La loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme : une acceleration des constructions aux consequences redoutables pour le contentieux immobilier prive
Promulguee le 26 novembre 2025 et publiee au Journal officiel le 27 novembre 2025, la loi n° 2025-1129 dite « loi Huwart » constitue la reforme la plus ambitieuse du droit de l’urbanisme depuis la loi ELAN de 2018. Son objet affiche est de fluidifier l’acte de construire et de reduire le contentieux administratif de l’urbanisme, identifie comme un frein majeur a la production de logements, dans un contexte ou le Gouvernement affiche un objectif de quatre cent mille logements par an a l’horizon 2030. La proposition de loi, deposee le 1er avril 2025, a suivi un parcours legislatif accelere, adoptee par l’Assemblee nationale le 15 mai 2025 puis par le Senat le 17 juin 2025, avant qu’une commission mixte paritaire ne trouve un accord le 9 juillet 2025 et que le texte soit definitivement adopte le 15 octobre 2025. Le Conseil constitutionnel, saisi le 21 octobre 2025, a dans sa decision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025 censure douze de ses trente et un articles comme cavaliers legislatifs, mais a valide l’integralite des dispositions relatives au contentieux qui nous interessent ici [[Conseil constitutionnel, 20 novembre 2025, n° 2025-896 DC, https://www.legifrance.gouv.fr/cons/id/CONSTEXT000051794749%5D%5D. Le present article propose une analyse critique de l’impact de cette loi sur le contentieux immobilier prive, en confrontant ses innovations procedurales a la jurisprudence la plus recente de la troisieme chambre civile de la Cour de cassation, dont les premieres decisions interpretatives sont attendues pour eclairer les tensions que ce texte est susceptible de generer entre le droit de l’urbanisme et les droits prives des tiers.
I. Une acceleration des autorisations et des constructions favorable aux porteurs de projet
A. La simplification des procedures de modification des documents d’urbanisme
La loi Huwart procede a une unification radicale des procedures de modification des documents de planification. Pour les schemas de coherence territoriale, la nouvelle redaction de l’article L. 143-33 du code de l’urbanisme fusionne la modification de droit commun et la modification simplifiee en une procedure unique, mise a la disposition du public pendant un mois sans enquete publique, sauf evaluation environnementale [[Article L. 143-33 du Code de l’urbanisme, redaction issue de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051221456%5D%5D. Cette unification, appliquee a la modification du plan local d’urbanisme par les nouveaux articles L. 153-36 et L. 153-40 du meme code, entre en vigueur le 27 mai 2026, soit six mois apres la publication du texte. La caducite automatique des schemas de coherence territoriale au-dela de six ans est supprimee, leur duree etant portee a dix annees [[Article L. 143-28 du Code de l’urbanisme modifie, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051221451%5D%5D.
Cette acceleration de la modification des documents de planification n’est pas sans effet sur les droits des tiers. La Cour de cassation a rappele, dans un arret du 9 novembre 2023, que « nul n’est assure, en milieu urbain ou en voie d’urbanisation, de conserver son environnement, qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en cause » [[Cass. 3e civ., 9 novembre 2023, n° 22-15.40, https://www.courdecassation.fr/decision/654dd4cd420ce983188d1035%5D%5D. Ce principe, repris par la cour d’appel de Fort-de-France dans un arret du 18 novembre 2025, s’applique avec une force renouvelee des lors que la frequence et la facilite des modifications des plans locaux d’urbanisme sont accrues [[CA Fort-de-France, 18 novembre 2025, n° 24/00424, https://www.courdecassation.fr/decision/6956225875782d5f066eaea3%5D%5D. En consequence, le proprietaire ne peut plus se prevaloir d’une stabilite normative de son environnement urbain pour s’opposer a une construction voisine conforme au nouveau reglement modifie.
Par ailleurs, le nouvel article L. 111-35 du code de l’urbanisme interdit desormais au maire de refuser une autorisation d’urbanisme sur le seul fondement de la non-conformite de la construction initiale aux regles d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect exterieur, lorsque la demande porte sur une surelevation ou une transformation limitee de l’existant [[Article L. 111-35 du Code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051221432%5D%5D. Cette disposition, combinee aux nouvelles derogations prevues aux articles L. 152-6-7 a L. 152-6-10 pour les logements etudiants, les surelevations de plus de deux ans et le changement de destination des batiments agricoles, offre aux constructeurs des facilites inedites de densification urbaine. La question de la conformite des constructions au permis de construire, qu’il s’agisse d’une construction nouvelle, d’une extension ou d’une surrelevation, constitue desormais un contentieux autonome qui releve tant du recours contre le permis de construire devant la juridiction administrative que d’une action en responsabilite devant le juge judiciaire. La jurisprudence precise que la violation des regles du plan local d’urbanisme n’est pas, a elle seule, constitutive d’un prejudice indemnisable pour le voisin, ce dernier devant etablir un lien direct entre cette violation et l’atteinte qu’il subit.
B. La securisation juridique des autorisations de construire
Le nouvel article L. 431-6 du code de l’urbanisme rend le permis modificatif obligatoire et sans condition, pour autant que les travaux ne soient pas acheves, que le permis initial soit valide et que la demande soit deposee dans un delai de trois ans [[Article L. 431-6 du Code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051221470%5D%5D. Cette disposition ecarte le risque d’un refus de regularisation pour un projet evolutif et, corollairement, reduit l’exposition penale du constructeur. Elle constitue un assouplissement notable par rapport a la jurisprudence anterieure qui subordonnait le permis modificatif a l’absence de modification substantielle du projet.
Le renforcement des sanctions penales contre les constructions irregulieres peut sembler contrebalancer cette liberalisation. L’article 26 de la loi Huwart porte l’amende a trente mille euros et l’astreinte a mille euros par jour, avec un plafond de cent mille euros, et autorise la demolition d’office en zone urbaine ainsi que la substitution du prefet apres un mois de carence [[Article L. 481-1 et L. 481-2 du Code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051221473%5D%5D. L’objectif est de rendre l’infraction dissuasive pour le constructeur qui contournerait le systeme. Toutefois, la Cour de cassation precise depuis 1995 que « l’annulation du permis de construire pour exces de pouvoir ou la constatation de son illegalite par la juridiction administrative ne constitue pas, selon les dispositions de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, une condition d’exercice de l’action en responsabilite civile devant la juridiction judiciaire mais seulement une condition de la condamnation » [[Cass. 3e civ., 8 fevrier 1995, n° 92-15.777, https://www.courdecassation.fr/decision/61372263cd580146773fc901%5D%5D. Autrement dit, la victime d’une construction irreguliere conserve son droit d’agir en responsabilite, mais ne peut obtenir reparation que si le permis a ete annule ou declare illegal. Cette subtilite procedurale, meconnue de nombreux justiciables, prend une importance diluee dans le contexte d’un droit de l’urbanisme qui facilite l’octroi et la regularisation des autorisations.
II. Une reduction des garde-fous contentieux pour le tiers
A. La restriction des voies de recours administratives
Le volet le plus controverse de la loi Huwart reside dans la compression des delais et des garanties procedimentales offertes au tiers pour contester une autorisation d’urbanisme. Le nouvel article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme reduit le delai du recours gracieux de deux mois a un mois, sans qu’il emporte prorogation du delai de recours contentieux [[Article L. 600-12-2 du Code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051221475%5D%5D. Cette reduction est un piege redoutable pour le justiciable qui, croyant a tort au maintien du delai de deux mois, se verra opposer une irrecevabilite pour forclusion. La mesure est d’autant plus severement critiquable qu’elle affecte principalement les particuliers depourvus de conseil juridique, la ou les professionnels et les associations structurees disposent des ressources pour reagir dans des delais brefs.
L’article L. 600-3-1 du meme code, cree par la loi, facilite le refere-suspension contre un refus d’autorisation en dispensant le requerant de la preuve de l’urgence [[Article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051221474%5D%5D. Cette dispense est un avantage considerable pour le promoteur dont le projet est bloque par un refus municipal, mais elle agit de maniere asymetrique : le tiers qui subit les effets d’une construction autorisee, quant a lui, ne beneficie d’aucune dispense analogue pour solliciter la suspension de cette autorisation devant le juge administratif. La loi Huwart cree ainsi un desequilibre procedimental au benefice du constructeur et au detriment du voisin ou de l’association.
Enfin, le nouvel alinea 2 de l’article L. 600-2 interdit a l’autorite administrative de soulever de nouveaux motifs de refus au-dela d’un delai de deux mois suivant l’enregistrement du recours gracieux [[Article L. 600-2 du Code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051221472%5D%5D. Si cette disposition protege le requerant contre les man’uvres dilatoires de l’administration, elle a egalement pour effet de figer le debat contentieux dans un cadre temporel etroit, interdisant a l’autorite de completer utilement son argumentation juridique au vu des moyens developpes par le demandeur.
B. Les incertitudes persistantes sur l’articulation des competences entre le juge administratif et le juge judiciaire
La distinction entre l’office du juge administratif, competent pour apprecier la legalite des autorisations d’urbanisme, et celui du juge judiciaire, competent pour connaitre de l’action en responsabilite du constructeur, constitue un equilibre fragile que la loi Huwart ne fait qu’effleurer. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arret du 15 mai 2025, a precise que « le constructeur ne peut etre condamne par un tribunal de l’ordre judiciaire a la demolir du fait de la meconnaissance des regles d’urbanisme ou des servitudes d’utilite publique que si, prealablement, le permis a ete annule pour exces de pouvoir par la juridiction administrative » et que « le constructeur ne peut etre condamne par un tribunal de l’ordre judiciaire a des dommages et interets que si, prealablement, le permis a ete annule pour exces de pouvoir ou si son illegalite a ete constatee par la juridiction administrative » [[CA Bordeaux, 15 mai 2025, n° 22/01009, https://www.courdecassation.fr/decision/6826d0531e5b41b3f0535993%5D%5D.
Cette jurisprudence, constante depuis l’avenement du dualisme juridictionnel, pose une double exigence pour le tiers desireux d’obtenir reparation d’une construction prejudiciable : il lui faut d’abord obtenir, devant le juge administratif, l’annulation du permis de construire ou la constatation de son illegalite, puis engager l’action en responsabilite civile devant le juge judiciaire. La cour d’appel de Paris, dans un arret du 11 fevrier 2026, a ajoute que le prejudice allegue par le voisin devait « etre en lien direct, non pas avec la seule presence des constructions environnantes ne respectant pas les regles d’urbanisme ou les servitudes d’utilite publique, mais avec la violation de la regle d’urbanisme meconnue », citant les arrets de la troisieme chambre civile des 11 janvier 2023 et 25 avril 2024 [[CA Paris, 11 fevrier 2026, n° 22/05168, https://www.courdecassation.fr/decision/698d785dcdc6046d47fe64f3%5D%5D ; [[Civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-19.778, https://www.courdecassation.fr/decision/63bfb0855e2ef905d93bbc20%5D%5D ; [[Civ. 3e, 25 avril 2024, n° 24-10.256, https://www.courdecassation.fr/decision/662a8416c9f8c10008a4a918%5D%5D. Cette exigence probatoire, particulierement contraignante, est de nature a decourager le voisin qui subit une perte d’ensoleillement, une perte de vue ou une perte d’intimite mais ne peut identifier avec certitude la regle d’urbanisme dont la violation serait directement a l’origine de son prejudice plutot que le simple fait de la densification urbaine autorisee.
Les servitudes immobilieres constituent un autre terrain de friction entre le droit prive et les nouvelles dispositions de la loi Huwart. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arret du 5 decembre 2025, a rappele que « le defaut de publication de la servitude en annexe du plan local d’urbanisme n’est pas une condition de son opposabilite » [[CA Bordeaux, 5 decembre 2025, n° 22/02876, https://www.courdecassation.fr/decision/6933024272f940f4b6d14713%5D%5D. En consequence, un proprietaire peut se voir opposer une servitude d’utilite publique, telle qu’une servitude d’irrigation, une servitude de passage de canalisations ou une servitude de protection des monuments historiques, sans que le plan local d’urbanisme n’en fasse mention. La simplification des procedures de modification des documents de planification par la loi Huwart risque d’aggraver cette situation en rendant plus difficile encore l’identification par les acquereurs des servitudes grevant leur fonds.
La necessite de prouver ce lien de causalite specifique entre la violation de la regle d’urbanisme et le prejudice subi constitue un frein puissant a l’action du tiers. Il ne suffit pas de demontrer un trouble anormal de voisinage au sens de l’article 1240 du code civil ; il faut encore etablir que ce trouble resulte precisement de la violation d’une regle d’urbanisme, et non de circonstances inherentes a la densification urbaine. Or, la cour d’appel de Bordeaux a rappele qu’« en milieu urbain, un proprietaire ne peut legitimement attendre de son environnement une quelconque permanence » [[CA Bordeaux, 15 mai 2025, n° 22/01009, precite]]. Cette affirmation vide de sa substance la theorie du trouble anormal de voisinage dans les zones en mutation, alors meme que les modifications des plans locaux d’urbanisme sont desormais facilitees par la loi Huwart.
La cour d’appel de Montpellier, statuant le 23 janvier 2025, a neanmoins accueilli favorablement une action fondee sur un trouble anormal de voisinage resultant d’une surelevation qui avait prive la voisine de vue et d’ensoleillement, en se fondant sur l’article 544 du code civil et en ecartant le fait que la construction litigieuse disposat d’un permis de construire [[CA Montpellier, 23 janvier 2025, n° 21/02394, https://www.courdecassation.fr/decision/679331db31df9338379d2823%5D%5D. La cour a considere que « peu importe la hauteur precise de l’edification, qui en tout etat de cause suffit a empecher la visibilite du paysage », retablissant ainsi un equilibre favorable au voisin. Cette divergence entre la cour de Bordeaux et la cour de Montpellier sur la faculte de retenir un trouble anormal de voisinage independamment de la conformite au permis de construire meritera d’etre tranchee par la Cour de cassation.
S’agissant du reglement des lotissements, la loi Huwart facilite sa modification en abaissant le seuil de majorite a la majorite simple des proprietaires representant la moitie de la superficie, conformement aux nouveaux articles L. 442-10 et L. 442-11 du code de l’urbanisme [[Article L. 442-10 du Code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051221478%5D%5D. La Cour de cassation avait deja admis, dans un arret du 12 juillet 2018, que « la clause relative a la hauteur des haies du lotissement n’ayant pas une nature reglementaire », sa modification adoptee a la majorite de l’article L. 315-3 n’avait pas a etre approuvee par l’autorite administrative [[Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-21.081, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca896742d4057b0589354e%5D%5D. Cette jurisprudence, combinee aux nouvelles dispositions legislative, risque de generer un contentieux entre colotis, le minoritaire n’ayant d’autre choix que d’accepter une modification du reglement qui lui est defavorable ou de contester la regularite de la deliberation devant le juge judiciaire.
Par ailleurs, la Cour de cassation a juge le 21 mars 2019 que les colotis qui exercent la faculte de l’article L. 442-9 de maintenir le reglement du lotissement pour echapper a sa caducite « ne manifestent pas leur volonte de contractualiser les regles qu’il contient » [[Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-11.424, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca75307d14326242d83d69%5D%5D. Cette decision, qui refuse de reconnaitre une valeur contractuelle au reglement, reduit les moyens de defense du coloti qui entendrait se prevaloir d’une violation du cahier des charges par un autre coloti. En revanche, la troisieme chambre civile a estime le 4 juin 1997 que « l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme n’est pas applicable lorsque l’action du proprietaire d’un lot d’un lotissement contre un coloti est fondee sur le non-respect des clauses du cahier des charges » [[Cass. 3e civ., 4 juin 1997, n° 95-18.042, https://www.courdecassation.fr/decision/60794cbc9ba5988459c46aa9%5D%5D. Le coloti dispose ainsi d’une action contractuelle autonome, qui echappe au mecanisme de la condamnation subordonnee a l’annulation prealable du permis.
Concernant l’articulation entre les competences du maire au titre des pouvoirs de police de l’urbanisme et l’office du juge judiciaire, la Cour de cassation a precise le 16 mai 2019 que « l’action attribuee a la commune par l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, qui a pour objet la demolition ou la mise en conformite, est destinee a faire cesser une situation illicite et la commune n’a pas a demontrer l’existence d’un prejudice personnel » [[Cass. 3e civ., 16 mai 2019, n° 17-31.757, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca6fde60b2355b69647076%5D%5D. Cette action autonome de la commune, dispensee de la preuve d’un prejudice, peut se cumuler avec l’action privee du voisin, mais elle depend de la volonte politique de l’autorite municipale, que les nouveaux pouvoirs de substitution du prefet ne garantissent pas.
Enfin, la Cour de cassation a apporte le 28 septembre 2023 une precision utile sur la prise en compte des servitudes administratives pour l’evaluation des biens. Elle a juge que « seules les servitudes et restrictions administratives a caractere permanent doivent etre prises en compte pour l’evaluation des terrains a batir », la servitude tenant a un perimetre d’attente ayant un caractere provisoire ne constituant pas un element de moins-value [[Cass. 3e civ., 28 septembre 2023, n° 22-21.012, https://www.courdecassation.fr/decision/651527f242b42d8318bc6581%5D%5D. Cette jurisprudence prend un relief particulier dans le cadre de la loi Huwart, qui accelere la modification des documents d’urbanisme et, partant, la levee des perimetres d’attente et des restrictions provisoires.
Conclusion
La loi du 26 novembre 2025 opere un reequilibrage en faveur des constructeurs dont les effets se mesureront a l’aune du contentieux qu’elle generera devant le juge administratif et le juge judiciaire. La jurisprudence de la troisieme chambre civile offre des points d’appui pour encadrer ces effets, qu’il s’agisse de la distinction entre le reglement d’urbanisme et le cahier des charges du lotissement, de la necessite d’un lien direct entre la violation de la regle d’urbanisme et le prejudice, ou de la possibilite d’agir sur le fondement autonome du trouble anormal de voisinage. La doctrine du caractere necessairement precaire de l’environnement urbain, rappelee avec insistance depuis l’arret du 9 novembre 2023, s’articule difficilement avec l’article 545 du code civil, aux termes duquel « nul ne peut etre contraint de ceder sa propriete, si ce n’est pour cause d’utilite publique, et moyennant une juste et prealable indemnite », qui demeure le fondement constitutionnel de la protection du droit de propriete. Les decisions attendues de la Cour de cassation au cours de l’annee 2026 permettront de mesurer si l’acceleration des constructions promise par le legislateur s’accompagne d’une meilleure securite juridique pour l’ensemble des acteurs de l’acte de construire, ou si elle se construit au prix d’un affaiblissement durable des droits et des voies de recours des tiers.
En definitive, la loi Huwart consacre une evolution profonde du droit de l’urbanisme dans laquelle la protection du voisin n’est plus assuree par les garde-fous procedimentaux traditionnels mais par la combinaison de sanctions penales renforcees et par l’office du juge civil, dont la jurisprudence devra confirmer qu’il demeure le garant effectif des droits des tiers face a la puissance publique et aux interets prives des constructeurs. La pratique du contentieux du permis de construire et des autorisations d’urbanisme est ainsi appelee a connaitre une mutation considerable, tant dans ses delais que dans ses strategies, a laquelle les justiciables et leurs conseils devront s’adapter sans delai.
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