La periode des demenagements multiplie les conflits autour de l’etat des lieux de sortie. Le scenario revient souvent : le locataire rend les cles, conteste les degradations, refuse de signer, ou part avant la fin du rendez-vous. Le bailleur se demande alors s’il peut retenir une partie du depot de garantie. Le locataire, lui, craint qu’un document unilatéral serve a justifier des factures de peinture, de nettoyage ou de remise en etat.
La bonne reaction n’est ni de forcer la signature, ni de retenir automatiquement la caution. En bail d’habitation, l’etat des lieux doit etre contradictoire. Si le contradictoire devient impossible, la loi prevoit une sortie : faire etablir l’etat des lieux par un commissaire de justice, apres convocation des parties. C’est souvent ce point qui change tout dans le dossier.
L’enjeu est tres concret. Sans etat des lieux de sortie fiable, la preuve des degradations devient fragile. Avec un constat contradictoire ou un constat de commissaire de justice, les discussions sur le depot de garantie, les travaux et les reparations locatives deviennent beaucoup plus securisees.
Refus de signer : ce que cela veut dire juridiquement
Un etat des lieux de sortie est normalement etabli lors de la restitution des cles, dans les memes formes que l’etat des lieux d’entree. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un document etabli contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandate par elles. Il est joint au contrat de location.
Le refus de signer ne signifie donc pas automatiquement que le logement est rendu en bon etat. Il ne signifie pas non plus que le bailleur peut ecrire seul tout ce qu’il veut sur le document. Le probleme devient un probleme de preuve.
Il faut distinguer trois situations :
- Le locataire est present, participe au rendez-vous, mais refuse de signer parce qu’il conteste certaines mentions.
- Le locataire ne vient pas au rendez-vous ou quitte les lieux sans finaliser le document.
- Le bailleur ou son mandataire refuse lui-meme de signer ou de remettre un exemplaire.
Dans le premier cas, il faut noter precisement les points de desaccord, conserver les photos, les echanges et les factures utiles, puis envisager rapidement un constat si le litige porte sur des degradations importantes. Dans le deuxieme cas, le reflexe doit etre la convocation par commissaire de justice. Dans le troisieme cas, le bailleur prend un risque important : la partie qui fait obstacle a l’etablissement ou a la remise de l’etat des lieux ne peut pas ensuite se servir facilement de la presomption qui l’arrange.
Quand faire intervenir un commissaire de justice ?
Lorsque l’etat des lieux ne peut pas etre etabli amiablement et contradictoirement, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prevoit qu’il est etabli par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont alors partages par moitie entre le bailleur et le locataire, dans les limites du tarif applicable.
Le point pratique a retenir est le delai de convocation. Les parties doivent etre avisees au moins sept jours a l’avance par lettre recommandee avec demande d’avis de reception. Il ne suffit donc pas d’appeler un commissaire de justice le jour meme si le locataire refuse de signer a 18 heures et que les cles sont deja posees sur la table.
Dans un dossier tendu, il faut organiser les choses en amont :
- Fixer le rendez-vous de sortie par ecrit.
- Rappeler les documents a apporter : bail, etat des lieux d’entree, clefs, badges, justificatifs de travaux faits par le locataire.
- Prevoir un second temps si le rendez-vous se passe mal.
- Eviter les mentions vagues comme « appartement sale » ou « mauvais etat » sans detail.
Le commissaire de justice n’est pas reserve aux grands litiges. Il peut etre utile des qu’il y a un depot de garantie important, un logement tres degrade, une contestation anticipee, un locataire absent ou un bailleur qui doit prouver des reparations locatives.
Le bailleur peut-il retenir le depot de garantie si le locataire ne signe pas ?
Oui, mais seulement si la retenue est justifiee. Le refus de signature n’autorise pas une retenue forfaitaire. Le bailleur doit pouvoir expliquer ce qu’il retient, pourquoi, et avec quelles pieces.
En pratique, la retenue repose sur trois elements :
- Une comparaison entre l’etat des lieux d’entree et l’etat des lieux de sortie.
- Des degradations imputables au locataire, et non a la vetuste normale.
- Des justificatifs : devis, factures, photos datees, courriers, constats, echanges.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire a repondre des degradations et pertes survenues pendant la duree du bail, sauf s’il prouve qu’elles viennent d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit aussi prendre en charge l’entretien courant et les reparations locatives, sauf vetuste, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
La vetuste est souvent le vrai point de conflit. Une peinture fatiguee apres plusieurs annees d’occupation n’est pas traitee comme un mur troue, une porte cassee ou un parquet brule. Un bailleur qui retient tout le depot de garantie pour refaire a neuf un logement simplement use s’expose a une contestation.
Quelles preuves garder le jour de la sortie ?
Le dossier doit etre prepare comme un futur dossier contentieux, meme si l’objectif est d’eviter le tribunal. Les preuves les plus utiles sont simples :
- L’etat des lieux d’entree complet, signe et date.
- Les photographies prises a l’entree, si elles existent.
- Les photographies de sortie, piece par piece, avec vues larges et details.
- Les echanges sur le rendez-vous de sortie et la restitution des cles.
- Le justificatif de remise des cles.
- Les factures ou devis lies aux degradations.
- Les relances adressees au locataire.
- Le constat de commissaire de justice, si le contradictoire a echoue.
Les photos seules ne suffisent pas toujours. Elles aident, mais elles doivent etre rattachees a une date, a un logement, a une comparaison avec l’entree, et a une explication claire. Une photo d’un mur abime ne dit pas, a elle seule, si le dommage existait deja, s’il releve de la vetuste ou s’il a ete cause par le locataire.
Ce que disent les decisions recentes sur la preuve
Les decisions recentes rendues en contentieux locatif rappellent une idee constante : lorsque l’etat des lieux de sortie n’a pas ete etabli correctement, la preuve des degradations doit etre examinee avec prudence.
Dans un jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 4 decembre 2025, le juge releve que l’etat des lieux de sortie n’avait pas ete dresse conformement a l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. La preuve des degradations pouvait alors etre apportee par tout moyen, mais il appartenait au bailleur de prouver que les degradations avaient eu lieu pendant la jouissance du locataire.
Dans un jugement du tribunal judiciaire de Chambery du 12 decembre 2025, le juge retient qu’un etat des lieux de sortie etabli unilateralement par le bailleur, sans recours a un commissaire de justice, ne permettait pas, dans les circonstances du dossier, de faire la preuve de degradations imputables au locataire.
A l’inverse, la Cour de cassation a juge le 6 fevrier 2025 qu’un etat des lieux de sortie pouvait etre exploite lorsque les parties avaient organise ensemble une modalite de constatation, notamment par photographies, et que l’accord sur cette methode ressortait du dossier. Cette decision montre que la preuve ne se reduit pas a une signature mecanique : ce qui compte est la fiabilite du contradictoire et la possibilite de verifier les faits.
Locataire : que faire si vous avez refuse de signer ?
Refuser de signer peut etre legitime si le document comporte des mentions inexactes. Mais il faut eviter de partir sans trace. Le locataire doit immediatement ecrire au bailleur ou a l’agence pour expliquer les points contestes.
Le message doit rester factuel :
- les pieces ou equipements concernes ;
- les mentions refusees ;
- les raisons du refus ;
- les photographies ou justificatifs ;
- la demande de restitution du depot de garantie ;
- l’accord eventuel pour un constat contradictoire par commissaire de justice.
Il faut aussi conserver la preuve de restitution des cles. Le delai de restitution du depot de garantie se calcule a partir de la remise des cles au bailleur, a son mandataire ou dans des conditions permettant d’en prouver la date. Si les cles sont deposees sans preuve, le litige se complique.
Bailleur : les erreurs a eviter
La premiere erreur consiste a faire signer sous pression. Une signature obtenue dans un climat confus ne securise pas toujours le dossier. La deuxieme consiste a rediger seul un document tres charge sans convoquer le locataire ni commissaire de justice. La troisieme consiste a retenir le depot de garantie sans justificatif individualise.
Un bailleur prudent doit eviter :
- les forfaits de nettoyage non prevus et non justifies ;
- les devis disproportionnes par rapport aux dommages ;
- les retenues pour vetuste normale ;
- les mentions generales sans localisation precise ;
- les photos non datees ou impossibles a rattacher au logement ;
- les retenues tardives sans courrier explicatif.
Le bon courrier de sortie doit identifier chaque poste : peinture chambre, serrure, plaque de cuisson, menage, remplacement d’un badge, regulatisation de charges, avec le montant correspondant et le justificatif.
Paris et Ile-de-France : pourquoi le litige monte vite
A Paris et en Ile-de-France, les depots de garantie sont souvent eleves parce que les loyers le sont aussi. Les logements sont parfois petits, tres meubles, loues en tension, avec des rotations rapides. Un etat des lieux mal gere peut donc bloquer plusieurs centaines ou milliers d’euros.
Le sujet est egalement sensible dans les locations meublees, ou le depot de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges. L’inventaire du mobilier, les equipements, les badges, les cles, les electro-menagers et la literie doivent etre decrits avec precision. Un simple « mobilier en bon etat » a l’entree, puis une liste detaillee de dommages a la sortie, laisse une marge de contestation.
Pour les bailleurs franciliens, l’interet d’un constat par commissaire de justice peut etre superieur a son cout lorsque le depot de garantie est important ou lorsque le locataire annonce deja qu’il contestera. Pour les locataires, contester rapidement et proprement evite que le silence soit interprete comme une absence de reserve.
Mode d’emploi en cas de blocage le jour du rendez-vous
Si le rendez-vous derape, il faut agir dans l’ordre :
- Ne pas modifier le document apres coup sans l’indiquer clairement.
- Noter les points refuses et les raisons donnees.
- Photographier le logement de maniere methodique.
- Confirmer par ecrit le refus de signature ou l’absence de l’autre partie.
- Faire intervenir un commissaire de justice si les montants en jeu le justifient.
- Envoyer ensuite un decompte precis du depot de garantie.
Le juge regardera rarement un seul element. Il regardera l’ensemble : etat des lieux d’entree, sortie, photos, courriers, devis, facture, duree d’occupation, vetuste et comportement des parties. Plus le dossier est clair, moins le litige depend d’une parole contre une autre.
Sources utiles
Le cadre principal figure a l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, relatif a l’etat des lieux et au commissaire de justice. Les obligations du locataire figurent a l’article 7 de la meme loi. La fiche officielle Service-public sur l’etat des lieux rappelle les principes pratiques applicables au bail d’habitation.
Pour les litiges lies au depot de garantie, vous pouvez aussi consulter notre article sur la caution non rendue apres deux mois et notre page consacree au droit immobilier a Paris.
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