Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE a changé pour les logements chauffés à l’électricité. Certains biens peuvent gagner une classe grâce à la nouvelle attestation disponible sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Mais cette amélioration ne règle pas tous les litiges.
En pratique, le conflit apparaît souvent à un moment précis : le logement est classé G, ou reste F/G malgré la nouvelle étiquette, le locataire demande une réduction de loyer ou invoque l’indécence, et le bailleur répond qu’il a programmé des travaux. Que se passe-t-il si le locataire refuse l’accès au logement ? Peut-il arrêter de payer ? Le propriétaire peut-il l’obliger à laisser entrer les entreprises ?
La réponse est nuancée. Le DPE est une pièce importante, mais le dossier se gagne rarement avec une seule étiquette. Il faut vérifier la date du bail, la classe énergétique, les travaux proposés, la preuve des désordres et le comportement de chacun.
DPE G en 2026 : ce qui change vraiment
Le DPE reste obligatoire lors de la vente et de la location d’un logement, sauf exceptions. Le propriétaire doit l’intégrer au dossier de diagnostic technique et le remettre au locataire.
Depuis le 1er janvier 2026, les nouveaux DPE et audits énergétiques tiennent compte du nouveau coefficient de conversion de l’électricité. Pour les DPE réalisés avant cette date, le ministère indique qu’ils restent valables, mais qu’une attestation officielle de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe lorsque le logement est concerné.
Cette attestation peut être utilisée pour une vente ou une location. Elle peut donc changer la discussion entre bailleur et locataire : un logement qui paraissait F ou G peut parfois sortir du statut de passoire thermique sans nouveau passage du diagnostiqueur. Mais l’attestation ne supprime pas les autres problèmes du logement : humidité, ventilation, chauffage insuffisant, absence de travaux réellement faisables, factures anormales ou diagnostic contesté.
Il ne faut donc pas raisonner seulement en termes de lettre. En 2026, les questions utiles sont les suivantes :
- le DPE est-il encore valable ?
- une attestation 2026 a-t-elle été téléchargée ?
- le logement est-il toujours classé G ou F ?
- le bail est-il nouveau, renouvelé ou tacitement reconduit ?
- une augmentation de loyer a-t-elle été appliquée malgré un classement F ou G ?
- des travaux ont-ils été proposés par écrit ?
- le locataire a-t-il donné accès au logement ?
Un logement G est-il automatiquement indécent ?
Pour les baux d’habitation, le bailleur doit délivrer un logement décent. La performance énergétique fait partie de cette obligation, selon le calendrier prévu par la loi : en métropole, les logements classés G sont visés depuis 2025, les logements F le seront en 2028 et les logements E en 2034.
Mais l’effet concret dépend de la situation. Service-Public rappelle que l’interdiction de louer les logements G concerne les contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter du 1er janvier 2025. Un bail signé avant cette date ne se traite donc pas mécaniquement comme un nouveau bail. Le locataire peut réclamer un DPE valide et demander la mise en conformité, mais il doit aussi prouver ce qu’il invoque.
La cour d’appel de Bourges, dans un arrêt du 27 février 2026, illustre cette logique. Le logement avait été classé G. La cour relève pourtant que cette seule circonstance ne suffisait pas, dans le dossier jugé, à faire supporter toutes les conséquences au bailleur, notamment parce que des travaux avaient été rendus difficiles par le comportement du locataire. La décision note que le bailleur devait néanmoins faire réaliser des travaux d’amélioration.
Ce point est essentiel : le DPE G déclenche une vigilance forte, mais il ne dispense pas de construire un dossier complet. Un locataire doit établir l’état du logement, les courriers adressés, les refus ou silences du bailleur, les conséquences concrètes dans l’usage du bien. Un bailleur doit établir qu’il a réagi, proposé des travaux sérieux et demandé un accès dans des conditions raisonnables.
Le locataire peut-il refuser les travaux ?
En principe, non. Le locataire doit permettre l’accès au logement pour certains travaux, notamment ceux nécessaires au maintien en état du bien, à son entretien normal, à l’amélioration de la performance énergétique ou à la mise en conformité avec l’obligation de délivrer un logement décent.
Cela ne veut pas dire que le bailleur peut entrer n’importe quand, sans prévenir, ni imposer un chantier désorganisé. Les travaux doivent être annoncés, justifiés, planifiés et compatibles avec les droits du locataire. Mais un refus systématique expose le locataire à un risque sérieux.
Le tribunal judiciaire de Tours, dans une ordonnance du 27 mars 2026, a ordonné à un locataire de laisser libre accès à son logement pour des travaux d’isolation. Le juge a relevé que le locataire avait admis avoir refusé les travaux proposés. La décision retient notamment que ce refus créait un trouble manifestement illicite et un dommage imminent pour le bailleur, puis assortit l’injonction d’une astreinte.
Le message pratique est clair : un locataire qui demande la mise en conformité du logement ne doit pas bloquer sans raison le chantier qui permet cette mise en conformité. S’il conteste le calendrier, la sécurité du chantier, la durée, le relogement temporaire ou la nature des travaux, il doit le faire par écrit, pièces à l’appui, et proposer une solution réaliste.
Peut-on arrêter de payer le loyer à cause du DPE ?
C’est l’erreur la plus dangereuse. Un mauvais DPE ne donne pas automatiquement le droit d’arrêter de payer le loyer. Le juge peut, dans certains cas, réduire le loyer, suspendre son paiement avec ou sans consignation, ou ordonner des travaux. Mais cette décision doit être encadrée judiciairement.
Le locataire qui cesse seul de payer s’expose à un commandement de payer, à l’acquisition de la clause résolutoire, puis à une procédure d’expulsion. Même lorsque le logement présente de vrais défauts, la stratégie doit être sécurisée.
La bonne méthode consiste à :
- demander le DPE ou l’attestation actualisée ;
- mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux nécessaires ;
- documenter les défauts : photos datées, factures d’énergie, constat, rapports, messages, témoignages ;
- saisir si nécessaire la commission départementale de conciliation ;
- saisir le juge des contentieux de la protection avec une demande précise : travaux, réduction de loyer, consignation, dommages et intérêts, expertise ou injonction.
Le juge regardera aussi le comportement du locataire. Si le locataire réclame une baisse de loyer mais refuse les travaux, le dossier devient fragile. À l’inverse, si le bailleur se contente de promettre des travaux sans devis, sans calendrier et sans relance sérieuse, sa défense sera plus faible.
Le gel du loyer F ou G : un point distinct de la décence
Il faut distinguer deux sujets.
Le premier sujet est la décence énergétique : peut-on louer ou continuer à louer ce logement, et faut-il ordonner des travaux ?
Le second sujet est l’augmentation du loyer. Pour les logements classés F ou G, la révision annuelle du loyer et certaines majorations sont gelées dans les conditions prévues par la loi. Un bailleur ne doit donc pas appliquer mécaniquement l’IRL si le logement est classé F ou G et si le contrat entre dans le champ de cette interdiction.
Dans l’ordonnance du tribunal judiciaire de Tours du 27 mars 2026, le juge rappelle cette règle de gel, mais refuse de statuer favorablement sur la demande de restitution dans le cadre procédural choisi, notamment parce que la demande n’était pas formulée comme une provision adaptée au référé. Là encore, le fond du droit ne suffit pas : la demande doit être procéduralement bien construite.
Pour un locataire, cela signifie qu’il faut chiffrer l’augmentation contestée, identifier la date du bail ou de sa reconduction, produire le DPE et demander la restitution dans le bon cadre. Pour un bailleur, cela signifie qu’il faut vérifier le classement avant toute indexation et conserver la preuve de l’attestation 2026 si elle améliore la classe.
Que faire si le DPE paraît faux ?
Le DPE est opposable, mais une contestation sérieuse exige des preuves. Il ne suffit pas de dire que la facture d’électricité est élevée ou que le logement est inconfortable.
En cas de doute, le locataire ou l’acquéreur peut faire réaliser un nouveau diagnostic, demander les données utilisées, vérifier la surface de référence, le système de chauffage, l’isolation retenue et la ventilation. La difficulté est de démontrer que l’erreur change réellement la classe ou cause un préjudice.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 22 mai 2026, rappelle que la responsabilité du diagnostiqueur suppose de démontrer un diagnostic erroné réalisé en méconnaissance des normes ou des règles de l’art. Dans le dossier jugé, la contestation échoue notamment parce que la comparaison reposait sur des normes différentes et ne suffisait pas à démontrer la faute.
En pratique, avant d’engager un contentieux DPE, il faut réunir :
- le DPE initial complet, pas seulement la première page ;
- l’attestation 2026 si elle existe ;
- le rapport du nouveau diagnostiqueur ;
- les factures d’énergie ;
- les devis ou rapports d’artisans ;
- les échanges avec le bailleur, l’agence, le syndic ou le diagnostiqueur ;
- les preuves des conséquences : impossibilité de chauffer, humidité, coût anormal, perte locative, impossibilité de relouer.
Bailleur : comment sécuriser un chantier DPE
Le bailleur doit éviter deux réflexes : ignorer le sujet parce que le bail est ancien, ou lancer des travaux sans cadre écrit.
La démarche la plus sûre est de préparer un dossier clair :
- récupérer le DPE complet et vérifier si une attestation 2026 peut modifier la classe ;
- faire établir des devis précis, datés, avec durée prévisible du chantier ;
- informer le locataire par écrit, avec dates proposées et nature des travaux ;
- proposer des créneaux raisonnables et conserver les refus ou absences ;
- distinguer les travaux privatifs des travaux nécessitant une décision de copropriété ;
- éviter toute augmentation de loyer litigieuse tant que la classe énergétique n’est pas sécurisée ;
- saisir le juge en cas de refus d’accès persistant, au lieu de forcer l’entrée.
Si le chantier rend temporairement le logement inhabitable, la question du relogement ou de l’indemnisation doit être traitée à part. Un refus du locataire peut être sanctionné, mais un chantier mal organisé peut aussi fragiliser le bailleur.
Locataire : comment agir sans se mettre en faute
Le locataire doit éviter l’arrêt unilatéral du paiement. Même lorsque le logement est mauvais, le risque d’impayé et d’expulsion peut devenir plus grave que le litige DPE lui-même.
La stratégie utile consiste à écrire clairement au bailleur :
- demander le DPE et, si nécessaire, l’attestation actualisée ;
- décrire les défauts concrets du logement ;
- demander un calendrier de travaux ;
- accepter le principe d’un accès au logement, tout en demandant des dates compatibles avec l’occupation ;
- demander une réduction de loyer ou une consignation seulement dans un cadre juridiquement sécurisé ;
- saisir rapidement le juge si le bailleur ne répond pas.
Si le bailleur propose des travaux réels, le locataire peut contester les modalités, mais il doit expliquer pourquoi : danger, durée excessive, absence d’information, impossibilité matérielle, besoin de relogement temporaire, travaux insuffisants. Un refus vague ou silencieux se retournera facilement contre lui.
Paris et Île-de-France : un dossier à préparer plus vite
À Paris et en Île-de-France, les litiges DPE sont particulièrement sensibles : loyers élevés, logements anciens, copropriétés complexes, petits appartements parfois chauffés à l’électricité, tension locative et demandes rapides de relocation.
Le juge compétent sera en principe le juge des contentieux de la protection du lieu de situation du logement. Pour un appartement parisien ou francilien, il faut préparer le dossier en trois blocs : contrat et DPE, preuve des défauts, preuve du comportement des parties.
Les pièces déterminantes sont souvent les plus simples : bail, renouvellement ou reconduction, DPE complet, attestation Ademe, courriers recommandés, devis, convocations de travaux, photos datées, factures, constats et échanges avec l’agence ou le syndic.
Sources utiles
- Ministère de la Transition écologique : évolution du calcul du DPE et attestation 2026.
- Ministère de l’Économie : ce qui change au 1er janvier 2026 pour le DPE.
- Service-Public : passoires thermiques et interdiction de mise en location.
- Cour d’appel de Bourges, 27 février 2026 : logement G, travaux et preuve de l’indécence.
- Tribunal judiciaire de Tours, 27 mars 2026 : refus d’accès aux travaux et astreinte.
- Cour d’appel de Paris, 22 mai 2026 : preuve d’un DPE erroné et responsabilité du diagnostiqueur.
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