L’arrêt soumis à commentaire, rendu par la deuxième section de la Cour européenne des droits de l’homme sous la forme d’une communication aux parties en date du 11 septembre 2025, soulève une question fondamentale relative à l’articulation entre les prérogatives de la puissance publique en matière d’urbanisme et le droit au respect des biens.

En l’espèce, un particulier s’était vu attribuer un appartement par une autorité publique. Plusieurs années plus tard, les autorités locales, estimant que l’immeuble était abandonné et présentait un danger pour la sécurité publique, ont procédé à sa démolition le 20 mai 2020. Le propriétaire a alors saisi le tribunal administratif d’une demande d’indemnisation pour le préjudice matériel subi. Cette demande fut rejetée par un jugement devenu définitif, la voie de l’appel étant fermée pour les litiges d’un montant inférieur à un certain seuil. Le requérant a ensuite formé un recours individuel devant la Cour constitutionnelle, qui a déclaré sa requête irrecevable le 2 avril 2024. Saisissant la juridiction européenne, il allègue ne pas avoir été informé du caractère dangereux de l’immeuble avant sa destruction et soutient que des mesures moins radicales auraient pu être envisagées.

Il était donc demandé à la Cour de déterminer si la démolition d’un bien immobilier pour des motifs de sécurité publique, effectuée sans notification préalable au propriétaire et sans octroi d’une indemnisation, constitue une violation du droit au respect des biens garanti par l’article 1er du Protocole n° 1 à la Convention.

Par sa communication, la Cour ne tranche pas le litige au fond mais choisit d’interroger les parties sur des points précis, orientant ainsi le débat juridique. Elle cherche à vérifier si l’ingérence dans le droit de propriété du requérant était prévue par la loi, poursuivait un but d’utilité publique et respectait un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits individuels. L’analyse de la Cour s’articule autour de la légalité et de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit de propriété (I), tout en questionnant l’effectivité des garanties procédurales offertes au requérant sur le plan interne (II).

I. L’ingérence étatique dans le droit de propriété à l’épreuve du juste équilibre

La Cour examine la mesure de démolition sous le double angle de sa nécessité et de sa proportionnalité, en s’interrogeant d’une part sur l’absence de notification préalable (A) et d’autre part sur le défaut d’indemnisation comme source potentielle d’une charge excessive pour le propriétaire (B).

A. La démolition d’un bien en l’absence de notification préalable

La Cour, en posant la question de savoir si « Le requérant a-t-il été informé du caractère dangereux de l’immeuble litigieux avant que les autorités nationales procèdent à sa démolition ? », met en lumière une condition essentielle de la légalité de l’ingérence étatique. En effet, le droit au respect des biens, tel que protégé par l’article 1er du Protocole n° 1, exige que toute privation ou réglementation de l’usage des biens soit non seulement prévue par des textes accessibles et prévisibles, mais aussi mise en œuvre selon une procédure qui respecte les droits de la défense. L’information préalable du propriétaire constitue la première de ces garanties, car elle lui permet de contester la réalité du péril, de proposer des mesures alternatives à la démolition, ou encore d’organiser la sauvegarde de ses intérêts. L’absence d’une telle notification est susceptible de rendre l’ingérence arbitraire, car elle prive l’individu de toute possibilité de faire valoir son point de vue avant que la mesure ne devienne irréversible. La démarche de la Cour suggère que la légalité d’une telle mesure ne saurait s’apprécier uniquement au regard de l’existence d’une base légale formelle, mais doit également intégrer le respect des garanties procédurales fondamentales.

B. Le refus d’indemnisation comme source d’une charge excessive

Au-delà de la question procédurale, la Cour se penche sur l’aspect substantiel de l’équilibre à ménager. Par sa question, elle cherche à déterminer si « le fait que le requérant n’ait pas été indemnisé à la suite de démolition de son bien a-t-il imposé au requérant une charge excessive ? ». Cette interrogation est au cœur de l’appréciation de la proportionnalité d’une mesure d’ingérence. Si les États disposent d’une marge d’appréciation pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général, notamment pour des raisons de sécurité publique, la privation de propriété sans le versement d’une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien constitue normalement une atteinte excessive. En l’espèce, la démolition a été réalisée dans un but d’intérêt général, celui de protéger la population contre un immeuble jugé dangereux. Cependant, faire supporter la totalité de la charge financière de cette mesure au seul propriétaire pourrait rompre le juste équilibre requis. L’absence totale d’indemnisation transforme une mesure de police administrative en une forme d’expropriation de fait sans compensation, ce que la jurisprudence de la Cour n’admet que dans des circonstances très exceptionnelles.

II. Le contrôle des garanties procédurales comme condition du respect du droit de propriété

La Cour ne limite pas son analyse à la seule mesure de démolition, mais étend sa réflexion à la qualité de la protection juridictionnelle dont a bénéficié le requérant. Elle examine ainsi la manière dont les juridictions internes ont apprécié la situation (A) et l’effectivité même du recours qui lui était offert (B).

A. L’examen de l’interprétation du droit interne par les juridictions nationales

La Cour s’interroge sur le point de savoir si, « compte tenu des allégations du requérant selon lesquelles le tribunal administratif a interprété la législation de manière arbitraire et effectué un examen insuffisant des éléments de preuve », le requérant a réellement bénéficié d’une procédure équitable. Bien que la Cour européenne ne soit pas une quatrième instance habilitée à réviser les jugements des tribunaux nationaux, elle se réserve le droit de contrôler si l’interprétation de la loi interne n’a pas été arbitraire, manifestement déraisonnable ou de nature à porter atteinte à la substance même du droit protégé. En posant cette question, la Cour indique qu’un droit de propriété n’est effectivement protégé que si son titulaire peut accéder à un juge capable de procéder à un examen sérieux et motivé des faits et du droit applicable. Le grief du requérant, s’il était avéré, ne mettrait pas seulement en cause la décision du tribunal administratif, mais la capacité du système juridique interne à fournir une protection adéquate contre les ingérences de l’État dans le droit de propriété.

B. L’exigence d’un recours effectif pour la protection du droit substantiel

Enfin, en demandant si « le requérant a-t-il bénéficié de procédures judiciaires présentant les garanties procédurales requises de façon à lui permettre de faire valoir son droit au respect de son bien ? », la Cour soulève la question de l’effectivité du recours juridictionnel. Le fait que le requérant ait été privé de la possibilité de faire appel du jugement du tribunal administratif en raison du seuil financier applicable aux litiges constitue un élément central. Un recours qui existe en théorie mais dont l’accès est limité en pratique peut être considéré comme ineffectif au sens de la Convention. La Cour devra déterminer si cette limitation procédurale, appliquée à un litige portant sur la destruction d’un bien immobilier, a privé le requérant d’une chance réelle et effective de contester la décision de première instance et d’obtenir réparation. Cette analyse pourrait conduire la Cour à préciser que la protection du droit de propriété exige non seulement un accès à un tribunal, mais également un contrôle juridictionnel suffisant, qui peut, selon les circonstances, inclure une voie de recours.