Par une communication du 30 juin 2021, la Cour européenne des droits de l’homme a été saisie d’une requête introduite contre un État membre. Cette affaire soulève la délicate question de l’équilibre entre la protection du droit de propriété d’une collectivité publique et celle d’un acquéreur de bonne foi.
En l’espèce, une particulière avait acquis en 2018 un appartement auprès d’un autre particulier. Deux ans plus tard, en 2020, son titre de propriété fut annulé par une décision de justice, et le bien immobilier fut réintégré au patrimoine d’une municipalité. L’action en revendication intentée par la personne publique avait été accueillie par les juridictions internes au motif que la dépossession de l’appartement n’avait pas été volontaire de sa part. Les juges nationaux avaient estimé que la bonne foi de l’acquéreuse ne pouvait faire échec à la restitution du bien. C’est dans ces conditions que l’acquéreuse évincée a saisi la Cour européenne des droits de l’homme, invoquant une violation de son droit au respect de ses biens.
La question de droit qui se pose est de savoir si l’annulation du titre de propriété d’un acquéreur de bonne foi, au profit d’une collectivité publique qui se prétend propriétaire originaire, constitue une ingérence disproportionnée dans le droit de l’acquéreur au respect de ses biens, tel que garanti par l’article 1er du Protocole n°1 à la Convention.
Par les questions adressées aux parties, la Cour cherche à déterminer si l’ingérence subie par la requérante était justifiée et proportionnée au but légitime poursuivi. Elle s’interroge notamment sur le point de savoir si la requérante « avait-elle la possibilité effective de bénéficier du mécanisme de protection des acquéreurs de bonne foi » prévu par le droit interne.
I. LA CONFRONTATION DU DROIT DE PROPRIÉTÉ PUBLIC À LA GARANTIE EUROPÉENNE DES BIENS
La solution rendue par les juridictions internes révèle une conception stricte de la protection du patrimoine public, dont la Cour européenne est amenée à contrôler la compatibilité avec les exigences conventionnelles.
A. La primauté de l’intégrité du patrimoine public en droit interne
Les tribunaux internes ont fait prévaloir le droit de la municipalité en se fondant sur le caractère involontaire de sa dépossession. Il a en effet été jugé que « la ville n’avait eu aucune volonté d’être dépossédée de l’appartement ». Ce faisant, les juges ont considéré que le vice originel affectant la propriété du bien était suffisant pour justifier une action en revendication, quel que soit le parcours du bien entre les mains de tiers.
Cette approche confère une protection quasi absolue au propriétaire initial dépossédé sans son consentement. La chaîne des transmissions ultérieures est rendue fragile, la bonne foi des acquéreurs successifs devenant un argument subsidiaire. L’annulation du titre de propriété de la requérante apparaît comme la conséquence logique de ce raisonnement, qui vise à restaurer le droit de propriété dans son état antérieur à la dépossession involontaire. La sécurité juridique des transactions immobilières s’en trouve ainsi affectée.
B. Le contrôle de proportionnalité au regard de l’article 1er du Protocole n°1
Face à cette logique de droit interne, la Cour européenne des droits de l’homme examine la mesure litigieuse sous l’angle de l’article 1er du Protocole n°1. L’annulation d’un titre de propriété constitue une privation de propriété au sens de la deuxième phrase de cet article. Une telle mesure n’est compatible avec la Convention que si elle ménage un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu.
En posant la question de savoir si les exigences de la Convention ont été respectées, la Cour invite à vérifier si la requérante n’a pas eu à supporter une charge spéciale et exorbitante. Le contrôle de proportionnalité implique de peser l’intérêt de la collectivité à récupérer son bien et celui de l’acquéreuse à conserver une propriété acquise légalement et de bonne foi. La solution ne peut être purement théorique et doit tenir compte des circonstances concrètes de l’espèce.
II. L’INCERTAINE PROTECTION DE L’ACQUÉREUR DE BONNE FOI
La seconde question posée par la Cour déplace l’analyse vers l’effectivité des garanties offertes à l’acquéreur de bonne foi, dont la situation juridique apparaît particulièrement précaire.
A. Le caractère inopérant de la bonne foi de l’acquéreuse
Le point nodal de l’affaire en droit interne réside dans le fait que « l’exception de bonne foi formulée par la requérante avait été inopérante ». La bonne foi, qui s’entend de la croyance légitime de l’acquéreur en la validité du titre de son vendeur, constitue pourtant un principe cardinal du droit des biens, destiné à sécuriser les transactions et à protéger celui qui, à juste titre, s’est fié aux apparences.
En l’espèce, les juridictions ont écarté ce moyen de défense, considérant que la revendication d’un bien par une personne publique involontairement dépossédée primait sur la protection due au tiers acquéreur. Une telle décision réduit considérablement la portée de la notion de bonne foi et place l’acquéreur dans une situation d’insécurité juridique, alors même qu’il ne disposait d’aucun moyen de connaître le vice affectant le titre de propriété initial.
B. La recherche d’un mécanisme de protection effectif
En s’interrogeant sur la « possibilité effective de bénéficier du mécanisme de protection des acquéreurs de bonne foi », la Cour ne se contente pas d’examiner l’existence formelle d’une loi. Elle cherche à déterminer si, en pratique, la requérante pouvait raisonnablement se prévaloir des dispositions censées la protéger. L’existence d’une loi fédérale relative à l’enregistrement des biens immobiliers, prévoyant un tel mécanisme, est une chose ; son application effective par les juridictions en est une autre.
Si la jurisprudence interne interprète systématiquement la loi de manière à la priver de son objet, la protection qu’elle offre devient théorique et illusoire. La décision à venir de la Cour pourrait ainsi avoir une portée considérable. Elle pourrait conduire l’État défendeur à s’assurer que les acquéreurs de bonne foi ne soient pas privés de toute protection effective face aux actions en revendication des personnes publiques, imposant ainsi que la charge de la défaillance de l’État ne pèse pas uniquement sur un particulier diligent.