Par un arrêt en date du 11 janvier 2022, la Cour européenne des droits de l’homme a statué sur la conventionalité de l’annulation de titres de propriété, intervenue au détriment d’acquéreurs de bonne foi. En l’espèce, deux personnes avaient acquis des appartements auprès de particuliers, et leur droit de propriété avait été dûment enregistré par l’autorité publique compétente. Plusieurs années après ces acquisitions, une autorité municipale a engagé des actions en justice visant à revendiquer la propriété de ces biens, au motif que des transactions antérieures dans la chaîne de propriété étaient entachées de nullité, en raison de manœuvres frauduleuses commises par les précédents vendeurs.
Les juridictions nationales ont fait droit à ces demandes, annulant les titres de propriété des requérants sans indemnisation, retenant la nullité originelle des actes de transmission. Les acquéreurs évincés ont alors saisi la Cour européenne des droits de l’homme, invoquant une violation de leur droit au respect des biens, garanti par l’article 1er du Protocole n° 1 à la Convention. Il s’agissait donc de déterminer si l’annulation du titre de propriété d’un acquéreur de bonne foi, en raison d’une irrégularité affectant une transaction antérieure, constituait une charge disproportionnée et excessive, contraire au droit au respect des biens. La Cour a répondu par l’affirmative, estimant que cette annulation emportait violation de l’article 1er du Protocole n° 1, en ce que la charge imposée aux requérants était excessive au regard du but d’intérêt général visé.
Cette décision permet ainsi de réaffirmer la protection du droit de propriété face à une ingérence de l’État (I), tout en soulignant le rôle essentiel de la confiance légitime dans la sécurisation des transactions juridiques (II).
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I. La protection du droit de propriété face à l’ingérence étatique
La Cour constate sans difficulté que l’annulation des titres de propriété constitue une ingérence dans le droit au respect des biens. Elle en examine ensuite la proportionnalité pour conclure à une violation, en raison de la charge excessive imposée aux acquéreurs.
A. La caractérisation d’une privation de propriété
L’annulation judiciaire du titre de propriété des requérants constitue une mesure qui les prive de leur bien. Une telle ingérence doit, pour être conforme à la Convention, ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu. En l’espèce, les juridictions internes ont fait prévaloir la nécessité de rétablir la légalité de la chaîne de propriété, considérant que les transactions initiales frauduleuses rendaient nulles toutes les ventes subséquentes. Cet objectif, bien que légitime en soi, ne saurait justifier n’importe quelle mesure à l’encontre de l’acquéreur final.
La Cour rappelle que toute ingérence doit être non seulement légale et poursuivre un but légitime, mais aussi proportionnée. Le contrôle de proportionnalité implique de vérifier que l’individu ne subit pas une charge « disproportionnée et excessive ». L’analyse des juridictions internes, en se focalisant sur la nullité des actes passés, a omis de prendre en compte la situation concrète des requérants. Ceux-ci étaient des tiers de bonne foi qui avaient acquis leurs biens en se fiant aux registres publics, dont la fiabilité est garantie par l’État lui-même.
B. L’existence d’une charge spéciale et exorbitante
La Cour estime que les requérants ont supporté une charge disproportionnée qui rompt le juste équilibre à maintenir entre l’intérêt général et leurs droits. Les juridictions nationales n’ont pas suffisamment pesé l’argument des requérants relatif à leur bonne foi. L’un d’eux avait même fait des vérifications qui laissaient supposer une irrégularité, mais au moment de l’achat, rien ne permettait de douter de la validité du titre du vendeur tel qu’enregistré. Pour la Cour, le risque d’une défaillance des autorités publiques ou d’une fraude commise par un tiers ne doit pas être entièrement supporté par l’acquéreur diligent.
En annulant les titres sans prévoir de compensation, l’État a transféré sur les seuls requérants les conséquences négatives d’une succession d’actes auxquels ils étaient étrangers. La Cour relève que les possibilités d’obtenir réparation auprès des vendeurs frauduleux étaient illusoires, comme en témoigne le recouvrement d’une somme dérisoire par l’un des requérants. Le fait de laisser les individus dans une telle incertitude juridique et financière, après qu’ils ont respecté toutes les procédures légales d’acquisition, constitue une violation de leur droit au respect de leurs biens.
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II. La portée de la décision quant à la sécurité juridique
Au-delà de la solution d’espèce, l’arrêt renforce la prééminence de la confiance légitime dans les registres publics et met en lumière la responsabilité indirecte de l’État lorsque ses propres systèmes de contrôle se révèlent défaillants.
A. La réaffirmation du principe de confiance légitime de l’acquéreur
Cette décision s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante qui protège celui qui agit en se fiant légitimement à une situation juridique apparente, créée ou validée par une autorité publique. Le système d’enregistrement des droits de propriété a précisément pour fonction de sécuriser les transactions et de garantir aux tiers la validité des droits qu’ils acquièrent. En permettant l’éviction d’un propriétaire de bonne foi plusieurs années après son acquisition, les juridictions nationales ont vidé ce système de sa substance et de son utilité.
L’arrêt rappelle implicitement que la sécurité des transactions immobilières est un élément essentiel de l’ordre public économique. Un acquéreur doit pouvoir se fier aux informations contenues dans un registre officiel, sans avoir à mener des investigations exhaustives sur l’ensemble de la chaîne de propriété, ce qui paralyserait le commerce juridique. La bonne foi de l’acquéreur doit donc être un élément déterminant dans la balance des intérêts, ce que les juridictions internes n’ont pas fait, préférant une application mécanique des règles de la nullité.
B. La responsabilité de l’État dans la défaillance des mécanismes de contrôle
En sanctionnant l’État défendeur, la Cour souligne la défaillance de ses services à garantir la fiabilité de la publicité foncière. C’est bien parce que le système d’enregistrement a permis à des actes frauduleux de produire des effets et d’induire en erreur des acquéreurs successifs que la situation litigieuse a pu naître. La décision a donc une portée préventive : elle incite les États à renforcer leurs mécanismes de contrôle de la légalité des mutations immobilières afin d’éviter que de telles situations ne se reproduisent.
En définitive, si l’État a le droit de corriger des erreurs ou des fraudes passées, il ne peut le faire au détriment total de celui qui a respecté les règles en vigueur et a placé sa confiance dans les institutions publiques. En faisant supporter tout le poids de la réparation à l’acquéreur final, l’État se défausse de sa propre responsabilité dans la garantie de la sécurité juridique. La Cour, par cette décision, rappelle que la protection du droit de propriété implique non seulement une abstention de l’État, mais aussi des obligations positives visant à assurer un cadre juridique stable et prévisible.