La nullite du bail commercial consenti sur le domaine public : la troisieme chambre civile reaffirme le caractere d ordre public du statut et precise le point de depart de la prescription
I. L inapplicabilite du statut des baux commerciaux au domaine public
A. Le principe d exclusion pose par l article L. 145-2 du code de commerce
L octroi d un bail commercial sur une dependance du domaine public constitue une impossibilite juridique que la Cour de cassation rappelle avec une constance remarquable. Le statut des baux commerciaux, regi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, est reserve aux immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploite et qui appartiennent au domaine prive des personnes publiques ou a des personnes privees. L article L. 145-2, I, 3 du code de commerce, dans sa redaction applicable, precise que les dispositions du chapitre V ne s appliquent aux baux consentis a des entreprises publiques et etablissements publics a caractere industriel ou commercial qu a la condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public.
Or, comme l a rappele la troisieme chambre civile dans un arret du 10 mars 2010, publie au Bulletin, les parties ne peuvent choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu elles portent sur des biens appartenant au domaine public [[ Civ. 3e, 10 mars 2010, n 09-12.714, PB. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/60795ec69ba5988459c495fd ]]. En l espece, le maire de Palavas-les-Flots avait consenti un contrat d amodiation a des epoux, lesquels avaient a leur tour donne a bail commercial a une societe. La cour d appel de Montpellier avait valide ce montage au motif que les parties pouvaient librement choisir de soumettre leurs rapports a la legislation des baux commerciaux des lors que cette legislation n etait pas opposable aux autorites ayant octroye l amodiation. La Cour de cassation casse cette decision, estimant au contraire que l ordre public du statut interdit toute extension conventionnelle. Les considerations de bonne foi, de connaissance de la situation domaniale ou de longue occupation sont inoperantes face a cette impossibilite objective.
Par ailleurs, la propriete commerciale est reservee aux baux de locaux relevant du domaine prive de l Etat, du departement, des communes ou des etablissements publics, conformement a l article L. 145-2 du code de commerce. Le domaine public, regi par le code general de la propriete des personnes publiques, est en revanche inalienable et imprescriptible. Son occupation est, par nature, precaire et revocable. L occupation du domaine public par un commerce releve non pas du statut des baux commerciaux mais d un regime propre d autorisation d occupation temporaire, prevu notamment par l article L. 2124-32-1 du code general des collectivites territoriales.
En consequence, un commercant installe sur le domaine public ne pourra jamais revendiquer la propriete commerciale, quelle que soit la qualification formelle du contrat qui le lie a l autorite gestionnaire ou a un intermediaire, et quelles que soient les clauses que ce contrat contient. La jurisprudence est sur ce point constante et la troisieme chambre civile n a cesse de le reaffirmer dans les arrets recents.
B. La nullite absolue pour objet illicite : une sanction ineluctable
L arret du 21 mai 2026, publie au Bulletin et rendu en formation de section, confirme avec une vigueur renouvelee ce principe cardinal. Dans cette affaire, un restaurant etait exploite dans un local situe a l arriere d une plage, sur le domaine public, en vertu d un bail commercial conclu en 2012. A la suite d un commandement de payer delivre en septembre 2021, le locataire avait assigne le bailleur en nullite du bail, restitution des loyers et indemnisation de la perte du fonds de commerce [[ Civ. 3e, 21 mai 2026, n 24-16.483, FS-B. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea06bcdc6046d47669105 ]].
La Cour de cassation, dans cet arret, enonce un double principe. D une part, les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullite absolue pour objet illicite. D autre part, l article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilieres se prescrivent par cinq ans a compter du jour ou le titulaire d un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant de l exercer, est applicable aux actions en nullite pour cause ou objet illicite, dont la prescription court des lors a compter du jour ou la partie demanderesse a la nullite a eu ou aurait du avoir connaissance de l illiceite de l objet du contrat.
Le bail avait ete conclu en 2012, avant l entree en vigueur de l ordonnance du 10 fevrier 2016 portant reforme du droit des contrats. Dans sa redaction ancienne, l article 1108 du code civil exigeait, pour la validite du contrat, un objet certain et une cause licite. La nullite absolue sanctionnait alors l absence d une condition essentielle a la validite du contrat au jour de sa formation. La Cour de cassation confirme que ce regime est applicable aux baux commerciaux consentis sur le domaine public, des lors que l illiceite de l objet est averee.
A cet egard, il convient de souligner que la nullite absolue n est pas susceptible de confirmation et peut etre invoquee par tout interesse, y compris par la partie qui a elle-meme conclu le contrat en connaissance de cause. La Cour de cassation rejette le moyen du bailleur qui soutenait que la prescription devait courir a compter de la conclusion de l acte, et non de la connaissance du vice par le demandeur. Cette position marque une protection renforcee du preneur, qui peut agir en nullite alors meme que le contrat a ete execute pendant de nombreuses annees.
L arret du 12 fevrier 2026, egalement rendu par la troisieme chambre civile, illustre l application concrete de ces principes. Dans cette affaire, des locaux commerciaux a usage de bar-restaurant avaient ete edifies pour partie sur le domaine public maritime et donnes a bail en 1994, le bail ayant ete renouvele en 2013. Le syndicat mixte gestionnaire du domaine public maritime avait sollicite du locataire qu il signe une convention d occupation precaire moyennant redevance. La cour d appel de Bordeaux, statuant sur la prescription de l action en nullite, avait retenu que le locataire avait commis une erreur de droit sur l etendue des droits dont il beneficiait du fait de la conclusion du bail commercial et que cette erreur n etait pas inexcusable [[ Civ. 3e, 12 fev. 2026, n 24-13.758. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/698d7af7cdc6046d47fec512 ]]. La Cour de cassation a censure cet arret pour exces de pouvoir du juge de la mise en etat, rappelant que la fin de non-recevoir tiree de la prescription ne necessitait pas de trancher au prealable le bien-fonde de l action en nullite. Cet arret, bien que centre sur une question de procedure, confirme la vitalite du contentieux relatif aux baux consentis sur le domaine public.
II. Le regime de l action en nullite et ses consequences
A. La prescription quinquennale et la connaissance du vice par le demandeur
La prescription de l action en nullite constitue un enjeu majeur du contentieux. L article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilieres se prescrivent par cinq ans a compter du jour ou le titulaire d un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant de l exercer. La Cour de cassation, dans l arret du 21 mai 2026, fait une application directe de ce texte aux actions en nullite pour cause ou objet illicite, en precisant que la prescription court a compter du jour ou la partie demanderesse a eu ou aurait du avoir connaissance de l illiceite de l objet du contrat.
Cette solution est d importance pratique. Contrairement a ce que soutenait le bailleur dans son pourvoi, la prescription ne court pas automatiquement a compter de la date de conclusion du contrat affecte d une cause de nullite absolue. Le point de depart est fixe au jour de la connaissance effective ou presumee du vice par le demandeur. En l espece, la cour d appel de Basse-Terre avait juge que l action introduite en octobre 2021, soit plus de cinq ans apres la conclusion du bail en decembre 2012, n etait pas prescrite parce que le locataire n avait eu connaissance de l illiceite de l objet du contrat que posterieurement. La Cour de cassation valide ce raisonnement.
Cette jurisprudence s inscrit dans un mouvement plus large de la troisieme chambre civile qui, depuis plusieurs annees, fait prevaloir le principe de protection du contractant victime d un vice du consentement sur une application strictement chronologique de la prescription. Ainsi, dans un arret du 3 decembre 2020, elle avait deja rappele que la nullite d un contrat peut etre soulevee par voie d exception sans condition de delai, ce qui constitue un tempérament significatif a la prescription extinctive [[ Civ. 3e, 3 dec. 2020, n 19-23.397. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4caa16790d76d94b85a5 ]].
Des lors, le point de depart de la prescription quinquennale de l action en nullite pour illiceite est desormais clairement ancre dans la connaissance du vice par le demandeur, et non dans la date objective de conclusion du contrat. Cette solution, qui parait favorable au locataire, doit cependant etre nuancee par les exigences probatoires : il appartient au demandeur a la nullite de demontrer a quelle date il a eu effectivement connaissance du vice. La charge de la preuve pese sur lui, ce qui peut en pratique soulever des difficultes lorsque le contrat a ete execute sans heurts pendant de longues annees.
En matiere de baux d habitation, la troisieme chambre civile a egalement precise le jeu de la prescription et de la requalification des conventions d occupation. Dans un arret publie du 6 juillet 2022, elle a juge que des le declassement d un bien du domaine public, sa location a usage d habitation a titre de residence principale est soumise aux dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, qui sont d ordre public. La Cour ajoute que la validite d une convention y derogant est conditionnee a l existence de circonstances particulieres independantes de la volonte des parties autres que celles resultant de la seule domanialite du bien [[ Civ. 3e, 6 juil. 2022, n 21-18.450, FS-B. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/62c526eda2c42363790793c1 ]]. En l espece, une ancienne salariee de La Poste occupait un logement depuis 1990 en vertu d une convention d occupation precaire, laquelle avait pris fin automatiquement a son depart en retraite. La Cour de cassation a censure l arret de la cour d appel de Paris qui avait refuse de requalifier cette convention en bail d habitation, au motif que la cour n avait pas caracterise l existence de circonstances particulieres justifiant le recours a une convention precaire au moment de sa conclusion.
Par ailleurs, la Cour de cassation adopte une approche coherente s agissant des contrats d occupation du domaine public en general. Dans un arret publie du 21 septembre 2022, elle a precise que les contrats comportant occupation du domaine public, quelle que soit leur forme ou leur denomination, obeissent a un regime specifique excluant le statut des baux prives [[ Civ. 3e, 21 sept. 2022, n 21-10.895, PB. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/632bfcc76ed81805da0b0139 ]]. Cette jurisprudence etend la logique de l arret du 10 mars 2010 au-dela du seul bail commercial, pour englober l ensemble des conventions d occupation du domaine public.
B. L etendue des restitutions consecutives a l aneantissement du contrat
L aneantissement d un contrat nul emporte, en principe, l obligation pour chaque partie de restituer ce qu elle a recu. Cette regle, fondee sur les anciens articles 1131 et 1304 du code civil, dans leur redaction anterieure a l ordonnance du 10 fevrier 2016, a ete reprise a l article 1352 du code civil dans sa redaction issue de la reforme, aux termes duquel la restitution d une chose autre que d une somme d argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimee au jour de la restitution [[ Article 1352 du code civil. Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042250 ]].
Dans l arret du 21 mai 2026, la Cour de cassation tire les consequences de l aneantissement du bail commercial. La cour d appel de Basse-Terre avait annule le bail, condamne le bailleur a restituer les loyers verses, mais avait deboute ce dernier de sa demande de paiement d une indemnite d occupation au motif qu il n etait pas proprietaire du bien litigieux. La Cour de cassation casse l arret sur ce point precis. Elle rappelle que les parties doivent, apres l annulation de leurs conventions meme pour cause ou objet illicite, etre remises dans leur situation anterieure, et que chacune peut pretendre a la restitution en valeur des prestations fournies. En ecartant la demande d indemnite d occupation au seul motif que le bailleur n etait pas proprietaire du bien, alors qu elle avait constate que le bailleur avait fourni a la locataire la jouissance effective d un local a usage de restaurant, la cour d appel a viole les textes susvises.
Cette solution est remarquable en ce qu elle refuse de faire dependre la restitution de la jouissance de la qualite de proprietaire du bailleur. Ce qui importe, c est que le bailleur ait effectivement procure une prestation au preneur, en l espece la jouissance d un local. La nullite du contrat ne saurait aboutir a un enrichissement sans cause du preneur, qui a effectivement beneficie de la jouissance des lieux pendant toute la duree d execution du contrat. La Cour de cassation consacre ainsi une approche purement objective des restitutions, independante de la legitimite du titre en vertu duquel le bailleur detenait le bien.
Cette jurisprudence s inscrit dans le prolongement des arrets rendus par la troisieme chambre civile le 20 mars 2025, dans lesquels la Cour avait precise que l obligation de restitution, consecutive a la nullite ou a la resolution du contrat principal, pese sur chaque partie independamment de toute faute [[ Civ. 3e, 20 mars 2025, n 23-14.445 a 23-14.493. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/67dbc1a3e044dcf80e82cc0c ]]. La serie d arrets du 20 mars 2025 relative aux contrats de credit affecte avait deja affirme que l obligation de restitution pesant sur l emprunteur est autonome de toute consideration de faute du vendeur ou du preteur. Le meme principe est transpose ici a la matiere des baux commerciaux.
En matiere de baux consentis sur le domaine public, la question des restitutions se pose avec une acuite particuliere, des lors que l occupation a pu durer de nombreuses annees avant que la nullite ne soit invoquee. L arret du 26 octobre 2023 fournit un autre eclairage sur cette problematique. Dans cette espece, une titulaire d une autorisation d occupation temporaire du domaine public avait donne a bail commercial a une societe qui avait elle-meme cede son fonds de commerce. La cour d appel de Saint-Denis de la Reunion avait rejete la demande de la bailleresse au motif que son autorisation d occupation etait devenue caduque. La Cour de cassation a censure cette decision pour violation du principe de la contradiction, mais la solution de fond demeure que le titulaire d une autorisation d occupation du domaine public ne peut conferer a un tiers plus de droits qu il n en detient lui-meme [[ Civ. 3e, 26 oct. 2023, n 22-15.487. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/653a049ed0451e8318d0e7e1 ]].
Par ailleurs, en matiere de baux d habitation, la Cour de cassation a, le 6 juillet 2022, egalement rappele que les conventions d occupation du domaine public doivent etre requalifiees en baux d habitation des lors que le bien a ete declasse et que les circonstances particulieres justifiant le recours a une convention precaire ne sont pas etablies. Ce courant jurisprudentiel, qui protege l occupant contre la precarite abusive, s applique toutefois dans les seules limites de l article L. 145-2 du code de commerce pour les baux commerciaux, le texte interdisant formellement toute emprise sur le domaine public.
Des lors, le contentieux de la nullite des baux commerciaux sur le domaine public se distingue nettement de celui de la requalification des conventions d occupation en baux d habitation. Dans le premier cas, la nullite absolue est encourue et le contrat est aneanti retroactivement, avec les restitutions qui en decoulent. Dans le second cas, la loi impose au contraire la soumission de la relation locative au regime protecteur du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, a la seule condition que le bien ait ete declasse du domaine public et qu aucune circonstance particuliere independante de la volonte des parties, autre que la domanialite, ne justifie le maintien de la precarite. L arret du 21 mai 2026 confirme cette distinction fondamentale, en precisant le double verrou qui empeche tout bail commercial de produire effet sur le domaine public : l article L. 145-2 du code de commerce, qui exclut le domaine public du champ d application du statut, et l article L. 3111-1 du code general de la propriete des personnes publiques, qui pose le principe d inalienabilite et d imprescriptibilite du domaine public.
Enfin, une decision du 6 juillet 2022, rendue le meme jour que l arret commente ci-dessus, apporte une nuance utile. La troisieme chambre civile y a juge que la convention conclue entre une commune et le preneur, qualifiee de convention d occupation precaire du domaine public, ne pouvait etre requalifiee en bail commercial des lors que les parties avaient convenu d un terme extinctif et que le preneur reconnaissait le caractere precaire de son occupation [[ Civ. 3e, 6 juil. 2022, n 21-15.040. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/62c5279da2c4236379079425 ]]. Cette solution confirme que la requalification en bail commercial est exclue pour les occupations du domaine public, meme lorsque les parties ont tente de s en rapprocher par un habillage contractuel. La coherence de la jurisprudence est ainsi assuree, de la decision fondatrice du 10 mars 2010 a l arret du 21 mai 2026, en passant par les arrets intermediaires de 2022 et 2023.
Conclusion
L arret de la troisieme chambre civile du 21 mai 2026, publie au Bulletin, constitue un rappel necessaire de l impossibilite de consentir un bail commercial sur le domaine public et des consequences juridiques qui s attachent a une telle irregularite. La nullite absolue pour objet illicite est encourue, sans que la bonne foi des parties, la duree d execution du contrat ou la connaissance de la situation domaniale n y fassent obstacle. La prescription quinquennale de l action en nullite, regie par l article 2224 du code civil, ne commence a courir qu a compter du jour ou le demandeur a eu ou aurait du avoir connaissance de l illiceite de l objet du contrat. En cas d annulation du bail, les restitutions doivent etre integrales et reciproques : les loyers doivent etre restitues au preneur, mais le bailleur peut pretendre a une indemnite d occupation correspondant a la valeur de la jouissance effectivement procuree, quelle que soit la legitimite de son titre de propriete sur le bien.
La decision du 21 mai 2026, en rappelant ces principes, conforte la securite juridique des acteurs du commerce et de l immobilier, tout en preservant l integrite du domaine public. L intervention d un conseil specialise est recommandee tant pour les commercants qui envisagent de prendre a bail un local situe sur le domaine public, que pour les personnes publiques ou les titulaires d autorisations d occupation qui envisagent de consentir des baux a des tiers.
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