Par un arrêt en date du 9 octobre 2025, la première section de la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur la compatibilité avec la Convention d’une mesure de confiscation pour lotissement illicite, en distinguant le régime applicable aux auteurs de l’infraction de celui des tiers acquéreurs.

En l’espèce, des copropriétaires de terrains ont obtenu des permis de construire pour des bâtiments ruraux. Après avoir édifié les constructions, ils ont procédé à un fractionnement des parcelles et vendu plusieurs unités immobilières à des particuliers. Une procédure pénale fut engagée à l’encontre des vendeurs pour lotissement illicite. Le tribunal de première instance les a acquittés. Saisie par le parquet, la cour d’appel a infirmé ce jugement, considérant que les éléments constitutifs de l’infraction étaient réunis, tout en prononçant un non-lieu en raison de la prescription de l’action publique. Elle a néanmoins ordonné la confiscation de l’ensemble des terrains, mesure confirmée par la Cour de cassation. Les acquéreurs des biens, qui n’étaient pas parties à la procédure pénale, ont contesté la confiscation devant le juge de l’exécution. Leur demande fut rejetée au motif qu’ils n’avaient pas agi de bonne foi, les juridictions internes estimant qu’ils auraient dû déceler l’illégalité de l’opération.

La Cour était ainsi amenée à déterminer si l’imposition d’une confiscation, qualifiée de peine, était conforme à l’article 7 de la Convention, d’une part pour des personnes dont l’infraction était prescrite, et d’autre part pour des tiers n’ayant pas fait l’objet d’une condamnation pénale. Il lui fallait également apprécier si cette mesure portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété garanti par l’article 1er du Protocole n° 1. La Cour a conclu à l’absence de violation de l’article 7 à l’égard des vendeurs, mais à la violation de l’article 1er du Protocole n° 1 en raison du caractère disproportionné de la confiscation. Concernant les acquéreurs, elle a constaté une violation de l’article 7, jugeant qu’une peine ne pouvait être infligée sans condamnation préalable, ainsi qu’une violation de leurs droits procéduraux au regard de l’article 1er du Protocole n° 1. La décision de la Cour se distingue par l’examen différencié de la situation des auteurs de l’infraction (I) et de celle des tiers acquéreurs (II), révélant une application rigoureuse des garanties conventionnelles.

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I. La situation des auteurs de l’infraction entre prévisibilité de la peine et exigence de proportionnalité

La Cour européenne des droits de l’homme examine la situation des vendeurs sous un double angle. Elle valide d’abord le principe d’une sanction malgré l’extinction de l’action publique (A), mais en contrôle ensuite rigoureusement l’étendue au nom du droit de propriété (B).

A. La confirmation d’une peine malgré la prescription de l’infraction

La Cour juge que la confiscation, bien qu’infligée après la constatation de la prescription de l’infraction, ne méconnaît pas l’article 7 de la Convention. Elle s’inscrit dans la continuité de sa jurisprudence antérieure, notamment l’arrêt *G.I.E.M. S.r.l. et autres c. Italie*, en considérant que la déclaration par les juridictions nationales de la réunion de tous les éléments, objectifs et subjectifs, de l’infraction s’analyse en une condamnation « en substance ». Cette approche pragmatique vise à empêcher que la complexité des procédures et la relative brièveté des délais de prescription n’aboutissent à une impunité de fait pour les auteurs de lotissements illicites.

En outre, la Cour estime que la loi pénale était suffisamment accessible et prévisible pour les requérants. Ces derniers, en tant que professionnels de l’immobilier, ne pouvaient ignorer que leurs agissements, consistant à fractionner les terrains et à vendre des biens à usage résidentiel en violation de leur destination agricole, tombaient sous le coup de l’infraction de lotissement illicite. Le fait que les permis de construire mentionnaient expressément les contraintes d’urbanisme applicables rendait l’illégalité de l’opération prévisible. Ainsi, « lorsque les juridictions saisies constatent la réalisation de tous les éléments de l’infraction de lotissement illicite tout en concluant au non-lieu en raison de la seule prescription, ces constatations s’analysent en substance en une condamnation au sens de l’article 7 ». La sanction était donc fondée sur une base légale suffisamment claire et son application n’était pas arbitraire.

B. La censure d’une confiscation disproportionnée

Si le principe de la sanction est validé, son étendue est en revanche jugée excessive au regard de l’article 1er du Protocole n° 1. La Cour constate que la confiscation a porté sur la totalité des terrains, soit une superficie d’environ 97 000 m², alors que les constructions illicites n’occupaient qu’une fraction très limitée de cette surface. Les juridictions internes n’ont fourni aucune justification spécifique pour expliquer en quoi une mesure d’une telle ampleur était nécessaire pour atteindre l’objectif d’intérêt général poursuivi, à savoir la remise en état des lieux et la protection de l’aménagement du territoire.

L’application automatique et indifférenciée de la confiscation à l’ensemble des parcelles, sans mise en balance des intérêts en présence, constitue une charge « excessive et exorbitante » pour les requérants. La Cour rappelle que toute ingérence dans le droit de propriété doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la protection des droits fondamentaux de l’individu. En l’absence de motivation sur la nécessité de confisquer des terrains non directement affectés par la construction, la mesure perd son caractère proportionné. Cette censure réaffirme l’obligation pour les États de ne pas seulement légitimer une ingérence, mais également d’en moduler l’intensité en fonction des circonstances concrètes de chaque espèce.

II. La protection renforcée des droits des tiers acquéreurs

La Cour adopte une position beaucoup plus protectrice à l’égard des seconds requérants, les acquéreurs des biens. Elle condamne fermement l’application d’une peine en dehors de toute procédure pénale contradictoire (A), ce qui emporte des conséquences sur la protection de leur droit de propriété (B).

A. Le rejet d’une responsabilité pénale établie hors d’un procès pénal

La violation de l’article 7 de la Convention est ici constatée sans équivoque. Les acquéreurs ont subi une peine, la confiscation de leurs habitations, alors qu’ils n’ont jamais été formellement accusés ni condamnés dans le cadre d’une procédure pénale. Leur responsabilité a été établie de manière incidente par le juge de l’exécution, qui a conclu à leur mauvaise foi sur la base de leur propre demande en révocation de la mesure. Pour la Cour, un tel procédé est incompatible avec les garanties fondamentales du droit pénal. Le principe de la légalité des peines implique qu’une sanction ne peut être infligée qu’après qu’une déclaration de culpabilité a été prononcée à l’issue d’un procès respectant les droits de la défense.

La Cour souligne que « l’établissement d’une responsabilité pénale a posteriori et dans le cadre d’une procédure résultant de la seule initiative de l’intéressé (…) ne saurait passer pour une condamnation préalable justifiant l’imposition d’une peine ». Elle rejette ainsi la construction jurisprudentielle interne qui, pour se conformer à la qualification de « peine » de la confiscation, a institué une appréciation de la responsabilité des tiers dans une procédure qui n’offre pas les mêmes garanties qu’un procès pénal. Permettre une telle condamnation « par ricochet » viderait de sa substance le principe de la personnalité de la responsabilité pénale et le droit à un procès équitable.

B. La consécration d’une protection procédurale du droit de propriété

La violation de l’article 7 entraîne logiquement une violation de l’article 1er du Protocole n° 1. L’ingérence dans le droit de propriété des acquéreurs est jugée non conforme aux exigences conventionnelles en raison de graves lacunes procédurales. En effet, les acquéreurs n’ont pas eu la possibilité de contester les éléments constitutifs de l’infraction de lotissement illicite, tels que la destination agricole du terrain, qui avaient été définitivement établis dans la procédure pénale à laquelle ils n’étaient pas parties. Leur seule voie de recours consistait à prouver leur bonne foi, ce qui limitait considérablement leur capacité à se défendre efficacement.

La Cour estime que, lorsqu’une mesure de nature pénale est en jeu, les garanties procédurales doivent être particulièrement robustes. Les acquéreurs ont été privés de la possibilité de participer à la procédure ayant abouti à la confiscation de leurs biens, et la procédure ultérieure devant le juge de l’exécution ne leur a pas offert une occasion adéquate de contester la mesure dans toutes ses dimensions. En liant le sort des tiers à des constatations effectuées dans un procès auquel ils étaient étrangers, le système interne a rompu le juste équilibre requis. Cette solution met en lumière l’interdépendance des garanties procédurales et de la protection des droits substantiels, affirmant que le droit au respect des biens ne peut être effectif sans un accès à une procédure contradictoire et complète.