La réforme des baux commerciaux par la loi du 26 mai 2026 : mensualisation du loyer, plafonnement des garanties et redéfinition du droit de préférence
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, introduit dans son titre X plusieurs modifications substantielles du statut des baux commerciaux. Le législateur y consacre un droit à la mensualisation du loyer, plafonne le montant du dépôt de garantie et des sûretés accessoires, et redéfinit le périmètre du droit de préférence du preneur. Ces dispositions, pour certaines d’application immédiate y compris aux baux en cours, marquent une inflexion significative dans l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs à bail commercial. L’analyse des nouveaux textes, confrontée à la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, permet de mesurer l’ampleur des changements intervenus et d’en anticiper les premières difficultés d’interprétation.
L’économie générale de la réforme reflète une volonté de protection du preneur, principalement dans les secteurs du commerce de détail, du commerce de gros et des prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Le choix de soumettre plusieurs de ces règles nouvelles aux baux en cours, et non aux seuls contrats à venir, constitue une particularité notable de ce texte, dont la portée immédiate a été saluée par les organisations de commerçants et discutée par les praticiens du droit immobilier. Par ailleurs, la consécration législative des clauses dites « tunnel » d’indexation met fin à une incertitude qui pesait sur la pratique notariale et la rédaction des baux commerciaux depuis plusieurs années. L’étude de ces quatre axes de réforme, à la lumière des arrêts les plus récents rendus par la troisième chambre civile, permet d’en saisir la portée exacte.
I. Les nouveaux droits du preneur : mensualisation du loyer et encadrement des garanties financières
A. Le droit à la mensualisation du loyer commercial
L’article 72 de la loi du 26 mai 2026 insère dans le code de commerce un nouvel article L. 145-40-1 aux termes duquel le preneur peut demander à bénéficier du paiement mensuel du loyer lorsque le local est destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, et sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges n’ayant pas fait l’objet d’une contestation préalable [[Article L. 145-40-1 du code de commerce, issu de l’article 72 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054131304.%5D%5D. La demande du locataire prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail et s’impose alors au bailleur. Cette disposition est applicable non seulement aux baux conclus à compter du 28 mai 2026, mais également aux baux en cours d’exécution au 27 mai 2026.
L’innovation est double. D’une part, elle institue un véritable droit du preneur à la mensualisation, que le bailleur ne peut refuser lorsque les conditions légales sont réunies. D’autre part, elle confère à ce droit une portée immédiate sur les contrats en cours, ce qui emporte une modification unilatérale du terme de paiement conventionnellement stipulé. Cette intrusion du législateur dans l’économie contractuelle des baux en vigueur, pour légitime qu’elle soit au regard de l’objectif de protection de la trésorerie des commerçants, n’est pas sans soulever des interrogations quant à sa conformité au principe de sécurité juridique. La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 18 septembre 2025, que le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba041e4abb8795b568fc7.%5D%5D. La mensualisation du loyer ne saurait toutefois exonérer le preneur de son obligation de paiement aux termes convenus, le texte nouveau réservant expressément l’hypothèse d’arriérés non contestés. En pratique, le preneur qui sollicite la mensualisation devra s’acquitter de chaque mensualité à la date convenue, sous peine de voir le bailleur se prévaloir de la clause résolutoire. La troisième chambre civile a récemment rappelé que le jeu de la clause résolutoire est suspendu en présence d’une contestation sérieuse des sommes réclamées, ce qui tempère le risque d’une acquisition automatique de la clause en cas de désaccord sur le montant des loyers ou charges dus [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 22-23.221, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7a93cdc6046d47feadfa.%5D%5D.
A cet égard, la jurisprudence constante de la troisième chambre civile rappelle que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, en application de l’article 1728 du code civil [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B, précité.]]. La mensualisation légale ne constitue pas une remise en cause de cette obligation, mais une simple modification de son rythme d’exécution. Le champ d’application de la mesure est toutefois circonscrit aux activités de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. En sont exclus les locaux à usage de bureau, les entrepôts et les locaux industriels. Cette délimitation, qui reprend pour l’essentiel les critères du statut des baux commerciaux, circonscrit le bénéfice de la mensualisation aux secteurs les plus exposés aux variations de trésorerie.
B. Le plafonnement du dépôt de garantie et l’encadrement des sûretés
Le nouvel article L. 145-40-2 du code de commerce, également introduit par l’article 72 de la loi, limite le montant du dépôt de garantie à trois mois de loyer pour les baux portant sur un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal [[Article L. 145-40-2 du code de commerce, issu de l’article 72 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054131304.%5D%5D. Ces sommes ne portent pas intérêt au bénéfice du preneur. La règle est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Le texte prévoit en outre que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés, les sommes restant dues au bailleur et celles dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du preneur étant déductibles, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Cette obligation de restitution dans un délai de trois mois s’applique tant aux baux conclus après le 28 mai 2026 qu’aux baux en cours au 26 mai 2026.
Par ailleurs, l’article L. 145-40-3 nouveau plafonne à un trimestre de loyer la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés par le bailleur pour assurer l’exécution du contrat, lorsque le bail porte sur un local destiné aux activités précitées. Cette disposition, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, soulève une difficulté immédiate en matière de cautionnement. Le texte vise les « garanties de toute nature », ce qui inclut par hypothèse le cautionnement personnel ou bancaire. L’interprétation selon laquelle le cautionnement ne pourrait excéder trois mois de loyer marquerait une rupture avec la pratique actuelle, où le cautionnement solidaire du dirigeant couvre fréquemment l’intégralité des loyers du bail et de ses renouvellements. La troisième chambre civile n’a pas encore eu à se prononcer sur ce point.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution du dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur. La cession du local entraîne en outre la caducité des garanties de toute nature obtenues par le cédant, lequel est tenu de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Cette règle, qui entrera en vigueur pour les cessions intervenant à compter du 26 août 2026, aligne le régime des baux commerciaux sur celui des baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989. Elle impose aux acquéreurs de locaux commerciaux une vigilance renforcée quant à la reconstitution des garanties à leur profit, qui deviendra une condition de la cession. Le législateur a ainsi entendu éviter que le preneur ne se trouve exposé à devoir reconstituer des garanties auprès de deux bailleurs successifs, situation génératrice de coûts et d’insécurité juridique. En pratique, l’acquéreur avisé exigera du cédant la justification de la restitution des garanties au preneur et, le cas échéant, la production de nouvelles garanties avant la réitération de la vente.
En conséquence, la pratique contractuelle devra intégrer ces nouveaux plafonds. Le bailleur qui entendait obtenir une garantie supérieure à trois mois de loyer pourra rechercher des mécanismes alternatifs, tels que la constitution d’un nantissement de fonds de commerce ou la souscription d’une assurance-loyers impayés. La jurisprudence relative au dépôt de garantie dans le cadre du renouvellement du bail, telle qu’elle résulte de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 septembre 2025, conserve sa pertinence pour la fixation du montant du dépôt de garantie dû par le preneur à l’occasion du renouvellement [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5.%5D%5D. La Cour de cassation y rappelle que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé dès lors qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur, indépendamment de son incidence effective et réelle.
II. La clarification du régime des baux commerciaux : indexation et droit de préférence
A. La consécration des clauses tunnel d’indexation et la sécurisation des clauses résolutoires
La loi du 26 mai 2026 consacre expressément la validité des clauses dites « tunnel » d’indexation dans les baux commerciaux. Ces clauses, qui permettent d’encadrer la variation du loyer résultant de l’application d’un indice de référence en fixant une amplitude maximale annuelle, à la hausse comme à la baisse, doivent impérativement respecter un principe de symétrie. L’indexation ne peut jouer que dans les limites d’une fourchette prédéterminée, dont l’amplitude doit être identique dans les deux sens. Cette consécration législative met fin à une incertitude qui divisait la doctrine et la pratique, certains auteurs tenant ces clauses pour contraires au caractère automatique de l’indexation, d’autres y voyant un aménagement licite de la liberté contractuelle.
La validation législative des clauses tunnel s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence relative au plafonnement du loyer du bail renouvelé. La troisième chambre civile a jugé le 30 mai 2024 que le bailleur ne pouvait se prévaloir de stipulations contractuelles ayant pour objet de faire échec au plafonnement légal du loyer du bail commercial renouvelé, réaffirmant ainsi le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux [[Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin et au Rapport, https://www.courdecassation.fr/decision/665816dfe1d75d00084fd86b.%5D%5D. L’arrêt du 18 septembre 2025 a précisé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement doit être appréciée au regard de sa nature à influencer l’activité du preneur, et non de son incidence effective sur le chiffre d’affaires [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5.%5D%5D. Les clauses tunnel, désormais validées, constituent ainsi un correctif conventionnel aux effets parfois brutaux de l’indexation automatique sur les loyers commerciaux.
Dès lors, la combinaison du plafonnement légal du loyer renouvelé et de la faculté nouvelle d’encadrer conventionnellement la variation indiciaire confère aux parties des instruments de prévisibilité renforcée. Le bailleur conserve la garantie d’une indexation minimale, tandis que le preneur est protégé contre une hausse excessive. La troisième chambre civile a par ailleurs rappelé, dans un arrêt du 12 février 2026, que la clause résolutoire insérée au bail commercial est d’interprétation stricte et que son acquis ne saurait être automatique en présence d’une contestation sérieuse des sommes réclamées [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 22-23.221, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7a93cdc6046d47feadfa.%5D%5D. La loi nouvelle ne modifie pas ce régime, mais elle conforte l’équilibre général du bail commercial en offrant des mécanismes de régulation des flux financiers entre les parties.
B. La redéfinition du droit de préférence du preneur à bail
La loi du 26 mai 2026 modifie l’article L. 145-46-1 du code de commerce pour circonscrire le champ d’application du droit de préférence du preneur. Désormais, ce droit est expressément limité au local commercial destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et emplacements attenants, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Il s’étend également au local à usage artisanal destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services, à l’exclusion des entrepôts.
Cette clarification législative était attendue. La jurisprudence avait déjà circonscrit le domaine du droit de préférence en jugeant, le 19 juin 2025, que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial [[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f55253664177a3e756.%5D%5D. La troisième chambre civile a étendu cette exception à toute cession d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, fût-ce un seul, dès lors que le local loué n’en constitue qu’une fraction. Le même jour, elle a réaffirmé cette solution dans une espèce où la vente portait sur des lots incluant des locaux non donnés à bail [[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f75253664177a3e758.%5D%5D.
Par ailleurs, l’arrêt du 5 mars 2026 a précisé que l’exception au droit de préférence prévue au profit des descendants du bailleur ne s’applique pas à une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, dès lors que celle-ci dispose d’une personnalité morale distincte de ses associés [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb1cdc6046d47944497.%5D%5D. La Cour de cassation a ainsi jugé que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés ». Cette solution, rendue sous l’empire du texte antérieur, conserve toute sa portée sous la nouvelle rédaction de l’article L. 145-46-1.
L’arrêt du 6 novembre 2025 a en outre jugé que ne constitue pas une cession unique au sens de l’article L. 145-46-1 la cession par un acte unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts, tout en maintenant que le locataire ne bénéficie pas du droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/690c49701f8a20b910eb59e1.%5D%5D. Ces précisions jurisprudentielles, combinées à la nouvelle délimitation légale du champ d’application du droit de préférence, offrent un cadre plus lisible pour les praticiens.
En conséquence, le jeu combiné de la réforme législative et de la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un droit de préférence à la fois plus encadré dans son domaine et plus rigoureux dans sa mise en œuvre. Le bailleur qui envisage de vendre un local commercial doit désormais vérifier avec une attention accrue si le preneur entre dans le champ du droit de préférence, et le cas échéant, purger ce droit dans les formes prescrites par l’article L. 145-46-1, faute de quoi la vente encourt la nullité. La notification de l’offre de vente au preneur doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au profit du preneur. A défaut de respect de ce formalisme, la sanction est la nullité de la vente. La loi nouvelle, en excluant les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts, réduit le périmètre du droit de préférence mais renforce simultanément sa prévisibilité, ce qui, au regard de la sécurité juridique des transactions, constitue un progrès notable. La pratique notariale devra intégrer cette redéfinition du champ d’application du droit de préférence dans la rédaction des actes de vente de locaux commerciaux et dans le conseil donné aux parties, sous le contrôle vigilant du juge qui demeure garant de l’effectivité de ce droit d’ordre public.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique opère une refonte mesurée mais substantielle du statut des baux commerciaux. La mensualisation du loyer, le plafonnement des garanties à un trimestre et la redéfinition du droit de préférence du preneur traduisent une volonté de protection du locataire commerçant, dans un contexte où la trésorerie des entreprises de détail et de services demeure exposée aux variations conjoncturelles. La consécration des clauses tunnel d’indexation, quant à elle, sécurise une pratique déjà répandue et met fin à une divergence doctrinale qui fragilisait la rédaction des baux commerciaux. Au-delà de l’effet d’annonce, cette réforme impose aux opérateurs du secteur une mise à niveau rapide de leurs contrats et de leurs pratiques, dans des délais qui, pour certaines dispositions, courent déjà.
L’application immédiate de certaines dispositions aux baux en cours constitue l’aspect le plus innovant, mais aussi le plus délicat, de cette réforme. La caducité des garanties en cas de cession du local, le droit à la mensualisation opposable au bailleur et l’obligation de restitution du dépôt de garantie dans un délai de trois mois concernent l’ensemble des parties à un bail commercial en vigueur, indépendamment de la date de conclusion du contrat. Les bailleurs devront, dans les meilleurs délais, auditer leur portefeuille de baux pour identifier les contrats affectés par ces dispositions d’application immédiate et anticiper les demandes de mensualisation que les preneurs ne manqueront pas de formuler. La jurisprudence de la troisième chambre civile, dont les arrêts récents offrent une grille d’analyse des notions de droit de préférence, de plafonnement du loyer et d’obligation de délivrance, continuera de guider l’interprétation de ces textes nouveaux. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer ces évolutions dans la rédaction des contrats, la gestion des contentieux en cours et le conseil aux parties, dans un cadre juridique rénové qui conjugue protection du preneur et attractivité du statut.
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