Logement bouilloire et exception d’inexécution : le locataire peut-il suspendre le paiement du loyer durant la canicule ?
I. L’obligation de délivrance d’un logement décent, une obligation continue du bailleur
A. Le contenu de l’obligation légale de décence
La canicule qui a frappé la France les 23, 24 et 25 juin 2026 a mis en lumière une réalité juridique méconnue : des millions de logements, qualifiés de « bouilloires thermiques », deviennent inhabitables durant les périodes de forte chaleur. Le débat public, nourri par une proposition de loi transpartisane « Zéro logement bouilloire » et un projet gouvernemental de relance du logement, interroge frontalement les obligations du bailleur et les droits du locataire. Au cœur de cette question se trouve l’obligation de délivrance d’un logement décent, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser les contours.
Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (Legifrance). Ce texte, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 puis renforcée par la loi du 22 août 2021 dite « Climat et résilience », impose au bailleur une obligation dont la troisième chambre civile a consacré le caractère continu.
L’obligation de délivrance trouve son fondement dans l’article 1719 du code civil, selon lequel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Par un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a énoncé avec une netteté particulière que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B). La Cour en a tiré deux conséquences majeures : le locataire est recevable « à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure » et « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ».
Ce caractère continu de l’obligation de délivrance avait déjà été affirmé dans un arrêt du 2 avril 2026, aux termes duquel la troisième chambre civile a jugé que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). L’arrêt précise que le louage des choses est, selon l’article 1709 du code civil, « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». La jouissance paisible est donc l’essence même du contrat de bail.
Or, la question posée par les épisodes caniculaires est précisément celle de la persistance de cette jouissance lorsque le logement, sans être structurellement insalubre, devient impropre à l’habitation en raison de températures excessives. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa rédaction issue du décret n° 2023-796 du 18 août 2023, ne comporte certes pas de critère thermique estival explicite. Les critères de décence qu’il énumère portent sur la surface habitable, la hauteur sous plafond, l’étanchéité, l’aération, l’installation électrique et le chauffage. Ces exigences, conçues à une époque où la canicule n’était pas perçue comme un risque sanitaire majeur, ne saisissent pas la spécificité du logement bouilloire.
Pourtant, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le logement décent ne doit pas laisser apparaître « de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Une température intérieure supérieure à 35 degrés pendant plusieurs jours consécutifs, comme cela a été constaté dans de nombreux logements en juin 2026, caractérise à l’évidence un tel risque. Selon un rapport de la Fondation pour le Logement publié en 2025, près de 5 700 décès sont imputables aux canicules cette année-là, un chiffre supérieur à celui de la mortalité routière. Le lien entre qualité thermique estivale du logement et santé publique est donc établi. Les contentieux relatifs au bail d’habitation intègrent désormais cette problématique de la décence thermique estivale.
B. La persistance du manquement et le préjudice de jouissance
La jurisprudence de la troisième chambre civile a construit un régime de réparation du préjudice de jouissance distinct de la question de l’habitabilité absolue. Par un arrêt du 12 octobre 2023, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir « souverainement évalué le préjudice de jouissance subi par les locataires à la moitié du montant du loyer à compter de la demande », après avoir relevé que « la maison d’habitation donnée à bail était affectée de désordres tenant à son état de vétusté ainsi qu’à des problèmes d’étanchéité auxquels la bailleresse n’a pas remédié et qui se sont accentués » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-20.375). La Cour a en outre rappelé que « les parties ne peuvent déroger dans leur convention à l’obligation pour le bailleur de délivrer au locataire un logement décent ».
Cette réfaction du loyer à proportion du trouble subi constitue un tempérament important à la rigueur de l’obligation de paiement qui pèse sur le locataire. Dans un arrêt du 22 juin 2022, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait refusé d’évaluer le préjudice de jouissance d’une locataire dont le logement mesurait 8,11 mètres carrés au lieu des 9 mètres carrés requis, au motif que « le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence en son principe » (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-12.022). Dès lors, le locataire d’un logement bouilloire qui démontrerait l’existence d’un trouble de jouissance durant les périodes caniculaires serait fondé à solliciter une indemnisation, sans que le juge puisse se dérober à son obligation d’évaluer ce préjudice.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé dans son arrêt du 4 juin 2026 que l’action du locataire est soumise au délai de prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». La Cour en a déduit que le locataire peut obtenir « la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». Cette règle de prescription est essentielle pour le locataire, qui doit agir dans ce délai à compter de la connaissance des faits, sans pouvoir remonter au-delà de trois années de préjudice.
En outre, la circonstance que le logement soit affecté de désordres connus du locataire au moment de la conclusion du bail ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. La Cour de cassation a jugé, dans l’arrêt du 12 octobre 2023, que « les parties ne peuvent déroger dans leur convention à l’obligation pour le bailleur de délivrer au locataire un logement décent » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-20.375). Le fait que le loyer ait été fixé à un montant inférieur au prix du marché pour tenir compte des désordres ne prive pas le locataire de son droit à indemnisation. Cette solution est remarquable par sa portée : elle signifie que même le locataire qui a accepté, en connaissance de cause, de prendre à bail un logement imparfait, conserve l’intégralité de ses droits à l’encontre du bailleur défaillant.
II. L’exception d’inexécution, un remède conditionné à l’inhabitabilité du logement
A. Les conditions restrictives posées par la jurisprudence
Si le locataire subit un trouble de jouissance, peut-il pour autant suspendre unilatéralement le paiement du loyer sur le fondement de l’exception d’inexécution ? La réponse de la troisième chambre civile est, de manière constante, négative lorsque le logement, bien qu’indécent, demeure habitable. Cette position jurisprudentielle, appliquée au cas du logement bouilloire, revêt une importance décisive.
L’exception d’inexécution, consacrée par l’article 1219 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En matière de bail d’habitation, l’article 1728 du code civil impose au locataire l’obligation de « payer le prix du bail aux termes convenus ». La jurisprudence subordonne donc la suspension du paiement à la démonstration d’une impossibilité totale d’habiter les lieux.
Ainsi, par un arrêt du 13 mars 2025, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’une locataire qui invoquait l’exception d’inexécution. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir « souverainement retenu que, si le logement donné à bail n’était pas conforme aux normes de décence, la locataire ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux » et d’en avoir déduit « que la locataire ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406). En l’espèce, les installations électriques et de gaz exposaient pourtant la locataire à un risque de mort et la chaudière ne pouvait être mise en route sans engendrer un risque mortel. La Cour a néanmoins considéré que ces circonstances ne caractérisaient pas une inhabitabilité totale.
Cette solution a été réitérée dans un arrêt du 28 novembre 2024, dans lequel la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu « qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres, et en a exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers » (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-18.135). L’arrêt concernait un logement affecté d’humidité, de moisissures, d’une installation électrique non conforme et d’un risque d’électrocution, de traces d’entrées d’eau et de revêtements muraux dégradés. La Cour a néanmoins considéré que le logement n’était pas inhabitable, malgré le constat du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne.
Il en résulte que le locataire d’un logement bouilloire qui, de sa propre initiative, suspendrait le paiement du loyer durant la canicule s’exposerait à un risque juridique considérable. Le bailleur pourrait en effet lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, et la résiliation du bail serait acquise à l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le contentieux locatif devant le juge des contentieux de la protection révèle une application rigoureuse de ces principes.
En conséquence, la voie de l’exception d’inexécution n’est pas, en l’état du droit positif, celle que le locataire d’un logement bouilloire doit emprunter pour faire valoir ses droits. Elle comporte un aléa judiciaire trop important et expose le locataire à une expulsion pour défaut de paiement. La troisième chambre civile a en effet itérativement rappelé, comme dans l’arrêt du 22 juin 2022, que le locataire « ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour se soustraire au paiement des loyers » dès lors que le logement, bien que non conforme aux normes de décence, « n’était pas inhabitable » (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-12.022). La Cour, tout en constatant que la surface du logement était inférieure au minimum légal de 9 mètres carrés, a validé le refus des juges du fond de faire droit à la suspension du loyer. Le préjudice de jouissance inhérent aux épisodes caniculaires doit être indemnisé, mais il ne saurait justifier une suspension unilatérale des loyers, sauf à démontrer que le logement est devenu totalement inhabitable pendant la durée de la canicule.
B. La canicule au prisme de la proposition de loi « Zéro logement bouilloire »
Le cadre législatif est néanmoins en pleine mutation. La proposition de loi « Zéro logement bouilloire », déposée à l’Assemblée nationale, vise à faire figurer dans le diagnostic de performance énergétique un indicateur de confort d’été, et à intégrer dans les critères de décence du logement la performance face à la chaleur. Parallèlement, le gouvernement a présenté le 25 juin 2026 un projet de loi de relance du logement qui autoriserait les propriétaires à prolonger la location de passoires thermiques sous certaines conditions. Cette tension entre protection des locataires et relance de la construction caractérise le débat actuel.
La loi du 22 août 2021 a déjà modifié l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour y intégrer un critère de performance énergétique minimal. Depuis le 1er janvier 2025, le niveau de performance d’un logement décent est compris entre la classe A et la classe F au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. À compter du 1er janvier 2028, ce niveau sera resserré entre la classe A et la classe E. Les logements classés G, puis F, seront progressivement exclus du marché locatif. Néanmoins, ces seuils ne prennent en compte que la performance thermique hivernale, à l’exclusion de tout critère de confort d’été.
Or, comme l’ont montré les épisodes caniculaires des 23 au 25 juin 2026, un logement bien isolé pour l’hiver peut se transformer en fournaise l’été, faute d’une ventilation adéquate ou de protections solaires. Les troubles de jouissance qui en résultent constituent un préjudice indemnisable, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 4 juin 2026. Le locataire confronté à un tel trouble peut agir sur le fondement de la réparation du trouble de jouissance, sans prendre le risque d’une suspension unilatérale du paiement des loyers.
La Cour de cassation a en effet posé dans l’arrêt du 4 juin 2026 une règle qui structure l’ensemble du contentieux : le locataire est recevable « à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure ». Cette action en exécution forcée, cumulée avec l’action en réparation du préjudice de jouissance, constitue la voie procédurale la plus protectrice pour le locataire d’un logement bouilloire. Elle lui permet d’obtenir du juge qu’il ordonne au bailleur la réalisation des travaux nécessaires à l’amélioration du confort d’été, sous astreinte le cas échéant.
La notion de décence doit être appréciée de manière évolutive. La Cour de cassation l’a implicitement reconnu en consacrant, dans l’arrêt du 4 juin 2026, le caractère continu de l’obligation de délivrance. Ce que le législateur de 1989 entendait par « logement décent » n’est plus ce que la société de 2026, confrontée à des canicules à répétition et à des températures records, est en droit d’attendre. L’absence de critère thermique estival explicite dans le décret du 30 janvier 2002 ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de garantir au locataire une jouissance paisible de la chose louée, dès lors que la température excessive rend cette jouissance impossible.
À cet égard, le Conseil d’État a validé, par une décision du 11 juin 2026, les mécanismes de régulation des locations meublées touristiques au Pays basque, en retenant « une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée » (CE, 11 juin 2026, n° 504736). Cette décision illustre la capacité du juge administratif à intégrer les réalités contemporaines du marché locatif dans le contrôle des politiques publiques. Elle annonce peut-être une évolution similaire du juge judiciaire s’agissant du confort thermique estival.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a, dans un arrêt du 2 avril 2026, précisé que la persistance du manquement à l’obligation de délivrance interdit au juge de déclarer prescrite l’action du locataire sans rechercher « si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée et en indemnisation » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). Cette obligation procédurale imposée au juge du fond constitue une protection significative pour le locataire, qui peut ainsi agir à tout moment tant que le logement n’est pas mis en conformité avec les exigences de décence.
Le débat actuel sur la proposition de loi « Zéro logement bouilloire » pourrait aboutir à une consécration législative de ce que la jurisprudence laisse déjà entrevoir : le confort d’été fait partie intégrante de l’obligation de délivrance d’un logement décent. En attendant cette évolution, le locataire qui subit les effets d’une canicule dans un logement inadapté dispose des armes contentieuses forgées par la Cour de cassation : l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance et l’action en réparation du préjudice de jouissance. Il ne peut, en revanche, suspendre unilatéralement le paiement de ses loyers sans s’exposer à la résiliation de son bail.
Conclusion
La canicule de juin 2026 aura eu le mérite de révéler une lacune du droit du logement : l’absence de prise en compte du confort d’été dans les critères légaux de décence. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, en consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance d’un logement décent et en précisant les voies d’action offertes au locataire, a posé les fondations d’un contentieux qui ne manquera pas de se développer à mesure que les épisodes caniculaires se multiplieront. L’articulation entre l’obligation de délivrance du bailleur et l’exception d’inexécution du locataire demeure toutefois déséquilibrée au détriment de ce dernier, la Cour subordonnant de manière constante la suspension du loyer à la preuve d’une inhabitabilité totale du logement. La proposition de loi « Zéro logement bouilloire », si elle est adoptée, pourrait rétablir un équilibre plus favorable aux locataires en intégrant le confort d’été dans le périmètre de la décence légale. Dans l’intervalle, les locataires confrontés à ces situations ne sont pas démunis, mais doivent agir avec précaution, en privilégiant la voie judiciaire de la réparation plutôt que celle, périlleuse, de la suspension unilatérale des loyers. La voie de l’exécution forcée de l’obligation de délivrance, combinée à l’action en réparation du préjudice de jouissance, constitue aujourd’hui la stratégie contentieuse la plus protectrice pour le locataire d’un logement bouilloire.
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