La saisie immobilière à l’épreuve de la déchéance du terme abusive : les enseignements convergents des décisions du 21 mai 2026
Le 21 mai 2026, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rendu simultanément un avis et un arrêt de cassation, tous deux publiés au Bulletin, qui redessinent l’office du juge de l’exécution confronté à une saisie immobilière fondée sur une clause de déchéance du terme abusive. Cette concomitance n’est pas fortuite. L’avis n° 25-70.025 répond à la question technique du sort des échéances postérieures à l’annulation de la clause, tandis que l’arrêt n° 23-10.643 fixe le cadre du contrôle de proportionnalité de la mesure d’exécution elle-même. Ensemble, ces deux décisions dotent le débiteur immobilier d’un arsenal procédural cohérent, articulant la contestation du titre à celle de la mesure, et imposent au juge un office renforcé dont les praticiens doivent désormais mesurer toute la portée.
I. La double offensive jurisprudentielle du 21 mai 2026
A. L’avis sur le sort des échéances postérieures à la déchéance du terme abusive
La demande d’avis, formée le 15 décembre 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille, posait une question d’une redoutable précision technique. Lorsqu’une clause de déchéance du terme est déclarée abusive et, comme telle, réputée non écrite, le juge de l’exécution doit-il mentionner la créance du poursuivant pour les seules échéances échues et impayées visées dans le commandement de payer valant saisie, ou peut-il l’actualiser et, dans l’affirmative, jusqu’à quelle date ? La Cour y répond par un avis qui combine la protection du consommateur issue du droit de l’Union européenne et les règles propres à la procédure de saisie immobilière. (Civ. 2e, avis, 21 mai 2026, n° 25-70.025, publié au Bulletin).
L’avis s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle qui, depuis plusieurs années, ne cesse d’étendre le contrôle du juge de l’exécution sur les clauses des contrats de prêt fondant les saisies. La Cour de justice de l’Union européenne avait ouvert la voie en jugeant que « l’autorité de la chose jugée ne fait pas obstacle, en soi, à ce que le juge national soit tenu d’apprécier, sur la demande des parties ou d’office, le caractère éventuellement abusif d’une clause, même au stade d’une mesure d’exécution forcée » (CJUE, 26 janvier 2017, Banco Primus, C-421/14, cité par l’avis n° 25-70.025). La chambre commerciale de la Cour de cassation en avait tiré les conséquences en admettant qu’un débiteur puisse, nonobstant l’autorité de la chose jugée, soulever à l’audience d’orientation le caractère abusif des clauses de l’acte de prêt notarié, dès lors que le juge ne s’était pas livré à cet examen lors de la précédente instance (Com., 8 février 2023, n° 21-17.763, publié). La deuxième chambre civile avait parachevé l’édifice en jugeant que le juge de l’exécution est tenu, même en présence d’une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée, « d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, pour autant qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet » (Civ. 2e, 13 avril 2023, n° 21-14.540, publié).
C’est dans le prolongement direct de ces décisions que s’inscrit le présent avis, qui lui-même fait suite à un précédent avis du 11 juillet 2024 par lequel la Cour avait dit que « lorsque le juge de l’exécution répute non écrite une clause abusive, le titre exécutoire est privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite et que le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi » (Civ. 2e, avis, 11 juillet 2024, n° 24-70.001, publié). Mais la question du sort des échéances impayées postérieures à la déchéance du terme abusive restait pendante et divisait les juridictions du fond.
Certaines cours d’appel retenaient que seules les échéances échues avant la déchéance du terme irrégulière devaient être prises en compte, le titre exécutoire étant privé d’effet pour le surplus. La cour d’appel de Reims avait ainsi jugé, le 13 janvier 2026, que « le commandement de payer demeure valable uniquement à concurrence des échéances impayées antérieures à la déchéance du terme ». La cour d’appel de Douai, le 11 septembre 2025, avait statué dans le même sens, relevant que l’inclusion des mensualités postérieures ne constituait pas une simple actualisation de la créance mais en modifiait substantiellement l’assiette. D’autres juridictions, à l’inverse, retenaient ces échéances dans le calcul de la créance, comme le tribunal judiciaire de Pontoise le 24 mars 2026 ou celui de Nice le 18 décembre 2025.
L’avis du 21 mai 2026 tranche cette divergence en posant une distinction binaire qui dépend du comportement procédural du créancier poursuivant. Aux termes de l’avis, la Cour est d’avis que :
« 1°/ Si un décompte actualisé est produit, le juge, pour mentionner la créance du poursuivant dans le jugement d’orientation, prend en considération, dans la limite des demandes des parties, le cas échéant jusqu’au jour où il statue, les échéances impayées devenues exigibles par l’écoulement du temps en application du contrat de prêt notarié, et portées par cet acte valant titre exécutoire au sens de l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution. Ces échéances devenues exigibles, en application du contrat de prêt et de son tableau d’amortissement, sont, en premier lieu, les mensualités impayées échues avant le prononcé de la déchéance du terme visées en tant que telles par le décompte du commandement de payer valant saisie, en deuxième lieu, les mensualités impayées dont le terme est parvenu à échéance entre la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée et la date de la mesure d’exécution pratiquée, et en troisième lieu, les mensualités impayées échues postérieurement au commandement jusqu’à la date du jugement d’orientation. » (Civ. 2e, avis, 21 mai 2026, n° 25-70.025, publié).
La seconde branche de l’avis est tout aussi importante : « 2°/ Si aucun décompte actualisé n’est produit, le juge de l’exécution ne peut retenir que les mensualités impayées échues avant la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée, qui figurent en tant que telles dans le décompte du commandement de payer valant saisie. » Cette distinction charge le créancier poursuivant de l’obligation de produire un décompte actualisé, faute de quoi la créance est figée aux seules échéances antérieures à la déchéance abusive. Pour le débiteur, l’enjeu est considérable : dans l’hypothèse où plusieurs mois, voire plusieurs années, se sont écoulés entre la déchéance du terme abusive et l’audience d’orientation, l’absence de décompte actualisé peut réduire la créance à quelques mensualités, rendant la saisie manifestement disproportionnée.
B. L’arrêt sur le contrôle renforcé de proportionnalité de la saisie immobilière
Le même jour, la deuxième chambre civile rendait un arrêt de cassation qui, sous une motivation limpide, redéfinit l’office du juge saisi d’une contestation portant sur le caractère disproportionné d’une saisie immobilière. L’arrêt casse une décision de la cour d’appel de Nancy qui, pour prononcer la mainlevée de la saisie, s’était bornée à comparer la valeur de la créance poursuivie et celle du bien immobilier saisi. La Cour énonce, au visa de l’article 1er du Protocole n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et des articles L. 111-1, L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, une règle de méthode dont la portée dépasse largement l’espèce. (Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-10.643, publié au Bulletin).
L’arrêt s’appuie sur la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme qui, dans l’affaire Rousk contre Suède, a jugé que « la vente aux enchères publiques du bien du requérant et son expulsion subséquente de son domicile avaient imposé au requérant une charge individuelle excessive », après avoir constaté que « le fait pour l’autorité chargée du recouvrement d’avoir inclus ces dettes déjà acquittées afin de justifier la vente du bien malgré le sursis de paiement de la dette fiscale relevait d’un grave manque de diligence » (CEDH, 25 juillet 2013, Rousk c. Suède, n° 27183/04, cité par Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-10.643). La Cour européenne a également jugé, dans l’affaire Vaskrsi contre Slovenie, que « compte tenu de l’importance primordiale de la mesure d’exécution prise à l’encontre du bien du requérant, qui était également son domicile, et de la disproportion manifeste entre cette mesure et le montant de la dette qu’elle visait à recouvrer, les autorités étaient tenues de tenir compte avec soin et de manière explicite d’autres solutions appropriées mais moins intrusives » (CEDH, 25 avril 2017, Vaskrsi c. Slovenie, n° 31371/12, cité par le même arrêt).
Le considérant de principe de l’arrêt du 21 mai 2026 mérite d’être cité intégralement :
« Ces dispositions, lues à la lumière de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, doivent être interprétées en ce sens que le juge de l’exécution, pour apprécier le caractère disproportionné et partant abusif de la saisie immobilière, ne peut se borner à comparer la valeur de la créance poursuivie et celle du bien objet de la mesure d’exécution, mais doit s’assurer, en prenant notamment en compte l’ensemble des éléments propres à la situation du débiteur et en envisageant les autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives à la disposition du créancier, que cette mesure d’exécution ménage un juste équilibre entre les différents intérêts en jeu. » (Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-10.643, publié).
La formule est remarquable par sa densité. Elle impose au juge de l’exécution un triple examen : la situation personnelle du débiteur, les autres voies d’exécution disponibles, et la recherche d’un juste équilibre entre les intérêts antagonistes du créancier et du débiteur. La comparaison arithmétique entre le montant de la créance et la valeur du bien, qui constituait jusqu’alors le critère principal de la disproportion, se trouve reléguée au rang de simple indice parmi d’autres. En l’espèce, la cour d’appel de Nancy avait retenu que le débiteur était redevable d’environ 2 474 euros au titre des échéances impayées pour un immeuble évalué à 180 000 euros, et en avait déduit la disproportion de la saisie. La Cour de cassation casse cette décision au motif que la cour d’appel s’est prononcée « par des motifs impropres à établir la disproportion de la saisie, tirés de la seule comparaison de la valeur du bien saisi et de celle de la créance ».
Cette motivation ne doit pas être interprétée comme un recul de la protection du débiteur. Elle signifie au contraire que le juge doit aller au-delà du simple constat arithmétique pour analyser la situation dans sa globalité. Il doit notamment rechercher si le créancier disposait d’autres moyens de recouvrement, comme une saisie-attribution sur comptes bancaires ou une saisie des rémunérations, qui auraient permis d’éviter la vente forcée du logement familial. L’arrêt s’inscrit ainsi dans le sillage immédiat de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance » mais dont « l’exécution ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation », et de l’article L. 121-2 qui confère au juge de l’exécution « le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure abusive ».
II. Les conséquences pratiques pour le débiteur immobilier
A. L’élargissement des moyens de défense à l’audience d’orientation
La convergence des deux décisions du 21 mai 2026 offre au débiteur une palette de moyens de défense qui se déploient à deux niveaux distincts mais complémentaires. Le premier niveau, celui de la créance, permet de contester l’assiette même de la poursuite. Le second niveau, celui de la mesure, permet d’en contester la proportionnalité. Ces deux niveaux ne sont pas étanches : l’amputation de la créance consécutive à l’annulation de la clause de déchéance du terme modifie nécessairement l’appréciation de la proportionnalité de la saisie.
La contestation de la clause de déchéance du terme constitue aujourd’hui le premier réflexe défensif. La jurisprudence a progressivement défini les conditions dans lesquelles une telle clause doit être réputée non écrite sur le fondement des articles L. 212-1 et L. 241-1 du code de la consommation. Aux termes de l’article L. 212-1, « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ». L’article L. 241-1 dispose que « les clauses abusives sont réputées non écrites » et que ces dispositions sont « d’ordre public ».
La première chambre civile a précisé, dans un arrêt du 29 mai 2024, que la clause « qui prévoit la résiliation du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement » (Civ. 1re, 29 mai 2024, n° 23-12.904, cité par l’avis n° 25-70.025). Le délai de préavis d’un mois est désormais considéré comme le standard minimal en deçà duquel la clause est abusive. La cour d’appel de Besançon, dans un arrêt du 15 avril 2025, a ainsi jugé qu’un délai de préavis de quinze jours « ne peut être considéré comme un délai raisonnable » et « crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du débiteur » (CA Besançon, 15 avril 2025, n° 24/01810).
Par ailleurs, la clause qui laisse à la discrétion de la banque la fixation du délai accordé au débiteur pour régulariser, sans prévoir de durée minimale ou de critères objectifs, encourt également la censure. Le tribunal judiciaire de Nanterre a ainsi déclaré non écrite la clause prévoyant la résiliation du prêt « après mise en demeure de l’emprunteur restées infructueuses dans le délai fixé par ce courrier pour remédier à l’inexécution contractuelle » au motif que cette stipulation, « laissant la fixation de la durée laissée aux débiteurs à la discrétion de la banque, apparaît de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties » (TJ Nanterre, 27 novembre 2025, n° 25/00065). La première chambre civile avait déjà posé ce principe en jugeant que « méconnaît son office le juge qui fait application d’une clause d’un contrat de prêt immobilier autorisant la banque à exiger immédiatement, sans mise en demeure ou sommation préalable de l’emprunteur ni préavis d’une durée raisonnable, la totalité des sommes dues, sans examiner d’office le caractère abusif d’une telle clause » (Civ. 1re, 22 mars 2023, n° 21-16.476, publié au Bulletin).
Une fois la clause déclarée abusive, l’avis du 21 mai 2026 entre en scène pour déterminer le montant de la créance résiduelle. Si le créancier ne produit pas de décompte actualisé, la créance est limitée aux seules échéances impayées antérieures à la déchéance du terme irrégulière. Or, cette situation est fréquente : les établissements bancaires, forts de leur titre exécutoire notarié, se contentent souvent du décompte annexé au commandement, sans l’actualiser à l’audience d’orientation. Dans une telle hypothèse, l’annulation de la clause de déchéance du terme peut réduire la créance à quelques milliers d’euros, parfois quelques centaines d’euros, rendant la saisie immobilière d’un bien d’une valeur très supérieure manifestement disproportionnée.
Cette articulation entre l’annulation de la clause et la réduction subséquente de la créance constitue précisément le pont entre les deux décisions du 21 mai 2026. La créance amputée devient alors l’un des éléments, mais non le seul, que le juge de l’exécution doit prendre en considération pour apprécier la proportionnalité de la mesure, conformément à l’arrêt n° 23-10.643. Le débiteur avisé plaidera donc cumulativement l’annulation de la clause et la disproportion de la saisie, en établissant une cascade logique entre les deux moyens.
B. La nouvelle articulation entre contestation de la créance et contestation de la mesure
La compétence du juge de l’exécution pour connaître de ces contestations est solidement établie par l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, qui lui attribue compétence exclusive pour connaître « de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ». La Cour de cassation a précisé que le juge de l’exécution n’est pas lié par le montant de la créance mentionnée dans le commandement de payer valant saisie et qu’il est tenu, à l’audience d’orientation, de vérifier que le montant de la créance est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, que le débiteur conteste ou non ce montant (Civ. 2e, 24 septembre 2015, n° 14-20.009, publié, et avis, 12 avril 2018, n° 18-70.004, publié, cités par l’avis n° 25-70.025).
L’avis du 21 mai 2026 rappelle néanmoins une limite procédurale essentielle : le juge de l’exécution est soumis aux principes directeurs du procès civil. Il fixe la créance « dans la limite des demandes des parties », conformément à l’article 4 du code de procédure civile. Et lorsqu’il envisage de relever d’office le caractère abusif d’une clause de déchéance du terme, il doit, en application de l’article 16 du même code, solliciter les observations préalables des parties sur ce moyen. L’office du juge, s’il est renforcé quant à l’étendue de son contrôle, demeure ainsi encadré par le principe du contradictoire.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle régulièrement que l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions, consacrée par l’article 1104 du code civil, s’impose à tous les contractants, y compris aux établissements de crédit dans la mise en oeuvre des clauses résolutoires. Le prononcé d’une déchéance du terme sans respect d’un préavis raisonnable, ou selon des modalités différentes de celles stipulées au contrat, constitue un manquement à cette exigence de bonne foi autant qu’une méconnaissance du droit de la consommation.
Pratiquement, la défense du débiteur à l’audience d’orientation doit désormais s’organiser selon une stratégie à deux étages. Au premier étage, la contestation de la créance : le débiteur soulève le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, en démontrant soit l’absence de préavis d’un mois, soit l’absence de mise en demeure préalable, soit le caractère purement potestatif du délai laissé au débiteur. Si la contestation prospère, la créance est réduite selon les modalités fixées par l’avis du 21 mai 2026. Au second étage, la contestation de la mesure : le débiteur invoque la disproportion de la saisie au regard de la créance résiduelle, de sa situation personnelle et familiale, de la valeur du bien et de l’existence d’autres voies d’exécution moins intrusives à la disposition du créancier. Cette argumentation est désormais adossée au considérant de principe de l’arrêt n° 23-10.643.
Il convient de souligner que l’arrêt du 21 mai 2026 ne consacre pas un droit du débiteur à l’irresponsabilité. La Cour de cassation rappelle que le créancier dispose lui aussi d’un droit au respect de ses biens, protégé par l’article 1er du Protocole n° 1, et que « l’impossibilité pour le requérant d’obtenir l’exécution d’une créance constituait une ingérence dans l’exercice de son droit au respect de ses biens » (CEDH, 7 mai 2002, Bourdov c. Russie, n° 59498/00, cité par Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-10.643). Le contrôle de proportionnalité ne vise pas à anéantir le droit de poursuite du créancier mais à garantir qu’il s’exerce dans le respect d’un juste équilibre entre les intérêts en présence.
En définitive, les deux décisions du 21 mai 2026, par leur publication au Bulletin et par la densité de leurs motifs, constituent des instruments procéduraux dont la maîtrise est devenue indispensable pour tout praticien du droit de l’exécution immobilière. Elles consacrent une approche globale de la saisie immobilière dans laquelle la validité du titre et la proportionnalité de la mesure ne sont plus examinées de manière cloisonnée mais s’éclairent mutuellement.
Conclusion
Les décisions rendues le 21 mai 2026 par la deuxième chambre civile ne constituent pas un simple ajustement technique. Elles parachèvent un mouvement jurisprudentiel qui, sous l’impulsion convergente de la Cour de justice de l’Union européenne et de la Cour européenne des droits de l’homme, a profondément transformé l’office du juge de l’exécution en matière de saisie immobilière. Désormais, le juge ne peut se contenter d’entériner un titre exécutoire et d’ordonner la vente forcée : il doit contrôler la régularité des clauses qui fondent ce titre, en mesurer les conséquences sur l’assiette de la créance, puis apprécier la proportionnalité de la mesure au regard d’un faisceau d’indices qui dépasse la simple comparaison arithmétique. Pour le débiteur, cet arsenal offre des perspectives de contestation qui, correctement articulées, peuvent aboutir à la réduction substantielle de la créance poursuivie et, le cas échéant, à la mainlevée de la saisie. Pour le créancier, il impose une rigueur accrue dans la rédaction des clauses contractuelles et dans le suivi procédural des mesures d’exécution. Le juste équilibre que la Cour de cassation appelle de ses voeux reste à construire, dossier par dossier, dans le prétoire du juge de l’exécution.
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