Depuis le durcissement des règles sur les meublés de tourisme, beaucoup de propriétaires cherchent une issue simple : louer plus longtemps, garder le logement meublé, éviter les déclarations répétées et retrouver un revenu plus stable.
La solution paraît évidente. Un ancien logement Airbnb peut devenir une location meublée longue durée. Il peut aussi être loué en bail mobilité, ou parfois en résidence secondaire. Mais le choix du contrat ne dépend pas seulement de la durée affichée sur l’annonce. Il dépend surtout de l’usage réel du logement par l’occupant.
En 2026, cette question devient pratique. Le régime des meublés de tourisme impose davantage d’enregistrement, de contrôle et de sanctions. Dans le même temps, un bail mal choisi peut être requalifié par le juge. Le propriétaire peut alors perdre le bénéfice du contrat prévu, subir un congé plus difficile, restituer des sommes ou voir sa procédure d’expulsion fragilisée.
Le bon réflexe consiste donc à choisir le bail avant la mise en ligne de l’annonce, et non après le départ du locataire.
Airbnb longue durée ne veut pas dire bail libre
Un meublé de tourisme vise une clientèle de passage qui n’élit pas domicile dans le logement. Le ministère chargé du logement rappelle que les meublés de tourisme se distinguent notamment des locations en résidence principale et des baux mobilité, car ils sont destinés à une clientèle qui n’y établit pas son domicile.
Cette différence est centrale.
Si une personne occupe le logement plusieurs mois, y reçoit son courrier, y vit avec ses effets personnels et n’a pas d’autre résidence effective, le contrat peut sortir de la logique touristique. Même si l’annonce vient d’Airbnb. Même si le paiement se fait à la plateforme. Même si le propriétaire appelle cela une « location longue durée ».
Le juge regarde les faits. Il peut restituer sa qualification exacte au contrat. Une décision récente du tribunal judiciaire de Paris rappelle ainsi que « le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée » (TJ Paris, 25 février 2026, n° 25/06866, Cour de cassation).
En pratique, l’étiquette commerciale ne suffit pas. Le contrat doit correspondre à l’usage réel.
Trois contrats sont à distinguer
Le premier contrat possible est le bail meublé à usage de résidence principale. Il s’applique lorsque le locataire fait du logement son habitation principale. La loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Ce bail est protecteur pour le locataire. Il impose un logement décent, un mobilier suffisant, un dépôt de garantie encadré, une durée minimale en principe d’un an, ou de neuf mois pour un étudiant, et des règles précises de congé.
Le deuxième contrat est le bail mobilité. Il est utile pour un étudiant, un stagiaire, une personne en formation, en mission temporaire ou en mutation professionnelle. Il porte sur un logement meublé et dure de un à dix mois. Il ne se renouvelle pas comme un bail classique. Il suppose toutefois que le motif du locataire soit réel et justifié à l’entrée dans les lieux.
Le troisième contrat est le bail de résidence secondaire ou bail civil. Il peut convenir lorsque le logement n’est pas la résidence principale de l’occupant. Il offre plus de liberté contractuelle, mais il devient risqué si les faits montrent que l’occupant y vit réellement comme dans son domicile principal.
Ces trois contrats ne se choisissent donc pas selon la préférence du bailleur. Ils se choisissent selon la situation du locataire.
Le bail meublé suppose un vrai mobilier
Transformer un Airbnb en bail meublé ne consiste pas seulement à laisser un lit, une table et quelques ustensiles.
L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste minimale : literie, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien adapté.
Cette exigence n’est pas théorique. Dans une décision du 2 juin 2026, la cour d’appel de Dijon a rappelé la définition légale du meublé alors qu’un locataire soutenait que le bail devait être qualifié de location nue. Le débat portait sur la réalité du mobilier et sur les conséquences procédurales du contrat (CA Dijon, 2 juin 2026, n° 25/01521, Cour de cassation).
Avant de signer, le propriétaire doit donc établir un inventaire précis. Il doit dater les photographies, joindre l’inventaire au bail, conserver les factures utiles et vérifier que chaque pièce est équipée conformément à sa destination.
Un logement pensé pour les voyageurs peut être bien équipé pour quelques nuits, mais insuffisant pour une résidence principale. L’exemple typique est le studio avec canapé-lit, peu de rangements, pas de table réellement utilisable pour les repas, ou une cuisine réduite à un équipement de confort touristique.
Le bail mobilité ne doit pas devenir un bail déguisé
Le bail mobilité est souvent tentant pour les anciens logements Airbnb. Il paraît souple. Il permet d’accueillir une personne pendant plusieurs mois sans s’engager sur un bail d’un an.
Mais il ne peut pas être utilisé pour n’importe quel occupant.
L’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 le réserve à un locataire qui justifie, à la date de prise d’effet du bail, être dans une situation précise : études supérieures, formation professionnelle, contrat d’apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire.
Le propriétaire doit donc demander le justificatif avant la signature. Il doit aussi faire apparaître le motif dans le contrat.
Si le logement est loué à une personne qui cherche simplement un domicile pour une durée indéterminée, le bail mobilité devient fragile. Le risque n’est pas seulement fiscal ou administratif. Il touche la durée du bail, le congé, le dépôt de garantie et la procédure en cas d’impayé.
La bonne pratique est simple : pas de justificatif sérieux, pas de bail mobilité.
À Paris et en Île-de-France, attention au changement d’usage
À Paris, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et dans d’autres communes soumises à une forte tension locative, la location courte durée peut déclencher des règles de changement d’usage.
L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d’usage. L’article L. 651-2 expose le contrevenant à une amende civile.
La bascule vers une location longue durée peut donc être une manière de revenir vers un usage d’habitation plus classique. Mais elle doit être cohérente. Si le logement a été transformé, si une autorisation temporaire arrive à échéance, si la copropriété encadre l’activité, ou si le local n’est pas juridiquement à usage d’habitation, il faut vérifier la situation avant de signer.
La jurisprudence récente montre que les communes contrôlent activement ces situations. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé, dans une décision du 4 février 2026, que le changement d’usage illicite peut être caractérisé par la location d’un local meublé destiné à l’habitation comme meublé de tourisme à une clientèle de passage (TJ Paris, 4 février 2026, n° 25/56411, Cour de cassation).
Pour un propriétaire parisien, la question n’est donc pas seulement : « puis-je louer plus longtemps ? » La vraie question est : « quel est l’usage juridique du local, et quel contrat correspond à l’occupation prévue ? »
Les pièces à préparer avant la mise en location
Avant de publier une annonce de longue durée, le propriétaire doit réunir le titre de propriété, le règlement de copropriété, les diagnostics obligatoires, l’autorisation ou la déclaration liée à l’ancien usage touristique lorsqu’elle existe, l’inventaire du mobilier, les justificatifs du locataire si un bail mobilité est envisagé, et un projet de bail adapté.
Il doit aussi revoir le montant du loyer.
Un ancien tarif Airbnb ne peut pas être transposé mécaniquement en loyer mensuel. À Paris et dans plusieurs communes tendues, l’encadrement des loyers peut s’appliquer si le logement devient la résidence principale du locataire. Le complément de loyer doit alors être justifié par des caractéristiques réelles, distinctes et non déjà prises en compte par le loyer de référence.
La question des charges doit également être traitée. En courte durée, le prix inclut souvent l’eau, l’électricité, internet, le ménage ou le linge. En bail d’habitation, les charges récupérables doivent être justifiables. Le bailleur ne peut pas créer un forfait vague pour compenser la baisse de rentabilité.
Que peut faire le locataire si le mauvais bail a été signé ?
Le locataire peut demander la requalification du contrat si le bail ne correspond pas à la réalité.
Il peut soutenir qu’un bail civil ou une location touristique cache en réalité sa résidence principale. Il peut aussi contester le caractère meublé si le mobilier est insuffisant. Dans certains cas, il peut demander l’application des règles protectrices de la loi du 6 juillet 1989, contester un congé, discuter le dépôt de garantie ou remettre en cause certaines sommes facturées.
Le propriétaire peut se défendre, mais il devra produire des preuves concrètes : contrat cohérent, inventaire, état des lieux, justificatifs du motif de mobilité, éléments établissant que le logement n’était pas la résidence principale, échanges avec le locataire, et preuve que les règles locales ont été respectées.
Le litige se joue souvent sur les documents préparés avant l’entrée dans les lieux.
Que faire maintenant ?
Si vous êtes propriétaire, ne transformez pas votre ancien Airbnb en location longue durée par un simple changement d’annonce. Choisissez d’abord le régime juridique : bail meublé de résidence principale, bail mobilité, bail civil de résidence secondaire, ou arrêt de l’activité touristique avec retour complet à l’habitation.
Si vous êtes locataire, vérifiez le contrat, la durée, le mobilier, l’usage réel du logement, le montant du dépôt de garantie, les charges et les justificatifs remis. Un bail présenté comme temporaire peut parfois produire les effets d’un bail d’habitation plus protecteur.
Dans les deux cas, l’enjeu est d’éviter une procédure construite sur un contrat fragile.
Sources utiles
Les nouvelles règles applicables aux locations touristiques sont présentées par Service Public et par le ministère chargé du logement.
Les textes utiles figurent notamment aux articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’à l’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989.
Pour approfondir les risques liés à la location touristique, vous pouvez lire notre article sur Airbnb 90 jours en résidence principale et notre analyse de la loi Le Meur sur les meublés de tourisme.
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