Par un arrêt en date du 24 mars 2020, la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur la compatibilité avec le droit au respect des biens d’une législation nationale prévoyant l’extinction du droit d’agir en contestation d’une inscription cadastrale au terme d’un délai de dix ans, lorsque le propriétaire initial n’a pas été individuellement informé de la modification de son titre.

En l’espèce, une personne avait régulièrement acquis un terrain par un acte de vente enregistré au registre foncier en 1973. L’année suivante, des opérations de cadastrage menées dans la région ont conduit à l’inscription de cette même parcelle au nom du Trésor public, au motif que l’identité du propriétaire n’avait pu être déterminée par les agents administratifs. La propriétaire, illettrée et résidant à l’étranger, a continué à jouir de son bien sans être inquiétée, n’apprenant la modification de l’enregistrement qu’en 2002, soit près de vingt-huit ans plus tard, lorsque l’administration lui a réclamé une indemnité pour occupation illégale. Elle a alors engagé une action en justice afin d’obtenir l’annulation de l’inscription cadastrale et la reconnaissance de son droit de propriété. Le tribunal de première instance de Kırşehir, par un jugement du 23 décembre 2003, a accueilli sa demande, constatant la validité de son titre initial et sa possession paisible et ininterrompue. Saisie par l’administration, la Cour de cassation a cependant censuré ce jugement, au motif que l’action était prescrite en application du délai de dix ans prévu par la loi sur le cadastre, lequel commençait à courir dès la fin de l’affichage public des procès-verbaux de cadastrage. Le tribunal de première instance s’est conformé à cette décision et a rejeté la demande, jugement confirmé en dernier ressort le 14 juillet 2005. La requérante a donc saisi la Cour européenne des droits de l’homme, alléguant une violation de son droit au respect de ses biens.

Il était ainsi demandé à la Cour de déterminer si l’application d’un délai de prescription extinctive, dont le point de départ est un affichage général et non une notification personnelle, à une propriétaire privée de son bien sans en avoir eu connaissance, rompait le juste équilibre exigé par l’article 1er du Protocole n° 1 à la Convention. La Cour européenne a répondu par l’affirmative, estimant que la requérante avait subi une charge disproportionnée. Bien que le mécanisme de prescription poursuive un but légitime de sécurité juridique, les modalités de son application en l’espèce, notamment l’absence de toute démarche des autorités pour informer la propriétaire alors qu’elle était identifiable, ont méconnu les garanties procédurales inhérentes au droit de propriété.

La solution de la Cour conforte la protection du propriétaire de bonne foi en s’appuyant sur une conception matérielle du bien protégé (I), avant de sanctionner une application formaliste de la prescription qui ignore les exigences procédurales fondamentales (II).

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I. La consolidation de la protection par une conception matérielle du bien

La Cour, pour admettre l’applicabilité de l’article 1er du Protocole n° 1, a d’abord dû reconnaître l’existence d’un « bien » malgré la perte formelle du titre de propriété, ce qu’elle a fait en adoptant une interprétation extensive de cette notion (A), puis en valorisant la possession effective et continue comme un intérêt patrimonial substantiel (B).

A. L’interprétation extensive de la notion de « bien »

La Cour rappelle que la notion de « bien » possède une portée autonome et ne se limite pas à la propriété formellement reconnue en droit interne. Un intérêt patrimonial peut être suffisamment constitué pour mériter la protection de la Convention, même en l’absence d’un titre de propriété actuellement valide. En l’espèce, la requérante avait initialement acquis son terrain de manière tout à fait légale, ce qui a fondé son espérance légitime de continuer à en jouir.

La Cour attache une importance décisive au comportement des autorités nationales. Pendant près de trois décennies, aucune action n’a été menée pour contester l’usage du terrain par la requérante. Cette longue période de passivité a créé une situation de fait que les autorités ne pouvaient ignorer. La Cour estime que « pareille tolérance de la part des autorités pendant une si longue période indique que ceux-ci ont reconnu de facto que la requérante avait un intérêt patrimonial sur le terrain ». Ainsi, la tolérance administrative a consolidé un intérêt qui, bien que juridiquement précaire au regard du droit interne, constituait un « bien » au sens de la Convention.

B. La valorisation de la possession continue et paisible

Au-delà de l’espérance légitime, la Cour fonde son raisonnement sur la réalité matérielle de la jouissance du bien. Les juridictions internes de première instance avaient elles-mêmes constaté que la requérante avait exercé une « possession paisible et ininterrompue depuis 1973 ». Cet élément factuel, non remis en cause par la Cour de cassation qui s’est limitée à un examen de la prescription, devient central dans l’analyse de la Cour européenne. La possession continue et l’accomplissement d’actes de propriétaire, comme le paiement des taxes foncières, matérialisent l’existence d’un intérêt substantiel.

La Cour écarte ainsi les arguments du gouvernement défendeur relatifs à l’usage partiel du terrain par un tiers, considérant les preuves fournies à ce sujet comme peu fiables et incohérentes. En privilégiant les constatations factuelles des premiers juges sur la possession effective, la Cour confirme que la réalité de l’exercice des prérogatives du propriétaire l’emporte sur le strict formalisme du registre foncier pour déterminer le champ d’application de la protection conventionnelle. La possession prolongée et non contestée crée un droit digne d’être protégé.

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II. La sanction d’une sécurité juridique formelle au détriment des garanties procédurales

Après avoir établi l’existence d’un bien protégé, la Cour examine l’ingérence et conclut à une rupture du juste équilibre. Elle critique un mécanisme de prescription qui, en l’absence de notification effective, devient un obstacle infranchissable (A), avant de constater que la mise en balance des intérêts en présence penche en faveur de la protection des droits individuels (B).

A. La critique d’une prescription extinctive dépourvue de notification effective

La Cour reconnaît que l’instauration d’un délai de prescription pour contester les enregistrements cadastraux poursuit un but d’intérêt général légitime, à savoir la stabilisation des droits et la sécurité des transactions immobilières. Toutefois, la légitimité de ce but ne saurait justifier des modalités d’application qui privent l’individu de toute possibilité effective de défendre ses droits. L’analyse se déplace alors sur le terrain procédural.

Le point de départ de la prescription, fixé à la date d’un affichage public, est jugé insuffisant dans les circonstances de l’espèce. La Cour souligne que « les procédures applicables doivent aussi offrir à la personne concernée une occasion adéquate d’exposer sa cause aux autorités compétentes afin de contester effectivement les mesures portant atteinte à son droit de propriété ». Or, une simple publicité par voie d’affichage, sans aucune notification individuelle, ne constitue pas une garantie suffisante pour une propriétaire illettrée et résidant à l’étranger. Les autorités n’ont entrepris aucune démarche pour l’identifier et l’informer, alors même que son titre initial existait et que l’enregistrement au nom du Trésor avait été effectué à titre conservatoire.

B. La rupture du juste équilibre entre l’intérêt général et les droits individuels

La Cour procède à la mise en balance des intérêts. D’un côté, l’intérêt général de la sécurité juridique ; de l’autre, le droit de la requérante à la jouissance paisible de son bien. La Cour estime que faire supporter tout le poids de l’erreur administrative initiale à la seule propriétaire est disproportionné. Le fait que les autorités aient procédé à un enregistrement au nom du Trésor pour « éviter que l’acquéreur non encore identifié subisse un préjudice » impliquait une obligation subséquente de rechercher ce propriétaire, ce qui n’a pas été fait.

En appliquant le délai de prescription de manière rigide, les juridictions nationales ont accordé un poids excessif à la sécurité des registres fonciers, au détriment des droits fondamentaux de l’individu. L’État ne peut se prévaloir de sa propre négligence, d’abord en n’identifiant pas le propriétaire lors du cadastre, puis en omettant de l’informer de la situation. En l’absence de toute faute ou négligence imputable à la requérante, qui pouvait légitimement se croire propriétaire en vertu de son titre et de sa possession continue, la privation de son bien sans possibilité de recours effectif a rompu le juste équilibre requis par la Convention.