En l’espèce, la Cour européenne des droits de l’homme, par un arrêt de sa deuxième section en date du 24 novembre 2020, a eu à se prononcer sur la compatibilité avec le droit au respect des biens de l’annulation d’un titre de propriété plusieurs décennies après sa constitution.

Un particulier avait obtenu en 1951, par une décision de justice fondée sur la prescription acquisitive, un droit de propriété sur un terrain, lequel fut dûment inscrit au registre foncier. En 1997, des travaux de cadastrage menés par les autorités publiques ont conduit à l’enregistrement de plusieurs parcelles issues de ce terrain comme propriété du Trésor public. Cette décision administrative se fondait sur le fait que lesdites parcelles étaient par nature insusceptibles d’appropriation privée, étant qualifiées de terrains rocheux ou forestiers. Les héritiers du propriétaire initial, après l’échec de leurs recours devant les juridictions nationales qui ont confirmé la position de l’administration, ont saisi la Cour européenne des droits de l’homme. Les juridictions internes avaient notamment retenu que la décision judiciaire de 1951 n’était pas opposable au Trésor, celui-ci n’ayant pas été partie à l’instance, et que les biens en cause ne pouvaient faire l’objet d’une prescription acquisitive.

Il était donc demandé à la Cour si l’annulation, sans indemnisation, d’un titre de propriété valablement établi et inscrit au registre foncier, au motif de la rectification tardive d’une erreur imputable à l’État, constituait une ingérence disproportionnée dans le droit au respect des biens garanti par l’article 1er du Protocole n° 1 à la Convention. En réponse, la Cour a conclu à une violation de cette disposition. Elle a estimé que l’annulation définitive du titre de propriété s’analysait en une privation de propriété et que, malgré l’objectif d’intérêt général poursuivi, le juste équilibre entre cet objectif et la protection des droits des requérants avait été rompu, ces derniers ayant supporté une charge spéciale et exorbitante du fait de la correction d’une erreur ancienne de l’État.

La solution retenue par la Cour repose sur une qualification rigoureuse de l’ingérence étatique (I), dont le caractère disproportionné est sanctionné au nom des principes de bonne gouvernance et de sécurité juridique (II).

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I. La qualification d’une privation de propriété contraire au juste équilibre

La Cour identifie l’ingérence comme une privation de propriété (A), avant de constater la rupture du juste équilibre en raison du comportement des autorités nationales (B).

A. L’annulation du titre de propriété : une privation pure et simple

La Cour analyse la mesure litigieuse non comme une simple réglementation de l’usage des biens, mais bien comme une extinction définitive du droit des requérants. En effet, les décisions des juridictions nationales, en confirmant les conclusions cadastrales de 1997, ont eu pour effet de rendre le titre de propriété obtenu en 1951 caduc. Cette situation « s’analyse en une privation de propriété au sens de la deuxième phrase du premier paragraphe de l’article 1 du Protocole no 1 ». Cette qualification est déterminante, car elle soumet l’ingérence à des conditions de légalité et de proportionnalité particulièrement strictes, distinctes de celles applicables à une simple réglementation de l’usage des biens.

Le fait que cette privation de propriété poursuive une cause d’utilité publique, à savoir la correction des registres fonciers pour assurer leur conformité avec la nature réelle des biens, n’est pas contesté. L’enjeu central du litige se déplace alors sur l’appréciation de la proportionnalité de la mesure. La Cour examine si la privation de propriété, même légale et justifiée par l’intérêt général, ne fait pas peser une charge excessive sur les individus concernés. C’est à l’aune de ce critère qu’elle va évaluer l’ensemble des circonstances de l’espèce pour déterminer si un juste équilibre a été maintenu.

B. La rupture de la proportionnalité par manquement à la bonne gouvernance

La Cour estime que l’équilibre entre les exigences de l’intérêt général et la protection des droits fondamentaux des requérants a été rompu. Plusieurs éléments fondent cette conclusion, au premier rang desquels figure le principe de bonne gouvernance. Ce principe exige que les autorités publiques agissent de manière cohérente, appropriée et surtout en temps utile. Or, en l’espèce, un délai de près de quarante-six ans s’est écoulé entre l’établissement du titre de propriété par une décision de justice et sa remise en cause par l’administration. La Cour juge difficile d’affirmer que les autorités ont réagi avec la « célérité requise ».

De surcroît, la Cour accorde une importance particulière à la bonne foi des requérants. Leur titre de propriété émanait d’autorités publiques et rien n’indiquait qu’ils avaient usé de manœuvres frauduleuses pour l’obtenir. La Cour rappelle qu’il incombe à l’État d’assumer le risque de ses propres fautes et que « la nécessité de corriger une “erreur ancienne” ne doit pas constituer une ingérence disproportionnée dans le droit acquis par le requérant en se fiant de bonne foi à l’action des autorités publiques ». L’absence totale d’indemnisation pour la perte de leur bien a achevé de faire peser sur les requérants une « charge spéciale et exorbitante », rompant ainsi le juste équilibre à leur détriment.

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II. Le renforcement de la sécurité juridique face aux erreurs de l’État

Au-delà de la solution d’espèce, cet arrêt réaffirme la primauté de la confiance légitime accordée à un titre régulier (A) et précise la portée des obligations étatiques en matière de rectification d’erreurs cadastrales (B).

A. La primauté de la confiance légitime issue d’un titre régulier

La Cour fait prévaloir la situation de confiance légitime des requérants sur l’argument formaliste des juridictions internes, selon lequel la décision de 1951 n’était pas opposable au Trésor. Pour la Cour, le point décisif réside dans le fait que les requérants disposaient d’un titre de propriété « régulièrement immatriculé », lequel fonde une espérance légitime protégée par la Convention. Cette inscription au registre foncier, qui vise précisément à assurer la publicité et la sécurité des droits réels, confère au titulaire une position de confiance que les tiers, y compris l’État, ne peuvent ignorer.

La Cour souligne que les requérants « ont pu jouir de leur bien de façon normale pendant une très longue période ». Cette jouissance paisible et ininterrompue, fondée sur un acte officiel, a créé une apparence de droit solide. En considérant que la rectification de l’erreur initiale ne devait pas se faire aux dépens de propriétaires de bonne foi, la Cour renforce la protection des titulaires de droits qui se sont fiés à des actes émanant des autorités publiques, même si ces actes se révèlent ultérieurement entachés d’une erreur. La bonne foi du propriétaire et la régularité de son titre deviennent des remparts contre une remise en cause tardive par l’État.

B. La portée de la décision : une obligation de diligence et de réparation pour l’État

La portée de cet arrêt réside dans le message clair adressé aux États contractants quant à la gestion de leurs registres publics. La rectification d’erreurs, bien que légitime, est encadrée par des exigences temporelles et substantielles. L’État ne peut rester inactif pendant plusieurs décennies pour ensuite corriger ses propres manquements au détriment exclusif des particuliers. Le principe de bonne gouvernance lui impose une obligation de diligence pour identifier et réparer ses erreurs dans un délai raisonnable.

En outre, lorsque la correction d’une erreur ancienne s’avère nécessaire, la décision suggère que l’indemnisation du propriétaire de bonne foi constitue une condition essentielle au maintien du juste équilibre. Si l’annulation du titre est inévitable en raison de la nature inaliénable du bien, l’absence de toute forme de réparation devient alors la source de la violation. Cette solution impose donc à l’État une alternative : soit agir avec célérité pour rectifier ses erreurs, soit, en cas d’action tardive, assumer les conséquences financières de ses manquements passés en indemnisant le propriétaire évincé. La sécurité juridique des transactions immobilières et la protection de la propriété privée s’en trouvent ainsi consolidées.