Vous rentrez de week-end, de déplacement ou de vacances. La serrure a été changée. Des inconnus occupent votre logement. Un voisin vous confirme que des personnes sont entrées depuis quelques jours. Dans cette situation, l’urgence n’est pas seulement de porter plainte. L’urgence est de constituer un dossier assez complet pour que la préfecture puisse agir sans renvoyer le propriétaire ou le locataire vers une procédure judiciaire plus longue.
Le squat d’un logement se traite mal lorsqu’il est présenté comme un simple conflit de voisinage ou comme un désaccord verbal avec des occupants inconnus. Il faut démontrer trois points : votre droit sur le logement, l’occupation illicite et l’absence de titre des personnes entrées dans les lieux. Si l’un de ces points manque, la demande d’évacuation peut être retardée ou refusée.
La période des départs d’été rend le sujet très concret. Les logements sont parfois inoccupés quelques jours, les voisins hésitent à intervenir, le syndic ou l’agence ne répond pas immédiatement, et la découverte intervient souvent au retour. Le bon réflexe est donc de bâtir le dossier comme une chronologie de preuve, heure par heure.
Ce que la procédure préfectorale permet
L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 permet de demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux lorsque le logement est occupé illicitement. La procédure n’est pas réservée au propriétaire occupant. Elle peut aussi être utilisée par la personne dont le domicile est occupé, par une personne agissant pour son compte, ou par le propriétaire du local occupé lorsque les conditions sont réunies.
Cette procédure peut être rapide, mais elle reste encadrée. La demande doit être précédée d’une plainte, d’une preuve du droit sur le logement et d’un constat d’occupation illicite établi par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. La page officielle Service-Public sur les squatteurs rappelle ces démarches et distingue la voie préfectorale de la saisine du juge : que faire quand des squatteurs occupent un logement.
Le préfet doit ensuite apprécier le dossier. S’il met les occupants en demeure de partir, le délai laissé aux occupants ne peut pas être inférieur à vingt-quatre heures lorsque le local constitue le domicile du demandeur. Lorsque le local ne constitue pas le domicile du demandeur, l’article 38 prévoit un délai d’au moins sept jours. Le texte officiel est consultable sur Légifrance : article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007.
Il faut donc éviter une erreur fréquente : croire que la préfecture va évacuer le logement sur un simple appel. Le téléphone peut déclencher les premières démarches. Il ne remplace pas le dossier.
Les pièces à réunir dès le premier jour
La première série de pièces doit prouver votre droit sur le bien.
Si vous êtes propriétaire, réunissez le titre de propriété, une attestation notariale, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les factures d’énergie, le mandat de gestion et les échanges avec l’agence ou le syndic. Si le bien était en vente ou en location, ajoutez l’annonce, le mandat, les visites prévues, les échanges avec les candidats et les clés confiées à l’agence.
Si vous êtes locataire, réunissez le bail, les quittances de loyer, l’attestation d’assurance habitation, les factures d’électricité ou d’internet, l’avis d’imposition mentionnant l’adresse, les photos du logement et toute preuve de vos meubles ou effets personnels. La loi pénale protège le domicile, et le domicile ne se réduit pas à la propriété. Un locataire peut donc être directement victime.
La deuxième série de pièces doit prouver l’occupation. Photographiez l’extérieur sans entrer de force : serrure changée, porte abîmée, boîte aux lettres modifiée, nom ajouté, fenêtres ouvertes, traces de passage, sacs ou meubles visibles depuis les parties communes. Demandez aux voisins des attestations datées. Prévenez le syndic, le gardien ou l’agence par écrit. Conservez les messages et les appels.
La troisième série de pièces doit prouver l’absence de titre. Il faut montrer qu’aucun bail n’a été signé, qu’aucune autorisation d’occupation n’a été donnée, que la personne n’est pas un ancien locataire encore lié par un contrat, et que les clés n’ont pas été remises volontairement. Lorsque les occupants produisent un document, il faut le photographier ou le faire constater au lieu de le commenter oralement.
Plainte, constat, préfecture : le bon ordre
Le premier acte utile est souvent la plainte. Elle doit être déposée au commissariat ou à la gendarmerie. Elle doit décrire les faits avec précision : date du départ, date de la découverte, état de la porte, objets disparus ou bloqués dans le logement, identité éventuelle des occupants, témoignages déjà disponibles, et impossibilité d’accéder aux lieux.
Le deuxième acte utile est le constat. Selon les circonstances, il peut résulter de l’intervention d’un officier de police judiciaire, d’un maire ou d’un commissaire de justice. Le constat doit être exploitable : adresse complète, description du bien, signes d’entrée illicite, présence d’occupants, changement de serrure, déclarations éventuelles, noms relevés sur la boîte aux lettres ou l’interphone.
Le troisième acte est la demande au préfet. Elle doit être écrite, structurée et accompagnée des pièces. Elle doit demander clairement la mise en demeure des occupants de quitter les lieux sur le fondement de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007. Elle doit aussi expliquer pourquoi la situation relève d’un squat et non d’un simple impayé locatif.
Cette distinction est capitale. Un locataire qui ne paie plus son loyer ne devient pas automatiquement un squatteur. Un ancien locataire qui se maintient après la fin du bail relève souvent de la procédure d’expulsion judiciaire. Un occupant entré par effraction ou par manoeuvre dans un logement sans autorisation peut, lui, relever de la voie préfectorale.
Pourquoi la qualification pénale compte
L’article 226-4 du Code pénal punit l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui lorsqu’ils ont été commis à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le texte précise notamment que le domicile peut être un local d’habitation contenant des biens meubles appartenant à la personne, qu’elle y habite ou non, et qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale. Le texte officiel est disponible sur Légifrance : article 226-4 du Code pénal.
L’article 315-1 du Code pénal vise aussi l’introduction ou le maintien frauduleux dans un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel. Il est utile lorsque le dossier ne se limite pas au domicile personnel mais concerne un local d’habitation ou un local professionnel. Source officielle : article 315-1 du Code pénal.
Ces textes ne dispensent pas de la procédure civile ou administrative. Ils aident à qualifier les faits, à orienter la plainte et à montrer que l’occupation n’est pas une contestation locative ordinaire.
Si la préfecture refuse ou ne répond pas
Un refus préfectoral ne signifie pas que le propriétaire ou le locataire doit attendre. Il faut d’abord comprendre la raison du refus : preuve insuffisante, doute sur l’entrée illicite, présence d’un titre allégué, occupants vulnérables, dossier incomplet, ou difficulté d’identification des lieux.
Lorsque le refus tient à une pièce manquante, il faut compléter immédiatement. Lorsque le refus tient à une contestation sérieuse, il faut envisager le référé devant le juge. L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution rappelle que, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité suppose une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis un commandement de libérer les locaux. Source officielle : article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
Le référé permet de demander rapidement une mesure d’expulsion lorsque l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite. Il peut aussi permettre de demander une indemnité d’occupation, la suppression de certains délais, le concours de la force publique et le paiement de frais.
La stratégie dépend donc de la faiblesse du dossier. Si les pièces établissent nettement l’entrée illicite, la voie préfectorale doit être poussée. Si les occupants invoquent un faux bail, un ancien contrat, une remise de clés ou une location courte durée, la voie judiciaire doit souvent être préparée en parallèle.
La trêve hivernale bloque-t-elle l’évacuation ?
Pour un logement occupé par un squatteur, Service-Public indique que l’expulsion peut avoir lieu quelle que soit la période de l’année lorsque le logement est une résidence principale ou secondaire. La trêve hivernale ne protège donc pas automatiquement le squatteur. La page officielle est ici : quand s’applique la trêve hivernale ?.
La difficulté vient encore de la qualification. Si la personne est un locataire défaillant, la trêve hivernale peut suspendre l’exécution de l’expulsion. Si la personne est entrée illicitement dans le domicile, l’analyse est différente. C’est pourquoi les preuves d’entrée, de maintien et d’absence de titre doivent être réunies dès les premières heures.
Paris et Île-de-France : les réflexes pratiques
À Paris et en Île-de-France, la rapidité dépend souvent de détails très matériels. Il faut identifier le commissariat compétent, la préfecture du département du logement, le syndic, le gardien, l’agence immobilière et le commissaire de justice disponible. Il faut aussi vérifier qui détient les doubles de clés, qui a constaté les allées et venues, et qui peut témoigner sans attendre.
Dans un immeuble collectif, le syndic ou le gardien peut confirmer le changement de nom sur la boîte aux lettres, les mouvements dans les parties communes, la date du premier signalement, ou l’existence d’une effraction sur une porte palière. Ces éléments ne remplacent pas un constat, mais ils renforcent la chronologie.
Lorsque le logement est destiné à une relocation, à une vente ou au retour du propriétaire, il faut le prouver. Une promesse de vente, un bail en préparation, une annonce, un état des lieux prévu, un devis de travaux ou un billet de retour peut aider à montrer l’urgence et le préjudice.
Le cabinet intervient notamment en droit immobilier à Paris et peut assister les propriétaires et locataires sur les procédures d’expulsion, les demandes préfectorales et les référés. Vous pouvez consulter notre page dédiée à l’avocat en droit immobilier à Paris et notre page sur le recouvrement des loyers et indemnités d’occupation.
La check-list à transmettre à l’avocat
Avant la consultation, préparez un dossier simple et daté.
Réunissez votre titre de propriété ou votre bail, les factures et assurances, les photographies de la porte et de la boîte aux lettres, les messages de voisins, les échanges avec le syndic ou l’agence, la plainte, le constat déjà obtenu, les éléments sur les occupants, les preuves de vos biens personnels et les frais déjà engagés.
Ajoutez une chronologie courte : date de départ, date de découverte, première alerte du voisin, appel aux forces de l’ordre, dépôt de plainte, constat, demande au syndic, demande à la préfecture. Cette chronologie permet de repérer immédiatement la procédure adaptée.
Enfin, ne modifiez pas les lieux vous-même. Ne coupez pas l’eau ou l’électricité. Ne menacez pas les occupants. Ne tentez pas de reprendre le logement par la force. Ces réactions peuvent créer un risque pénal et compliquer la reprise du bien.
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