La décence énergétique du logement loué dans la jurisprudence de la troisième chambre civile : la future loi relance logement à l’épreuve du contentieux
Le 24 juin 2026, le gouvernement présentera en conseil des ministres le projet de loi relance logement, dont l’une des mesures phares consiste à assouplir l’interdiction de location des logements classés F et G au titre du diagnostic de performance énergétique, dits passoires thermiques, en autorisant leur remise sur le marché locatif sous condition de réalisation de travaux dans un délai déterminé. Cette annonce, intervenue dans un contexte de crise aiguë de l’offre locative, soulève une question juridique de première importance : l’assouplissement projeté est-il compatible avec l’obligation de délivrance d’un logement décent qui pèse sur le bailleur et dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, considérablement renforcé la portée ?
L’examen de la jurisprudence récente révèle que la Haute juridiction a érigé l’obligation de délivrance en un pilier intangible du statut des baux d’habitation, dont elle refuse toute attenuation conventionnelle ou circonstancielle. Parallèlement, le législateur, conscient des tensions qui affectent le marché locatif, s’apprête à infléchir le calendrier d’interdiction des passoires thermiques institué par la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et résilience. L’articulation entre ces deux mouvements, l’un jurisprudentiel, l’autre législatif, constitue l’objet de la présente analyse.
Pour le praticien du contentieux locatif, la question revêt une dimension pratique immédiate : le bailleur qui remet sur le marché un logement énergétiquement défaillant, fût-ce sous couvert d’une autorisation législative nouvelle, encourt-il le risque d’une condamnation pour manquement à son obligation de délivrance ? La réponse, on le verra, est loin d’être univoque.
I. L’obligation de délivrance d’un logement décent, une construction prétorienne d’une remarquable fermeté
A. Le cadre légal et son interprétation extensive par la Cour de cassation
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent [[Article 1719 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127%5D%5D. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d’État, lequel figure aux articles 2 et suivants du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 [[Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108%5D%5D.
La troisième chambre civile a, de manière constante, qualifié cette obligation de continue. Par un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, elle a jugé que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’il en résulte que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » [[Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9%5D%5D.
Cette formulation consacre le double visage, exécutoire et indemnitaire, de l’obligation de délivrance et écarte toute faculté pour le bailleur de s’en exonérer par le seul écoulement du temps. Le même jour, la troisième chambre civile rendait un second arrêt, également publié au Bulletin, rappelant que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » [[Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e%5D%5D.
Quelques semaines auparavant, le 2 avril 2026, elle avait déjà censuré une cour d’appel pour avoir méconnu la portée continue de cette obligation, en jugeant que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance « perdure tout au long du contrat de bail pour assurer une jouissance paisible du preneur » [[Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.181, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16%5D%5D. Le 16 avril 2026, elle rappelait encore qu’aucune circonstance, fût-elle tirée de la connaissance par le preneur de l’état du bien lors de la conclusion du bail, ne saurait exonérer le bailleur de son obligation [[Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 25-10.188, https://www.courdecassation.fr/decision/69e07c64cdc6046d476a55fa%5D%5D.
Cette jurisprudence s’inscrit dans une continuité remarquable. Le 27 juin 2024, la troisième chambre civile avait déjà censuré un arrêt d’appel pour avoir écarté l’indemnisation du préjudice résultant du « manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent » [[Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226, https://www.courdecassation.fr/decision/667d33070e9e6ea7dff2c9a8%5D%5D. Le 16 mai 2024, elle précisait que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » [[Civ. 3e, 16 mai 2024, n° 23-12.438, https://www.courdecassation.fr/decision/6645a24c98cdd0000806503e%5D%5D.
L’ampleur de cette construction prétorienne ne saurait être sous-estimée. En érigeant l’obligation de délivrance en une obligation continue, dont l’inexécution peut être sanctionnée à tout moment par le juge, la troisième chambre civile a substantiellement renforcé la position du locataire dans le rapport de force qui l’oppose au bailleur. Cette orientation trouve un écho dans le contentieux de la construction immobilière, où la Cour fait également prévaloir les droits de l’occupant sur les considérations d’opportunité économique.
B. L’articulation avec la prescription triennale : un équilibre protecteur du locataire
L’arrêt du 4 juin 2026 revêt une importance particulière en ce qu’il fixe avec précision l’articulation entre l’obligation continue de délivrance et la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation y énonce que si l’action en exécution forcée est imprescriptible tant que le manquement perdure, l’action indemnitaire se trouve, quant à elle, enfermée dans le délai de trois ans précédant la demande en justice. Cette solution, qui opère une distinction nette entre le volet exécutoire et le volet indemnitaire de l’obligation, tempère la rigueur du principe sans en affaiblir l’effectivité.
La Cour avait déjà, par un arrêt publié au Bulletin du 14 décembre 2023, affirmé que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation continue dont le manquement peut être invoqué à tout moment par le locataire [[Civ. 3e, 14 décembre 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/657aabd7c3656883187886d8%5D%5D. Le 12 octobre 2023, elle avait également jugé que la connaissance par le locataire de désordres n’éteignait pas l’obligation du bailleur [[Civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-20.375, https://www.courdecassation.fr/decision/65278e2f625e6e83183e3491%5D%5D.
Or, cette construction prétorienne place le curseur à un niveau d’exigence élevé. Le bailleur ne peut se prévaloir ni de l’ancienneté des désordres, ni de la connaissance qu’en avait le locataire lors de son entrée dans les lieux, ni de la modicité du loyer. L’obligation de délivrance est d’ordre public et son inexécution expose le bailleur à une condamnation à exécuter les travaux nécessaires sous astreinte, outre l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par le locataire.
Par ailleurs, le contentieux de l’investissement locatif défiscalisé a également donné lieu à une jurisprudence nourrie. La troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 16 mars 2023, que la rentabilité locative escomptée d’un investissement immobilier défiscalisé, « qui est déterminante du consentement de l’investisseur privé, caractérise le dol » lorsque le professionnel a tu les risques de vacance locative [[Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.984, https://www.courdecassation.fr/decision/6412c9c0314ae0a62152cf58%5D%5D. Elle a confirmé cette orientation le 28 mai 2026 en rappelant la nature aléatoire de tels investissements [[Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 25-10.182, https://www.courdecassation.fr/decision/6a17dd62cdc6046d47321794%5D%5D.
II. La performance énergétique, composante émergente de la décence du logement
A. Le calendrier d’interdiction des passoires thermiques et ses implications contentieuses
La loi du 22 août 2021, dite Climat et résilience, a introduit dans le droit positif une interdiction progressive de location des logements dont la consommation énergétique excède certains seuils. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être proposés à la location. Le 1er janvier 2025, l’interdiction a été étendue à l’ensemble des logements classés G, et le 1er janvier 2028, elle doit frapper les logements classés F, avant de s’appliquer aux logements classés E à compter du 1er janvier 2034.
La question de savoir si l’absence de performance énergétique d’un logement caractérise un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent est aujourd’hui posée avec une acuité particulière. Les critères du décret du 30 janvier 2002, qui définissent la décence par référence à la surface habitable, à la sécurité physique et à la santé des occupants, à l’absence d’infiltrations d’air et de parois, ainsi qu’à un équipement de chauffage adapté, ne comportent pas, en l’état, d’exigence explicite de performance énergétique. Pour autant, la troisième chambre civile a progressivement intégré les considérations thermiques dans l’appréciation de la décence.
Par un arrêt du 16 octobre 2025, elle a censuré une cour d’appel pour avoir écarté l’existence d’un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent alors que le logement « ne répondait pas aux critères d’un logement décent » [[Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-16.682, https://www.courdecassation.fr/decision/68f086bb8af7f48b3631ea35%5D%5D. La motivation ne se fonde pas exclusivement sur la performance énergétique, mais elle n’en exclut pas la prise en compte. De même, le 26 octobre 2023, la Cour a rejeté un pourvoi dans une espèce où la locataire se prévalait d’un manquement à l’obligation de délivrance en raison de l’état général du logement, incluant ses caractéristiques thermiques [[Civ. 3e, 26 octobre 2023, n° 21-24.454, https://www.courdecassation.fr/decision/653a048ad0451e8318d0e7cb%5D%5D.
En conséquence, la tendance jurisprudentielle, sans consacrer expressément un droit à la performance énergétique dans le cadre du bail d’habitation, intègre néanmoins l’état thermique du bien dans l’appréciation globale de la décence. Un logement dont les déperditions énergétiques sont telles qu’elles rendent le chauffage inefficace ou excessivement onéreux pourrait, dans certaines circonstances, être qualifié d’indécent au sens de l’article 1719 du code civil.
Par ailleurs, la question de la charge de la preuve en matière de décence énergétique mérite une attention particulière. Le bailleur qui entend se prévaloir de la conformité de son bien aux exigences légales devra être en mesure de produire un diagnostic de performance énergétique actualisé et, le cas échéant, les justificatifs des travaux entrepris. La troisième chambre civile, par un arrêt du 23 novembre 2023, a rappelé que le bailleur supporte la charge de démontrer qu’il a satisfait à son obligation de délivrance et qu’il ne peut se contenter d’affirmations générales [[Civ. 3e, 23 novembre 2023, n° 22-16.771, https://www.courdecassation.fr/decision/655f02a63c1cff831888e2ab%5D%5D.
L’incertitude qui pèse sur la qualification juridique d’un logement énergétiquement défaillant est d’autant plus préoccupante que les enjeux financiers sont considérables. Un bailleur condamné pour manquement à l’obligation de délivrance s’expose non seulement à la réalisation forcée des travaux de mise en conformité, mais également à l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par le locataire, dont le montant peut, selon la durée de l’inexécution, atteindre des sommes significatives.
B. Le projet de loi relance logement : une inflexion législative face à un front jurisprudentiel consolidé
Le projet de loi qui sera présenté le 24 juin 2026 en conseil des ministres prévoit, selon les informations disponibles, de rouvrir la location des logements classés F et G sous condition de réalisation de travaux dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les logements en copropriété. Il s’agit, pour le gouvernement, de répondre à l’effondrement de l’offre locative privée, qui a chuté de 15 % en cinq ans, en permettant le retour sur le marché de 650 000 à 700 000 logements d’ici 2028, selon les estimations de M. Vincent Jeanbrun, ministre chargé du Logement.
D’un point de vue strictement juridique, cette réforme ne modifie pas l’obligation de délivrance elle-même. Elle en aménage seulement le calendrier d’exigibilité pour ce qui concerne le volet énergétique. Le bailleur qui souhaiterait se prévaloir du nouveau dispositif devrait néanmoins démontrer qu’il a bien entrepris les travaux promis dans le délai imparti, faute de quoi il s’exposerait à une action en inexécution sur le fondement de l’article 1719 du code civil, tel qu’interprété par la jurisprudence précitée.
Or, la troisième chambre civile a, par un arrêt du 13 avril 2023, rappelé que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu des obligations prévues par le code de la construction et de l’habitation, et que tout manquement engage sa responsabilité [[Civ. 3e, 13 avril 2023, n° 22-10.288, https://www.courdecassation.fr/decision/6438f105a942a604f5e9310f%5D%5D. Par analogie, un bailleur qui s’engagerait à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans le cadre du nouveau dispositif pourrait voir sa responsabilité engagée en cas de carence.
L’arrêt du 19 septembre 2024, rendu en matière de vente d’immeuble à rénover, illustre la sévérité de la Cour à l’égard des professionnels qui méconnaissent la réglementation applicable [[Civ. 3e, 19 septembre 2024, n° 22-14.810, https://www.courdecassation.fr/decision/66ebbfc8b777bc8e4ad634e9%5D%5D. Il n’est pas exclu que cette rigueur soit transposée au contentieux locatif lorsque le bailleur aura souscrit l’engagement de réaliser des travaux sans le respecter.
La Cour a également développé une jurisprudence protectrice de l’acquéreur en matière de vente en l’état futur d’achèvement, rappelant le 19 décembre 2024 que le promoteur est tenu d’une obligation d’information renforcée [[Civ. 3e, 19 décembre 2024, n° 23-15.039, https://www.courdecassation.fr/decision/6763c0ae9097d8d545954115%5D%5D, et le 5 mars 2026 que les manquements du constructeur engagent sa responsabilité de plein droit [[Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 23-20.211, https://www.courdecassation.fr/decision/67c947901a107e0f606ad591%5D%5D.
Ces décisions, pour n’être pas directement relatives au bail d’habitation, témoignent d’une orientation jurisprudentielle générale qui fait prévaloir la protection de l’occupant sur les considérations d’opportunité économique. Il est dès lors permis de douter que l’assouplissement projeté du calendrier d’interdiction des passoires thermiques suffise à infléchir la position de la Cour de cassation sur l’étendue de l’obligation de délivrance.
L’arrêt du 2 octobre 2025, publié au Bulletin, apporte un éclairage complémentaire sur la méthode d’appréciation des ressources du locataire dans le cadre des baux d’habitation [[Civ. 3e, 2 octobre 2025, n° 24-12.308, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68de29595eaf3d95fe752d79%5D%5D. Bien que rendu dans un contexte distinct, cet arrêt illustre la volonté de la Cour d’assurer une protection effective du locataire, y compris dans ses dimensions économiques.
De surcroît, la troisième chambre civile a, par un arrêt du 5 mars 2026, rappelé les obligations pesant sur le maître d’œuvre en matière de construction immobilière [[Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 23-20.211, https://www.courdecassation.fr/decision/67c947901a107e0f606ad591%5D%5D. La rigueur avec laquelle la Cour sanctionne les manquements des professionnels de la construction ne peut qu’inciter à la prudence les bailleurs qui s’engageraient dans des travaux de rénovation énergétique sans s’être entourés des garanties nécessaires.
La question de la responsabilité des diagnostiqueurs immobiliers, dont la jurisprudence de la troisième chambre civile a considérablement renforcé les obligations ces dernières années, ajoute une dimension supplémentaire à l’analyse. Un diagnostic de performance énergétique erroné ou incomplet pourrait engager la responsabilité de son auteur et, par voie de conséquence, priver le bailleur de la faculté de se prévaloir de l’assouplissement législatif projeté.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le projet de loi relance logement, pour souhaitable qu’il soit au regard des impératifs de politique publique, s’insère dans un cadre jurisprudentiel qui laisse peu de place à l’improvisation. Les bailleurs qui entendent bénéficier des nouvelles dispositions devront faire preuve d’une rigueur particulière dans la documentation de leurs démarches de rénovation et dans le suivi des travaux entrepris.
Le projet de loi relance logement porte également création d’un statut du bailleur privé, offrant des avantages fiscaux aux propriétaires qui s’engagent dans une démarche de location encadrée. Mais la jurisprudence du 19 février 2026 rappelle que les actions en responsabilité contre les professionnels ayant conseillé un investissement locatif défiscalisé sont soumises à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil [[Civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-11.109, https://www.courdecassation.fr/decision/6997fe53cdc6046d470bf26b%5D%5D. Les bailleurs qui s’engageront dans le nouveau dispositif devront donc être particulièrement vigilants quant aux conseils reçus et aux engagements souscrits.
Des lors, la question n’est pas de savoir si la loi relance logement est opportune, mais si elle est juridiquement cohérente avec le cadre prétorien que la troisième chambre civile a patiemment édifié. La réponse commande une analyse minutieuse des interactions entre la norme législative nouvelle et la jurisprudence constante.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 fait apparaître une consolidation remarquable de l’obligation de délivrance d’un logement décent, dont la Cour de cassation refuse toute attenuation. L’assouplissement du calendrier d’interdiction des passoires thermiques annoncé dans le projet de loi relance logement, pour nécessaire qu’il soit au regard de la crise de l’offre locative, ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un logement répondant aux exigences légales de décence.
La voie médiane que le législateur entend tracer, consistant à autoriser la location sous condition de réalisation de travaux dans un délai déterminé, n’est viable qu’à la condition que le juge dispose de moyens de contrôle effectifs du respect de cet engagement. La jurisprudence de la troisième chambre civile, par sa constance et sa fermeté, fournit d’ores et déjà le cadre dans lequel ce contrôle pourra s’exercer. Dès lors, c’est moins l’architecture de la réforme que ses modalités de mise en œuvre contentieuse qui détermineront sa capacité à concilier la relance de l’offre locative et la protection des droits du locataire.
Au terme de cette analyse, il apparaît que l’interdiction de location des passoires thermiques, loin de constituer une contrainte technique isolée, s’articule étroitement avec l’obligation de délivrance telle que la troisième chambre civile la conçoit. La future loi relance logement, en assouplissant le calendrier d’interdiction, ne remet pas en cause le principe de l’obligation de délivrance : elle en module seulement l’exigibilité dans le temps. Reste à savoir si le juge, gardien de l’effectivité des droits du locataire, acceptera cette modulation sans exiger du bailleur qu’il démontre, pièces à l’appui, la réalité et la qualité des travaux entrepris.
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