Le droit de rétention en matière immobilière : fondement légal et portée jurisprudentielle devant la troisième chambre civile

I. La constitution du droit de rétention immobilier

A. Les conditions légales du droit de rétention

Le droit de rétention constitue une prérogative exorbitante du droit commun des sûretés, en ce qu’il confère à son titulaire le pouvoir de refuser la restitution d’un bien jusqu’à complet paiement de sa créance. Ce mécanisme, dont la genèse remonte au droit romain, a été consacré par le législateur contemporain à l’article 2286 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés. Cette ordonnance, qui a profondément réformé le droit des sûretés en regroupant les textes épars dans un livre IV du Code civil, a eu pour mérite de clarifier les conditions d’exercice du droit de rétention tout en maintenant son applicabilité aux immeubles comme aux meubles. Aux termes de cet article, peut se prévaloir d’un droit de rétention sur la chose celui à qui la chose a été remise jusqu’au paiement de sa créance, celui dont la créance impayée résulte du contrat qui l’oblige à la livrer, celui dont la créance impayée est née à l’occasion de la détention de la chose, et celui qui bénéficie d’un gage sans dépossession. L’alinéa final de ce texte ajoute que le droit de rétention se perd par le dessaisissement volontaire (article 2286 du Code civil).

La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement dessiné les contours de ce droit en matière immobilière, en précisant tant ses conditions d’exercice que ses limites. Par ailleurs, le droit de rétention se distingue des autres sûretés réelles par son caractère non conventionnel : il ne résulte pas d’un accord de volontés mais de la seule réunion de ses conditions légales, à savoir une créance certaine, liquide et exigible, un lien de connexité entre cette créance et la chose retenue, et la détention matérielle de ladite chose. La connexité exigée peut être juridique, lorsque la créance et la détention procèdent d’un même rapport de droit, ou matérielle, lorsque la créance est née à l’occasion de la détention de la chose. Cette distinction a des implications pratiques considérables en droit immobilier, où les situations de fait génératrices de créances sont nombreuses et variées.

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, par un arrêt du 5 mars 2020 publié au Bulletin, la liberté qui s’attache à l’exercice des droits réels immobiliers. En l’espèce, elle a jugé que la purge amiable de l’hypothèque, prévue par l’article 2475 du Code civil, est une procédure facultative qui nécessite l’accord du vendeur sans qu’il soit tenu d’y consentir (Civ. 3e, 5 mars 2020, n° 19-10.398, Publié au Bulletin). Cette décision, bien que centrée sur l’hypothèque conventionnelle, illustre la philosophie qui sous-tend le droit de rétention : le créancier qui détient un immeuble ne peut être contraint d’en abandonner la possession au détriment de sa garantie, sauf à y consentir librement. Il en résulte que le droit de rétention partage avec la faculté de refuser la purge amiable un même principe directeur, celui de la protection du créancier détenteur contre les initiatives unilatérales du débiteur ou des tiers. En outre, l’histoire contentieuse de cette affaire révèle la complexité des interactions entre les différentes sûretés réelles et le droit de rétention : le vendeur, confronté à une inscription hypothécaire grevant l’immeuble, entendait imposer à l’acquéreur une purge amiable que ce dernier refusait légitimement. Par cette décision, la Cour de cassation a rappelé que nul ne peut être contraint, contre sa volonté, à abandonner la protection que lui confère un droit réel ou une sûreté, fût-ce au nom de la célérité de la transaction immobilière.

B. Les manifestations pratiques du droit de rétention en droit immobilier

En matière immobilière, le droit de rétention se déploie principalement dans trois séries d’hypothèses, dont la première concerne l’acquéreur évincé après annulation ou résolution de la vente, qui entend conserver la détention de l’immeuble jusqu’à restitution du prix qu’il a versé. Cette situation a donné lieu à un contentieux nourri devant la troisième chambre civile. Ainsi, dans une espèce où l’acquéreur d’une parcelle agricole s’était maintenu dans les lieux après résolution de la vente à la demande de la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural, la Cour de cassation a énoncé que l’intéressé « était en droit d’opposer son droit de rétention immobilière, tant que la Safer n’aura pas payé le » prix de rétrocession (Civ. 3e, 13 avril 2022, n° 20-19.743). La même affaire avait d’ailleurs donné lieu à une décision antérieure, publiée au Bulletin, dans laquelle la Cour relevait déjà que l’acquéreur « est resté dans les lieux, son droit de rétention ayant été judiciairement reconnu jusqu’à la restitution du prix par les époux » vendeurs (Civ. 3e, 30 octobre 2013, n° 12-19.870, Publié au Bulletin). Ces deux décisions successives illustrent avec une netteté particulière la pérennité que le droit de rétention confère à l’occupation de l’immeuble, y compris à l’encontre d’un tiers tel que la SAFER, dont l’intervention dans la chaîne de propriété ne saurait anéantir le droit du rétenteur.

La deuxième hypothèse, d’une particulière fréquence contentieuse, est celle du constructeur évincé qui a édifié un ouvrage sur le terrain d’autrui et qui entend se maintenir dans les lieux jusqu’à l’indemnisation prévue par l’article 555 du Code civil. Ce texte dispose que le propriétaire du fonds a le droit, soit de conserver la propriété des constructions, soit d’obliger le tiers à les enlever, et que s’il préfère conserver la propriété, il doit rembourser au tiers la plus-value ou le coût des matériaux et de la main-d’œuvre (article 555 du Code civil). La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 26 mars 2020, que le terme de bonne foi employé par l’article 555 « s’entend par référence à l’article 550 du même code et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore le vice » (Civ. 3e, 26 mars 2020, n° 18-20.202). Cette décision opère une restriction notable du champ d’application de l’article 555, en excluant de son bénéfice les occupants qui ne peuvent se prévaloir d’un titre translatif de propriété. Dès lors, le constructeur de bonne foi au sens de l’article 555 peut, en pratique, opposer un droit de rétention sur l’ouvrage tant qu’il n’a pas perçu son indemnité. En conséquence, l’articulation entre l’article 555 et le droit de rétention dessine un mécanisme de protection à double détente pour l’occupant de bonne foi : une créance d’indemnisation fondée sur les règles spéciales de l’accession, et une garantie de paiement fondée sur la conservation de la détention.

La troisième hypothèse, plus diffuse mais non moins présente en contentieux, concerne le créancier qui, détenant un immeuble à un titre quelconque, oppose sa rétention au propriétaire pour garantir le paiement de créances nées de la détention de cet immeuble. Tel est le cas du locataire ayant réalisé des travaux d’amélioration et qui, à l’issue du bail, retient les lieux jusqu’au remboursement de ses impenses, ou encore du dépositaire qui a engagé des dépenses conservatoires sur l’immeuble dont la garde lui a été confiée. Dans ces configurations, le lien de connexité entre la créance et l’immeuble est au cœur de l’appréciation judiciaire, et les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour caractériser ou écarter cette connexité. Il convient toutefois de souligner que le droit de rétention suppose une détention licite de l’immeuble, ce qui exclut les hypothèses dans lesquelles l’occupant se serait introduit dans les lieux par voie de fait, la protection de l’article 2286 ne pouvant couvrir une occupation initialement illicite.

II. Le régime du droit de rétention immobilier

A. L’opposabilité et les effets du droit de rétention

Le droit de rétention immobilier produit des effets juridiques singuliers qui le distinguent des autres garanties réelles. À la différence de l’hypothèque ou du gage immobilier, il ne confère à son titulaire ni droit de préférence sur le prix de vente, ni droit de suite contre les tiers acquéreurs. En revanche, il emporte un pouvoir de blocage particulièrement efficace : tant que la créance n’est pas payée, le rétenteur peut refuser de restituer le bien, y compris au propriétaire légitime. Cette efficacité est d’autant plus remarquable que le droit de rétention n’est pas soumis à publicité foncière, ce qui le rend difficilement décelable par les tiers et, partant, difficilement contournable par les créanciers concurrents. Par ailleurs, la conservation de la détention matérielle de la chose constitue une condition impérative de survie de la prérogative, l’article 2286 in fine précisant que le droit se perd par le dessaisissement volontaire.

La question de l’opposabilité du droit de rétention aux tiers a donné lieu à des décisions importantes. Dans l’affaire ayant abouti à l’arrêt du 13 avril 2022 précité, la Cour de cassation a implicitement mais nécessairement reconnu que le droit de rétention immobilière est opposable à la SAFER, tiers acquéreur par préemption, ce qui confère à ce mécanisme une portée qui transcende le seul rapport contractuel entre le rétenteur et le propriétaire initial. Il en résulte que l’acquéreur d’un immeuble, fût-il de bonne foi, peut se voir opposer le droit de rétention d’un occupant dont il ignorait l’existence, dès lors que la détention de cet occupant est antérieure à la vente et que sa créance présente un lien de connexité avec l’immeuble. La prudence commande donc, dans le cadre d’une acquisition immobilière, de vérifier non seulement la situation hypothécaire et les inscriptions au fichier immobilier, mais également la réalité des occupations, le droit de rétention échappant par nature au système de publicité foncière. De surcroît, l’affirmation jurisprudentielle selon laquelle le droit de rétention a été « judiciairement reconnu » témoigne de ce que ce droit, bien que non publié, produit des effets juridiques pleinement opposables dès lors qu’une décision de justice en a constaté l’existence.

Cette opposabilité aux tiers, pour remarquable qu’elle soit, n’est toutefois pas absolue. Elle suppose que le rétenteur ait conservé la détention matérielle de l’immeuble de manière ininterrompue depuis la naissance de sa créance, et que le lien de connexité entre la créance et l’immeuble n’ait pas été rompu par un événement juridique tel qu’une novation, une compensation ou une transaction. Par ailleurs, le droit de rétention ne fait pas échec aux procédures d’exécution forcée sur l’immeuble, le créancier saisissant pouvant poursuivre la vente de l’immeuble sans avoir à désintéresser préalablement le rétenteur, lequel ne dispose d’aucun droit de préférence sur le prix. Il appartient alors au rétenteur de faire valoir sa créance dans le cadre de la procédure de distribution du prix, à charge pour lui de démontrer le caractère privilégié de sa créance.

À cet égard, le droit de rétention se rapproche, par son efficacité pratique, du droit de rétention mobilier, tout en s’en distinguant par son objet et par l’absence de droit de préférence. Là où le créancier gagiste mobilier bénéficie d’un droit de rétention doublé d’un droit de préférence sur le prix, le rétenteur immobilier ne dispose d’aucune prérogative sur le prix de l’immeuble en cas de vente forcée. Cette asymétrie a conduit la doctrine à qualifier le droit de rétention immobilier de sûreté imparfaite, dont la force réside moins dans l’assiette de la garantie que dans l’effet de pression qu’il exerce sur le débiteur. En conséquence, le droit de rétention immobilier constitue un instrument de négociation autant qu’une garantie de paiement.

La troisième chambre civile a toutefois pris soin d’encadrer l’exercice du droit de rétention en rappelant, par un arrêt du 7 juin 2011, que « le droit de rétention ne permet pas l’attribution des fruits et ne dispense pas des intérêts sur le capital » (Civ. 3e, 7 juin 2011, n° 09-70.998). Cette précision, d’une grande portée pratique, signifie que le rétenteur ne peut conserver les loyers ou les fruits de l’immeuble retenu, lesquels doivent être restitués au propriétaire. Le droit de rétention ne confère qu’un pouvoir de blocage, il ne constitue pas un titre de jouissance. Cette solution est parfaitement cohérente avec la nature même du droit de rétention, qui est une sûreté et non un droit réel de jouissance. De surcroît, le rétenteur ne saurait se prévaloir de sa rétention pour échapper au paiement des intérêts moratoires courant sur sa propre dette, la conservation de la détention étant sans incidence sur le cours des intérêts.

B. La perte et l’abus du droit de rétention

Le droit de rétention se perd par le dessaisissement volontaire, ainsi que le rappelle le dernier alinéa de l’article 2286 du Code civil. Cette règle, d’apparence simple, soulève en pratique des difficultés d’appréciation, notamment lorsque le dessaisissement est involontaire ou équivoque. La jurisprudence considère que la perte du droit de rétention suppose un acte positif et non équivoque de renonciation à la détention, excluant ainsi les hypothèses de dépossession involontaire, telles que l’expulsion irrégulière ou la force majeure. Il appartient au débiteur qui se prévaut de la perte du droit de rétention d’établir le caractère volontaire du dessaisissement.

Au-delà de la perte du droit, la jurisprudence de la troisième chambre civile encadre l’exercice abusif de la rétention avec une particulière rigueur. L’arrêt du 23 janvier 2020 est, à cet égard, d’une importance méthodologique majeure. La Cour de cassation y a jugé que « le paiement d’une indemnité d’occupation étant incompatible avec l’exercice abusif d’un droit de rétention », la cour d’appel de renvoi ne pouvait simultanément condamner le rétenteur au paiement d’une telle indemnité et rejeter sa demande de dommages-intérêts pour rétention abusive sans avoir préalablement statué sur l’existence même du droit de rétention (Civ. 3e, 23 janvier 2020, n° 18-24.205). Il en résulte une incompatibilité logique entre la reconnaissance d’un droit de rétention légitime et l’obligation de payer une indemnité d’occupation : si le rétenteur exerce légitimement son droit, son occupation n’est pas fautive et ne saurait donner lieu à indemnisation. Inversement, si l’occupation est jugée abusive, le rétenteur ne peut se prévaloir d’un droit de rétention et doit répondre des conséquences dommageables de son occupation sans titre.

La rétention abusive se trouve également caractérisée lorsque le rétenteur détourne la finalité de la garantie pour exercer une pression illégitime sur le propriétaire. Tel est le cas de l’acquéreur potentiel qui, après que le vendeur a manifesté son refus de poursuivre la vente, conserve indûment les clés de l’immeuble sans titre ni droit. La troisième chambre civile a ainsi, par un arrêt du 17 novembre 2021, condamné les époux acquéreurs à payer la somme de 1 225 euros « en remboursement des frais rendus nécessaires par leur rétention abusive des clés de l’immeuble » (Civ. 3e, 17 novembre 2021, n° 20-20.965). Cette décision illustre la frontière entre l’exercice légitime du droit de rétention, qui suppose l’existence d’une créance certaine et d’un lien de connexité avec l’immeuble, et la voie de fait constitutive d’une faute engageant la responsabilité civile de son auteur sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (article 1240 du Code civil).

L’examen de la jurisprudence de la troisième chambre civile révèle ainsi une construction jurisprudentielle cohérente, qui distingue avec clarté trois régimes : le droit de rétention légitime, qui fait obstacle à toute indemnité d’occupation et protège le rétenteur contre les actions en expulsion tant que sa créance demeure impayée ; l’absence de droit de rétention, qui expose l’occupant au paiement de loyers ou d’indemnités et aux actions en expulsion ; et l’exercice abusif du droit de rétention, qui engage la responsabilité civile du rétenteur et l’oblige à réparer le préjudice causé par son occupation fautive. En conséquence, l’exercice du droit de rétention immobilier impose au rétenteur de respecter un équilibre délicat entre la protection de sa créance et le respect des droits du propriétaire. La conservation de la détention ne saurait être le prétexte à une occupation indéfinie et gratuite, pas plus qu’elle ne saurait être détournée pour contraindre le propriétaire à consentir à des conditions étrangères à la créance garantie. La troisième chambre civile, par sa jurisprudence exigeante, rappelle que le droit de rétention est une sûreté et non un instrument de contrainte. Il demeure, en toute hypothèse, que le succès d’une action fondée sur le droit de rétention suppose du praticien qu’il démontre rigoureusement la réunion des conditions posées par l’article 2286 du Code civil, et en particulier l’existence d’un lien de connexité entre la créance invoquée et l’immeuble retenu, faute de quoi l’occupant s’expose non seulement à l’expulsion mais également à une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Conclusion

Le droit de rétention immobilier, bien que cantonné par le législateur dans le Code civil sans développement spécifique à l’immeuble, trouve dans la jurisprudence de la troisième chambre civile un régime juridique cohérent et structuré. Les décisions rendues entre 2011 et 2022 en dessinent les contours avec une précision croissante : la constitution du droit suppose une créance connexe à l’immeuble et une détention matérielle ininterrompue, son exercice est opposable aux tiers y compris aux acquéreurs successifs par préemption, et sa perte résulte d’un dessaisissement volontaire ou d’un usage abusif. La Cour de cassation a également précisé que le droit de rétention ne confère aucun droit aux fruits de l’immeuble et ne dispense pas du paiement des intérêts, cantonnant ainsi ce mécanisme à sa seule fonction de garantie. La richesse du contentieux en la matière témoigne de l’utilité pratique de ce mécanisme pour les praticiens du droit immobilier, qu’ils interviennent en conseil, en négociation ou en contentieux. La sécurité juridique commande toutefois une vigilance particulière dans la rédaction des actes de vente et la vérification des situations d’occupation, le droit de rétention échappant par nature au système de publicité foncière. L’absence de formalisme constitutif de cette sûreté en fait un instrument à la fois redoutable pour son titulaire et difficilement maîtrisable pour les tiers, justifiant une analyse attentive de chaque situation d’espèce à la lumière des conditions posées par l’article 2286 du Code civil et de la jurisprudence de la troisième chambre civile.