La rétractation de l’offre de vente au locataire commercial : l’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026
Le droit de préemption du locataire commercial, institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, constitue l’un des mécanismes les plus protecteurs du statut des baux commerciaux. En imposant au bailleur qui envisage de vendre son local d’en informer préalablement le preneur, à peine de nullité de la vente, le législateur a entendu garantir au commerçant la stabilité de son exploitation en lui offrant la faculté de se porter acquéreur des murs. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé depuis lors d’en préciser la portée, qu’il s’agisse des conditions de forme de la notification, du contenu de l’offre ou des exceptions au droit de préférence. L’arrêt rendu le 25 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.765, Publié au Bulletin), dont le présent article propose l’analyse, apporte une clarification décisive sur une question jusqu’alors demeurée en suspens : le bailleur peut-il, après avoir notifié l’offre de vente au locataire, se rétracter avant que celui-ci ne l’ait acceptée ? La réponse, négative pour la cour d’appel de Paris, est censurée par la Cour de cassation qui, par une articulation inédite des articles 1113 et 1116 du code civil avec les dispositions spéciales de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, consacre le droit de rétractation du bailleur tout en cantonnant la sanction à la voie indemnitaire. Cette solution, qui s’inscrit dans une construction jurisprudentielle jalonnée d’arrêts marquants, renouvelle l’équilibre entre la protection du locataire et la liberté du propriétaire.
I. L’offre de vente, instrument de protection du locataire commercial
A. La notification préalable, condition de validité de la vente
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ». La sanction édictée par le texte est d’une rigueur exemplaire : la méconnaissance de cette obligation entraîne la nullité de la vente conclue avec un tiers, sans qu’il soit besoin pour le locataire de démontrer un quelconque préjudice. La troisième chambre civile a ainsi jugé, par un arrêt du 12 avril 2018 (pourvoi n° 17-11.015, Publié au Bulletin), que la nullité de la vente pour défaut de purge du droit de préemption opérait de plein droit.
Le formalisme prescrit par le législateur est d’ordre public, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé avec constance. Dans un arrêt du 28 juin 2018 (pourvoi n° 17-14.605, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a précisé qu’« en application de l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation ». Cette solution, qui prohibe l’inclusion dans le prix offert des frais d’agence, se justifie par la nature même du droit de préférence : la vente au locataire résulte de l’effet de la loi, et aucun intermédiaire n’est nécessaire ni utile pour sa réalisation. La décision du 23 septembre 2021 (pourvoi n° 20-17.799, Publié au Bulletin) est venue tempérer cette rigueur en jugeant que « si l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi, la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente ». La distinction est subtile mais essentielle : l’offre ne peut inclure les honoraires dans le prix exigible du locataire, mais leur simple mention n’entache pas la validité de la notification.
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé les contours temporels de l’obligation de notification. L’arrêt du 23 septembre 2021 précité a également jugé que « la notification de l’offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente, l’association avait pu confier à la société Immopolis un mandat de vente le 3 mars 2018, puis faire procéder à des visites du bien et que le fait qu’elle ait conclu, le 8 novembre 2018, une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalidait pas l’offre de vente ». Ainsi, le bailleur peut parfaitement préparer la vente, mandater un agent immobilier et même conclure une promesse unilatérale avec un tiers acquéreur, sous réserve que l’offre de vente ait été notifiée au locataire avant la vente définitive et que la promesse stipule une condition suspensive de purge du droit de préférence. L’ordonnancement chronologique des opérations importe moins que le respect de la finalité du dispositif : permettre au locataire d’exercer son droit de préférence en toute connaissance de cause.
B. L’offre de vente, vecteur d’un droit de substitution impératif
L’offre de vente notifiée au locataire en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce produit un effet juridique singulier, distinct du régime de droit commun de l’offre régi par les articles 1113 et suivants du code civil. Elle est en effet qualifiée par la loi d’offre de vente, ce qui emporte application des règles de formation du contrat : selon l’article 1113 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». L’acceptation de l’offre par le locataire, dans le délai d’un mois prévu par le texte, rend la vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil, aux termes duquel « elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé » (article 1583 du code civil).
Le droit conféré au locataire s’apparente à un véritable droit de substitution : en acceptant l’offre, le preneur se substitue au tiers acquéreur dans toutes les obligations de l’acquéreur, à l’exception notable des frais d’intermédiaire. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 30 janvier 2025 (pourvoi n° 23-12.495), précisé que « l’acquéreur évincé a intérêt et qualité à agir en nullité de la vente conclue au bénéfice de celui qui a exercé un droit de préférence dont il n’était pas titulaire ». Cette décision confirme que le droit de préférence du locataire ne peut être détourné au profit d’un tiers qui n’en remplirait pas les conditions, et que l’acquéreur évincé dispose d’un recours effectif pour faire sanctionner une telle irrégularité.
La Cour de cassation a également circonscrit le champ d’application du droit de préférence en précisant les exceptions légales. L’arrêt du 30 juin 2021 (pourvoi n° 20-11.893) a rappelé que l’article L. 145-46-1 exclut de son champ la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, sauf à démontrer que les locaux commerciaux constituent l’élément essentiel de l’immeuble auquel ils confèrent sa raison d’être économique. De même, la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou descendant, ou encore l’exercice d’un droit de préemption urbain échappent au dispositif. Ces exceptions, d’interprétation stricte, ne sauraient toutefois priver le locataire de la protection attachée à son droit lorsque les conditions d’application en sont réunies. L’arrêt du 21 avril 2022 (pourvoi n° 21-11.404) a ainsi censuré une cour d’appel qui avait retenu l’acquiescement du bailleur à une cession de bail irrégulière sur le fondement de simples encaissements de loyers, rappelant que « l’acquiescement du bailleur à la cession du bail, postérieur à une cession irrégulière, suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire ».
II. La rétractation de l’offre, limite à la substitution du locataire
A. La reconnaissance du droit de rétractation du bailleur avant acceptation
L’arrêt rendu le 25 juin 2026 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 25-10.765, Publié au Bulletin) constitue une contribution majeure à l’édifice jurisprudentiel du droit de préférence du locataire commercial. L’espèce soumise à la Cour présentait une configuration inédite : après avoir fait délivrer par notaire, le 15 janvier 2021, une offre de vente de leur local commercial à la société locataire, des bailleurs indivis avaient, dès le 28 janvier 2021, informé leur locataire de ce qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre, adressée à la sous-locataire, était inopérante. La locataire avait néanmoins notifié son acceptation le 1er février 2021, soit postérieurement à cette rétractation, puis assigné les bailleurs en constatation de la vente. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 15 novembre 2024, avait fait droit à cette demande au motif que les bailleurs « ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce ».
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Le raisonnement de la haute juridiction s’articule en deux temps. En premier lieu, elle rappelle la lettre de l’article L. 145-46-1, selon lequel la notification du prix et des conditions de la vente envisagée « vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ». En second lieu, elle mobilise les dispositions du droit commun de la formation du contrat : l’article 1113, aux termes duquel « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager », et l’article 1116, qui dispose que l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable » et que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » (article 1116 du code civil).
La combinaison de ces textes conduit la Cour à énoncer un principe dont la portée dépasse la seule espèce : « Il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. » Cette formulation, d’une précision remarquable, opère une distinction fondamentale entre deux hypothèses jusqu’alors potentiellement confondues dans la pratique contentieuse : d’une part, la violation indirecte du droit de préférence par la conclusion d’une vente avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois — qui entraîne la nullité de cette vente — et, d’autre part, la rétractation pure et simple de l’offre par le bailleur qui renonce à son projet de vendre, laquelle n’ouvre droit qu’à une indemnisation.
En l’espèce, la Cour relève que l’arrêt d’appel, « après avoir retenu que l’offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire », avait néanmoins constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique. La cassation est dès lors prononcée pour violation des articles 1113 et 1116 du code civil, ensemble l’article L. 145-46-1 du code de commerce. La solution est nette : la rétractation de l’offre par le bailleur, dès lors qu’elle intervient avant l’acceptation du locataire, empêche la formation du contrat de vente, quand bien même cette rétractation serait intervenue pendant le délai légal d’un mois.
B. La sanction exclusive de la voie indemnitaire
L’apport le plus significatif de l’arrêt du 25 juin 2026 réside dans la consécration de la voie indemnitaire comme unique sanction de la rétractation fautive de l’offre de vente. En énonçant que le bailleur qui se rétracte « ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente », la troisième chambre civile opère un rééquilibrage décisif entre les intérêts du locataire et ceux du propriétaire. La solution s’inscrit dans le prolongement de l’article 1116 du code civil, dont l’alinéa 2 précise que la rétractation de l’offre en violation de l’interdiction « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ».
Cette analyse, qui subordonne la formation du contrat à la persistance de la volonté de l’offrant, est en cohérence avec la conception consensualiste du droit français des obligations. L’article 1113 du code civil subordonne en effet la formation du contrat à la rencontre des volontés : si le bailleur a manifesté, par sa rétractation, qu’il ne souhaitait plus vendre, sa volonté ne peut rencontrer celle du locataire, et le contrat ne peut se former. La protection du locataire, aussi légitime soit-elle, ne saurait aller jusqu’à contraindre le propriétaire à céder son bien contre son gré, en dehors des hypothèses d’expropriation pour cause d’utilité publique. L’arrêt commenté le rappelle avec une particulière netteté : le droit de préférence du locataire est un droit de priorité, non un droit d’expropriation privée.
La portée pratique de cette solution doit être mesurée à l’aune des circonstances de l’espèce. La rétractation était intervenue dans un délai très bref — treize jours après la notification de l’offre — et avant toute acceptation par la locataire. Les bailleurs avaient clairement manifesté leur renonciation au projet de vente, et ce avant que la locataire n’ait notifié son acceptation. La Cour de cassation prend soin de réserver l’hypothèse distincte dans laquelle le bailleur, sans se rétracter formellement, vendrait le bien à un tiers avant l’expiration du délai d’un mois : dans ce cas, la nullité de la vente demeure encourue, ainsi que le rappelle l’attendu de principe qui énonce que « le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle ». La distinction est d’importance : le bailleur ne peut instrumentaliser la faculté de rétractation pour contourner le droit de préférence en vendant discrètement à un tiers ; il peut simplement, dans l’hypothèse où il renonce effectivement à vendre, rétracter son offre et n’être tenu qu’à des dommages et intérêts envers le locataire.
La responsabilité extracontractuelle ainsi engagée suppose, pour prospérer, que le locataire démontre l’existence d’un préjudice en lien causal avec la rétractation fautive. La preuve de ce préjudice pourra résulter, selon les circonstances, des frais exposés en vue de l’acquisition (frais de dossier bancaire, honoraires de conseil), de la perte d’une chance d’acquérir un bien comparable, ou encore des perturbations apportées à l’exploitation du fonds par l’incertitude générée. La Cour de cassation, en cantonnant la sanction à la réparation, invite les juges du fond à une appréciation in concreto du préjudice subi par le locataire, sans automatisme indemnitaire.
Or, cette solution ne prive pas le locataire de toute protection effective. D’une part, la voie indemnitaire, si elle ne permet pas d’obtenir la propriété du bien, garantit la réparation intégrale du préjudice subi. D’autre part, la nullité de la vente conclue avec un tiers en violation du droit de préférence demeure encourue, ce qui interdit au bailleur de se rétracter pour vendre aussitôt à un autre acquéreur à des conditions plus favorables sans en avertir le locataire. Enfin, la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile continue de produire ses effets : l’offre de vente ne peut inclure des honoraires de négociation (Civ. 3e, 28 juin 2018, n° 17-14.605, Publié au Bulletin), la notification doit être faite préalablement à la vente (Civ. 3e, 23 sept. 2021, n° 20-17.799, Publié au Bulletin), et l’acquéreur évincé dispose d’un intérêt à agir en nullité (Civ. 3e, 30 janv. 2025, n° 23-12.495).
Par ailleurs, l’arrêt du 25 juin 2026 invite à une réflexion sur la nature juridique de l’offre prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. En qualifiant la notification d’offre de vente et en lui appliquant le régime de droit commun de la rétractation, la Cour de cassation rapproche le mécanisme légal du droit commun des obligations, tout en préservant la spécificité de la sanction attachée à la violation du droit de préférence : la nullité de la vente au tiers. Cette dualité de sanctions — nullité pour le contournement, indemnisation pour la rétractation — témoigne d’une recherche d’équilibre qui caractérise la jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière de baux commerciaux.
La solution rendue le 25 juin 2026 s’inscrit dans une tendance plus large d’articulation entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun des obligations, issu de la réforme opérée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. La troisième chambre civile avait déjà, par un arrêt du 3 juin 2026 (pourvoi n° 24-17.376, Publié au Bulletin), appliqué les dispositions de l’article 1225 du code civil pour apprécier la validité d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial. L’arrêt commenté poursuit cette œuvre d’harmonisation en soumettant l’offre de vente du bailleur au régime général de la rétractation, sans pour autant priver le locataire de la protection spécifique attachée à la violation du droit de préférence.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.765, Publié au Bulletin) apporte une clarification bienvenue à un contentieux nourri. En consacrant le droit de rétractation du bailleur avant acceptation du locataire, la Cour de cassation préserve la liberté contractuelle du propriétaire tout en maintenant un niveau élevé de protection du preneur. La distinction entre la rétractation pure et simple de l’offre — qui n’ouvre droit qu’à indemnisation — et la vente à un tiers en violation du droit de préférence — qui encourt la nullité — offre aux praticiens une grille de lecture claire et aux justiciables une sécurité juridique accrue. Le contentieux à venir dira si les juges du fond, dans l’appréciation du préjudice indemnisable, sauront trouver le juste équilibre entre la réparation du locataire déçu et le respect de la liberté du propriétaire de ne pas vendre.
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