Souscrite avant l’ouverture du chantier par tout propriétaire faisant réaliser des travaux de construction, l’assurance dommages-ouvrage constitue un mécanisme de préfinancement des réparations expressément conçu pour fonctionner « en dehors de toute recherche des responsabilités ». Cette caractéristique fondamentale, inscrite au premier alinéa de l’article L. 242-1 du code des assurances, emporte des conséquences dont l’ampleur exacte divise la pratique depuis l’entrée en vigueur de la loi du 4 janvier 1978. La question centrale est la suivante : lorsque l’assureur dommages-ouvrage manque à ses obligations — en refusant sa garantie sans diligences suffisantes, en ne respectant pas les délais légaux, en omettant d’informer l’assuré de sa faculté de solliciter une expertise — la victime peut-elle rechercher sa responsabilité contractuelle sur le fondement du droit commun ? Par un arrêt de rejet publié au Bulletin rendu le 28 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond par la négative, consacrant l’étanchéité quasiment absolue du régime légal. [[ Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-10.463, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a17df59cdc6046d4732b94f. ]]
Cette décision, rendue dans une affaire où des propriétaires d’une maison acquise en l’état futur d’achèvement se plaignaient de l’apparition de fissures déclarées à l’assureur dès 2012 puis en 2016, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui, depuis l’origine de la réforme Spinetta, tend à sanctuariser le dispositif légal de l’assurance construction. En l’espèce, après un refus de garantie notifié en 2012 sans que l’assureur eût procédé à des investigations ni reproduit la mention permettant à l’assuré de demander une expertise, les propriétaires avaient obtenu la désignation d’un expert en référé puis assigné l’assureur sur le fondement de l’ancien article 1147 du code civil. La cour d’appel de Paris avait écarté cette demande au motif que les sanctions du régime dommages-ouvrage sont exclusives de toute action en responsabilité contractuelle. La troisième chambre civile approuve cette analyse. La garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage forment un système à deux étages dont la stabilité commande de respecter l’étanchéité entre régime spécial et droit commun. La gestion des malfaçons comme la réception des travaux constituent le cadre dans lequel ces actions prennent place.
L’arrêt du 28 mai 2026 offre ainsi l’occasion de mesurer l’étendue et les limites du cantonnement légal des sanctions applicables à l’assureur dommages-ouvrage. Il convient d’en analyser d’abord le fondement, qui réside dans l’étanchéité du régime d’ordre public (I), avant d’en éprouver les conséquences pratiques pour les assurés et l’articulation avec les autres régimes de responsabilité (II).
I. L’étanchéité du régime légal d’ordre public
A. Un corpus législatif autonome et dérogatoire
L’assurance dommages-ouvrage est régie par un ensemble de textes qui, par leur caractère d’ordre public, dérogent au droit commun des obligations et du contrat d’assurance. L’article L. 242-1 du code des assurances impose au propriétaire de l’ouvrage, au vendeur ou au mandataire du propriétaire de souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance garantissant « en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 » sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Ce mécanisme de préfinancement — et non de responsabilité — constitue, selon la formule de la Cour de cassation, un statut « d’ordre public et dérogatoire au droit commun » [[ Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-10.463, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a17df59cdc6046d4732b94f, motifs §9. ]]
Ce caractère d’ordre public est encore renforcé par l’article A. 243-1 du code des assurances, dont l’annexe II fixe les clauses types obligatoires du contrat. Toute clause du contrat d’assurance dommages-ouvrage qui aurait pour effet d’altérer le contenu ou la portée de ces clauses est réputée non écrite, sauf si elle s’applique exclusivement à des garanties plus larges que celles prévues par le titre IV du livre II du code des assurances. Le législateur a ainsi entendu soustraire intégralement la relation entre l’assureur dommages-ouvrage et l’assuré à la liberté contractuelle.
Cette architecture législative poursuit un objectif clair : garantir au maître de l’ouvrage un préfinancement rapide des travaux de réparation, sans attendre l’issue de la recherche des responsabilités entre constructeurs. La Cour de cassation a, de longue date, rappelé que « l’assurance dommages-ouvrage garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de gravité décennale » [[ Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-23.631, https://www.courdecassation.fr/decision/691596115cc9fa7cae5a8fcb, motifs §12. ]]
Par ailleurs, la garantie décennale elle-même, définie à l’article 1792 du code civil, repose sur un mécanisme de responsabilité de plein droit pesant sur tout constructeur d’un ouvrage envers le maître ou l’acquéreur, pour les dommages qui « compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». La superposition de cette responsabilité décennale et de l’assurance dommages-ouvrage forme un système complet, où le second étage — l’assurance — est conçu pour fonctionner indépendamment du premier.
Or, la question de l’articulation de ce régime spécial avec le droit commun des obligations a donné lieu à des hésitations doctrinales et jurisprudentielles. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt ayant donné lieu au pourvoi n° 24-10.463, avait précisément retenu que les sanctions du régime dommages-ouvrage sont « exclusivement et limitativement » celles prévues par le code des assurances, à l’exclusion de l’article 1147 du code civil. La troisième chambre civile valide cette analyse en jugeant que la cour d’appel a « exactement énoncé » ce principe et « à bon droit » écarté la responsabilité contractuelle de droit commun.
B. L’exclusion de la responsabilité contractuelle de droit commun
Le cœur de la décision du 28 mai 2026 tient dans l’affirmation que « l’article L. 242-1 du code des assurances, qui oblige l’assureur dommages-ouvrage à présenter une offre d’indemnité destinée au paiement des travaux de réparation des dommages dans un délai déterminé, fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur à ses obligations » [[ Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-10.463, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a17df59cdc6046d4732b94f, motifs §9. ]]
La Cour en déduit que les manquements invoqués par les assurés — en l’espèce, la notification d’un refus de garantie sans investigations suffisantes et sans reproduction de la mention de la possibilité pour l’assuré de demander une expertise — « ne pouvaient donner lieu à réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun » [[ Ibid., motifs §10. ]]
Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure. Dès 1999, la Cour de cassation jugeait que les dispositions de l’article L. 242-1, qui édictent un régime de sanction spécifique en cas de non-respect par l’assureur de ses obligations, excluaient l’application de l’article 1153, alinéa 4, du code civil relatif aux dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. La troisième chambre civile n’a cessé depuis de réaffirmer le caractère autonome et exclusif des sanctions légales.
Parallèlement, la Cour de cassation a jugé que l’action directe de la victime contre l’assureur de responsabilité décennale n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 114-1 du code des assurances, mais se prescrit par le même délai que l’action contre le responsable : « l’action directe de la victime dirigée contre l’assureur de responsabilité, qui trouve son fondement dans le droit de la victime à la réparation de son préjudice, n’étant pas soumise à la prescription biennale mais se prescrivant par le même délai que son action contre le responsable » [[ Civ. 3e, 9 oct. 2025, n° 24-10.405, https://www.courdecassation.fr/decision/68e74c3b0ebbd151ceb998e4, motifs §11. ]]
Cette décision illustre la dualité de régimes qui caractérise le droit de la construction : d’un côté, l’assurance dommages-ouvrage, régie par un statut d’ordre public aux sanctions limitativement énumérées ; de l’autre, l’assurance de responsabilité décennale, dont l’action directe obéit au délai de l’action principale contre le constructeur. La Cour distingue soigneusement ces deux mécanismes.
En toile de fond, la question de la forclusion décennale et de ses causes d’interruption a également fait l’objet de précisions récentes. Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, la reconnaissance de responsabilité par le constructeur n’interrompt plus le délai de forclusion décennale. La troisième chambre civile a ainsi jugé que « si la loi nouvelle n’est pas applicable aux causes d’interruption ou de suspension de la prescription ayant produit leurs effets avant la date de son entrée en vigueur, les causes d’interruption ou de suspension survenues après cette date sont régies par la loi nouvelle » [[ Civ. 3e, 9 oct. 2025, n° 23-20.446, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68e74c880ebbd151ceb999cc, motifs §12. ]]
II. Les conséquences pratiques du cantonnement légal
A. L’assuré face à des sanctions légalement bornées
La décision du 28 mai 2026 emporte une conséquence majeure pour la pratique : l’assuré qui subit un refus de garantie ou un retard dans l’instruction de son sinistre par l’assureur dommages-ouvrage ne dispose que des sanctions prévues par l’article L. 242-1 lui-même. Ces sanctions sont au nombre de deux. D’une part, en cas de non-respect des délais de notification de la décision sur le principe de la garantie (soixante jours) ou de présentation de l’offre d’indemnité (quatre-vingt-dix jours), ou en cas d’offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages et l’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. D’autre part, la sanction de l’acquisition automatique de la garantie peut être invoquée lorsque l’assureur ne respecte pas le formalisme imposé par l’annexe II de l’article A. 243-1 — notamment l’obligation de communiquer à l’assuré le rapport préliminaire d’expertise préalablement à sa décision.
En revanche, et c’est l’apport essentiel de l’arrêt commenté, l’assuré ne saurait se prévaloir du droit commun de la responsabilité contractuelle pour obtenir réparation de préjudices distincts — tels qu’un préjudice de jouissance, un préjudice moral ou des frais annexes — qui ne seraient pas couverts par ces sanctions légales. La Cour de cassation approuve la cour d’appel de Paris d’avoir jugé sans être tenue de rechercher si la SMA avait respecté le formalisme de l’annexe II, dès lors que les assurés n’invoquaient que la responsabilité contractuelle.
Cette solution peut paraître sévère pour l’assuré. L’assureur dommages-ouvrage qui refuse sa garantie sans même diligenter une expertise et sans informer l’assuré de son droit de la solliciter ne s’expose, en définitive, qu’à la sanction financière limitée de la majoration du taux d’intérêt légal — à supposer que l’assuré ait lui-même avancé les frais de réparation, ce qui suppose qu’il en ait les moyens. La Cour de cassation assume pleinement cette rigueur au nom de la cohérence du système.
Des lors, la protection effective de l’assuré passe moins par l’action en responsabilité contractuelle que par la mise en œuvre diligente des sanctions propres au régime dommages-ouvrage. L’assuré confronté à un refus de garantie doit, dans les meilleurs délais, contester ce refus, solliciter la désignation d’un expert et, si l’assureur n’a pas respecté le formalisme de l’annexe II, se prévaloir de l’acquisition automatique de la garantie. La jurisprudence a eu l’occasion de rappeler que « l’assureur dommages-ouvrage ne peut valablement notifier à son assuré dans le délai qui lui est imparti sa décision sur le principe de sa garantie sans lui avoir préalablement communiqué le rapport préliminaire d’expertise en sa possession » [[ Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-23.631, https://www.courdecassation.fr/decision/691596115cc9fa7cae5a8fcb, cf. énoncé du 2e moyen du pourvoi incident §36. ]]
Par ailleurs, la responsabilité des constructeurs eux-mêmes demeure entière. La Cour de cassation rappelle régulièrement que les différents intervenants à l’acte de construire peuvent être condamnés in solidum à réparer le préjudice du maître de l’ouvrage si, par leurs fautes respectives, ils ont contribué de manière indissociable à la survenance d’un même dommage. La condamnation de l’assureur dommages-ouvrage, qui intervient « en dehors de toute recherche de responsabilité », ne fait pas obstacle à une condamnation in solidum des constructeurs responsables des désordres [[ Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-23.631, https://www.courdecassation.fr/decision/691596115cc9fa7cae5a8fcb, motifs §43. ]]
B. La coordination avec les autres régimes de responsabilité dans l’acte de construire
Si l’assureur dommages-ouvrage bénéficie d’une immunité contractuelle, les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale demeurent, quant à eux, pleinement exposés aux actions des maîtres d’ouvrage. La distinction est essentielle : le mécanisme dommages-ouvrage est un préfinancement indépendant des responsabilités, et l’assureur qui a indemnisé l’assuré dispose ensuite d’un recours subrogatoire contre les constructeurs responsables et leurs assureurs. La troisième chambre civile a rappelé, dans son arrêt du 13 novembre 2025, que l’assureur dommages-ouvrage « est recevable à exercer un recours à l’égard des constructeurs et de leurs assureurs s’il justifie du paiement de l’indemnité aux victimes des désordres avant que le juge du fond n’ait statué » [[ Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-23.631, https://www.courdecassation.fr/decision/691596115cc9fa7cae5a8fcb, cf. énoncé du 3e moyen du pourvoi principal §27. ]]
En outre, la responsabilité du promoteur immobilier a fait l’objet d’une clarification importante par un arrêt du 11 juin 2026, publié au Bulletin, aux termes duquel la troisième chambre civile a jugé que « si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l’immeuble en ayant recours à des contrats de louage d’ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle » [[ Civ. 3e, 11 juin 2026, n° 23-22.360, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a2a4c95cdc6046d47e6d679, motifs §13. ]]
Cette décision s’articule avec celle du 28 mai 2026 pour dessiner un paysage cohérent du droit de la construction : l’assureur dommages-ouvrage est protégé par un statut légal d’ordre public aux sanctions limitatives ; le promoteur répond des désordres décennaux de plein droit mais sa responsabilité pour désordres intermédiaires est subordonnée à une faute personnelle ; les constructeurs demeurent pleinement responsables sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.
Le maître de l’ouvrage confronté à des désordres dispose donc d’une pluralité de voies d’action qui, sans se confondre, se complètent. La saisine de l’assureur dommages-ouvrage, par une déclaration de sinistre, constitue le premier réflexe ; en cas de refus ou d’inertie, les sanctions propres au régime L. 242-1 doivent être actionnées — engagement des dépenses après notification et majoration de l’indemnité, ou acquisition automatique de la garantie en cas de violation du formalisme. Parallèlement, l’action en responsabilité décennale contre les constructeurs et leurs assureurs, dont le délai — dix ans à compter de la réception — relève de la forclusion et non de la prescription, permet d’obtenir la réparation intégrale du préjudice.
En tout état de cause, l’assuré ne saurait se méprendre sur la nature exacte de l’assurance dommages-ouvrage. Il ne s’agit pas d’une assurance de responsabilité mais d’une assurance de chose — « une assurance de chose, qui suit son objet » selon une formule doctrinale consacrée — dont l’objet est exclusivement le préfinancement des travaux de réparation. L’arrêt du 28 mai 2026 rappelle avec force que ce mécanisme, pour protecteur qu’il soit dans sa conception, n’ouvre pas à l’assuré les voies du droit commun de la responsabilité contractuelle.
La Cour de cassation a également précisé, s’agissant de l’action contre l’assureur dommages-ouvrage en cas de désordres apparus avant réception, que la garantie n’est due qu’après mise en demeure restée infructueuse de l’entrepreneur : l’article L. 242-1, alinéa 7, dispose en effet que « l’assurance prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement » tout en garantissant le paiement des réparations nécessaires lorsque, avant la réception, « après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution ». Cette exigence procédurale, souvent méconnue, constitue un préalable indispensable à la mobilisation de la garantie.
En matière de délais, le contentieux relatif à la réception judiciaire illustre l’importance des points de départ. La Cour de cassation juge de manière constante que « la réception judiciaire doit être prononcée à la date à laquelle l’ouvrage est en état d’être reçu, c’est-à-dire, pour une maison d’habitation, à la date à laquelle elle est habitable » [[ Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-23.631, https://www.courdecassation.fr/decision/691596115cc9fa7cae5a8fcb, motifs §33. ]] Cette date conditionne à la fois le point de départ de la garantie décennale et l’entrée en vigueur de l’assurance dommages-ouvrage.
Enfin, s’agissant du champ d’application personnel de la garantie décennale, la Cour de cassation a rappelé que l’article 1792 du code civil réserve la qualité de maître de l’ouvrage au propriétaire de l’ouvrage, en jugeant que la qualité de maître de l’ouvrage « est réservée au propriétaire de l’ouvrage » et que le mandataire du maître d’ouvrage ne peut agir sur ce fondement [[ Civ. 3e, 19 fév. 2026, n° 24-11.092, https://www.courdecassation.fr/decision/6997fe50cdc6046d470bf18e. ]] Cette précision est essentielle pour déterminer qui peut valablement actionner l’assureur dommages-ouvrage et sur quel fondement.
Conclusion
L’arrêt du 28 mai 2026 constitue une décision de principe qui clarifie définitivement le périmètre des sanctions applicables à l’assureur dommages-ouvrage. En consacrant l’exclusivité des sanctions prévues par l’article L. 242-1 du code des assurances, la troisième chambre civile verrouille l’architecture du système Spinetta et prémunit l’assureur contre toute action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun. Cette immunité, pour rigoureuse qu’elle soit, n’est que la contrepartie logique d’un mécanisme de préfinancement conçu pour fonctionner indépendamment de la recherche des responsabilités.
Il appartient des lors aux praticiens d’orienter les assurés vers les sanctions propres au régime dommages-ouvrage — engagement des dépenses avec majoration de l’indemnité, acquisition automatique de la garantie en cas d’irrégularité formelle — et, le cas échéant, vers l’action en responsabilité décennale contre les constructeurs, dont la recevabilité n’est nullement affectée par la décision commentée. L’arrêt du 28 mai 2026, en traçant avec netteté la frontière entre régime spécial et droit commun, contribue à la sécurité juridique d’un contentieux particulièrement abondant.
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