Par un arrêt en date du 15 mars 2022, la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur la restitution d’un bien immobilier à une collectivité publique sans indemnisation de son acquéreur de bonne foi.

En l’espèce, une personne physique a fait l’acquisition d’un appartement auprès d’un individu se présentant comme le propriétaire légitime. La vente fut conclue et le titre de propriété de l’acquéreur dûment enregistré par l’autorité compétente. Il s’est avéré ultérieurement que le vendeur était un imposteur et que le véritable propriétaire était décédé sans laisser d’héritiers, ce qui rendait le bien sujet à déshérence au profit de la municipalité. Informée tardivement, la ville a engagé une action en revendication du bien.

Les juridictions internes ont accueilli favorablement la demande de la collectivité publique. Le tribunal de district, par un jugement confirmé par la cour d’appel, a ordonné l’annulation du titre de propriété de l’acquéreur et la restitution de l’appartement, considérant que la ville avait été privée de son bien contre sa volonté et que la bonne foi de l’acquéreur n’était pas un élément pertinent. Les pourvois en cassation formés par l’acquéreur ont été rejetés. Saisie d’une requête, la Cour européenne des droits de l’homme était amenée à déterminer si la privation de propriété subie par un acquéreur de bonne foi, sans aucune indemnisation et en l’absence d’un recours interne accessible pour en obtenir réparation, constituait une violation de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention.

La Cour de Strasbourg a conclu à la violation de cette disposition. Elle a jugé que la mesure litigieuse, bien que potentiellement légale, rompait le juste équilibre entre l’intérêt général et la protection du droit au respect des biens. Cette solution repose sur une analyse rigoureuse des manquements imputables à l’État (I), ce qui conduit à une consolidation notable de la protection accordée à l’acquéreur de bonne foi (II).

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I. Une appréciation rigoureuse des manquements étatiques

La Cour a fondé sa décision sur la double défaillance de l’État défendeur, tenant d’une part à l’inaccessibilité d’un recours indemnitaire effectif (A) et d’autre part à la diligence insuffisante de ses propres services administratifs (B).

A. La constatation de l’inaccessibilité d’un recours indemnitaire interne

La Cour a d’abord examiné l’exception de non-épuisement des voies de recours internes soulevée par le gouvernement défendeur. Celui-ci soutenait l’existence d’un mécanisme d’indemnisation pour les acquéreurs de bonne foi. Cependant, ce recours était subordonné à l’obtention préalable d’un jugement accordant réparation du préjudice, jugement qui devait ensuite rester inexécuté. La Cour a relevé que cette première étape était en pratique impossible à franchir pour la requérante. En effet, comme l’a souligné la Cour, « en l’absence d’une enquête pénale, l’identité de la personne qui s’était fait passer pour [la propriétaire défunte] n’a pas été établie ». Il était donc matériellement impossible pour l’acquéreur dépossédé d’engager une action en dommages-intérêts contre un individu non identifié. En conséquence, la Cour a conclu que ce recours, bien qu’existant en théorie, n’était pas « accessible à la requérante dans les circonstances concrètes de l’espèce ». Cet obstacle procédural insurmontable a suffi à écarter l’argument du gouvernement et à permettre l’examen de l’affaire au fond, en retenant implicitement une première carence de l’État dans sa capacité à offrir une voie de droit effective.

B. Le refus de faire peser le risque de la défaillance administrative sur l’acquéreur

Sur le fond, la Cour a procédé à un contrôle de proportionnalité de l’ingérence. Elle a constaté que la fraude ayant permis la vente du bien résultait d’une « coordination défaillante et tardive entre différentes autorités locales et fédérales ». Le décès du propriétaire initial était connu des services municipaux plusieurs mois avant que l’autorité chargée de l’enregistrement immobilier n’en soit informée, laquelle a procédé à l’enregistrement du titre de propriété de l’acquéreur sans déceler la supercherie. La ville elle-même n’a engagé son action en revendication que près d’un an après le décès. Pour la Cour, ces délais et ce manque de communication démontrent que les autorités n’ont pas agi « en temps utile et avec diligence ». Dans ces conditions, il devenait disproportionné de faire supporter à l’acquéreur les conséquences exclusives de ces dysfonctionnements. La Cour a estimé qu’il « n’incombe pas à l’acheteur de subir inconditionnellement le risque de la restitution » lorsque de multiples autorités sont compétentes pour garantir la sécurité des transactions immobilières. En imputant la responsabilité du risque à l’État, la Cour a refusé que la charge de la défaillance administrative pèse sur le citoyen.

Cette sanction des manquements de l’appareil étatique conduit logiquement la Cour à renforcer la position juridique de l’acquéreur dont la bonne foi a été établie.

II. La consolidation de la protection de l’acquéreur de bonne foi

La décision renforce la protection de l’acquéreur de bonne foi en réaffirmant le rôle central de sa bonne foi dans l’analyse de la proportionnalité (A) et en sanctionnant la rupture du juste équilibre causée par l’absence totale d’indemnisation (B).

A. La réaffirmation de la présomption de bonne foi dans le contrôle de proportionnalité

Alors que les juridictions internes avaient jugé que « la bonne ou la mauvaise foi de la requérante n’était pas un facteur pertinent », la Cour européenne a adopté une approche diamétralement opposée. Elle a placé l’attitude de l’acquéreur au cœur de son raisonnement. La Cour a observé qu’il n’avait « jamais été allégué au niveau interne que l’intéressée eût été de mauvaise foi ou négligente lors de l’achat de l’appartement ». Elle a ainsi appliqué une présomption de bonne foi, estimant qu’aucun élément ne permettait de la remettre en cause. L’argument du gouvernement, selon lequel le prix d’achat était inférieur à la valeur cadastrale du bien, a été écarté au motif que les juridictions internes ne l’avaient pas retenu dans leurs décisions. En redonnant toute sa place à la bonne foi de l’acquéreur, la Cour rappelle que le comportement prudent et diligent d’un particulier qui se fie légitimement aux registres publics doit être protégé. Cette approche contraste fortement avec la logique purement objectiviste des tribunaux nationaux, qui s’étaient contentés de constater l’antériorité du droit de propriété de la ville.

B. La rupture de l’équilibre des intérêts en l’absence d’indemnisation

Le point décisif du raisonnement de la Cour réside dans la conclusion que l’ingérence a imposé une charge excessive à l’acquéreur. La privation de propriété sans aucune forme de compensation financière a rompu le « juste équilibre qui devait régner entre les exigences de l’intérêt public et la nécessité de protéger le droit de propriété de la requérante ». La Cour a explicitement affirmé qu’une « ingérence d’une telle gravité appelle un contrôle strict ». La requérante a dû subir seule les conséquences financières de faits imputables non seulement à un tiers fraudeur, mais aussi aux autorités publiques. Cette absence totale d’indemnisation a été jugée incompatible avec l’article 1 du Protocole n° 1. En conséquence, la Cour a conclu à la violation de cette disposition et a ordonné à l’État défendeur, au titre de la satisfaction équitable, soit de restituer le bien, soit de fournir un bien équivalent, en plus d’une indemnité pour dommage moral. Cette solution souligne que si la revendication d’un bien par l’État peut être légitime, elle ne saurait s’exercer au détriment absolu des droits d’un acquéreur de bonne foi, lequel ne doit pas être la victime expiatoire des défaillances du système.