La répartition de la charge financière des travaux de mise aux normes constitue l’un des contentieux majeurs du bail commercial. Si la pratique contractuelle tend à transférer massivement ces coûts sur le locataire, la jurisprudence rappelle avec constance que l’obligation de délivrance du bailleur limite drastiquement ces clauses exonératoires.
Par Reda Kohen, avocat au barreau de Paris.
La conclusion d’un bail commercial cristallise un équilibre économique souvent mis à l’épreuve par l’évolution des réglementations administratives. L’exigence croissante de mise en conformité des locaux commerciaux, qu’il s’agisse de normes de sécurité incendie, d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite ou d’injonctions sanitaires, engendre des coûts de travaux significatifs. La question de l’imputation de ces travaux de mise aux normes, souvent articulée autour de la notion de grosses réparations de l’article 606 du code civil, alimente un contentieux abondant devant les juridictions du fond et la Cour de cassation.
Traditionnellement, le contrat de bail commercial se caractérise par une forte liberté contractuelle permettant au bailleur de transférer au preneur une part substantielle de ses obligations d’entretien. Cette liberté a toutefois été doublement encadrée. D’une part, par la jurisprudence qui s’attache à préserver l’obligation essentielle de délivrance du bailleur. D’autre part, par l’intervention du législateur avec la loi Pinel du 18 juin 2014, qui a introduit un ordre public protecteur interdisant l’imputation de certaines dépenses au locataire commercial.
Le juge, saisi de ces litiges, opère un contrôle rigoureux des clauses contractuelles pour vérifier si le transfert de charge revendiqué par le bailleur répond aux exigences d’une rédaction expresse et non équivoque. Il apparaît dès lors essentiel d’examiner comment s’opère cette distinction entre l’obligation d’entretien de droit commun et les limites posées au transfert de la charge des travaux de mise aux normes au locataire commercial.
L’analyse de la jurisprudence récente démontre que le principe de la charge pesant sur le bailleur en matière de grosses réparations et de mise aux normes demeure prééminent (I), tandis que les limites apportées au transfert de cette charge au locataire commercial sont strictement contrôlées par le juge (II).
I. Le principe de la charge du bailleur en matière de grosses réparations et de mise aux normes
La nature même du contrat de louage impose au bailleur de procurer au preneur un local conforme à sa destination. Cette obligation de délivrance justifie que les travaux structurels et ceux prescrits par l’autorité administrative incombent en principe au propriétaire.
A. L’obligation de délivrance et le périmètre restrictif de l’article 606 du code civil
Le législateur a défini avec une précision historique les travaux incombant au propriétaire de l’immeuble. L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. La nomenclature de ce texte, qui date de 1804, a conduit la jurisprudence à adopter une interprétation restrictive de la notion de grosses réparations. Seules les interventions touchant à la structure, au clos et au couvert de l’immeuble entrent dans cette catégorie. Toutes les autres réparations relèvent de l’entretien courant.
Cette classification stricte s’articule avec l’obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil. Le bailleur doit remettre au preneur la chose louée, l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. La Cour d’appel de Paris a récemment rappelé l’articulation de ces notions en soulignant que les problèmes observés portant sur le clos, le couvert et la structure nécessitent de procéder à des travaux de rénovation lourde relevant de l’article 606 du code civil ou de la vétusté, incombant donc au bailleur en application des stipulations du bail [[CA Paris, 6 mars 2025, n° 22/06466, https://www.courdecassation.fr/decision/67ca908d24597c2a80ff5a25 : « il est nécessaire de procéder à des travaux de rénovation lourde, relevant de l’article 606 du code civil ou de la vétusté, incombant donc à Mme [F] en application des stipulations du bail ».]].
Il s’évince de cette analyse que le bailleur ne saurait se soustraire à ces travaux structurels, indispensables à la préservation de l’immeuble et à son utilisation conforme par le locataire commercial. La vétusté, lorsqu’elle est à l’origine du désordre affectant un élément structurel, demeure à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire. L’appréciation de la nature des travaux constitue ainsi un préalable nécessaire à toute imputation financière, le juge se livrant à un examen minutieux des devis et factures pour déterminer si l’intervention relève de l’article 606 du code civil ou de simples travaux d’embellissement incombant au locataire.
B. L’imputation légale des travaux prescrits par l’autorité administrative
Au-delà des seules grosses réparations, le contentieux foisonne lorsque des travaux sont imposés par l’administration au cours de l’exécution du bail commercial. Ces injonctions administratives, fréquentes en matière de sécurité incendie dans les établissements recevant du public ou en matière de salubrité, posent la question de la charge finale de la dépense.
La jurisprudence de la Cour de cassation établit une présomption de responsabilité pesant sur le bailleur. Les travaux de mise en conformité administrative se rattachent directement à l’obligation de délivrance conforme du propriétaire, dès lors qu’ils conditionnent la poursuite de l’exploitation par le locataire commercial. La Haute juridiction a fermement rappelé cette règle en censurant une cour d’appel qui avait imputé ces travaux au preneur. Elle énonce de manière univoque que le bailleur est obligé d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée [[Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-10.454, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca363334761e605236abb5 : « Il résulte de ce texte que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. ».]].
Cette présomption signifie que, dans le silence du contrat, le coût des injonctions administratives doit être supporté par le bailleur. Cette solution se justifie par le fait que ces travaux confèrent une plus-value au local ou s’analysent en des contraintes réglementaires extrinsèques à la simple jouissance des lieux. La Cour d’appel de Paris confirme régulièrement ce rattachement des prescriptions administratives à l’obligation essentielle du bailleur. Elle rappelle en ce sens que l’obligation de délivrance impose au bailleur de maintenir les lieux conformément à leur destination et que les travaux rendus obligatoires par l’administration s’y rattachent intrinsèquement [[CA Paris, 20 juin 2024, n° 21/10930, https://www.courdecassation.fr/decision/667519422a983144d72f410d : « L’obligation de délivrance est l’obligation principale du bailleur qui lui impose de maintenir les lieux conformément à leur destination. Les travaux rendus obligatoires par l’administration se rattachent à l’obligation de délivrance conforme du bailleur ».]].
II. Les limites du transfert de charge au locataire commercial
Afin d’échapper à cette charge légale, les bailleurs insèrent usuellement des clauses de transfert dans les baux commerciaux. La validité et la portée de ces clauses font toutefois l’objet d’un contrôle rigoureux par le juge, qui s’attache à neutraliser les transferts équivoques et à faire primer l’ordre public introduit par la loi Pinel.
A. L’exigence jurisprudentielle d’une clause claire et non équivoque
Le droit commun des contrats autorise les parties à aménager la répartition des charges, y compris pour les travaux de mise aux normes imposés par l’administration. Toutefois, le juge refuse de déduire ce transfert d’une clause générale d’entretien ou d’une clause par laquelle le preneur déclare prendre les lieux en l’état.
La jurisprudence exige que la volonté de transférer la charge des travaux administratifs soit exprimée par une clause claire, expresse et non équivoque. La Cour de cassation sanctionne systématiquement les cours d’appel qui procèdent par déduction ou par analogie. Elle a ainsi cassé un arrêt qui avait cru pouvoir imputer les travaux de sécurité au preneur sur le fondement d’une clause mettant à sa charge les travaux nécessités par son activité [[Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-10.454, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca363334761e605236abb5 : « sans constater l’existence d’une stipulation expresse du contrat de bail mettant à la charge du preneur les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative, la cour d’appel a violé le texte susvisé. ».]].
Dans le même esprit, la Cour d’appel de Paris refuse de faire produire effet à des clauses trop générales qui viseraient l’article 606 du code civil pour englober implicitement la mise aux normes. Elle juge sévèrement qu’un transfert ne peut résulter d’une clause laissant au preneur la charge des grosses réparations ou d’une acceptation des lieux en l’état [[CA Paris, 20 juin 2024, n° 21/10930, https://www.courdecassation.fr/decision/667519422a983144d72f410d : « Un tel transfert de la charge de ces travaux de mise en conformité imposés par l’administration ne pouvant cependant résulter de l’existence d’une clause du bail laissant au preneur la charge de ‘tous travaux d’entretien et de réparations incluant les ‘grosses réparations’ de l’article 606 du code civil ou d’une clause indiquant que ‘le preneur accepte les lieux en l’état ».]]. Ce niveau d’exigence protège le locataire commercial contre des charges imprévisibles et potentiellement ruineuses au moment de la conclusion du bail.
En outre, les magistrats considèrent que toute clause dérogatoire doit faire l’objet d’une interprétation restrictive afin de préserver l’essence du contrat de louage. La finalité est d’éviter que le bailleur ne vide son obligation de délivrance de toute substance, rendant le local inapte à l’exploitation sans contrepartie pour le preneur. Les clauses de souffrance, fréquentes en pratique, subissent le même contrôle et ne sauraient faire subir au locataire un trouble anormal privant le contrat de son utilité économique [[CA Paris, 6 mars 2025, n° 22/06466, https://www.courdecassation.fr/decision/67ca908d24597c2a80ff5a25 : « les clauses d’un bail commercial dérogeant aux dispositions du code civil précitées, notamment les clauses de souffrance ou prévoyant que les lieux sont acceptés en l’état, doivent s’interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à l’exonérer de son obligation essentielle de délivrance ni à faire subir au locataire un trouble anormal. ».]].
B. L’ordre public de la loi Pinel et l’interdiction des clauses exonératoires abusives
L’exigence jurisprudentielle d’une clause expresse a été parachevée par l’intervention du législateur. La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a profondément modifié la matière en introduisant l’article L. 145-40-2 du code de commerce et son décret d’application codifié à l’article R. 145-35 du même code. Ces dispositions, d’ordre public, dressent une liste limitative des charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent plus être imputés au locataire commercial.
Au premier rang de ces interdictions figurent les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Le législateur a ainsi sanctuarisé la charge structurelle du bâtiment entre les mains du propriétaire. Toute clause contraire stipulée dans un bail commercial conclu ou renouvelé depuis l’entrée en vigueur de ce texte est réputée non écrite.
Cette réforme a mis un terme à la pratique des baux dits en triple net ou investisseur dans lesquels le bailleur se déchargeait intégralement de la conservation de son immeuble. Toutefois, il convient de souligner que cette interdiction d’ordre public ne vise explicitement que les travaux de l’article 606 du code civil. La question de la mise aux normes imposée par l’administration n’est pas expressément visée par l’article R. 145-35 du code de commerce, sauf lorsque ces travaux de conformité impliquent par nature des travaux touchant aux gros murs, aux voûtes ou aux couvertures.
Dès lors, pour les travaux de mise en conformité ne relevant pas de l’article 606 du code civil, le principe de la liberté contractuelle reprend ses droits, sous la stricte réserve de l’exigence d’une clause claire et précise examinée précédemment. Le contentieux s’est ainsi déplacé vers la qualification technique des travaux, obligeant les parties à recourir à des expertises judiciaires complexes pour ventiler les factures entre ce qui relève de la structure insusceptible de transfert légal, et ce qui relève de l’aménagement réglementaire transférable conventionnellement. Le bailleur et le preneur demeurent tenus de naviguer avec prudence au sein de cette articulation complexe entre l’ordre public statutaire et l’interprétation stricte des conventions.
À propos de l’auteur
Maître Reda Kohen est avocat au barreau de Paris et exerce au sein du cabinet Kohen Avocats. Le cabinet intervient exclusivement en droit des affaires et en droit de l’immobilier, accompagnant les entreprises et les particuliers tant en conseil qu’en contentieux. Retrouvez plus d’informations sur le site du cabinet Kohen Avocats.
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