L’obligation de délivrance d’un logement décent : de l’obligation civile à l’infraction pénale
I. Le renforcement de l’obligation civile de délivrance
A. Une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un logement décent. Cette obligation est relayée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise que le logement doit être exempt de tout risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation [[Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006474217.%5D%5D. Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui fixe des seuils de surface habitable, des exigences d’équipement et des critères de sécurité [[Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/texte_lc/JORFTEXT000000776681.%5D%5D.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt publié au Bulletin du 4 juin 2026, consacré le caractère continu de cette obligation. Elle énonce que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » [[Civ3 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9.%5D%5D. Il en résulte, poursuit la Cour, que le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation tant que le manquement perdure et à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. Cette solution prolonge la jurisprudence antérieure qui avait déjà admis que le locataire pouvait solliciter la suspension du paiement des loyers et la réparation de son préjudice de jouissance sur une période étendue [[Civ3 28 novembre 2024, n° 23-18.135, https://www.courdecassation.fr/decision/67481e8f3f6707ecf31eab51.%5D%5D.
Or, la portée de cet arrêt dépasse la seule question de la prescription. En qualifiant l’obligation de délivrance d’obligation continue, la Cour de cassation en fait un devoir permanent qui ne s’épuise pas dans une prestation instantanée à l’entrée dans les lieux. Le bailleur ne peut s’exonérer en invoquant la conformité initiale du logement si celle-ci s’est dégradée. A cet égard, il doit être relevé que l’article 1720 du Code civil met à la charge du bailleur l’obligation d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, ce qui comprend le maintien des caractéristiques de décence pendant toute la durée de la relation contractuelle [[Article 1720 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441334.%5D%5D.
Par ailleurs, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 offre au locataire une voie d’action spécifique : si le logement ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux [[Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006474258.%5D%5D. Cette disposition instaure un mécanisme de contrainte qui place le bailleur défaillant sous la surveillance directe du juge. En conséquence, le bailleur qui s’abstient de remédier à l’indécence du logement s’expose non seulement à une condamnation à des dommages et intérêts, mais également à une réduction ou à une suspension judiciaire du loyer.
Le contentieux locatif relatif au logement indécent est dominé par la question de la preuve. L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 énumère les critères objectifs de la décence : une surface habitable minimale de neuf mètres carrés et un volume habitable de vingt mètres cubes, des installations de gaz et d’électricité conformes aux normes de sécurité, une alimentation en eau potable, des dispositifs d’évacuation des eaux usées, une installation sanitaire et un chauffage adapté. La preuve de l’indécence repose le plus souvent sur un constat d’huissier ou un rapport des services d’hygiène de la commune, pièces essentielles pour convaincre le juge de la réalité des désordres. Or, la Cour de cassation rappelle que le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve qui lui sont soumis et n’est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation [[Civ3 13 mars 2025, n° 22-23.406, https://www.courdecassation.fr/decision/67d283e2f79d05e49e360a9a.%5D%5D. En conséquence, le locataire qui se plaint de l’indécence doit rapporter la preuve des désordres qu’il invoque et démontrer que ceux-ci rendent le logement non conforme aux normes réglementaires.
B. L’inefficacité des stratégies d’éviction du bailleur indigne
L’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026, publié au Bulletin, a tranché une question dont les enjeux pratiques sont considérables. Un bailleur avait délivré un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement, dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. La cour d’appel de Paris avait validé ce congé en considérant que la délivrance d’un congé ne s’apparentait pas à une résiliation judiciaire du contrat et que le caractère indécent du logement pouvait constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation censure cette analyse avec une motivation limpide : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » [[Civ3 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e.%5D%5D.
La position de la Cour de cassation repose sur un syllogisme dont la rigueur mérite d’être soulignée. Le visa de l’arrêt associe les articles 1719, 1° du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. De cette combinaison, la Cour déduit que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. » Cette solution prive le bailleur du droit de se prévaloir de sa propre turpitude pour évincer le locataire et échapper à ses obligations. Le bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance ne peut instrumentaliser le congé pour se soustraire à ses responsabilités.
En conséquence, la stratégie consistant à délivrer un congé pour réaliser des travaux de mise en conformité après avoir été assigné par le locataire pour indécence se heurte désormais à un obstacle juridique infranchissable. Le bailleur doit exécuter ses obligations sans pouvoir évincer le locataire, et ce, sous le contrôle du juge qui dispose du pouvoir, en vertu de l’article 20-1 précité, de réduire ou de suspendre le loyer. Des lors, le rapport de force s’inverse : le bailleur défaillant ne peut plus instrumentaliser le congé pour faire pression sur le locataire.
L’arrêt du 13 mars 2025 avait déjà illustré les difficultés que rencontre le bailleur lorsqu’il tente de se prévaloir de l’exception d’inexécution ou de la clause résolutoire face à un locataire qui cesse de payer les loyers en raison de l’indécence du logement [[Civ3 13 mars 2025, n° 22-23.406, https://www.courdecassation.fr/decision/67d283e2f79d05e49e360a9a.%5D%5D. La troisième chambre civile avait rappelé que l’exception d’inexécution n’est admise qu’à la condition que le logement soit inhabitable, l’indécence seule ne suffisant pas à justifier la suspension du paiement des loyers. Des lors, le locataire confronté à un logement indécent ne peut unilatéralement cesser ses paiements sans s’exposer à la résiliation du bail et à l’expulsion. Il doit saisir le juge sur le fondement de l’article 20-1 pour obtenir la suspension judiciaire du loyer.
L’arrêt du 4 juin 2026 franchit un pas supplémentaire en interdisant au bailleur d’utiliser le congé comme parade à sa propre carence. Cette construction jurisprudentielle, qui articule les articles 1719 du Code civil et 20-1 de la loi de 1989, consacre une protection renforcée du locataire et confère au juge un rôle de garant de l’effectivité de l’obligation de délivrance. Cette décision s’inscrit dans un mouvement plus large d’intensification des obligations du bailleur que la Cour de cassation avait amorcé par l’arrêt du 13 mars 2025 en matière d’obligation de délivrance, et qui trouve aujourd’hui son prolongement naturel dans la lutte contre l’habitat indigne.
Le bailleur qui persiste à ne pas exécuter ses obligations encourt une condamnation à des dommages et intérêts qui peut être substantielle. La troisième chambre civile a rappelé, dans l’arrêt du 4 juin 2026, que le locataire pouvait obtenir réparation du préjudice de jouissance sur une période de trois ans précédant sa demande en justice, ce qui peut représenter une somme considérable si le loyer est élevé. En outre, l’article 1231-6 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure [[Article 1231-6 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032035325.%5D%5D. Ces intérêts moratoires s’ajoutent au principal et alourdissent la charge financière qui pèse sur le bailleur défaillant.
II. L’articulation avec les polices administratives et la sanction pénale
A. Péril et insalubrité : le basculement dans la sphère de la police administrative
Lorsque l’indécence du logement atteint un seuil de gravité tel qu’elle constitue un danger pour la sécurité ou la santé des occupants, le droit commun du bail d’habitation cède le pas aux polices spéciales instituées par le Code de la construction et de l’habitation et par le Code de la santé publique. L’article L. 521-1 du CCH prévoit que le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant lorsque des mesures de police sont prises au titre de la lutte contre l’habitat indigne [[Article L. 521-1 du Code de la construction et de l’habitation, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049398958.%5D%5D. Cette obligation de relogement constitue une charge exorbitante du droit commun qui transforme le bailleur privé en débiteur d’une prestation sociale d’urgence.
Par ailleurs, l’article L. 521-2 du même code organise la suspension de plein droit des loyers en cas d’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité [[Article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050623398.%5D%5D. Le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté, jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification de la mainlevée. Les sommes indûment perçues par le propriétaire sont restituées à l’occupant ou déduites des loyers dont il devient à nouveau redevable. Cette suspension légale opère de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une décision judiciaire.
La Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur l’articulation entre ces mesures administratives et le droit commun du bail. Dans l’arrêt du 4 juin 2026 précité, la troisième chambre civile rappelle que le juge saisi sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 a l’obligation de transmettre au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 de cette loi. Cette obligation de transmission crée une passerelle entre le contentieux civil du logement décent et la police administrative de l’habitat indigne, le juge civil devenant un auxiliaire de l’administration dans la détection des situations de non-décence grave.
L’arrêté de mise en sécurité pris en application de l’article L. 511-11 du CCH ou l’arrêté de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-19 du même code emportent des conséquences juridiques qui dépassent largement la seule sphère administrative. L’article L. 521-2 du CCH prévoit que la durée résiduelle du bail à la date de la mainlevée de l’arrêté est celle qui restait à courir au jour de la notification de l’arrêté, ce qui a pour effet de suspendre le cours du bail pendant la période où le logement est frappé d’interdiction d’habiter. Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer, jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par l’arrêté. En conséquence, le locataire conserve un titre d’occupation, fût-il précaire, et ne peut être expulsé de ce seul fait.
En conséquence, le bailleur qui donne à bail un logement indécent s’expose à une double contrainte : celle du juge civil, qui peut réduire ou suspendre le loyer et ordonner des travaux sous astreinte, et celle de l’autorité administrative, qui peut prendre un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité entraînant la suspension des loyers et l’obligation de relogement. Ces deux voies, civile et administrative, se complètent et se renforcent mutuellement pour contraindre le bailleur à exécuter son obligation de délivrance d’un logement décent.
B. Les sanctions pénales de l’article L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation
L’article L. 521-4 du CCH franchit un seuil supplémentaire dans l’échelle des sanctions en érigeant en infraction pénale le comportement du bailleur qui, en présence d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, menace ou intimide l’occupant pour le contraindre à renoncer à ses droits, perçoit un loyer en méconnaissance de la suspension légale, ou refuse de procéder au relogement ou à l’hébergement de l’occupant bien qu’étant en mesure de le faire [[Article L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049778879.%5D%5D. Ces faits sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 100 000 euros d’amende, peines portées à cinq ans d’emprisonnement et 150 000 euros d’amende lorsque la victime est une personne vulnérable, notamment un ressortissant étranger en situation irrégulière.
Le législateur a assorti ces peines principales de peines complémentaires d’une particulière sévérité. La confiscation du fonds de commerce ou des locaux mis à bail est prévue, de même que l’interdiction pour une durée de dix ans au plus d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation ou d’être usufruitier d’un tel bien. Le prononcé de ces peines complémentaires est obligatoire, la juridiction ne pouvant y déroger que par une décision spécialement motivée. L’interdiction d’acheter un bien immobilier pendant dix ans constitue une peine économique qui frappe le bailleur au coeur de son activité et de son patrimoine.
Ces dispositions s’inscrivent dans un mouvement législatif de criminalisation du comportement des propriétaires indignes, que le langage courant désigne sous le terme de marchands de sommeil. La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) avait amorcé ce mouvement en créant l’article L. 521-4 dans sa première version, que la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a renforcé en étendant le champ des infractions et en alourdissant les peines. La loi du 9 avril 2024, entrée en vigueur le 11 avril 2024, a encore accru ce dispositif répressif en portant la peine d’emprisonnement à cinq ans pour les faits commis à l’encontre de personnes vulnérables et en rendant obligatoire le prononcé des peines complémentaires de confiscation et d’interdiction d’achat immobilier.
Le dispositif pénal trouve également un écho dans le droit pénal général de l’escroquerie et de la soumission de personnes vulnérables à des conditions d’hébergement indignes, qui peuvent relever des qualifications de l’article 225-14 du Code pénal réprimant la soumission à des conditions d’hébergement contraires à la dignité humaine [[Article 225-14 du Code pénal, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038312855.%5D%5D. Cette infraction, punie de sept ans d’emprisonnement et de 200 000 euros d’amende, peut se cumuler avec les infractions de l’article L. 521-4 du CCH lorsque les faits révèlent une atteinte à la dignité humaine caractérisée par des conditions de logement manifestement incompatibles avec l’habitation. En conséquence, le bailleur qui tire profit de la vulnérabilité de ses locataires pour leur imposer des conditions de vie dégradantes s’expose à des poursuites pénales d’une extrême sévérité.
Le caractère dissuasif de ces sanctions ne doit pas masquer leur effectivité croissante. Un investisseur immobilier marseillais a été condamné le 2 juin 2026 à trois ans d’emprisonnement pour avoir loué vingt-cinq appartements dont certains étaient frappés d’arrêtés de péril, illustrant la mobilisation des juridictions répressives contre les pratiques de location de logements insalubres. La confiscation des biens immobiliers, qui prive le condamné du produit de son activité illicite, constitue la sanction économique la plus redoutable.
Au-delà de la répression, ces dispositions pénales produisent un effet structurant sur l’ensemble du contentieux du logement indécent. Elles renforcent la position du locataire dans le procès civil en lui permettant de se constituer partie civile et d’obtenir, devant la juridiction répressive, la réparation de son préjudice dans des conditions procédurales souvent plus favorables que celles du contentieux civil. La constitution de partie civile permet au locataire de solliciter des dommages et intérêts sans avoir à supporter les frais d’une procédure distincte, le juge pénal étant compétent pour statuer sur l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction. En conséquence, le bailleur d’un logement indécent n’est plus seulement exposé à la suspension du loyer et à des dommages et intérêts civils : il encourt désormais des peines privatives de liberté, des amendes substantielles et la confiscation de son patrimoine immobilier.
Conclusion
L’obligation de délivrance d’un logement décent connaît une intensification remarquable qui en fait l’une des obligations les plus rigoureusement sanctionnées du droit du bail d’habitation. La troisième chambre civile a construit, par l’arrêt du 4 juin 2026, un rempart jurisprudentiel qui interdit au bailleur de se prévaloir de sa propre carence pour évincer le locataire et qui consacre le caractère continu de l’obligation de délivrance. En parallèle, les polices administratives de l’habitat indigne et les sanctions pénales de l’article L. 521-4 du CCH font peser sur le bailleur défaillant une contrainte qui dépasse largement le cadre contractuel. La suspension des loyers par l’autorité administrative, l’obligation de relogement, les peines d’emprisonnement et la confiscation des biens immobiliers composent un arsenal répressif qui ne laisse au bailleur d’autre issue que l’exécution complète et permanente de son obligation de délivrance d’un logement décent. L’effectivité de cet arsenal repose désormais sur la capacité des juridictions civiles, administratives et pénales à coordonner leurs interventions dans un continuum répressif cohérent, où le juge civil détecte, l’administration contraint et le juge pénal sanctionne.
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