En 2026, beaucoup de copropriétés découvrent le sujet au moment de préparer l’assemblée générale : il faut parler du diagnostic technique global, du projet de plan pluriannuel de travaux, des devis, du fonds travaux, des travaux énergétiques, parfois du DPE collectif. Le blocage apparaît souvent avant même le vote : le conseil syndical ou un copropriétaire demande l’inscription d’une résolution, mais le syndic ne la met pas à l’ordre du jour, la repousse, la reformule ou répond qu’il verra plus tard.
Ce blocage n’est pas anodin. Le plan pluriannuel de travaux sert à anticiper les travaux nécessaires dans les dix années à venir. Le diagnostic technique global peut, lui, éclairer l’état réel de l’immeuble et dispenser de plan pluriannuel seulement lorsqu’il ne révèle aucun besoin de travaux sur cette période. Si le syndic laisse passer une assemblée générale sans poser correctement les questions, la copropriété peut perdre un an, reporter des travaux urgents, bloquer une vente, fragiliser un bailleur ou aggraver une dégradation de l’immeuble. Ce dossier relève plus largement du droit de la copropriété, mais il suppose une réaction rapide avant ou juste après l’assemblée générale.
La bonne réponse n’est pas seulement de protester. Il faut identifier la demande exacte, la notifier dans la bonne forme, joindre un projet de résolution exploitable, puis choisir le bon recours si le syndic persiste.
DTG, PPPT, PPT : ne pas confondre les trois niveaux
Le diagnostic technique global, ou DTG, est un diagnostic d’ensemble. L’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit notamment qu’il comprend une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs, un état technique de l’immeuble au regard des obligations légales, une analyse des améliorations possibles de gestion technique et patrimoniale, un diagnostic de performance énergétique, ainsi qu’une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble dans les dix prochaines années.
Le PPPT, ou projet de plan pluriannuel de travaux, est le document préparatoire. Il permet de mettre sur la table une programmation des travaux, des estimations de coûts, un calendrier et des priorités. Le PPT, ou plan pluriannuel de travaux, est la version adoptée par l’assemblée générale.
Service-Public résume le mécanisme de façon opérationnelle sur deux fiches utiles : le plan pluriannuel de travaux en copropriété et le diagnostic technique global. Pour le copropriétaire, l’enjeu pratique est simple : tant que le sujet n’est pas correctement inscrit à l’ordre du jour, l’assemblée générale ne peut pas délibérer utilement.
Le syndic doit inscrire les modalités d’élaboration du PPPT
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose, pour les immeubles concernés, l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction. Le texte prévoit que le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale les modalités d’élaboration du PPPT. Une fois le projet réalisé, il doit être présenté à la première assemblée générale qui suit.
Si le projet fait apparaître la nécessité de travaux dans les dix ans, le syndic doit ensuite inscrire à l’ordre du jour la question de l’adoption de tout ou partie du plan pluriannuel de travaux. Si l’assemblée ne l’adopte pas, la question doit revenir lors des assemblées appelées à approuver les comptes. Si le plan est adopté, les décisions de mise en œuvre doivent être inscrites selon l’échéancier voté.
Autrement dit, le syndic ne peut pas traiter le PPPT comme un simple sujet de discussion informelle. Il faut une question claire, des projets de résolution compréhensibles et des pièces permettant aux copropriétaires de voter en connaissance de cause.
Un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander l’inscription d’une résolution
La copropriété ne doit pas attendre passivement si le syndic ne bouge pas. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à un ou plusieurs copropriétaires, ainsi qu’au conseil syndical, de notifier au syndic les questions dont ils demandent l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
En pratique, la demande doit être envoyée assez tôt, avant l’envoi de la convocation. Elle doit être précise. Une formule vague du type « parler du PPT » risque de produire une discussion sans vote utile. Il vaut mieux transmettre un véritable projet de résolution, par exemple :
- décision de faire réaliser un diagnostic technique global ;
- choix du prestataire ou autorisation de consultation de plusieurs prestataires ;
- décision de faire établir le projet de plan pluriannuel de travaux ;
- modalités de financement de l’étude ;
- calendrier de présentation du PPPT à la prochaine assemblée ;
- demande de communication des devis, rapports et annexes nécessaires.
Il faut joindre les pièces disponibles : devis, note du conseil syndical, rapport d’audit, alertes sur l’état de la toiture, façade, chaudière, ascenseur, réseaux, humidité, sécurité incendie, performance énergétique ou DPE collectif.
Le syndic peut-il refuser parce qu’il juge la demande inutile ?
Non, si la demande est régulière et arrive dans un délai matériellement suffisant. Le syndic n’est pas un filtre d’opportunité politique. Il prépare l’ordre du jour, mais il ne doit pas neutraliser la demande d’un copropriétaire ou du conseil syndical au motif qu’elle dérange, qu’elle coûte cher, qu’elle contredit sa propre proposition ou qu’elle remet en cause sa gestion.
Une décision du tribunal judiciaire de Paris du 21 mars 2025 illustre très bien la règle. Le juge rappelle que le syndic doit donner suite à la demande d’inscription d’un projet de résolution, « sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité ». Dans cette affaire, l’absence d’inscription à l’ordre du jour a été qualifiée de manquement fautif. La décision est consultable ici : TJ Paris, 21 mars 2025, RG 22/11367.
La cour d’appel de Paris a également rappelé, dans une décision du 6 mars 2024, qu’une omission de questions régulièrement demandées peut devenir un sujet contentieux sérieux, même si l’annulation de l’assemblée suppose ensuite d’examiner l’influence de cette omission sur les votes. La décision est consultable ici : CA Paris, 6 mars 2024, RG 20/13378.
Que faire si le syndic ne met pas le DTG ou le PPPT à l’ordre du jour ?
La première étape consiste à reconstituer la chronologie. Il faut vérifier la date d’envoi de votre demande, le mode d’envoi, l’accusé de réception, la date d’envoi de la convocation, les délais prévus par le règlement de copropriété, les échanges du syndic et le contenu exact de l’ordre du jour.
Si la convocation n’est pas encore partie, il faut relancer immédiatement par écrit. L’objet du message doit être clair : « demande d’inscription à l’ordre du jour – DTG / PPPT ». La relance doit rappeler l’article 10 du décret du 17 mars 1967, l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 si le PPPT est en cause, et joindre de nouveau le projet de résolution.
Si la convocation est déjà partie sans la question demandée, plusieurs options existent. Il peut être utile d’adresser une mise en demeure au syndic et au syndicat des copropriétaires, de demander une régularisation si elle reste matériellement possible, ou de préparer une contestation après l’assemblée. Dans les cas les plus sensibles, notamment si une décision urgente doit être prise pour éviter l’aggravation de l’immeuble, un référé peut être envisagé.
Le bon recours dépend du préjudice et de l’objectif. Il ne faut pas demander automatiquement l’annulation de toute l’assemblée si le vrai objectif est d’obtenir rapidement un vote sur une étude, un devis ou des travaux. À l’inverse, si l’omission a empêché les copropriétaires de voter sur une résolution déterminante, l’annulation d’une décision ou la responsabilité du syndic peuvent être discutées.
Si le PPPT est présenté mais refusé par l’assemblée générale
Le refus du plan n’a pas le même sens que l’absence totale de démarche. Le projet de plan pluriannuel de travaux doit être élaboré lorsque la copropriété y est soumise, mais l’assemblée peut ne pas adopter tout le plan présenté. Cela ne signifie pas que le sujet disparaît.
Une décision du tribunal judiciaire de Troyes du 16 décembre 2025 le formule clairement : ce qui est rendu obligatoire, c’est l’élaboration d’un projet de plan, pas nécessairement l’adoption immédiate de l’ensemble du plan. Le juge ajoute que des travaux peuvent être votés en parallèle du projet de plan sans que cela suffise, en soi, à caractériser un abus. La décision est consultable ici : TJ Troyes, 16 décembre 2025, RG 23/01138.
Pour un copropriétaire, cette distinction est importante. Si le PPPT est refusé, il faut demander que la question revienne à l’ordre du jour dans les conditions prévues par la loi. Si certains travaux sont urgents ou prioritaires, il faut les isoler dans des résolutions distinctes : toiture, façade, sécurité, chaufferie, ventilation, infiltrations, ascenseur, structure, performance énergétique. Un vote ciblé peut parfois avancer là où un plan global est rejeté.
Vente, location et DPE : pourquoi le retard peut coûter cher
Le retard sur le DTG ou le PPPT peut avoir des conséquences très concrètes. Un vendeur peut être interrogé par l’acquéreur sur les travaux à venir, les documents de copropriété, les appels de fonds prévisibles et l’état de l’immeuble. Un bailleur peut se trouver confronté à un logement dont la performance énergétique se dégrade, avec un risque de restriction de location à moyen terme. Un copropriétaire occupant peut voir les charges exploser si la copropriété repousse les travaux jusqu’à l’urgence.
Le PPPT n’est pas une simple formalité administrative. C’est un outil de preuve et d’anticipation. Il permet de montrer ce qui a été étudié, ce qui a été refusé, ce qui a été voté, ce qui reste à financer et ce qui relève d’une inertie fautive.
Si vous vendez un lot, conservez les échanges sur le DTG, le PPPT, les devis, les procès-verbaux d’assemblée et les appels de fonds. Si vous êtes bailleur, vérifiez aussi les incidences sur les travaux énergétiques et sur les informations transmises au locataire. Si vous êtes membre du conseil syndical, formalisez les alertes : une difficulté technique non écrite devient vite un simple débat oral.
Paris et Île-de-France : les dossiers se compliquent vite
À Paris et en Île-de-France, beaucoup de copropriétés cumulent les difficultés : immeubles anciens, réseaux vieillissants, façades coûteuses, caves humides, toitures complexes, chauffage collectif, locaux commerciaux en rez-de-chaussée, divisions anciennes, petites copropriétés peu structurées, syndics surchargés.
Le sujet devient encore plus sensible lorsque plusieurs copropriétaires vendent ou louent au même moment. Le refus d’inscrire une résolution DTG ou PPPT peut retarder la visibilité sur les travaux, nourrir une contestation entre vendeurs et acquéreurs, ou créer des tensions entre occupants, bailleurs et conseil syndical.
Dans les immeubles parisiens, il faut souvent préparer une demande très cadrée : objet de la résolution, coût maximal de l’étude, nombre de devis, calendrier, articulation avec le DPE collectif, priorité des travaux, financement et information des copropriétaires. Plus la demande est exploitable, plus il est difficile pour le syndic de la diluer.
Les pièces à réunir avant d’agir
Avant d’envoyer une mise en demeure ou d’envisager un recours, réunissez les pièces utiles :
- règlement de copropriété et dernier contrat de syndic ;
- derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
- ordre du jour et convocation de l’assemblée en cause ;
- lettre recommandée ou notification demandant l’inscription de la résolution ;
- accusé de réception ou preuve d’envoi ;
- projet de résolution transmis au syndic ;
- devis de DTG, PPPT, audit, maîtrise d’œuvre ou entreprise ;
- rapports existants : DPE collectif, audit énergétique, diagnostic structurel, rapports d’architecte, rapports d’assurance ;
- photos, constats, courriels et alertes sur l’état de l’immeuble ;
- échanges du conseil syndical et réponses du syndic.
Il faut aussi identifier l’objectif : obtenir l’inscription d’une résolution à la prochaine assemblée, faire reconnaître une faute du syndic, contester une décision, obtenir une expertise, faire voter des travaux précis, ou débloquer une vente. Le courrier et le recours ne seront pas les mêmes.
Les erreurs à éviter
Première erreur : envoyer une demande trop générale. Une résolution doit être votable. Elle doit dire ce que l’assemblée décide, qui est autorisé à faire quoi, dans quelle limite financière et avec quelles pièces.
Deuxième erreur : attendre la veille de l’assemblée générale. Même si aucun délai impératif unique n’est prévu pour toutes les situations, une demande arrivée trop tard peut être reportée à l’assemblée suivante. Il faut agir avant la convocation.
Troisième erreur : mélanger tous les sujets dans une seule résolution. Le DTG, le PPPT, le vote de travaux, le financement, la consultation d’entreprises et le choix d’un maître d’œuvre peuvent nécessiter des questions séparées.
Quatrième erreur : confondre désaccord politique et faute juridique. Une assemblée peut refuser un plan ou des travaux. En revanche, le syndic ne doit pas empêcher une demande régulière d’arriver devant l’assemblée.
Cinquième erreur : publier des accusations sans dossier. Si vous reprochez au syndic une inertie ou une dissimulation, gardez les preuves et formulez une demande juridique précise. Les échanges agressifs sans pièces affaiblissent souvent le dossier.
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Sources utiles
- Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, plan pluriannuel de travaux.
- Article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation, diagnostic technique global.
- Article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation, présentation du DTG à l’assemblée générale.
- Article 10 du décret du 17 mars 1967, demande d’inscription de questions à l’ordre du jour.
- Service-Public, plan pluriannuel de travaux en copropriété.
- Service-Public, diagnostic technique global de la copropriété.
- TJ Paris, 21 mars 2025, RG 22/11367.
- CA Paris, 6 mars 2024, RG 20/13378.
- TJ Troyes, 16 décembre 2025, RG 23/01138.
Pour approfondir, vous pouvez aussi consulter nos articles sur le diagnostic structurel et le DTG en copropriété, sur le syndic qui modifie une résolution d’assemblée générale et sur les documents DPE collectif et PPT lors d’une vente d’appartement.
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