Droit de préemption du locataire commercial : la Cour de cassation dissocie l’irrévocabilité de l’offre de l’exécution forcée de la vente
L’article L.145-46-1 du code de commerce, introduit par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, confère au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal un droit de préemption lorsque le bailleur envisage de vendre celui-ci. Le mécanisme est connu : le propriétaire doit notifier au preneur le prix et les conditions de la vente projetée, cette notification valant offre de vente à son profit. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour accepter. La sanction de la méconnaissance de ce droit est sévère : la vente conclue avec un tiers en violation du droit de préemption est nulle, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé à plusieurs reprises au cours des dernières années. Ce dispositif, qui figurait parmi les mesures phares de la loi du 18 juin 2014, visait à permettre au commerçant ou à l’artisan locataire de se porter acquéreur des murs dans lesquels il exploite son fonds, afin de le protéger contre le risque d’éviction que fait peser sur lui l’aliénation du local à un tiers.
Or, une question demeurait en suspens, dont les conséquences pratiques sont considérables pour les bailleurs comme pour les preneurs : le propriétaire qui a notifié l’offre peut-il, avant que le locataire ne l’ait acceptée, se raviser et renoncer à son projet de vente ? En d’autres termes, la rétractation de l’offre dans le délai d’un mois empêche-t-elle la formation du contrat, ou bien le bailleur reste-t-il irrévocablement lié, de sorte que l’acceptation ultérieure du locataire suffirait à rendre la vente parfaite ?
Par un arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une réponse qui fera date, en opérant une clarification doctrinale attendue depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations. Elle juge que si le bailleur reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, la rétractation d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. La solution, qui combine les articles L.145-46-1 du code de commerce et 1113 et 1116 du code civil, opère une dissociation entre deux régimes jusqu’alors confondus par les juges du fond : l’irrévocabilité de l’offre pendant le délai légal, d’une part, et l’impossibilité d’obtenir l’exécution forcée de la vente après rétractation, d’autre part.
I. La notification au locataire : une offre de vente aux effets soigneusement régis par la loi
A. Un formalisme protecteur imposé par l’article L.145-46-1 du code de commerce
Le droit de préemption du locataire commercial est régi par l’article L.145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN. Le texte dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ».
Le mécanisme est complété par une disposition protectrice qui prévoit que si le propriétaire décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, à peine de nullité de la vente, notifier au locataire ces nouvelles conditions, lesquelles valent à leur tour offre de vente pendant un nouveau délai d’un mois. Cette règle, dite du droit de suite du locataire, empêche le bailleur de contourner le droit de préemption en consentant à un tiers des conditions plus favorables après l’expiration du premier délai. La loi organise également la situation du preneur qui souhaite recourir à un prêt : en cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de l’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un financement bancaire.
Le texte exclut expressément du champ de la préemption la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ainsi que la cession au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant de celui-ci. Ces exceptions ont donné lieu à un contentieux nourri, la troisième chambre civile ayant précisé que la vente intervenue en violation du droit de préemption est nulle, et que cette action en nullité n’est pas conditionnée au fait que le bail commercial soit en cours au moment de son introduction (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-15.427).
L’arrêt du 18 décembre 2025, également publié au Bulletin, a rappelé avec force que « la sanction de la violation du droit de préemption du locataire commercial est la nullité de la vente effectuée en violation de ce droit » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin). La Cour ajoutait que les dispositions de l’article L.145-46-1 étant d’ordre public, toute clause du bail y dérogeant est réputée non écrite. Cette sévérité jurisprudentielle témoigne de l’importance que la Cour de cassation attache à l’effectivité du droit de préemption, conçu comme un instrument de protection du fonds de commerce exploité par le preneur. Par ailleurs, la charge de la preuve du respect de ce formalisme pèse sur le bailleur, qui doit être en mesure de produire l’avis de réception ou le récépissé de remise en main propre.
En conséquence, le formalisme de la notification constitue le premier rempart du locataire. La Cour de cassation a jugé que la notification doit être adressée personnellement au locataire titulaire du bail et qu’une notification adressée à un sous-locataire est inopérante. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 25 juin 2026, les bailleurs, propriétaires indivis d’un local commercial loué depuis 2004, avaient fait signifier par notaire le projet de vente à la sous-locataire, et non à la locataire elle-même. Cette irrégularité procédurale, bien que n’étant pas au cœur de la cassation prononcée, illustre les risques attachés à une notification mal dirigée.
B. Une qualification juridique gouvernée par le droit commun des contrats
La notification prévue par l’article L.145-46-1 du code de commerce ne constitue pas un acte sui generis détaché du droit des obligations. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 25 juin 2026, ancre expressément l’analyse dans le cadre des articles 1113 et 1116 du code civil, issus de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats. Le premier de ces textes énonce que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». Le second précise que l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable » et que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat ».
Cette qualification d’offre de vente au sens du droit commun n’est pas nouvelle. Dès 2020, la Cour de cassation avait jugé que la notification prévue par l’article L.145-46-1 « vaut offre de vente au profit du locataire » et que ces dispositions, reproduites à peine de nullité dans chaque notification, participent d’un formalisme informatif protecteur (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-16.927). L’arrêt du 29 juin 2022, publié au Bulletin, avait déjà souligné que « cette notification vaut offre de vente au profit du locataire » et que le délai d’un mois imparti au preneur pour se prononcer est un délai légal de réflexion (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452, publié au Bulletin).
A cet égard, la nature juridique de la notification est aujourd’hui clairement établie : il s’agit d’une offre de vente au sens des articles 1113 et suivants du code civil, assortie d’un délai légal d’irrévocabilité d’un mois. Cette qualification emporte des conséquences précises quant au régime de la rétractation, que l’arrêt du 25 juin 2026 vient préciser de manière décisive. Dès lors, le droit de la formation du contrat s’applique pleinement, ce qui signifie que la rétractation de l’offre avant son acceptation empêche la rencontre des volontés et, par suite, la formation du contrat de vente.
II. La rétractation de l’offre : l’office du juge redessiné par l’arrêt du 25 juin 2026
A. L’irrévocabilité temporelle de l’offre légale : ce que le bailleur ne peut pas faire
La troisième chambre civile rappelle, dans les motifs de son arrêt, que le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal d’un mois prévu à l’article L.145-46-1 du code de commerce. La conséquence de cette irrévocabilité temporelle est double : d’une part, le bailleur ne peut pas modifier les conditions de l’offre pendant ce délai, et d’autre part, la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, ainsi que la jurisprudence l’a constamment affirmé. La Cour l’énonce en ces termes : « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, publié au Bulletin).
Cette première branche de la solution ne constitue pas une innovation. Elle s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence désormais bien établie. L’arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, avait déjà rappelé que la vente conclue en violation du droit de préemption encourt la nullité (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, publié au Bulletin). De même, l’arrêt du 23 septembre 2021 avait admis la validité d’une promesse unilatérale de vente consentie sous réserve du droit de préemption du locataire, ce qui confirme que le bailleur ne peut pas contourner le dispositif en s’engageant avec un tiers avant d’avoir purgé le droit du preneur (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799, publié au Bulletin).
Par ailleurs, l’arrêt du 30 juin 2021 a précisé que lorsque le droit de préemption est purgé par erreur et que la vente est conclue avec un tiers, le locataire peut agir en nullité (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-11.893). La Cour de cassation veille ainsi à ce que le mécanisme protecteur ne soit pas vidé de sa substance par des montages contractuels qui, sous couvert d’une promesse ou d’un avant-contrat, priveraient le locataire de la possibilité effective d’acquérir le local dans lequel il exploite son fonds. En conséquence, l’irrévocabilité de l’offre pendant le délai d’un mois protège le locataire contre les aliénations concurrentes, mais elle ne le protège pas contre la renonciation pure et simple du bailleur à son projet de vendre. La distinction est fondamentale : l’offre légale interdit de vendre à autrui, elle n’oblige pas à vendre au locataire. Cette distinction, qui trouve son origine dans la lettre même de l’article 1116 du code civil, n’avait jusqu’à présent jamais été formulée avec une telle netteté par la troisième chambre civile dans le contentieux des baux commerciaux. Elle met un terme à une incertitude qui pesait sur la pratique et qui exposait les bailleurs à des condamnations à exécution forcée dont la Cour de cassation juge désormais qu’elles ne sont pas juridiquement fondées.
B. La sanction exclusive de la rétractation : responsabilité extra-contractuelle sans exécution forcée
C’est sur le second volet de la solution que l’arrêt du 25 juin 2026 innove de manière éclatante. La Cour de cassation juge que « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, publié au Bulletin). La formule est remarquable par sa précision et sa portée : elle écarte expressément la possibilité pour le locataire d’obtenir la constatation judiciaire de la vente sur le fondement de l’acceptation qu’il aurait émise après la rétractation.
En l’espèce, les faits étaient les suivants : le 15 janvier 2021, un notaire avait fait signifier au nom des bailleurs le projet de vente du local commercial. L’offre, bien que désignant la locataire comme destinataire, avait été notifiée à la sous-locataire. Le 27 janvier 2021, cette dernière avait informé le notaire de son acceptation. Dès le lendemain, le 28 janvier 2021, les bailleurs avaient rétracté leur offre en indiquant n’avoir donné aucune instruction au notaire. La locataire avait alors notifié son acceptation le 1er février 2021, puis assigné les bailleurs en constat de la vente. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 15 novembre 2024, avait constaté la réalisation de la vente, condamné les bailleurs à signer l’acte authentique et dit qu’à défaut l’arrêt vaudrait acte de vente.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L.145-46-1 du code de commerce. Elle reproche à la cour d’appel d’avoir statué comme elle l’a fait « après avoir retenu que l’offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire ». Le raisonnement est limpide : dès lors que l’offre a été rétractée avant d’être acceptée, le contrat de vente n’a pas pu se former, faute de rencontre des volontés. L’irrévocabilité de l’offre pendant le délai légal n’a pas pour effet de rendre la rétractation inefficace ; elle a seulement pour effet d’exposer le bailleur à des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle.
Cette solution s’inscrit dans le droit fil de la réforme du droit des contrats de 2016. L’article 1116 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose en effet que la rétractation de l’offre en violation de l’interdiction de rétracter « empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ». La Cour de cassation fait ici application de ce texte en matière de bail commercial, confirmant que le droit commun de la formation du contrat innerve le régime spécial du droit de préemption. Dès lors, le locataire qui se voit opposer une rétractation ne peut pas exiger la vente forcée ; il peut seulement solliciter des dommages et intérêts, dont le quantum correspondra au préjudice effectivement subi du fait de la rétractation fautive.
Par ailleurs, la portée de l’arrêt dépasse le seul droit de préemption du locataire commercial. Il exprime une position de principe sur l’articulation entre les offres assorties d’un délai légal et l’article 1116 du code civil. Chaque fois qu’un texte spécial impose au pollicitant de maintenir son offre pendant un délai déterminé, la rétractation dans ce délai demeure possible et produit un effet extinctif sur le processus de formation du contrat, la seule sanction résidant dans l’engagement de la responsabilité de son auteur. Cette lecture unifiante du droit des obligations et du droit des baux commerciaux consolide la cohérence de l’ordonnancement juridique voulue par le législateur de 2016.
A cet égard, la décision du 25 juin 2026 opère un rééquilibrage significatif entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur. Le premier conserve la faculté de renoncer à son projet de vente, fût-ce au prix d’une indemnisation. Le second ne peut pas contraindre le propriétaire à lui céder le bien contre sa volonté, mais il dispose d’une action en responsabilité qui, dans certaines circonstances, pourrait inclure le préjudice lié à la perte de chance d’acquérir le local, les frais exposés en vue de l’acquisition et, le cas échéant, le préjudice économique résultant de l’impossibilité de pérenniser l’exploitation de son fonds dans les murs. Il appartiendra aux juridictions du fond de déterminer, au cas par cas, l’étendue du préjudice indemnisable.
Enfin, la solution de l’arrêt du 25 juin 2026 aura des incidences notables sur la pratique notariale. Le notaire, souvent chargé par le bailleur de notifier l’offre de vente au locataire, devra désormais informer précisément les parties des conséquences d’une rétractation : le bailleur qui se rétracte engage sa responsabilité, mais ne peut pas être contraint de vendre. Cette information, délivrée en amont de la notification, permettra d’éviter les contentieux fondés sur une croyance erronée en l’irrévocabilité absolue de l’offre. La pratique pourra également suggérer l’insertion, dans la notification elle-même, d’une clause rappelant que l’offre peut être rétractée avant son acceptation, sous réserve de l’engagement de la responsabilité du bailleur, afin de prévenir tout malentendu sur l’étendue des droits respectifs des parties.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 constitue une décision de principe qui clarifie le régime de la rétractation de l’offre de vente notifiée au locataire commercial sur le fondement de l’article L.145-46-1 du code de commerce. En dissociant l’irrévocabilité de l’offre pendant le délai légal de l’impossibilité d’en obtenir l’exécution forcée après rétractation, la Cour de cassation consacre l’application pleine et entière du droit commun des contrats au mécanisme spécial du droit de préemption. La solution, qui puise sa source dans les articles 1113 et 1116 du code civil, préserve l’équilibre entre la protection du locataire, qui conserve une action en responsabilité, et la liberté du bailleur de renoncer à son projet de vente. Elle invite les praticiens à une rédaction soigneuse des notifications et à une information complète des parties sur les conséquences juridiques de la rétractation, dont la présente analyse aura tenté de restituer la logique et la portée.
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