Un loyer impayé ne se règle pas avec une phrase vague envoyée par SMS. Pour un bailleur, la lettre de mise en demeure sert à poser une demande claire, à dater l’impayé et à préparer la suite si le locataire ne régularise pas. Pour un locataire, elle doit être prise au sérieux, car elle annonce souvent une procédure plus structurée si aucun paiement ou accord écrit n’intervient.
Depuis la reprise des procédures d’expulsion après la trêve hivernale et dans un contexte de loyers sous tension, de nombreux dossiers basculent trop vite dans le contentieux faute d’un courrier propre. Le bon réflexe consiste à distinguer trois choses : la lettre amiable de mise en demeure, le commandement de payer délivré par commissaire de justice, puis la saisine du juge. Ces étapes n’ont pas les mêmes effets.
Cet article vise le bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il donne un modèle opérationnel, mais surtout une méthode : quoi écrire, quoi joindre, comment prouver l’envoi, quelles erreurs éviter et quand passer à l’étape suivante.
Pour une approche plus large des litiges de bail, de copropriété et de vente immobilière, voir aussi la page avocat en droit immobilier à Paris.
La mise en demeure n’est pas le commandement de payer
La mise en demeure est un courrier du bailleur ou de son conseil. Elle rappelle au locataire son obligation de payer le loyer et les charges aux dates prévues par le bail. Cette obligation résulte notamment de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Le commandement de payer est différent. Il est délivré par commissaire de justice et peut viser la clause résolutoire du bail. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des mentions obligatoires et un délai avant que la clause résolutoire puisse produire effet. C’est l’acte qui ouvre réellement la séquence pouvant conduire à la résiliation du bail et à l’expulsion.
La lettre de mise en demeure intervient donc souvent avant le commandement. Elle peut suffire si le retard est ponctuel ou si un plan de paiement sérieux est trouvé. Mais elle ne doit pas être présentée comme une protection absolue pour le bailleur. Une mise en demeure, même envoyée en recommandé, ne remplace pas un acte interruptif de prescription ni un commandement de payer régulier.
Pour comprendre l’étape suivante, voir aussi notre article sur le commandement de payer loyer, le délai de six semaines et la contestation.
Quand envoyer la lettre ?
La lettre peut être envoyée dès le premier loyer non réglé, à condition que la dette soit certaine et chiffrée. Il ne faut pas attendre trois ou quatre mois si le locataire ne répond plus. Plus le courrier intervient tôt, plus il peut servir de levier amiable.
En pratique, le bailleur peut procéder en deux temps. Une première relance simple peut être envoyée dès le retard constaté, surtout si le locataire a toujours payé régulièrement. Si aucune réponse sérieuse n’arrive, ou si le paiement annoncé n’est pas fait, la mise en demeure devient utile.
Le courrier doit rester sobre. Il ne faut pas menacer d’expulsion immédiate, couper l’électricité, changer les serrures ou annoncer des frais non prévus. Le bailleur doit rester sur le terrain juridique : bail, échéances impayées, montant, délai de paiement, proposition éventuelle d’échéancier et annonce d’une suite légale en cas d’absence de régularisation.
Les pièces à vérifier avant d’écrire
Avant d’envoyer une mise en demeure, le bailleur doit vérifier le dossier. Une lettre imprécise peut donner au locataire un angle de contestation.
Il faut réunir :
- le bail signé et ses avenants ;
- la clause relative au montant du loyer, aux charges et à la date de paiement ;
- les quittances ou avis d’échéance ;
- les relevés ou historiques d’encaissement ;
- les paiements partiels déjà reçus ;
- les échanges avec le locataire ;
- un décompte mois par mois du solde restant dû.
Le décompte est central. Il doit distinguer le loyer, les provisions sur charges, les régularisations de charges, les frais éventuellement réclamés et les paiements reçus. Un total global sans détail est moins convaincant. Si le dossier va ensuite devant le juge, ce manque de précision peut coûter du temps.
Modèle de lettre de mise en demeure pour loyer impayé
Le modèle suivant doit être adapté au bail, aux dates exactes et au décompte réel. Il ne doit pas être envoyé sans vérification des montants.
Madame, Monsieur,
Vous êtes titulaire d’un bail d’habitation portant sur le logement situé [adresse du logement], signé le [date du bail].
Aux termes du contrat, le loyer mensuel s’élève à [montant] euros, outre [montant] euros de provisions sur charges, payable le [date d’échéance] de chaque mois.
À ce jour, sauf erreur de notre part, les sommes suivantes demeurent impayées :
- [mois concerné] : [montant] euros ;
- [mois concerné] : [montant] euros ;
- paiements partiels reçus : [montant] euros ;
- solde restant dû au [date] : [montant] euros.
En application du bail et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Par la présente, nous vous mettons en demeure de régler la somme de [montant] euros dans un délai de [8 ou 15] jours à compter de la réception du présent courrier, par [virement / chèque / autre modalité].
Si vous contestez le montant réclamé ou si vous rencontrez une difficulté temporaire, vous devez nous adresser une réponse écrite et documentée dans le même délai, accompagnée le cas échéant d’une proposition de plan d’apurement réaliste.
À défaut de paiement ou d’accord écrit dans ce délai, nous nous réservons la possibilité de faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, puis d’engager toute procédure utile en recouvrement des loyers et, si les conditions sont réunies, en résiliation du bail.
La présente mise en demeure est adressée sous toutes réserves de nos droits, actions et demandes.
[Signature]
Ce modèle n’est pas un commandement de payer. Il ne doit pas reprendre les mentions de l’article 24 comme si l’acte était délivré par commissaire de justice. Le risque serait de créer une confusion inutile entre un courrier amiable renforcé et un acte de procédure.
Comment prouver l’envoi et la réception ?
Le recommandé avec avis de réception reste le mode le plus simple à exploiter. Il permet de conserver la preuve d’envoi et, en cas de distribution, la preuve de réception. Il faut archiver la lettre signée, le bordereau de dépôt, l’accusé de réception ou la preuve de présentation.
Un courriel peut compléter le recommandé, surtout si les échanges avec le locataire se font déjà par ce canal. Mais il ne remplace pas toujours la sécurité d’un envoi postal traçable. Un SMS seul est insuffisant pour un dossier sérieux.
Si le locataire ne va pas chercher le recommandé, le bailleur doit conserver la preuve de présentation. Il pourra ensuite décider, selon le montant et l’urgence, de passer à l’étape du commissaire de justice plutôt que de multiplier les courriers.
Les erreurs qui fragilisent le dossier du bailleur
La première erreur consiste à réclamer un montant non ventilé. Le locataire doit comprendre ce qui est demandé. Le juge aussi.
La deuxième erreur consiste à intégrer des frais ou pénalités discutables. En bail d’habitation, certaines clauses et frais peuvent être contestés. Il vaut mieux isoler le principal et les charges récupérables, puis traiter les frais à part si leur fondement est solide.
La troisième erreur est de laisser croire que la mise en demeure vaut commandement de payer. Elle n’a pas cet effet. Elle prépare éventuellement la suite.
La quatrième erreur est d’attendre trop longtemps. Si l’impayé s’accumule et que le locataire ne répond pas, il faut piloter le calendrier. La mise en demeure ne doit pas devenir un prétexte à l’inaction.
La cinquième erreur est de conclure un échéancier flou. Un plan d’apurement doit indiquer le montant de la dette, les mensualités, les dates de paiement, le maintien du paiement du loyer courant et la conséquence d’un nouvel incident.
Que peut répondre le locataire ?
Le locataire ne doit pas ignorer la lettre. Il doit d’abord vérifier le décompte : mois réclamés, virements déjà faits, aides au logement, charges, régularisations et frais. S’il conteste, il doit répondre par écrit et joindre ses preuves.
S’il reconnaît la dette mais ne peut pas tout payer immédiatement, il peut proposer un plan d’apurement. La proposition doit être crédible. Elle doit préciser une mensualité, une date de début et la reprise du paiement du loyer courant. Une promesse vague du type « je paierai bientôt » protège mal.
Si le logement présente aussi des désordres, le locataire peut les signaler, mais il ne doit pas décider seul d’arrêter de payer. Les litiges sur la décence, les travaux ou les charges doivent être documentés et traités par les voies adaptées. L’impayé total expose à une procédure.
Quand passer au commandement de payer ?
Si le locataire ne répond pas, si l’accord proposé est irréaliste ou si un nouvel impayé intervient immédiatement, le bailleur doit envisager le commandement de payer. C’est souvent nécessaire lorsque la dette atteint plusieurs échéances ou lorsque le locataire a cessé toute communication.
Le commandement doit être préparé avec un commissaire de justice. Il doit contenir les mentions exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit aussi être cohérent avec le bail, le décompte et la clause résolutoire. La régularité de cet acte sera regardée si le dossier arrive devant le juge des contentieux de la protection.
Les décisions récentes consultées sur Judilibre montrent que les juridictions vérifient concrètement le bail, le commandement, le décompte, la saisine de la CCAPEX lorsqu’elle est exigée et la reprise éventuelle du paiement du loyer courant. Un dossier imprécis peut donc perdre en efficacité.
Paris et Île-de-France : préparer le dossier dès le premier courrier
À Paris et en Île-de-France, les dossiers de loyers impayés sont souvent sensibles : montants élevés, tension locative, cautions, aides au logement, gestion par agence, indivision ou SCI familiale. La lettre de mise en demeure doit donc être pensée comme la première pièce d’un dossier qui pourra être relu par un avocat, un commissaire de justice ou un juge.
Le bailleur doit conserver un dossier chronologique : bail, échéances, paiements, relances, mise en demeure, réponse du locataire, proposition d’échéancier et actualisation du solde. Le locataire doit, de son côté, conserver les preuves de paiement, les échanges et les justificatifs de difficulté.
Dans les deux cas, la priorité est la même : éviter les affirmations générales et produire des pièces. Un dossier clair permet parfois de régler rapidement. S’il faut saisir le juge, il évite de perdre du temps sur des erreurs évitables.
Sources utiles
Les textes principaux sont l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose le paiement du loyer et des charges aux termes convenus, et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre le commandement de payer visant la clause résolutoire.
Pour une vue pratique sur les litiges locatifs, Service-Public propose également une fiche générale : que faire en cas de litige lié à la location d’un logement.
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Vous devez envoyer une mise en demeure pour un loyer impayé, ou vous avez reçu un courrier et vous ne savez pas comment répondre.
Le cabinet peut organiser une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour vérifier le bail, le décompte, la lettre, les preuves d’envoi et la suite à envisager.
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