Un copropriétaire peut recevoir, en plus de ses charges impayées, des frais de relance, des frais de mise en demeure, des frais de transmission du dossier à l’avocat, des frais de suivi de procédure ou des frais de commissaire de justice.
La question n’est pas seulement de savoir si les charges sont dues.
La vraie question est souvent plus précise : quels frais peuvent être mis sur le compte individuel du copropriétaire, et lesquels doivent rester dans les dépenses communes ou être tranchés par le juge ?
Depuis plusieurs mois, les impayés de charges pèsent davantage sur les copropriétés. Les syndics accélèrent les relances. Les copropriétaires contestent parfois des lignes de frais ajoutées automatiquement, sans comprendre si elles sont légales.
La règle est simple dans son principe : le copropriétaire débiteur peut supporter les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée.
Mais cette règle a des limites. Une relance facturée trop tôt, un forfait de suivi de dossier, une vacation d’assignation ou des frais d’avocat déjà couverts par la procédure ne sont pas toujours récupérables directement sur le compte du copropriétaire.
La règle : certains frais de recouvrement peuvent être imputés au copropriétaire débiteur
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer une créance justifiée.
Le texte vise notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaire de justice.
Le texte officiel est accessible sur Legifrance : article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En pratique, cela signifie qu’un copropriétaire qui ne paie pas ses appels de fonds peut devoir payer plus que les seules charges.
Le syndic peut d’abord adresser une relance simple.
Si la dette persiste, il peut envoyer une mise en demeure.
Puis, selon le montant et la situation, le syndicat peut saisir le juge pour obtenir un titre, engager une procédure accélérée au fond, pratiquer une hypothèque ou, dans les situations les plus graves, envisager une saisie immobilière.
La fiche officielle Service Public sur le recouvrement des charges de copropriété impayées rappelle cette progression : recouvrement des charges de copropriété impayées.
Le point décisif : les frais doivent être nécessaires
Le mot important est « nécessaires ».
Tous les frais facturés par le syndic ne deviennent pas automatiquement des frais nécessaires.
La Cour de cassation a déjà censuré des décisions qui mettaient des frais à la charge du copropriétaire sans vérifier leur nécessité pour le recouvrement.
Dans deux arrêts du 7 octobre 2009, publiés au Bulletin, la troisième chambre civile a retenu qu’il fallait rechercher si les frais mis à la charge du copropriétaire étaient nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Les décisions sont consultables ici : Cass. 3e civ., 7 octobre 2009, n° 08-19.001 et Cass. 3e civ., 7 octobre 2009, n° 08-19.631.
Cette jurisprudence reste très utile.
Elle évite un réflexe dangereux : croire que tout ce qui figure dans le contrat de syndic ou dans le décompte individuel est dû sans discussion.
Le contrat de syndic peut prévoir le prix d’une relance ou d’une mise en demeure.
Mais le juge peut encore contrôler si le frais correspond à une diligence utile, justifiée et rattachée au recouvrement d’une dette réellement due.
Frais de relance simple : prudence avant de payer sans vérifier
La relance simple est souvent le premier courrier reçu par le copropriétaire.
Elle peut être envoyée par lettre, par courriel ou par message depuis l’extranet du syndic.
Elle rappelle l’existence d’un appel de fonds impayé.
La difficulté est que certains syndics facturent cette relance alors que le copropriétaire n’a pas encore reçu de mise en demeure, ou alors que le solde est discuté.
L’article 10-1 mentionne les frais de relance, mais il les rattache aux frais nécessaires exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée, notamment à compter de la mise en demeure.
Il faut donc regarder la chronologie.
La relance intervient-elle après un appel de fonds exigible ?
La créance est-elle justifiée par un procès-verbal d’assemblée générale, un budget voté, un appel de fonds et un décompte clair ?
Le syndic a-t-il produit le courrier correspondant ?
Le montant facturé correspond-il au contrat de syndic applicable ?
Sans ces éléments, une ligne « frais de relance » peut être contestée.
La contestation est encore plus sérieuse lorsque plusieurs relances identiques sont facturées mécaniquement, sans preuve d’envoi, ou lorsque le syndic mélange les frais avec les charges ordinaires sans les isoler.
Frais de mise en demeure : ils sont plus difficiles à contester, mais pas intouchables
La mise en demeure est plus formelle qu’une relance.
Elle marque souvent le point de départ d’une phase contentieuse.
Elle peut aussi faire courir les intérêts.
Les frais de mise en demeure figurent expressément dans l’article 10-1.
Ils sont donc, en principe, imputables au copropriétaire débiteur lorsque la créance est justifiée.
Mais le copropriétaire peut encore vérifier plusieurs points.
D’abord, la mise en demeure doit correspondre à une dette réelle.
Si le décompte contient une erreur d’imputation, une reprise de solde inexpliquée, un paiement non pris en compte ou des charges appelées sur une mauvaise clé de répartition, il faut contester la dette principale et pas seulement les frais.
Ensuite, le syndic doit pouvoir produire la mise en demeure.
Une ligne comptable ne suffit pas toujours.
Enfin, le montant doit être cohérent avec le contrat de syndic et avec la prestation réalisée.
Un montant isolé et justifié peut être admis.
Une accumulation de forfaits ou de prestations vagues peut être réduite ou rejetée.
Les frais de suivi de procédure et de transmission du dossier sont souvent contestables
Le point le plus sensible concerne les frais ajoutés quand le dossier part chez un avocat ou un commissaire de justice.
Certains décomptes comportent des lignes du type « suivi contentieux », « transmission dossier avocat », « vacation assignation », « constitution dossier », « remise pièces procédure » ou « honoraires recouvrement syndic ».
Ces frais ne sont pas automatiquement récupérables sur le copropriétaire.
Le Tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé dans un jugement du 6 mars 2025.
Le juge y distingue les frais nécessaires des diligences de gestion courante du syndic. Il retient notamment que les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais d’assignation et les frais d’avocat ne relèvent pas tous de l’article 10-1 lorsqu’ils correspondent à l’administration normale de la copropriété ou relèvent des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.
Dans cette affaire, le syndicat réclamait plusieurs frais de relance, de mise en demeure et une vacation d’assignation. Le tribunal n’a retenu que 42 euros de frais nécessaires, faute de justification suffisante du surplus.
La décision est consultable ici : TJ Paris, 6 mars 2025, n° 23/03464.
La Cour d’appel de Paris a suivi une logique comparable dans un arrêt du 9 juillet 2025.
Elle a rejeté des frais de relance faute de justification d’une mise en demeure régulière et a rappelé que les frais de remise de dossier à l’avocat relèvent des diligences normales du syndic lorsqu’aucune prestation exceptionnelle n’est démontrée.
La décision est consultable ici : CA Paris, 9 juillet 2025, n° 21/22468.
Comment contester concrètement des frais de relance du syndic
La contestation doit rester précise.
Il ne suffit pas d’écrire au syndic que les frais sont abusifs.
Il faut demander les justificatifs et isoler les lignes contestées.
Le copropriétaire peut commencer par réclamer le décompte détaillé de son compte, les appels de fonds concernés, les procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes et voté les budgets, le contrat de syndic applicable, les copies des relances, la mise en demeure et les justificatifs des frais de commissaire de justice.
Si la dette principale est exacte mais que les frais sont contestables, la stratégie peut consister à payer les charges non discutées, puis à contester seulement les frais.
Cela évite que le débat sur 80 ou 200 euros de frais accessoires fasse grossir une procédure sur plusieurs milliers d’euros de charges.
Si la dette principale est elle-même contestée, il faut traiter les deux niveaux : les charges et les frais.
Une contestation utile doit dire quelles lignes sont discutées, pourquoi elles le sont, quels justificatifs manquent et quelle somme reste reconnue.
Le copropriétaire doit aussi conserver la preuve de ses paiements.
Virement, reçu, relevé bancaire, courrier recommandé et échanges avec le syndic doivent être classés.
Le jour où le juge est saisi, le débat se joue souvent sur le décompte, les pièces comptables et la chronologie.
Côté syndic : comment sécuriser le recouvrement
Le syndic ou le syndicat des copropriétaires doit éviter de mélanger les charges, les frais et les honoraires.
La demande judiciaire doit distinguer clairement les charges impayées, les frais nécessaires de recouvrement, les dépens, les frais d’avocat et les dommages et intérêts éventuels.
Le risque, sinon, est une réduction judiciaire.
Un compte copropriétaire qui inclut indistinctement des reprises de solde, des relances, des honoraires de procédure et des frais d’avocat devient plus fragile.
Le syndic doit pouvoir produire les assemblées générales, les budgets, les appels de fonds, le contrat de syndic, la mise en demeure et les diligences effectivement accomplies.
Il doit aussi éviter de facturer au copropriétaire débiteur des prestations qui relèvent de sa mission de base.
La frontière est importante.
Une mise en demeure justifiée peut être récupérable.
Une « vacation de transmission du dossier » non exceptionnelle peut être rejetée.
Une relance prouvée et utile peut être admise.
Une relance non produite peut être écartée.
Paris et Île-de-France : un enjeu fréquent devant les juridictions de proximité
À Paris et en Île-de-France, les litiges de charges de copropriété sont fréquents.
Les petites copropriétés comme les grands ensembles peuvent être concernées.
Un seul copropriétaire débiteur peut mettre en tension la trésorerie de l’immeuble, surtout lorsque des travaux ont été votés ou que les fournisseurs doivent être payés rapidement.
Pour un copropriétaire poursuivi, l’enjeu est de ne pas confondre contestation sérieuse et refus général de payer.
Contester tous les postes sans distinguer les charges dues des frais discutables peut desservir le dossier.
Pour un syndic ou un conseil syndical, l’enjeu est inverse : construire un dossier propre avant l’assignation.
Le tribunal vérifiera la créance.
Il vérifiera aussi les frais.
Un dossier clair permet souvent d’obtenir plus vite une condamnation utile, sans perdre du temps sur des lignes accessoires mal justifiées.
Que faire dès réception du décompte du syndic ?
Il faut d’abord lire le compte ligne par ligne.
Les charges ordinaires doivent être séparées des frais de relance, des frais de mise en demeure, des frais de commissaire de justice, des honoraires du syndic et des frais d’avocat.
Il faut ensuite vérifier la date de chaque ligne.
Un frais de relance avant mise en demeure ne se discute pas de la même manière qu’un frais de mise en demeure après plusieurs appels de fonds impayés.
Il faut aussi identifier le document qui justifie chaque somme.
Une ligne sans pièce peut être contestée.
Une reprise de solde ancienne sans explication doit être éclaircie.
Un paiement oublié doit être signalé immédiatement.
Enfin, il faut éviter les réponses trop longues ou trop agressives.
Un courrier utile tient en quelques paragraphes : montant reconnu, montant contesté, pièces demandées, délai de réponse, réserve expresse de saisir le juge si les frais sont maintenus sans justification.
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