La refonte silencieuse du droit de la copropriété par les décrets de décembre 2025 et janvier 2026
La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite « Habitat dégradé », avait profondément modifié plusieurs équilibres du droit de la copropriété issu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, mais nombre de ses dispositions restaient en suspens faute de précisions réglementaires. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, publié au Journal officiel du 24 décembre 2025, est venu combler ce vide en actualisant le décret fondateur n° 67-223 du 17 mars 1967. Il a été complété, quelques jours plus tard, par le décret n° 2026-10 du 9 janvier 2026 et son arrêté du même jour, lesquels instituent un label officiel dédié à la gestion des copropriétés en difficulté [[Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053307829 ; Décret n° 2026-10 du 9 janvier 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053340244 ; Arrêté du 9 janvier 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053340264.%5D%5D.
L’ampleur de cette réforme réglementaire, intervenue sans bruit médiatique, contraste avec ses conséquences pratiques pour les huit millions de copropriétaires que compte la France. La notification électronique devient le principe, l’emprunt collectif global est pleinement encadré, un copropriétaire peut désormais réaliser à ses frais des travaux d’isolation sur parties communes, et les administrateurs judiciaires intervenant en copropriétés dégradées se voient dotés d’un label officiel. Or la mise en œuvre de ces nouveaux outils suppose une articulation précise avec la jurisprudence de la troisième chambre civile, dont les arrêts les plus récents éclairent tant les obligations des syndics que les droits des copropriétaires en matière d’information, de convocation et d’autorisation de travaux.
I. La modernisation de la gestion quotidienne de la copropriété
A. La notification électronique, nouveau principe de droit commun
L’un des apports majeurs du décret du 22 décembre 2025 réside dans la traduction réglementaire de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi « Habitat dégradé ». Désormais, la notification électronique constitue le principe, l’envoi postal devenant l’exception. Le décret réécrit en profondeur les articles 64 à 64-9 du décret du 17 mars 1967 pour encadrer les modalités de cette dématérialisation [[Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 42-1, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000049404528.%5D%5D.
Les notifications et mises en demeure sont désormais valablement effectuées soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues aux articles R.53 à R.53-4 du code des postes et des communications électroniques, soit via un prestataire de services de confiance qualifié conformément aux articles 64-5 à 64-9 du décret de 1967. Le copropriétaire conserve la faculté de demander le maintien de la voie postale dans les conditions de l’article 64-4, par tout moyen permettant d’établir une date certaine et à tout moment. Il pourra également le mentionner lors de l’assemblée générale, ce qui sera consigné au procès-verbal.
La modification de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 impose par ailleurs à chaque copropriétaire de notifier son adresse électronique lorsqu’il n’a pas opté pour l’envoi postal. L’article 32 du même décret, relatif à la liste des copropriétaires, est également modifié : la mention des adresses électroniques n’est plus subordonnée à l’accord préalable des intéressés, ce qui emporte des conséquences pratiques importantes pour les conseils syndicaux. Ces derniers auront accès, via l’extranet, à la liste de l’ensemble des copropriétaires ainsi qu’à leurs adresses électroniques, à l’exception de ceux qui se sont opposés à l’envoi par courriel. Une réponse ministérielle du 26 août 2025 a rappelé que ce principe n’est pas contraire aux règles du RGPD, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 imposant au syndic de transmettre au conseil syndical tous les documents relatifs à l’administration de la copropriété lorsque celui-ci en fait la demande [[Rép. min. n° 3868, JO 26 août 2025, p. 7391.]].
La jurisprudence de la troisième chambre civile fournit un cadre contentieux dont la connaissance est indispensable pour anticiper les effets de cette dématérialisation. Par un arrêt du 12 décembre 2024, la Cour de cassation a rappelé avec fermeté les exigences de l’article 11-I du décret du 17 mars 1967 en matière de notification des documents préalables à l’assemblée générale. La Cour a jugé que ne sont pas valablement adoptées les résolutions pour lesquelles « n’ont pas été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour » les documents requis, qu’il s’agisse de l’état financier, du compte de gestion général, des conditions essentielles des contrats soumis à approbation ou du comparatif des comptes de l’exercice précédent [[Civ. 3e, 12 déc. 2024, n° 22-20.295, https://www.courdecassation.fr/decision/675a8802fbc933a3dc7d872c.%5D%5D. La généralisation de la notification électronique ne saurait donc dispenser le syndic de communiquer l’intégralité des pièces exigées par les textes.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé les conditions de convocation des assemblées particulières au sein des ensembles immobiliers complexes. Dans un arrêt publié au Bulletin du 11 juillet 2024, la troisième chambre civile a jugé que « l’assemblée particulière se réunira et délibérera dans les mêmes conditions de convocation, réunion, quorum et majorité de l’assemblée générale des copropriétaires du présent ensemble immobilier », consacrant ainsi l’autonomie fonctionnelle des syndicats secondaires tout en les soumettant aux mêmes exigences formelles que l’assemblée générale principale [[Civ. 3e, 11 juil. 2024, n° 23-11.700, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/668f75bc9b65e642c5878306.%5D%5D. Cette solution, transposée au nouveau régime de notification électronique, implique que les syndics veillent à la régularité des convocations dématérialisées pour chaque niveau d’assemblée.
À cet égard, la responsabilité du syndic en matière d’information des copropriétaires a fait l’objet d’un arrêt publié au Bulletin le 29 février 2024 dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. La Cour de cassation y a jugé que « le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute » [[Civ. 3e, 29 fév. 2024, n° 22-24.558, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/65e03a98e2063c0007022be9.%5D%5D. Cette dissociation entre l’irrecevabilité de l’action en annulation et la recevabilité de l’action en responsabilité délictuelle rappelle que le quitus donné au syndic ne constitue pas un blanc-seing et que les obligations d’information, dont la nouvelle obligation de notification électronique, demeurent sanctionnées sur le terrain de la responsabilité civile.
B. L’emprunt collectif global, instrument de financement des travaux lourds
L’emprunt collectif global trouve son fondement dans l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, tel que profondément remanié par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. Cette réforme marque une évolution conceptuelle majeure : le financement des travaux n’est plus seulement une somme d’engagements individuels agrégés, mais peut devenir un outil financier porté directement par le syndicat des copropriétaires. L’objectif poursuivi par le législateur est de lever les freins financiers aux travaux lourds, en particulier ceux liés à la rénovation énergétique et à la résorption de l’habitat dégradé [[Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26-4, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000049404516.%5D%5D.
Le décret du 22 décembre 2025 précise les modalités de mise en œuvre de ce mécanisme. L’emprunt collectif peut financer les travaux d’amélioration et de conservation de l’immeuble, les travaux de rénovation énergétique et, plus largement, tous les travaux votés dans les conditions de majorité prévues par la loi de 1965. Une fois adopté par l’assemblée générale, cet emprunt s’impose à l’ensemble des copropriétaires, ceux qui souhaitent ne pas en faire partie disposant d’un délai de deux mois pour se signaler auprès du syndic à compter de la réception du procès-verbal. La loi distingue plusieurs mécanismes complémentaires : l’adhésion par défaut des copropriétaires, la possibilité de recourir à un cautionnement solidaire prévu à l’article 26-12 et l’intervention éventuelle d’un établissement de cautionnement en cas de défaillance.
Le syndic devient un acteur central du montage et du suivi de l’emprunt collectif, ce qui justifie l’introduction explicite de prestations exceptionnelles rémunérables dans le contrat de syndic. Il lui incombe désormais d’assurer l’information préalable des copropriétaires, la gestion des appels de fonds spécifiques, le suivi individualisé des contributions et l’intégration des données dans l’état daté. Cette responsabilité accrue s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement des obligations du syndic.
En conséquence, la question de l’articulation entre le vote de l’emprunt et celui des travaux qu’il finance demeure un point central de cohérence juridique. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 6 février 2025 publié au Bulletin, que « lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales » [[Civ. 3e, 6 fév. 2025, n° 23-18.586, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67a45ce96f209ee13f481be6.%5D%5D. La Cour a également précisé, dans le même arrêt, que les documents joints à la convocation doivent préciser avec suffisamment de détails techniques l’implantation et la consistance des travaux projetés pour permettre à l’assemblée de se prononcer en toute connaissance de cause. Cette exigence d’information préalable, désormais applicable également au projet d’emprunt collectif, constitue une condition de validité des résolutions adoptées.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 4 janvier 2023, que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale et que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 détermine les dépenses imputables au seul copropriétaire concerné [[Civ. 3e, 4 janv. 2023, n° 21-24.741, https://www.courdecassation.fr/decision/63b91a1fb63d827c909caba2.%5D%5D. Cette distinction entre charges communes et charges individuelles conserve toute sa pertinence dans le cadre de l’emprunt collectif, chaque copropriétaire devant pouvoir identifier avec précision la quote-part de l’emprunt mise à sa charge.
Dès lors, la combinaison du nouveau dispositif réglementaire et de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile dessine un cadre juridique cohérent dans lequel l’emprunt collectif ne peut être dissocié des exigences de transparence et d’information qui gouvernent l’ensemble du droit de la copropriété.
II. Les nouveaux droits des copropriétaires et l’encadrement des copropriétés en difficulté
A. Les travaux d’isolation thermique à l’initiative individuelle du copropriétaire
La loi du 9 avril 2024 a inséré un nouvel article 25-2-1 dans la loi du 10 juillet 1965, ouvrant à un copropriétaire la possibilité de réaliser, à ses frais, certains travaux d’économie d’énergie affectant les parties communes. Le texte vise expressément les travaux d’isolation thermique de la toiture et du plancher, lorsque ces travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Il ne s’agit donc pas d’une autorisation générale portant sur tous travaux énergétiques, mais d’un périmètre strictement défini par la loi [[Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25-2-1, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000049404512.%5D%5D.
Le décret du 22 décembre 2025 précise le formalisme applicable à l’article 10-1 du décret du 17 mars 1967 : le copropriétaire demandeur doit solliciter l’inscription à l’ordre du jour d’un projet de résolution accompagné d’un descriptif technique extrêmement détaillé comprenant la nature et l’implantation des travaux, la durée et les conditions d’exécution, les éléments essentiels des équipements ou ouvrages et les plans techniques. À défaut de transmission de ce descriptif complet, le syndic ne peut inscrire la résolution à l’ordre du jour. En cas de vote favorable, le copropriétaire ne peut débuter les travaux qu’à l’issue du délai de contestation de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 [[Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 10-1, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000053307893.%5D%5D.
Ce mécanisme vise à préserver un équilibre délicat entre la liberté d’initiative individuelle en matière de rénovation énergétique et la protection des droits collectifs et du bâti commun. La jurisprudence de la troisième chambre civile avait déjà posé les jalons de cette conciliation. Dans un arrêt du 30 mai 2024, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait autorisé certains copropriétaires à installer des équipements de chauffage et de climatisation sur des parties communes sans vérifier que cette autorisation « n’affectait pas les modalités de jouissance de leurs lots par les autres copropriétaires » [[Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-23.878, https://www.courdecassation.fr/decision/6658172ce1d75d00084fd8f1.%5D%5D. La Cour rappelle ainsi que l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux sur parties communes ne saurait porter atteinte aux droits des autres membres du syndicat.
En outre, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 25 janvier 2024, que « chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété », ce qui fonde l’action en suppression des ouvrages réalisés sans autorisation sur les parties communes [[Civ. 3e, 25 janv. 2024, n° 22-22.758, https://www.courdecassation.fr/decision/65b207afc4cf860008dff1a2.%5D%5D. Cette solution, combinée au nouveau dispositif de l’article 25-2-1, implique qu’un copropriétaire qui réaliserait des travaux d’isolation sans avoir obtenu l’autorisation requise ou sans respecter le formalisme imposé s’exposerait à une action en remise en état.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans l’arrêt précité du 6 février 2025, que la notification du projet de résolution accompagné des documents techniques doit permettre à l’assemblée générale de se prononcer en toute connaissance de cause, à peine de nullité de l’autorisation accordée. La cour d’appel de Paris, dont l’arrêt a été confirmé, avait relevé que les documents joints comportaient des photographies, des croquis et des simulations en coupe, ce qui avait été jugé suffisant. La solution inverse emporterait l’annulation de la résolution.
L’articulation entre le nouveau droit individuel et les prérogatives de l’assemblée générale trouve également un éclairage dans un arrêt du 17 octobre 2024 par lequel la troisième chambre civile a rappelé que les désordres affectant l’isolation et la performance énergétique d’un immeuble relèvent de la responsabilité collective du syndicat [[Civ. 3e, 17 oct. 2024, n° 22-22.882, https://www.courdecassation.fr/decision/6710a96cbe64d7e510244d5e.%5D%5D. Dès lors, l’initiative individuelle en matière de travaux d’isolation ne dispense pas le syndicat de ses obligations collectives de conservation et d’entretien de l’immeuble.
B. Le label « gestion des copropriétés en difficulté » : une reconnaissance officielle des compétences
Le décret n° 2026-10 du 9 janvier 2026 crée un label « gestion des copropriétés en difficulté » au profit des administrateurs judiciaires inscrits sur la liste prévue à l’article L. 811-2 du code de commerce. L’arrêté du même jour précise les conditions d’attribution, de maintien et de retrait du label, ainsi que les exigences en matière de formation continue. L’article A. 811-41 du code de commerce impose au titulaire du label de justifier, au terme de chaque année civile, d’une formation continue d’au moins quinze heures dans les dix thématiques énumérées par le texte, couvrant notamment le statut de la copropriété, le régime d’administration provisoire de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, les pouvoirs de l’administrateur provisoire et la déclaration de créances en administration provisoire [[Code de commerce, article A. 811-41, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053340266.%5D%5D.
La création de ce label répond à une difficulté pratique identifiée de longue date : en France, de nombreuses copropriétés connaissent des impayés de charges, une gestion défaillante ou un bâti dégradé, et les tribunaux peinent parfois à identifier les professionnels les plus qualifiés pour intervenir. La liste des administrateurs judiciaires titulaires du label fera l’objet d’une diffusion sur le site du Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires, permettant aux juridictions, aux syndics et aux copropriétaires d’identifier rapidement les professionnels compétents.
La troisième chambre civile a rendu, le 4 décembre 2025, un arrêt publié au Bulletin qui éclaire directement le régime de rémunération des administrateurs provisoires, désormais susceptibles d’être labellisés. La Cour y a jugé que « les lots de copropriété, au sens du second de ces textes, sont ceux définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, quelle que soit leur consistance », et que lorsque la copropriété comporte cinq cents lots et plus, l’entière rémunération de l’administrateur provisoire est fixée par le juge en fonction des frais engagés et des diligences accomplies [[Civ. 3e, 4 déc. 2025, n° 23-21.525, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6931362f83684346b6375666.%5D%5D. Cette solution, qui retient le nombre de lots du règlement de copropriété indépendamment de leur consistance effective, aura des conséquences directes sur l’évaluation des honoraires des administrateurs labellisés. Le premier président de la cour d’appel de Versailles en avait fait une exacte application en retenant que la copropriété concernée comptait, aux termes de son règlement, 659 lots, ce dont il résultait que la rémunération de l’administrateur provisoire devait être fixée uniquement en fonction des frais engagés et des diligences accomplies, sans application du barème forfaitaire.
Par ailleurs, un arrêt du 5 septembre 2024 a rappelé que l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas tenue de faire droit à une demande d’autorisation de travaux, même lorsque ceux-ci sont présentés comme nécessaires à la conservation de l’immeuble [[Civ. 3e, 5 sept. 2024, n° 22-20.221, https://www.courdecassation.fr/decision/66d95ad9c2360f5a39d5a873.%5D%5D. Ce pouvoir souverain de l’assemblée constitue précisément l’une des causes de blocage que l’intervention d’un administrateur provisoire labellisé, désigné sur le fondement de l’article 29-1, a vocation à dénouer.
Enfin, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 10 juillet 2025, que l’assemblée générale ne peut valablement délibérer que sur les questions régulièrement inscrites à l’ordre du jour et notifiées conformément aux prescriptions des articles 9 à 11-I du décret du 17 mars 1967 [[Civ. 3e, 10 juil. 2025, n° 23-18.907, https://www.courdecassation.fr/decision/686f569f3f11a71c18e86b16.%5D%5D. La désignation d’un administrateur provisoire labellisé, qui suppose une résolution adoptée dans le respect de ces exigences formelles, devra donc être précédée des notifications requises, désormais susceptibles d’intervenir par voie électronique en application du nouveau régime issu du décret du 22 décembre 2025.
Conclusion
Les décrets de décembre 2025 et janvier 2026 constituent une mise à jour structurante du droit de la copropriété dont la portée dépasse la simple adaptation technique. Ils consacrent un triple mouvement : la dématérialisation des échanges entre le syndic et les copropriétaires, la facilitation du financement des travaux de rénovation énergétique par l’emprunt collectif et l’initiative individuelle, et la professionnalisation accrue de l’administration provisoire des copropriétés en difficulté. La jurisprudence de la troisième chambre civile, par les précisions qu’elle apporte sur les conditions de validité des notifications, l’étendue du devoir d’information du syndic et l’articulation entre droits individuels et prérogatives collectives, fournit le cadre contentieux indispensable à la mise en œuvre de cette réforme. Elle rappelle avec constance que la modernisation des outils de gestion ne saurait s’opérer au détriment des garanties fondamentales du copropriétaire, qu’il s’agisse du droit à une information complète préalablement au vote ou de la protection de ses droits sur les parties communes. Pour les syndics, les conseils syndicaux et les praticiens du droit immobilier, la maîtrise de ces nouvelles références constitue un enjeu central de sécurisation juridique.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.