La mitoyenneté immobilière : présomption légale, preuve contraire et régime des obligations dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2022-2024)

I. La présomption de mitoyenneté, une protection relative du droit de propriété

A. Le domaine d’application de la présomption légale des articles 653 et 666 du Code civil

La mitoyenneté constitue l’une des servitudes légales les plus anciennes du droit français. Elle désigne la copropriété indivise d’un mur, d’une clôture ou d’un fossé séparant deux fonds contigus, chaque propriétaire exerçant sur l’ouvrage un droit concurrent de celui de son voisin. Le régime, ancré aux articles 653 à 673 du Code civil, irrigue le contentieux quotidien du voisinage et mobilise régulièrement la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont les décisions les plus récentes, rendues entre 2022 et 2024, permettent de dresser un état des lieux précis des règles gouvernant la présomption de mitoyenneté, les conditions de sa preuve contraire et les obligations réciproques qu’elle engendre. La présente analyse entend restituer ces enseignements à la lumière des huit arrêts les plus significatifs de la période. L’article 653 du Code civil pose une présomption simple au terme de laquelle « dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire » (art. 653 C. civ.). L’article 666, alinéa 1^er, du même code, étend cette présomption à « toute clôture qui sépare des héritages », réputée mitoyenne « à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il n’y a titre, prescription ou marque contraire ».

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion, le 23 mars 2022, de rappeler la portée de cette double présomption dans un litige opposant des propriétaires de parcelles contiguës à Pornichet. La demanderesse, venant aux droits d’une personne ayant acquis en 1955 un bien « entouré de murs », sollicitait le bornage de son fonds tandis que les voisins lui opposaient la mitoyenneté du mur de séparation. La cour d’appel de Rennes, pour rejeter la demande en bornage, s’était fondée sur les titres adverses établis en 1981, 1961 et 1938 qui mentionnaient tous une « jonction avec un mur mitoyen ». La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles 653 et 666, alinéa 1^er, du Code civil, en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché « si, antérieurement à l’édification de constructions sur la parcelle […] appartenant aux consorts [R]-[I], la parcelle […], déjà entourée de murs en 1955, n’était pas la seule en état de clôture » (Cass. 3^e civ., 23 mars 2022, n° 21-11.365). Par cette cassation, la Haute juridiction rappelle qu’il incombe au juge du fond de vérifier la condition d’application de la présomption de l’article 666, alinéa 1^er, à savoir que les deux héritages soient en état de clôture. Si un seul l’est, la présomption tombe.

Le champ d’application de la présomption de mitoyenneté trouve une limite importante lorsque l’ouvrage séparatif constitue également un mur de soutènement. La Cour de cassation a précisé, le 11 mai 2022, qu’« un mur de soutènement pouvait être mitoyen pour la portion à usage commun des deux voisins » (Cass. 3^e civ., 11 mai 2022, n° 20-22.840). En l’espèce, une commune revendiquait la propriété exclusive d’un mur de soutènement d’un chemin et contestait l’application du régime de la mitoyenneté en invoquant son appartenance au domaine public. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en relevant que la cour d’appel avait « constaté que le mur litigieux était globalement à usage partagé dans sa double fonction de soutènement du chemin appartenant à la commune et d’un ancien bassin dont les consorts [F] étaient propriétaires, comme dans sa fonction de clôture ». La décision illustre que la mitoyenneté peut s’appliquer à un mur de soutènement dès lors que celui-ci remplit une fonction de séparation effective entre deux fonds et que l’usage en est partagé. Il s’agit là d’une extension pragmatique du régime légal, qui n’exige pas une qualification purement formelle de mur de clôture pour retenir la mitoyenneté.

B. Les marques de non-mitoyenneté et la preuve contraire à la présomption

La présomption de mitoyenneté n’est pas irréfragable. L’article 654 du Code civil énumère les marques de non-mitoyenneté qui renversent la présomption : « lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné », « lorsqu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur ». Dans ces hypothèses, le mur est « censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre » (art. 654 C. civ.).

Un arrêt du 1^er juin 2022 de la troisième chambre civile vient rappeler, de manière indirecte mais significative, que la qualification de mur mitoyen ou privatif dépend étroitement de l’examen des titres et des circonstances de fait. Dans cette affaire, des propriétaires contestaient le caractère mitoyen d’un mur sur lequel leur voisine, une société civile immobilière, avait réalisé une surélévation pour y adosser un abri de barbecue. La cour d’appel de Versailles avait retenu que les époux avaient « autorisé la surélévation du mur mitoyen » dans une lettre du 14 juillet 2010. La Cour de cassation a censuré cette décision pour dénaturation de l’écrit : « alors que la lettre précitée limitait expressément la surélévation autorisée à deux parpaings, la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé » (Cass. 3^e civ., 1^er juin 2022, n° 21-16.195). Cet arrêt, bien que statuant sur le fondement du principe de l’interdiction de dénaturation des écrits, témoigne de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle la qualification de mitoyenneté par les juges du fond et l’autorisation donnée par le copropriétaire voisin.

La preuve contraire à la présomption peut également résulter de l’existence d’un empiétement, situation dans laquelle le constructeur ne saurait revendiquer la mitoyenneté d’un ouvrage qu’il a édifié au-delà des limites de son propre fonds. Le 6 juillet 2022, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé par des propriétaires qui sollicitaient la démolition d’un mur empiétant sur leur fonds. La cour d’appel de Grenoble avait retenu que « l’auteur de M. et Mme [J] avait autorisé la construction du mur en partie sur leur fonds », de sorte que « l’empiétement dénoncé avait été accepté en connaissance de cause ». La Cour de cassation a jugé que, « abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant critiqué par la seconde branche du moyen », cette motivation suffisait à justifier légalement la décision (Cass. 3^e civ., 6 juill. 2022, n° 21-12.763). La haute juridiction a néanmoins laissé filtrer, dans la discussion du moyen, que l’empiétement fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté en application des articles 545 et 661 du Code civil, ce qui confirme que la construction empiétante ne saurait, par elle-même, conférer au constructeur un droit de mitoyenneté sur le fonds d’autrui.

Par ailleurs, dans un arrêt du 25 mai 2023 relatif à une espèce polynésienne, la Cour de cassation a rappelé qu’un bornage ne saurait tenir lieu de titre de propriété et que « l’existence d’un empiétement ne peut s’apprécier au regard du seul bornage qui, sans attribuer la propriété des fonds contigus, a pour unique effet d’en fixer les limites » (Cass. 3^e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.245). Cette distinction entre le bornage, acte de délimitation, et le titre de propriété, acte d’attribution, est essentielle : la simple fixation des limites ne suffit pas à écarter une prétention fondée sur la mitoyenneté lorsque le titre de propriété ou la possession permettent de conclure à l’existence d’un droit privatif sur le mur litigieux.

II. Le régime des obligations réciproques des propriétaires contigus

A. L’obligation réelle d’entretien, de réparation et de reconstruction

Dès lors que la mitoyenneté est établie, elle emporte un ensemble d’obligations réciproques régies par les articles 655 à 662 du Code civil. L’obligation centrale est énoncée à l’article 655 : « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun » (art. 655 C. civ.). Il s’agit d’une obligation réelle, attachée à la qualité de copropriétaire du mur, qui se transmet avec le bien et s’impose aux ayants cause à titre universel ou particulier.

La troisième chambre civile a fait application de ce texte dans un arrêt du 11 janvier 2023 opposant des propriétaires d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation au syndicat des copropriétaires voisin. Des désordres d’humidité affectant un mur mitoyen étaient imputables aux travaux de reconstruction entrepris par le syndicat des copropriétaires en 1984 et 1985. Les propriétaires, qui sollicitaient la condamnation du syndicat à supporter l’intégralité des travaux réparatoires sur le fondement de la responsabilité civile, se sont vu opposer la prescription de leur action indemnitaire, la cour d’appel ayant constaté qu’ils avaient eu connaissance des désordres dès les rapports d’expertise amiable de 1995. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement et, sur le fondement de l’article 655, a confirmé que « chacun des copropriétaires du mur litigieux demeurait tenu, en application de l’article 655 du code civil, par l’obligation réelle d’entretien et de réparation édictée par ce texte » (Cass. 3^e civ., 11 janv. 2023, n° 21-23.689). Par conséquent, même lorsque les désordres trouvent leur origine dans le fait exclusif de l’un des copropriétaires, la prescription de l’action indemnitaire laisse subsister l’obligation réelle de l’article 655, qui contraint chaque copropriétaire à participer aux frais à proportion de ses droits.

Cette obligation réelle connaît toutefois un tempérament en présence d’une voie de fait. La voie de fait, notion frontière entre la compétence judiciaire et la compétence administrative, se caractérise par une atteinte portée par l’administration à la propriété privée ou à une liberté fondamentale dans des conditions manifestement insusceptibles de se rattacher à l’exercice d’un pouvoir légal. L’arrêt du 11 mai 2022, précité, l’illustre avec netteté : une commune avait « de manière illégitime et sans en aviser les consorts [F], fait démolir la partie supérieure de l’ouvrage, constitué d’un ancien mur, de contreforts et d’un ancien bassin leur appartenant et fait édifier un nouveau mur ». La Cour de cassation a approuvé la qualification de voie de fait retenue par la cour d’appel, les « conséquences de cette destruction » étant « irréversibles » et constituant « une extinction du droit de propriété des consorts [F] » (Cass. 3^e civ., 11 mai 2022, n° 20-22.840). La voie de fait fait ainsi échec au partage des frais prévu par l’article 655 et ouvre droit à réparation intégrale au profit du copropriétaire spolié. Le propriétaire qui, de son propre chef, détruit ou altère unilatéralement le mur mitoyen s’expose à une condamnation sur le fondement de la responsabilité civile, sans pouvoir opposer le régime de la mitoyenneté pour en atténuer les conséquences.

Un arrêt du 18 janvier 2023 vient rappeler, dans une espèce relative à un grillage mitoyen, que la destruction unilatérale de l’ouvrage mitoyen est sanctionnée. Des propriétaires, se plaignant de troubles causés par des arbres et haies voisins, sollicitaient également la remise en état d’un grillage mitoyen que leur voisine avait découpé, sur le fondement de l’article 655 du Code civil. La Cour de cassation a censuré le jugement ayant omis de répondre à ce chef de demande, rappelant que « tout jugement doit être motivé » et que « le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs » (Cass. 3^e civ., 18 janv. 2023, n° 21-23.955). Cet arrêt confirme que la protection du grillage mitoyen relève du même régime que celle du mur, l’article 655 s’appliquant indistinctement à tous les ouvrages mitoyens.

B. Les facultés unilatérales d’exhaussement et d’acquisition forcée de la mitoyenneté

Si l’obligation d’entretien est partagée, le Code civil reconnaît également aux copropriétaires des facultés unilatérales qui tempèrent la rigueur de l’indivision forcée. L’article 658 permet à « tout copropriétaire » de « faire exhausser le mur mitoyen », à charge pour lui de payer seul « la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune », ainsi que « les frais d’entretien de la partie commune du mur dus à l’exhaussement » et de « rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l’exhaussement » (art. 658 C. civ.).

L’arrêt du 1^er juin 2022, déjà évoqué, illustre les limites de cette faculté d’exhaussement. La cour d’appel de Versailles, avant censure pour dénaturation, avait retenu que l’autorisation donnée par les voisins pour une surélévation de deux parpaings s’étendait à l’usage du mur comme appui pour un abri de barbecue. La cassation prononcée rappelle que l’exhaussement d’un mur mitoyen ne peut excéder les limites de l’autorisation donnée par le copropriétaire voisin et que toute interprétation extensive de cette autorisation constitue une dénaturation prohibée (Cass. 3^e civ., 1^er juin 2022, n° 21-16.195).

L’article 661 du Code civil ouvre une autre voie unilatérale au profit du propriétaire qui souhaite acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif : « tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti » (art. 661 C. civ.). Cette faculté, dite parfois de « cession forcée de mitoyenneté », constitue une expropriation pour cause d’utilité privée qui permet au propriétaire voisin d’acquérir un droit sur l’ouvrage déjà édifié par son voisin, moyennant le versement d’une indemnité correspondant à la moitié de la valeur du mur et du sol d’assise.

L’articulation entre les règles de mitoyenneté et le droit du bornage constitue un dernier point de tension jurisprudentielle. Dans un arrêt du 28 mars 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a précisé les conditions de recevabilité de l’action en bornage en présence d’un accord antérieur. Elle a rappelé que « le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine » (Cass. 3^e civ., 28 mars 2024, n° 22-16.473, Publié au Bulletin). En l’espèce, un bornage amiable avait été réalisé en 1984, avant l’acquisition des parcelles par les parties. Si les bornes avaient disparu, la cour d’appel avait souverainement retenu que « la limite résultant du bornage ne pouvait pas être regardée comme perdue, puisque les auteurs de M. [T] l’avaient eux-mêmes consacrée en implantant sur l’emplacement de celle-ci, en 1989, une clôture grillagée ». La Cour de cassation en a déduit que « la limite séparative n’était pas devenue incertaine » et que l’action en bornage était irrecevable. Cette décision, d’une portée pratique considérable, enseigne que la disparition matérielle des bornes n’ouvre pas automatiquement droit à un nouveau bornage : il appartient au demandeur de démontrer que la limite est devenue effectivement incertaine, ce qui n’est pas le cas lorsque la clôture érigée par ses propres auteurs en a pérennisé le tracé.

En définitive, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une approche équilibrée et pragmatique de la mitoyenneté. La présomption des articles 653 et 666 demeure un outil puissant au service de la stabilité des relations de voisinage, mais elle cède devant la preuve contraire apportée par les titres, les marques matérielles de non-mitoyenneté, ou l’antériorité de la clôture. Le régime de l’article 655 impose à chaque copropriétaire une obligation réelle d’entretien proportionnelle à ses droits, dont la sanction est indifférente à la contestation de la mitoyenneté elle-même. Les facultés unilatérales d’exhaussement et d’acquisition forcée, quant à elles, permettent à chaque propriétaire de faire évoluer l’état de l’ouvrage séparatif, mais dans le strict respect des autorisations données par le voisin et des limites tracées par la loi.

Conclusion

La mitoyenneté, institution séculaire du Code civil, continue d’irriguer un contentieux nourri devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La période 2022-2024 a permis à la Haute juridiction de rappeler avec constance le jeu de la présomption légale des articles 653 et 666, la force de l’obligation réelle de l’article 655 qui survit à la prescription de l’action indemnitaire, et la rigueur du contrôle exercé sur les autorisations données par les copropriétaires en matière d’exhaussement. La distinction ferme entre bornage et titre de propriété, réaffirmée en 2023 et en 2024, constitue un garde-fou essentiel contre la tentation de confondre délimitation des fonds et attribution de la propriété. La sanction des voies de fait commises par l’un des copropriétaires, rappelée avec force en 2022, rappelle que l’indivision forcée n’autorise aucun des communistes à porter atteinte unilatéralement à l’intégrité de l’ouvrage, sous peine d’engager sa responsabilité sur le fondement de la responsabilité civile sans pouvoir se prévaloir du partage des frais de l’article 655. Ces enseignements, puisés dans huit arrêts de la troisième chambre civile, confirment que la mitoyenneté demeure, dans l’architecture du droit des biens, un régime à la fois protecteur et exigeant, dont la mise en œuvre requiert une analyse minutieuse des titres, des marques matérielles et des circonstances de fait propres à chaque espèce. Le praticien comme le justiciable y trouveront une grille de lecture stable et prévisible des droits et obligations que fait naître la contiguïté des héritages.