Bail commercial en copropriété : qui doit solliciter les autorisations de l’assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes ?
La superposition d’un bail commercial et du statut de la copropriété des immeubles bâtis, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, engendre une difficulté pratique récurrente, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a de nouveau éclairée par un arrêt du 19 mars 2026. Lorsqu’un locataire commercial s’engage contractuellement à réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, la question se pose de savoir à qui incombe la charge d’obtenir les autorisations nécessaires de l’assemblée générale des copropriétaires. La réponse commande non seulement la validité de l’exécution des travaux mais également la répartition des responsabilités en cas d’inexécution, et engage des conséquences financières potentiellement considérables au regard du montant des indemnités d’éviction dans le cadre du statut protecteur des baux commerciaux.
L’arrêt rendu le 19 mars 2026 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-20.715) constitue le point d’orgue d’une ligne jurisprudentielle constante qui refuse de voir dans une clause générale du bail commercial un transfert implicite des prérogatives attachées à la qualité de copropriétaire. En l’espèce, une société civile immobilière bailleresse avait assigné sa locataire, une pharmacie, en exécution forcée de travaux d’aménagement de sanitaires, en indemnisation et subsidiairement en résiliation du bail avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 30 mai 2024, avait rejeté ces demandes, et la Cour de cassation a approuvé cette solution. Cette décision, qui s’inscrit dans un corpus jurisprudentiel nourri depuis 2020, rappelle avec une netteté particulière que la qualité de copropriétaire demeure déterminante et ne se transmet pas au locataire par la seule stipulation d’une clause mettant à sa charge l’obtention des autorisations requises. La présente analyse se propose d’examiner, au travers de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile, l’articulation des régimes du bail commercial et de la copropriété en matière de travaux affectant les parties communes.
I. La qualité de copropriétaire, condition exclusive de la saisine de l’assemblée générale
A. L’impossibilité pour le locataire non copropriétaire de solliciter directement l’autorisation de travaux
Le statut de la copropriété, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, réserve au seul copropriétaire le pouvoir de solliciter l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale et d’obtenir l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. L’article 25 de cette loi soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les travaux affectant les parties communes, ce qui confère à l’assemblée générale une compétence exclusive en la matière. Or, le locataire commercial, fût-il engagé contractuellement à exécuter de tels travaux, ne dispose d’aucun titre pour saisir directement le syndicat des copropriétaires.
La troisième chambre civile a confirmé ce principe dans un arrêt du 21 avril 2022 (pourvoi n° 21-14.322), dans une affaire où l’assemblée générale des copropriétaires avait refusé la pose, sur les parties communes, d’une enseigne lumineuse et d’une casquette de protection de la devanture d’un local commercial. Le syndicat des copropriétaires avait assigné le propriétaire du lot et son locataire exploitant, ces derniers sollicitant reconventionnellement l’autorisation judiciaire d’installer ces équipements. La Cour de cassation, tout en censurant partiellement l’arrêt d’appel sur le fondement de l’article 4 du code civil pour refus d’évaluer un préjudice constaté, a implicitement validé le principe selon lequel l’assemblée générale demeure souveraine pour autoriser ou refuser des travaux sur les parties communes, y compris lorsque ces travaux sont destinés à l’exploitation d’un local commercial. Le locataire ne saurait contourner l’exigence d’une autorisation de la copropriété en s’adressant directement au juge judiciaire pour obtenir une autorisation que l’assemblée générale a refusée.
Par ailleurs, un arrêt du 17 juin 2021 (pourvoi n° 19-21.483) illustre la difficulté de qualification qui peut surgir lorsqu’un local commercial jouxte des parties communes. En l’espèce, la Cour de cassation a dû se prononcer sur le statut d’une terrasse litigieuse, qualifiée de partie commune, dont l’usage était revendiqué par le locataire commercial. La qualification de partie commune emporte l’application du régime d’autorisation préalable de l’assemblée générale, et le locataire ne saurait s’en affranchir par la seule stipulation contractuelle avec son bailleur.
Dès lors, le locataire commercial qui souhaite effectuer des travaux affectant les parties communes de l’immeuble en copropriété se trouve dans une situation de dépendance procédurale à l’égard de son bailleur, seul habilité à saisir l’assemblée générale. Cette asymétrie structurelle n’est pas sans conséquence sur l’économie du contrat de bail, comme le révèle la jurisprudence relative à l’insuffisance des clauses générales du bail.
B. L’insuffisance des clauses générales du bail comme mandat implicite donné au locataire
La pratique notariale et la rédaction des baux commerciaux connaissent une clause de style aux termes de laquelle le preneur déclare faire son affaire personnelle de toutes les autorisations nécessaires à la réalisation des travaux, qu’elles soient administratives ou qu’elles émanent du syndicat des copropriétaires. L’arrêt du 19 mars 2026 a très clairement rappelé que cette stipulation ne saurait valoir mandat ou délégation des prérogatives du copropriétaire au locataire.
Aux termes de la motivation de cet arrêt, « la cour d’appel a, d’abord, retenu que la seule mention dans le bail que le preneur ferait son affaire personnelle de toutes les autorisations tant administratives que du syndicat des copropriétaires qui s’avéreraient nécessaires était insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation à la locataire du pouvoir du copropriétaire d’obtenir l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une autorisation de travaux » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). La Cour de cassation valide ainsi l’analyse de la cour d’appel de Paris qui avait estimé que le bailleur ne rapportait pas la preuve d’avoir accompli les diligences lui incombant pour permettre la réalisation des travaux.
En conséquence, la Cour de cassation rejette le pourvoi principal du bailleur qui reprochait à l’arrêt d’appel d’avoir inversé la charge de la preuve. Elle considère au contraire que les juges du fond ont légitimement déduit de l’absence de justification des diligences du bailleur que sa demande en exécution forcée des travaux devait être rejetée. Cette solution est conforme à l’économie générale de l’article 1353 du Code civil, qui fait peser sur le créancier la charge de prouver l’obligation, et sur le débiteur celle de prouver l’extinction de son obligation.
Cette exigence jurisprudentielle quant à la caractérisation d’un mandat exprès trouve un écho dans un arrêt du 3 décembre 2020 (pourvoi n° 19-18.956), dans lequel la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d’un bailleur qui reprochait à son locataire d’avoir effectué des travaux affectant les parties communes de la copropriété « alors même que lesdits travaux affectent les parties communes de l’immeuble », sans avoir préalablement obtenu l’autorisation requise. La Haute juridiction a implicitement considéré que l’absence de mandat clair privait le grief de portée, le bailleur ne pouvant se prévaloir de sa propre carence dans l’accomplissement des formalités incombant au copropriétaire (Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-18.956).
A cet égard, la troisième chambre civile a conforté cette approche dans un arrêt du 7 janvier 2021 (pourvoi n° 19-11.616), en relevant que « de l’assemblée générale, la SCI ne peut aujourd’hui demander au syndicat des copropriétaires d’assumer », ce qui signifie que le copropriétaire bailleur ne saurait reporter sur le syndicat ou sur le locataire la responsabilité de diligences qui lui incombent en propre (Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-11.616). La qualité de copropriétaire emporte des droits mais aussi des obligations ; son titulaire ne peut s’en décharger par une stipulation contractuelle dépourvue de la précision requise.
Au surplus, la jurisprudence de la troisième chambre civile invite à distinguer deux catégories de clauses dans les baux commerciaux. La première, consistant en une formule générale selon laquelle le preneur fera son affaire personnelle des autorisations, est dépourvue d’effet translatif des prérogatives du copropriétaire. La seconde, qui requerrait un mandat exprès et spécial conférant au locataire le pouvoir de représenter le bailleur auprès du syndicat des copropriétaires, n’a pas encore été soumise à l’épreuve du contrôle de la Cour de cassation, mais la motivation de l’arrêt du 19 mars 2026 en suggère la validité potentielle. Cette distinction est d’une importance pratique considérable pour les rédacteurs d’actes et les praticiens du droit immobilier, qui doivent désormais intégrer cette exigence de précision dans la rédaction des baux commerciaux portant sur des locaux en copropriété.
II. Les conséquences contentieuses du défaut d’autorisation de la copropriété
A. L’impossibilité pour le bailleur de reprocher au locataire l’inexécution des travaux
La principale conséquence contentieuse du défaut d’autorisation de l’assemblée générale réside dans l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de l’inexécution par le locataire de son obligation de réaliser les travaux. En effet, le bailleur, qui a la maîtrise de la saisine de l’assemblée générale, ne saurait reprocher au locataire l’absence de réalisation de travaux dont il n’a pas lui-même permis l’exécution en accomplissant les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires.
L’arrêt du 19 mars 2026 en fournit l’illustration la plus éclatante : la bailleresse avait assigné la locataire en exécution forcée de travaux d’aménagement de toilettes dans un local extérieur à l’assiette du bail, en indemnisation et subsidiairement en résiliation du bail. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, a rejeté l’intégralité de ces demandes au motif que la bailleresse ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient. En particulier, elle « ne versait aux débats aucun dossier de travaux complet, ni aucun élément permettant de s’assurer de la nature privative ou commune des canalisations sur lesquelles le raccordement des WC devait être réalisé ».
Cette solution s’inscrit dans la droite ligne d’un arrêt du 12 janvier 2022 (pourvoi n° 20-15.816), dans lequel la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait écarté la demande du bailleur alors que celui-ci n’avait « jamais sollicité en justice l’autorisation de procéder elle-même à ses frais avancés aux travaux de », ce qui révèle une carence dans l’accomplissement des formalités nécessaires à la réalisation des travaux (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-15.816). Le bailleur ne peut à la fois s’abstenir d’agir auprès de la copropriété et exiger du locataire qu’il exécute des travaux qui requièrent précisément cette autorisation.
Par ailleurs, un arrêt du 8 avril 2021, publié au Bulletin (pourvoi n° 20-18.327), a rappelé que l’usage des parties communes est conditionné au respect des droits des autres copropriétaires, la Cour de cassation énonçant que le copropriétaire peut user des parties communes « sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327, Publié au Bulletin). Cette décision, qui consacre une limite au droit de jouissance privative des parties communes, renforce l’obligation pour le bailleur copropriétaire de recueillir l’autorisation préalable de l’assemblée générale avant d’autoriser son locataire à entreprendre des travaux.
En conséquence, le bailleur se trouve dans l’impossibilité juridique d’exiger du locataire l’exécution d’une obligation dont la réalisation dépend d’une autorisation qu’il est seul habilité à solliciter. L’arrêt du 19 mars 2026 en tire toutes les conséquences en rejetant non seulement la demande d’exécution forcée mais également, dans la même logique, la demande de résiliation du bail formée par la bailleresse. Cette situation crée un risque contentieux significatif pour le bailleur qui aurait négligé d’anticiper les contraintes du statut de la copropriété lors de la conclusion du bail commercial.
Par comparaison, le locataire commercial se trouve protégé par cette jurisprudence qui sanctionne l’inertie du bailleur. Il peut opposer à la demande d’exécution forcée l’absence de mandat ou de diligences du copropriétaire, sans avoir à démontrer qu’il a lui-même tenté d’obtenir les autorisations — une démarche qui lui est structurellement inaccessible. La Cour de cassation, dans sa motivation, ne fait peser sur le locataire aucune obligation de suppléer la carence du bailleur dans l’accomplissement des formalités relevant de la qualité de copropriétaire.
B. Les recours ouverts et la responsabilité du bailleur copropriétaire
Face à l’inexécution des travaux imputable au défaut d’autorisation de la copropriété, la question des recours ouverts au locataire se pose avec une acuité particulière. Le locataire commercial, privé de la possibilité de réaliser les travaux auxquels il s’est engagé, peut rechercher la responsabilité de son bailleur pour manquement à ses obligations contractuelles.
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. L’obligation de délivrance, qui pèse sur le bailleur de manière continue tout au long du bail, inclut l’obligation d’effectuer les diligences nécessaires pour permettre au locataire d’user paisiblement de la chose louée conformément à sa destination contractuelle (article 1719 du Code civil).
En complément, l’article 1720 du même code impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Le bailleur qui s’abstient de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour des travaux nécessaires à l’exploitation commerciale du local manque à son obligation de délivrance et engage sa responsabilité contractuelle (article 1720 du Code civil).
A cet égard, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 25 mai 2023 (pourvoi n° 22-14.180), que l’autorisation de travaux prévus par une locataire donnée par l’assemblée générale doit être suffisamment précise quant à la localisation et à l’ampleur des travaux envisagés. En l’espèce, la Cour a relevé que « l’assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions n° […] l’autorisation de travaux prévus par une locataire de la SCI Gero et la localisation de l’emplacement », ce qui démontre l’exigence de précision qui s’attache à l’autorisation délivrée par l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180).
Par ailleurs, un arrêt du 9 mars 2023 (pourvoi n° 21-21.558) a jugé qu’une « irrégularité formelle de l’assemblée générale de la copropriété ne démontre pas nécessairement une volonté de fraude », ce qui tempère la portée des nullités susceptibles d’affecter les délibérations de l’assemblée générale et préserve la sécurité juridique des autorisations accordées (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.558). Cette décision est de nature à rassurer les bailleurs qui pourraient craindre une remise en cause rétroactive des autorisations obtenues.
La Cour de cassation a également eu à connaître d’une situation où l’assemblée générale des copropriétaires avait été saisie d’une demande d’autorisation mais n’avait pas statué avec la clarté requise. Dans un arrêt du 15 février 2023 (pourvoi n° 21-23.213), elle a relevé que l’assemblée générale des copropriétaires avait exigé une « pièce complémentaire » — l’avis de l’assemblée générale — pour délivrer son autorisation, ce qui illustre la nécessité d’un dossier complet et précis pour obtenir l’aval de la copropriété (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-23.213).
Enfin, la troisième chambre civile a rendu un arrêt le 4 janvier 2023 (pourvoi n° 21-24.741), dans lequel elle a examiné la portée d’une résolution d’assemblée générale autorisant des travaux, en considérant que la résolution « votée par la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 28 mai 2015 avait pour objet de permettre » la réalisation des travaux envisagés. Cette décision confirme que l’autorisation doit être circonstanciée et que le bailleur ne peut se prévaloir d’une résolution générale ou imprécise pour justifier l’exécution de travaux par son locataire (Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 21-24.741).
Pour se prémunir de ces risques, la rédaction du bail commercial doit prévoir un mandat exprès et spécial donné par le bailleur au locataire pour accomplir les démarches auprès du syndicat des copropriétaires, ou à tout le moins une clause par laquelle le bailleur s’engage à accomplir lui-même les diligences nécessaires à l’obtention des autorisations dans un délai déterminé. Une clause de style ne suffit pas ; la jurisprudence exige désormais une stipulation précise et détaillée, faute de quoi le bailleur s’expose à voir ses demandes d’exécution forcée rejetées et sa responsabilité contractuelle engagée. En pratique, il est recommandé d’annexer au bail commercial un descriptif précis des travaux envisagés, de mentionner expressément que le bailleur s’engage à solliciter l’inscription des résolutions correspondantes à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, et de prévoir les conséquences d’un éventuel refus de la copropriété sur l’économie du contrat.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dessine, au travers des décisions rendues entre 2020 et 2026, un cadre rigoureux pour l’articulation du statut des baux commerciaux et de celui de la copropriété en matière de travaux affectant les parties communes. La qualité de copropriétaire constitue le fondement exclusif du pouvoir de solliciter l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale et d’obtenir l’autorisation de réaliser des travaux, que ceux-ci soient structurels ou relatifs à l’aspect extérieur de l’immeuble. Cette prérogative ne se transmet pas au locataire par une clause générale du bail, fût-elle rédigée en des termes englobant l’ensemble des autorisations administratives et de copropriété.
L’arrêt du 19 mars 2026, en rejetant le pourvoi du bailleur et en validant l’analyse des juges du fond, consacre une exigence de mandat exprès et spécial dont le non-respect prive le bailleur de la faculté de se prévaloir de l’inexécution des travaux par le locataire. Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante et cohérente, invite les praticiens à une vigilance accrue lors de la rédaction des baux commerciaux portant sur des locaux situés dans des immeubles soumis au statut de la copropriété. La sécurité juridique commande de prévoir, dès la conclusion du contrat, les modalités précises de saisine de l’assemblée générale et de répartition des diligences entre le bailleur copropriétaire et le locataire commercial. Il appartient désormais aux rédacteurs d’actes et aux conseils des parties d’intégrer ces exigences jurisprudentielles dans la négociation et la formalisation des baux commerciaux, sous peine d’exposer le bailleur à une privation de ses recours contractuels et à un engagement de sa responsabilité pour manquement à l’obligation de délivrance conforme.
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