Par un arrêt en date du 24 novembre 2020, la Cour européenne des droits de l’homme a été amenée à se prononcer sur la responsabilité d’un État en raison d’un préjudice subi par des particuliers du fait d’une erreur dans la tenue des registres fonciers. En l’espèce, deux personnes avaient acquis en 1990 un terrain, se fiant aux informations contenues dans le registre foncier qui en attestaient la propriété de leur vendeur. Cependant, ce bien faisait l’objet d’un contentieux initié par le Trésor public dès 1983, antérieur à leur acquisition, mais qui n’avait pas été mentionné au registre par suite d’une omission du tribunal cadastral. À l’issue de cette procédure à laquelle les acquéreurs n’étaient pas parties, le terrain fut définitivement attribué au Trésor public en 1997. Une première action des acquéreurs visant à faire reconnaître leur droit de propriété fut rejetée au motif de leur manque de diligence et de bonne foi. Par la suite, leur action en indemnisation contre l’État pour fonctionnement défectueux du service du registre foncier, bien qu’accueillie en première instance par un jugement du tribunal de grande instance de Büyükçekmece du 9 mai 2002, fut finalement rejetée par l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation le 19 octobre 2005. Cette dernière estima que l’action initiale du Trésor public rendait nulle l’inscription sur laquelle les acquéreurs s’étaient fondés. La question soumise à la Cour était donc de déterminer si le rejet d’une action en indemnisation, privant les acquéreurs de toute réparation pour la perte de leur bien acquis en confiance du registre public, rompait le juste équilibre exigé par l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention. La Cour de Strasbourg répond par l’affirmative, jugeant que faire supporter aux acquéreurs la charge d’une erreur administrative constitue une violation de leur droit au respect de leurs biens. La décision consacre ainsi la responsabilité de l’État pour les défaillances de ses services (I), tout en rappelant la place centrale de la confiance légitime dans la protection du droit de propriété (II).

I. La consécration de la responsabilité étatique face à la défaillance administrative

La Cour européenne, pour condamner l’État défendeur, a dû écarter l’analyse des juridictions internes qui imputaient une part de faute aux acquéreurs (A), afin de recentrer la responsabilité sur la seule défaillance objective des services de l’État (B).

A. Le renversement de la présomption de faute des acquéreurs

Les juridictions nationales avaient rejeté les prétentions des requérants en se fondant sur deux arguments principaux : leur mauvaise foi et leur manque de diligence. La mauvaise foi était déduite du fait que le prix d’acquisition déclaré était significativement inférieur à la valeur marchande du bien. La Cour européenne balaye cet argument en considérant que cette circonstance « ne saurait aux yeux de la Cour constituer un élément suffisant pour conclure au manque de bonne foi des requérants ». Elle suggère que cette pratique, potentiellement liée à des considérations fiscales, ne suffit pas à établir que les acquéreurs avaient connaissance du vice affectant le titre de propriété.

Quant au manque de diligence, il était reproché aux intéressés de ne pas avoir procédé à des vérifications plus approfondies que la simple consultation du registre. La Cour rejette fermement cette approche, estimant qu’elle fait peser une charge excessive sur les acheteurs. Elle juge en effet que « l’approche des juridictions internes consistant à imposer aux acheteurs de ne pas se fier entièrement aux indications du grand livre du registre foncier et de consulter les autres pièces du registre afin de déceler d’éventuelles contradictions a fait porter une charge excessive aux requérants en leur faisant supporter les conséquences d’une erreur commise par l’administration ». En agissant ainsi, la Cour réaffirme que la confiance dans le registre doit être la règle, et non l’exception.

B. L’imputation de la charge du préjudice à l’administration

En écartant la faute des acquéreurs, la Cour replace la cause du préjudice là où elle se trouve : dans le fonctionnement défectueux de l’administration. Le point de départ du dommage est l’omission par le tribunal cadastral d’informer la direction du registre foncier de l’existence d’un contentieux sur la parcelle. Cette négligence, reconnue par la Cour de cassation elle-même, a directement induit en erreur les acquéreurs successifs. En l’absence de toute mention sur le registre, ceux-ci ne disposaient d’aucun moyen raisonnable de connaître le risque juridique pesant sur le bien.

La Cour estime que les conséquences d’une telle erreur ne sauraient être supportées par des particuliers de bonne foi. La solution des juridictions internes, qui aboutit à une privation de propriété sans aucune forme d’indemnisation, constitue une rupture du « juste équilibre devant régner entre les droits des requérants et l’intérêt général de la communauté ». La responsabilité de l’État est donc engagée non pas sur le terrain d’une faute subjective, mais en raison du risque créé par le service public du registre foncier, dont la finalité est précisément de garantir la sécurité des transactions. Cette solution, fondée sur la faute du service public, réaffirme plus largement le rôle essentiel de la sécurité juridique dans les transactions immobilières.

II. La portée de la protection du droit de propriété et la centralité de la confiance légitime

Cet arrêt réaffirme avec force la primauté de la confiance légitime que tout citoyen doit pouvoir placer dans les actes de l’administration (A), bien que la voie de réparation indiquée par la Cour présente certaines limites pratiques (B).

A. La prééminence de la confiance légitime dans le fonctionnement du registre foncier

Au-delà des faits de l’espèce, la décision commentée s’inscrit dans une jurisprudence constante qui protège la confiance légitime et la sécurité juridique comme des composantes essentielles du droit de propriété. Le système de publicité foncière a pour but de permettre aux tiers de contracter en toute sécurité en se fiant aux informations qu’il contient. Admettre que ces informations puissent être remises en cause au détriment d’un acquéreur de bonne foi sans indemnisation viderait ce mécanisme de sa substance.

En jugeant que l’on ne peut imposer à un acheteur de diligences excessives allant au-delà de la consultation du registre, la Cour place un bouclier protecteur autour du citoyen face aux défaillances de l’appareil étatique. Elle rappelle que le bon fonctionnement des institutions publiques est une condition de la confiance et, par extension, de la fluidité des échanges économiques. L’arrêt souligne que la protection de la propriété ne se limite pas à la défense contre une expropriation formelle, mais couvre également les situations où une personne est privée de son bien par le jeu d’erreurs administratives et d’une application rigoriste des textes qui ignore les principes d’équité.

B. Les limites de la réparation : un renvoi vers une commission d’indemnisation

Si la Cour constate une violation de l’article 1 du Protocole n° 1, elle ne procède pas elle-même à l’indemnisation du préjudice matériel subi par les requérants. En effet, elle « décide de rayer du rôle la partie de l’affaire relative à la question de l’article 41 de la Convention concernant la demande pour dommage matériel ». Elle renvoie les requérants vers un mécanisme interne, une commission d’indemnisation mise en place par l’État défendeur. Cette approche pragmatique, si elle reconnaît la créance des requérants, ne leur offre pas une satisfaction immédiate et complète.

Cette solution illustre une tendance de la Cour à privilégier, lorsque cela est possible, le principe de subsidiarité en laissant aux États le soin de réparer en premier lieu les conséquences de la violation constatée. Toutefois, cela signifie pour les requérants l’obligation d’engager une nouvelle procédure, avec les délais et les incertitudes que cela comporte. La protection accordée, bien que forte sur le plan des principes, s’avère donc conditionnée dans sa mise en œuvre pratique. La pleine effectivité du droit à réparation dépendra de la capacité de la commission interne à offrir une indemnisation juste et rapide, conformément aux exigences de la jurisprudence de la Cour.