrêt du 10 septembre 2020, elle avait eu à connaître d’une affaire dans laquelle le preneur soutenait que le bailleur « avait manqué à son obligation de délivrance au titre du désamiantage des locaux donnés à bail » (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 18-21.890). Dans un arrêt du 24 septembre 2020, elle précisait que « le bailleur ne remplissant plus alors son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-20.974). Ces décisions, sans formuler explicitement la distinction entre les deux actions, préparaient le terrain de la clarification opérée par les arrêts de 2025 et 2026.
Par ailleurs, l’articulation entre ces deux régimes d’action soulève une difficulté pratique que la jurisprudence n’a pas encore entièrement résolue : celle de la détermination du préjudice indemnisable lorsque le manquement du bailleur a perduré pendant plus de cinq ans avant l’assignation. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 5 mars 2026, fixe le principe que seuls les préjudices nés dans les cinq ans précédant la demande sont réparables. Il appartient au preneur d’établir, pour chaque période considérée, la réalité et l’étendue de son préjudice. La charge de la preuve pèse sur le preneur, qui devra produire tous éléments de nature à démontrer l’existence et la consistance du dommage subi au cours de la période non prescrite. À cet égard, la production de constats d’huissier, d’attestations, de photographies datées ou de courriers de mise en demeure revêt une importance particulière pour délimiter la période indemnisable et quantifier le préjudice. En conséquence, le conseil du preneur veillera à constituer, dès les premiers manquements constatés, un dossier probatoire permettant de documenter de manière continue l’étendue et l’évolution du préjudice de jouissance, afin de ne pas se heurter, au jour de l’assignation, à une difficulté de preuve qui réduirait la période indemnisable.
Conclusion
La construction prétorienne de la troisième chambre civile relative au caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur commercial s’articule autour d’une distinction fondamentale entre l’action en exécution forcée en nature, imprescriptible tant que le manquement perdure, et l’action en réparation indemnitaire, soumise à la prescription quinquennale mobile de l’article 2224 du Code civil. Cette dualité, consacrée avec une netteté particulière par les arrêts du 4 décembre 2025, du 5 mars 2026 et du 2 avril 2026, produit des conséquences pratiques considérables pour les praticiens du droit des baux commerciaux. Le preneur qui constate un manquement du bailleur à son obligation de délivrance doit distinguer, dans la conduite de son action, entre la demande d’exécution forcée, qui n’est enfermée dans aucun délai, et la demande indemnitaire, dont la période réparable est limitée aux cinq années précédant l’assignation. La matière des baux commerciaux se trouve ainsi enrichie d’un régime prétorien qui, tout en puisant ses racines dans le droit commun du louage de choses, en renouvelle profondément l’économie.
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