La résiliation du marché à forfait à l’épreuve du droit commun de la résolution : l’apport de l’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026

Le droit de la construction repose sur un édifice contractuel dont le marché à forfait constitue l’une des pièces maîtresses. Hérité du code civil de 1804, ce contrat par lequel un entrepreneur s’engage à réaliser un ouvrage moyennant un prix déterminé à l’avance confère au maître de l’ouvrage une prérogative singulière : la faculté de résilier unilatéralement le contrat, sans avoir à justifier d’une faute du constructeur, à charge pour lui d’indemniser intégralement ce dernier. Cette faculté, consacrée par l’article 1794 du code civil, a longtemps été perçue comme un bloc monolithique, exclusif de toute autre voie de rupture du contrat.

Par un arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, la troisième chambre civile de la Cour de cassation opère un infléchissement doctrinal dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. Au visa combiné des articles 1184 ancien et 1794 du code civil, la Haute juridiction énonce que la faculté de résiliation unilatérale du marché à forfait par le maître de l’ouvrage « ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun ». Cette affirmation, par sa sobriété, ouvre une alternative jusqu’alors incertaine entre la résiliation discrétionnaire de l’article 1794 et la résolution pour inexécution, permettant au maître de l’ouvrage victime des manquements de l’entrepreneur d’échapper au coût indemnitaire de la première voie. L’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans une évolution jurisprudentielle dont il importe de restituer les étapes pour en mesurer la pleine portée.

I. Le marché à forfait, un régime dérogatoire historiquement autonome

A. La faculté discrétionnaire de résiliation conférée au maître de l’ouvrage par l’article 1794 du code civil

Le contrat de louage d’ouvrage à forfait obéit à un régime singulier, hérité du code civil de 1804, dont l’article 1794 constitue la pierre angulaire. Aux termes de ce texte, demeuré inchangé depuis son adoption, « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise » (article 1794 du code civil). Cette prérogative exorbitante du droit commun des contrats confère au maître de l’ouvrage une faculté de résiliation unilatérale qui ne requiert ni faute de l’entrepreneur, ni mise en demeure préalable, ni autorisation judiciaire. L’entrepreneur, quant à lui, ne peut se soustraire au marché : l’article 1794 n’ouvre cette faculté qu’au seul maître de l’ouvrage.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, de longue date, affirmé le caractère discrétionnaire de cette faculté. Par un arrêt du 30 janvier 2019, elle a ainsi jugé que le maître de l’ouvrage pouvait valablement résilier le contrat sur le fondement de l’article 1794, sans avoir à justifier d’un quelconque manquement de l’entrepreneur, et que la clause contractuelle prévoyant une indemnité de dix pour cent calculée sur le solde du contrat en cas de résiliation unilatérale trouvait à s’appliquer (Cass. 3e civ., 30 janv. 2019, n° 17-25.952, publié au Bulletin). La cour d’appel de Chambéry, dont l’arrêt était soumis à la censure de la Cour de cassation, avait constaté que les maîtres de l’ouvrage « avaient pris possession de l’immeuble contre le gré du constructeur » puis « rompu unilatéralement le contrat », justifiant ainsi l’application de l’indemnité forfaitaire prévue par les stipulations contractuelles.

Cette solution a été réaffirmée avec force par un arrêt du 8 janvier 2026, publié au Bulletin, qui a précisé la nature juridique de l’indemnité due en cas de résiliation unilatérale. Dans cette espèce, des maîtres de l’ouvrage avaient conclu un contrat de construction de maison individuelle le 22 juin 2018, puis, avant même le démarrage du chantier, avaient informé le constructeur de leur renonciation au projet. Le contrat stipulait qu’en cas de résiliation par le maître de l’ouvrage en application de l’article 1794 du code civil, une indemnité forfaitaire de dix pour cent du prix convenu serait exigible. La cour d’appel de Paris avait réduit cette indemnité en la qualifiant de clause pénale susceptible de modération judiciaire. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles 1231-5 et 1794 du code civil, en énonçant que « la clause pénale, qui a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, se distingue de la faculté de dédit qui lui permet de se soustraire à cette exécution, moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire » et que « cette faculté exclut le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l’indemnité de dédit ». La Haute juridiction en a déduit que la clause litigieuse, qui « autorisait le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité de dix pour cent du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage », de sorte qu’elle ne pouvait s’analyser en une clause pénale mais constituait une clause de dédit, insusceptible de modération (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-12.082, publié au Bulletin).

Par cette décision, la troisième chambre civile consolidait ainsi le particularisme du marché à forfait : non seulement le maître de l’ouvrage peut résilier discrétionnairement, mais l’indemnité convenue pour prix de cette faculté échappe au pouvoir modérateur du juge. La qualification de clause de dédit, par opposition à celle de clause pénale, emporte cette conséquence essentielle que le montant stipulé ne peut être réduit, même s’il est manifestement excessif.

B. Les conséquences indemnitaires de la résiliation unilatérale et leurs limites

Le dédommagement prévu par l’article 1794 du code civil couvre l’intégralité du préjudice subi par l’entrepreneur du fait de la résiliation : ses dépenses exposées, la valeur des travaux déjà réalisés, et le gain manqué, c’est-à-dire le bénéfice net qu’il aurait retiré de l’achèvement complet de l’ouvrage. Cette indemnisation intégrale, qui constitue le prix de la faculté de résiliation unilatérale, peut représenter des sommes considérables pour le maître de l’ouvrage. C’est précisément ce coût qui rendait jusqu’alors cette voie peu attractive pour le maître de l’ouvrage confronté à un entrepreneur défaillant.

La jurisprudence a néanmoins apporté des tempéraments à ce principe d’indemnisation intégrale. Par un arrêt du 5 novembre 2020, la troisième chambre civile a jugé que l’entrepreneur ne peut prétendre au bénéfice de l’indemnisation prévue par l’article 1794 lorsqu’il a lui-même commis des fautes dans l’exécution du marché justifiant la résiliation à ses torts (Cass. 3e civ., 5 nov. 2020, n° 19-21.416). Dans cette affaire, la cour d’appel de Colmar avait relevé que la Direccte avait attiré l’attention du maître de l’ouvrage sur l’absence de mise en place, par l’entrepreneur de gros œuvre, d’une base de vie sur le chantier, et que cette défaillance avait subsisté pendant toute la durée des travaux. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que l’entrepreneur « avait manqué à ses obligations, ce qui justifiait la résiliation du contrat à ses torts », le privant ainsi de toute indemnisation sur le fondement de l’article 1794.

Cette ligne jurisprudentielle a été confortée de manière éclatante par l’arrêt du 25 juin 2026, qui en constitue le prolongement logique et le dépassement théorique. Dans cette espèce, une société, maître de l’ouvrage, avait confié à un entrepreneur la réalisation du lot plomberie d’un nouveau magasin. Contestant la résiliation du marché de travaux, l’entrepreneur avait assigné le maître de l’ouvrage en réparation du gain manqué et de son préjudice moral. La cour d’appel de Papeete avait accueilli cette demande en estimant que la résiliation par le maître de l’ouvrage d’un marché à forfait « s’exerce de manière discrétionnaire sans qu’il ait à alléguer une faute de l’entrepreneur, de sorte qu’il est tenu de dédommager celui-ci du gain manqué et de l’indemniser en cas d’exercice abusif de ce droit, indépendamment du bien-fondé des griefs invoqués à l’encontre de ce dernier » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064, publié au Bulletin).

C’est cette lecture exclusivement unilatérale du mécanisme que la Cour de cassation a censurée, en opérant une articulation inédite entre le régime spécial du marché à forfait et le droit commun de la résolution pour inexécution.

II. L’articulation inédite entre résiliation unilatérale et résolution pour inexécution

A. La combinaison des articles 1794 et 1184 ancien du code civil : une alternative ouverte au maître de l’ouvrage

L’apport fondamental de l’arrêt du 25 juin 2026 réside dans le visa combiné des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1794 du code civil. La Cour de cassation énonce, dans un attendu de principe, que « la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064, publié au Bulletin).

Cette formulation, par sa sobriété même, consacre un principe nouveau dont la portée pratique est considérable. L’article 1184 ancien du code civil, applicable aux contrats antérieurs au 1er octobre 2016, disposait que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait pas à son engagement ». La Cour de cassation rappelle d’ailleurs expressément que « la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls », en citant sa propre jurisprudence de la première chambre civile du 13 octobre 1998 (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064, précité). Pour les contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats, ce sont les articles 1224 et suivants du code civil qui régissent désormais la résolution pour inexécution, en permettant à la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté de « provoquer la résolution du contrat, en justice » ou, en cas d’inexécution suffisamment grave, de « notifier au débiteur défaillant la résolution du contrat ». Le mécanisme de droit commun, qu’il s’agisse de l’article 1184 ancien ou des articles 1224 et suivants nouveaux, présente un avantage décisif pour le maître de l’ouvrage victime des manquements de l’entrepreneur : il n’emporte pas l’obligation de dédommager intégralement le cocontractant défaillant, mais ouvre au contraire droit à des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’inexécution.

L’arrêt du 7 septembre 2022 avait déjà esquissé cette articulation en rappelant que la résiliation pour manquement aux obligations contractuelles obéit à ses propres conditions, distinctes de celles de l’article 1794. Dans cette affaire, la troisième chambre civile avait jugé que « la mise en demeure qui, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances, devait être adressée à l’entrepreneur avant la résiliation de son contrat, devait émaner du maître de l’ouvrage ou de son mandataire » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-21.382, publié au Bulletin). La Cour précisait que « le maître de l’ouvrage ne peut se dispenser de cette formalité que quand elle s’avère impossible ou inutile, notamment en cas de cessation de l’activité de l’entreprise ou de liquidation judiciaire emportant résiliation du contrat de louage d’ouvrage » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-21.382, précité). Cette décision illustrait ainsi la coexistence de deux régimes de résiliation : celui, discrétionnaire, de l’article 1794, et celui, conditionné à une mise en demeure préalable et à une inexécution avérée, du droit commun.

Mais l’arrêt du 25 juin 2026 franchit un pas supplémentaire. Il ne se borne pas à constater la coexistence des deux voies : il affirme expressément que la voie de l’article 1794 ne prive pas le maître de l’ouvrage de la voie du droit commun. En d’autres termes, le maître de l’ouvrage confronté à un entrepreneur défaillant dispose d’une option : il peut soit exercer la faculté de résiliation unilatérale de l’article 1794, au prix d’un dédommagement intégral de l’entrepreneur, soit solliciter la résolution du contrat pour inexécution dans les conditions du droit commun, ce qui lui permet d’échapper à l’indemnisation de l’article 1794 et, le cas échéant, d’obtenir réparation de son propre préjudice. La cour d’appel de Papeete avait méconnu cette alternative en considérant que la résiliation discrétionnaire de l’article 1794 absorbait tout le contentieux de la fin du marché à forfait, « indépendamment du bien-fondé des griefs invoqués à l’encontre » de l’entrepreneur. La cassation prononcée sanctionne précisément cette confusion des régimes.

B. Les implications pratiques de ce revirement pour les maîtres d’ouvrage et les entrepreneurs

La portée concrète de l’arrêt du 25 juin 2026 dépasse le seul cas d’espèce soumis à la Cour de cassation. En consacrant l’alternative ouverte au maître de l’ouvrage entre la résiliation unilatérale de l’article 1794 et la résolution pour inexécution du droit commun, la troisième chambre civile modifie substantiellement l’équilibre des rapports contractuels dans le secteur de la construction.

Pour le maître de l’ouvrage, qu’il s’agisse d’un particulier faisant édifier sa maison individuelle, d’une société civile de construction-vente ou d’un promoteur immobilier, l’enseignement est double. En premier lieu, lorsqu’il est confronté à des manquements graves de l’entrepreneur — retards injustifiés, malfaçons, abandon de chantier, non-respect des règles de sécurité — il n’est pas tenu d’emprunter la voie onéreuse de l’article 1794. Il peut au contraire se placer sur le terrain du droit commun, caractériser l’inexécution contractuelle, et solliciter la résolution du contrat aux torts de l’entrepreneur. Cette voie, si elle exige de rapporter la preuve de la faute et, en principe, de délivrer une mise en demeure préalable, présente l’avantage considérable de ne pas imposer au maître de l’ouvrage l’indemnisation intégrale de l’entrepreneur défaillant. En second lieu, le maître de l’ouvrage conserve néanmoins la faculté, s’il préfère une solution rapide et non contentieuse, de résilier discrétionnairement le marché sur le fondement de l’article 1794, en assumant le coût indemnitaire correspondant. Cette dualité de voies constitue une souplesse nouvelle dans la gestion des contentieux de la construction.

Pour l’entrepreneur, ce revirement comporte des conséquences tout aussi significatives. Il ne peut plus se prévaloir de l’indemnisation automatique de l’article 1794 lorsque ses propres manquements sont à l’origine de la rupture du contrat. La cour d’appel devra désormais rechercher, comme l’y invitait le pourvoi dans l’affaire jugée le 25 juin 2026, « si les fautes reprochées par la société Taharu’u à l’entrepreneur n’étaient pas exclusives de toute réparation » sur le fondement de l’article 1794. Autrement dit, l’entrepreneur qui a gravement manqué à ses obligations ne saurait invoquer le bénéfice de l’indemnisation forfaitaire prévue par ce texte. La cassation prononcée avec renvoi devant la cour d’appel de Papeete autrement composée devra précisément trancher cette question : les retards, malfaçons, non-façons et l’abandon de chantier allégués par le maître de l’ouvrage constituent-ils des fautes justifiant la résiliation aux torts de l’entrepreneur, privant celui-ci de toute indemnisation ?

Les praticiens du droit de la construction — avocats, experts judiciaires, maîtres d’œuvre, assureurs — doivent intégrer ce nouveau paramètre dans l’analyse des situations contractuelles conflictuelles. La qualification de la rupture est devenue déterminante : selon qu’elle s’analyse en une résiliation unilatérale sur le fondement de l’article 1794 ou en une résolution pour inexécution sur le fondement du droit commun, le régime indemnitaire applicable est radicalement différent. Le conseil donné au maître de l’ouvrage devra désormais prendre en compte cette alternative et évaluer, au regard des circonstances de l’espèce et de la solidité des preuves de l’inexécution, la voie la plus favorable.

Cette jurisprudence s’inscrit au surplus dans un mouvement plus large de décloisonnement du droit de la construction par rapport au droit commun des contrats. La réforme du droit des obligations issue de l’ordonnance du 10 février 2016, en consacrant dans le code civil un régime général de la résolution pour inexécution aux articles 1224 à 1230, a fourni les outils conceptuels permettant cette articulation. Le marché à forfait, s’il conserve son particularisme hérité du code de 1804, n’est plus une enclave hermétique au sein du droit des contrats : les voies du droit commun y pénètrent désormais, au bénéfice de la partie victime de l’inexécution. La troisième chambre civile avait d’ailleurs amorcé ce rapprochement en jugeant, par un arrêt du 10 novembre 2021, que les dispositions protectrices de l’article 1793 du code civil — selon lequel l’entrepreneur qui s’est chargé de la construction à forfait ne peut demander aucune augmentation de prix — ne s’appliquent pas au contrat de sous-traitance, confirmant ainsi que les régimes spéciaux du louage d’ouvrage doivent être cantonnés à leur domaine propre sans entraver l’application du droit commun (Cass. 3e civ., 10 nov. 2021, n° 20-19.372, publié au Bulletin).

L’arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, constitue ainsi un arrêt de principe dont l’autorité s’imposera aux juridictions du fond. Sa portée dépasse le seul contentieux du marché à forfait de droit privé pour intéresser l’ensemble des contrats de louage d’ouvrage, qu’ils relèvent de la construction de maisons individuelles, de la promotion immobilière, des marchés de travaux tous corps d’état ou des marchés de sous-traitance.

Conclusion

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 clarifie de manière décisive l’articulation entre le régime spécial de la résiliation du marché à forfait, régi par l’article 1794 du code civil, et le droit commun de la résolution pour inexécution, issu de l’article 1184 ancien ou des articles 1224 et suivants du code civil. En affirmant que la faculté de résiliation unilatérale prévue par l’article 1794 ne prive pas le maître de l’ouvrage de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun, la Cour de cassation ouvre une alternative précieuse pour les maîtres d’ouvrage confrontés à la défaillance de leur entrepreneur.

Cette décision s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 8 janvier 2026 sur la distinction entre clause pénale et clause de dédit, et de l’arrêt du 7 septembre 2022 sur les conditions de la résiliation pour inexécution dans le cadre de l’assurance dommages-ouvrage. Elle consolide un corpus jurisprudentiel cohérent qui modernise le droit du marché à forfait sans en altérer les spécificités essentielles. Les praticiens du droit immobilier et de la construction disposent désormais d’une grille de lecture claire pour conseiller utilement leurs clients, qu’ils soient maîtres d’ouvrage ou entrepreneurs, dans la gestion des contentieux liés à l’inexécution des marchés de travaux. La cassation prononcée avec renvoi devant la cour d’appel de Papeete autrement composée permettra de mesurer, dans les mois à venir, l’application concrète du principe ainsi dégagé par la formation de section de la troisième chambre civile.