L’arrêt rendu le 16 mars 2021 par la Cour européenne des droits de l’homme dans l’affaire Seregin et autres contre la Russie offre une illustration significative de la mise en balance entre l’intérêt général de l’État à récupérer des biens indûment sortis de son patrimoine et la protection du droit de propriété des acquéreurs de bonne foi. En l’espèce, plusieurs ressortissants russes avaient acquis des parcelles de terrain auprès de tiers et fait enregistrer leurs titres de propriété conformément à la législation nationale. Plusieurs années après ces transactions, les juridictions internes ont annulé ces titres au profit de municipalités, au motif que les transferts de propriété initiaux, intervenus dans le cadre de privatisations, étaient entachés d’illégalité en raison de manœuvres frauduleuses commises par des tiers. Les juridictions russes, en particulier les cours d’appel, ont estimé que les biens avaient été soustraits aux municipalités « contre leur volonté », ce qui, en droit interne, rendait inopérant l’argument de la bonne foi des acquéreurs subséquents. Saisie de ce litige, la Cour européenne a dû déterminer si l’annulation des titres de propriété, sans indemnisation, constituait une violation de l’article 1er du Protocole n°1 à la Convention. En réponse, les juges européens ont conclu à une rupture du juste équilibre entre les exigences de l’intérêt public et la sauvegarde des droits des requérants, considérant que ces derniers ont supporté une charge spéciale et exorbitante. La solution repose sur une analyse approfondie de la proportionnalité de l’ingérence étatique, laquelle révèle les défaillances systémiques de l’autorité publique (I), et consacre en retour la nécessaire protection de l’acquéreur de bonne foi face à l’insécurité juridique (II).

I. La caractérisation d’une ingérence disproportionnée dans le droit de propriété

La Cour constate d’abord que l’annulation rétroactive d’un titre de propriété valablement enregistré constitue une privation de propriété au sens de la Convention. Elle examine ensuite si cette privation, bien que poursuivant un but d’utilité publique, respecte le critère de proportionnalité. L’analyse met en lumière la responsabilité des autorités dans la situation litigieuse (A) avant de se concentrer sur le fardeau excessif imposé aux acquéreurs de bonne foi (B).

A. Une privation de propriété favorisée par les défaillances étatiques

La Cour ne se contente pas de constater l’illégalité originelle des transferts de propriété ; elle en recherche les causes profondes et les replace dans leur contexte. Elle observe que le système légal et administratif russe des années 1990 et 2000, période des privatisations, présentait de graves lacunes. L’absence de registre foncier unifié jusqu’en 1997 et le caractère facultatif de l’enregistrement des droits nés antérieurement ont créé un environnement propice à l’incertitude. La Cour souligne que « ce système comportait des lacunes en ce qu’il entravait la possibilité de retracer l’historique d’une parcelle de terrain donnée ». Ces défaillances structurelles, imputables à l’État, ont grandement facilité les manœuvres frauduleuses de tiers.

De plus, la Cour relève des manquements spécifiques de la part des autorités publiques dans la gestion des biens concernés. Elle note que les administrations municipales, investies d’une mission de contrôle foncier, n’ont pas agi avec la diligence requise pour prévenir la perte de leurs biens ou pour empêcher leur revente. Dans certaines des affaires jointes, l’administration avait même participé aux opérations d’arpentage ou modifié l’affectation du terrain, actes qui auraient dû l’alerter sur la situation de la parcelle. En ne prenant aucune mesure conservatoire, telle qu’une saisie provisoire, même après l’ouverture d’enquêtes pénales, « les autorités ont manqué à leur devoir d’agir en temps utile et avec diligence ». L’ingérence subie par les requérants n’est donc pas le simple fruit d’une fraude privée, mais la conséquence d’une série d’omissions et de négligences de la puissance publique.

B. Le contrôle de proportionnalité au profit de l’acquéreur de bonne foi

Face à ces manquements étatiques, la Cour examine la situation des requérants. Elle constate que leur bonne foi n’a, pour la plupart, pas été sérieusement contestée par les juridictions internes, et que rien ne permet de leur imputer une quelconque négligence. Ils se sont légitimement fiés aux données des registres publics et à la régularité des actes enregistrés par les services de l’État, lesquels sont pourtant tenus d’effectuer une « expertise juridique » avant de valider un droit de propriété. La Cour estime que les particuliers disposent de moyens limités pour déceler des irrégularités complexes entachant la chaîne des transmissions.

Dès lors, l’annulation de leurs titres sans aucune forme d’indemnisation leur impose une charge excessive. La Cour rejette l’idée que la simple possibilité d’une action récursoire contre les vendeurs suffirait à rétablir l’équilibre. Le principe de proportionnalité exigeait que les juridictions nationales procèdent à une mise en balance effective des intérêts en jeu, au lieu de se borner à une application mécanique du droit de la revendication. Or, elles n’ont pas considéré « la possibilité de protéger le droit de propriété des requérants » ou, à défaut, d’envisager une compensation. La Cour conclut que « les requérants qui n’avaient commis aucune faute ont dû subir les conséquences de faits imputables exclusivement au système interne aux autorités et à des tiers ». En faisant peser tout le poids de la correction des erreurs passées sur des particuliers innocents, l’État a rompu le juste équilibre commandé par la Convention.

Cette condamnation, fondée sur une appréciation concrète de la proportionnalité, réaffirme avec force la primauté de la sécurité juridique et le rôle protecteur du principe de bonne gouvernance.

II. La portée de la sanction : la primauté de la sécurité juridique et de la bonne gouvernance

Au-delà de la situation particulière des requérants, l’arrêt Seregin et autres constitue une critique sévère d’une approche trop formaliste du droit de propriété par les autorités nationales (A) et réaffirme l’obligation pour l’État d’agir de manière cohérente et de ne pas faire supporter à l’administré le coût de ses propres défaillances (B).

A. La censure d’une application formaliste du droit interne

La décision de la Cour européenne des droits de l’homme met en exergue les limites d’une application rigide de l’article 302 du code civil russe. Les juridictions internes, en se focalisant sur le fait que les municipalités avaient été dépossédées de leurs biens « contre leur volonté », ont écarté de manière quasi automatique la bonne foi des acquéreurs comme moyen de défense. Cette approche a pour effet de rendre le droit de propriété de l’acquéreur subséquent perpétuellement précaire, suspendu à la découverte d’un vice originel, même très ancien et indécelable.

La Cour prend le contre-pied de ce raisonnement en jugeant que les juridictions nationales « n’ont pas procédé à une mise en balance des intérêts concurrents publics et privés contrairement aux exigences conventionnelles ». Elle rappelle ainsi que la protection des biens, même publics, ne saurait être absolue au point de sacrifier totalement la sécurité des transactions et la confiance légitime des citoyens dans les registres officiels. La décision sanctionne une vision où l’État, bien que défaillant dans sa mission de surveillance, pourrait sans frais ni contrainte faire annuler des actes juridiques en chaîne au détriment du dernier maillon, le plus souvent un particulier de bonne foi. Cette censure promeut une approche plus équilibrée, où la négligence de l’autorité publique peut paralyser son action en revendication ou, à tout le moins, lui imposer une obligation d’indemnisation.

B. L’affirmation du principe de bonne gouvernance comme rempart contre l’insécurité juridique

L’arrêt s’inscrit dans une jurisprudence constante qui fait du principe de bonne gouvernance une composante essentielle de l’État de droit. Ce principe exige que, « lorsque en corrigeant leurs propres erreurs les autorités se trouvent amenées à porter atteinte au droit au respect des biens », elles agissent de manière prompte, cohérente et surtout, qu’elles n’infligent pas au particulier une charge disproportionnée. En l’espèce, l’État russe ne peut à la fois maintenir un système foncier lacunaire, manquer de diligence dans la surveillance de son patrimoine, valider des transactions via ses services d’enregistrement, puis, des années plus tard, venir anéantir les droits ainsi créés sans dédommagement.

La portée de la décision est donc considérable : elle établit que le risque d’insolvabilité des fraudeurs ou les difficultés à les retrouver ne doivent pas être systématiquement reportés sur l’acquéreur de bonne foi. C’est à l’État, qui dispose de moyens de contrôle et d’investigation sans commune mesure avec ceux d’un particulier, d’assumer les conséquences de ses propres carences administratives et systémiques. En protégeant les requérants, la Cour renforce la sécurité juridique du marché immobilier dans son ensemble et rappelle aux autorités publiques qu’elles sont les premières garantes de la fiabilité des actes qu’elles émettent et des registres qu’elles tiennent.