Le bornage en droit immobilier : fondements, régime contentieux et actualité de la troisième chambre civile (2024-2026)
Le bornage constitue l’une des opérations juridiques les plus élémentaires du droit des biens, mais aussi l’une des plus contentieuses. L’article 646 du Code civil (Legifrance), dont la rédaction n’a pas varié depuis 1804, dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës » et que « le bornage se fait à frais communs ». Derrière cette apparente simplicité se déploie un contentieux dense, nourri par les conflits de voisinage, les incertitudes cadastrales et les prétentions concurrentes à la propriété, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser.
L’actualité jurisprudentielle récente confirme que le bornage est traversé par une tension permanente entre la stabilité des délimitations convenues et la nécessité de trancher les contestations lorsque la limite séparative devient incertaine. Les arrêts rendus entre 2024 et 2026 par la troisième chambre civile apportent des précisions significatives sur la recevabilité de l’action, l’articulation avec la prescription acquisitive, la répartition des frais et l’office du juge en matière de délimitation. Ces décisions intéressent directement les propriétaires confrontés à un conflit de servitudes ou à un litige portant sur les limites de leur fonds, et s’inscrivent dans le prolongement des travaux doctrinaux consacrés aux troubles de jouissance qui jalonnent le contentieux immobilier contemporain.
I. Le droit au bornage, prérogative imprescriptible du propriétaire
A. Le fondement légal et la nature de l’action en bornage
L’article 646 du Code civil confère à tout propriétaire le droit d’exiger le bornage des fonds contigus. Ce texte, inséré dans le chapitre des servitudes qui dérivent de la situation des lieux, consacre un droit qui n’est pas subordonné à l’existence d’un litige : il peut être exercé à titre purement préventif. La Cour de cassation juge de manière constante que l’action en bornage est imprescriptible, ce qui la distingue radicalement des actions en revendication ou en responsabilité. Cette imprescriptibilité constitue l’un des traits les plus remarquables du régime de l’action, consacrant l’idée que nul ne saurait être privé du droit de connaître avec certitude les limites de sa propriété.
L’article 647 du même code (Legifrance) reconnaît en outre à tout propriétaire le droit de clore son héritage, prérogative qui s’articule avec le bornage sans s’y substituer. En effet, la clôture ne constitue pas par elle-même une opération de bornage ; elle suppose une délimitation préalable dont elle n’est que la matérialisation. Cette distinction a été rappelée avec netteté par la troisième chambre civile dans un arrêt du 28 mars 2024 (n° 22-16.473, publié au Bulletin). Aux termes de cette décision, « il résulte de l’article 646 du Code civil que le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine ». La Cour précise que le droit de se clore, prévu par l’article 647, ne prive pas le propriétaire de son droit au bornage, mais ne saurait en tenir lieu lorsque la limite séparative est devenue incertaine. La clôture matérialise la limite, mais ne la fixe pas (Cour de cassation).
L’action en bornage se distingue également de l’action en revendication de propriété. La première tend exclusivement à fixer la ligne divisoire entre deux fonds contigus, tandis que la seconde porte sur la reconnaissance du droit de propriété lui-même. Cette distinction emporte des conséquences procédurales majeures, notamment quant au régime de la preuve et à la prescription. Ainsi, la Cour de cassation a jugé le 20 mai 2021 (n° 20-12.242) que « l’assignation en bornage, qui tend exclusivement à la fixation de la ligne divisoire entre les fonds, ne constitue pas un acte interruptif de la prescription acquisitive trentenaire ». Aux termes de l’article 2241 du Code civil, la demande en justice interrompt le délai de prescription, mais cette règle ne trouve pas à s’appliquer dans le cadre d’une action en bornage, précisément parce que celle-ci ne remet pas en cause les droits de propriété respectifs : elle se borne à en préciser l’assiette spatiale. Le propriétaire qui se prévaut de l’usucapion trentenaire de l’article 2272 du Code civil ne saurait donc être privé de ce bénéfice par la seule introduction d’une instance en bornage (Cour de cassation).
Le bornage ne se confond pas davantage avec la délimitation cadastrale. Le plan cadastral, document administratif dépourvu de valeur probante en matière de propriété, ne saurait à lui seul fonder une limite séparative. Le bornage, qu’il soit amiable ou judiciaire, repose sur l’analyse des titres de propriété, la situation des lieux et, le cas échéant, les indices de possession. Cette règle a été rappelée par la troisième chambre civile le 27 mars 2025 (n° 23-13.760, publié au Bulletin), en approuvant une cour d’appel d’avoir fixé la limite séparative sur la base de plusieurs indices convergents, dont des bornes anciennes retrouvées sur site, l’ancien plan cadastral, des photographies aériennes et un bornage amiable antérieur non contesté, sans s’arrêter aux seules mentions du cadastre contemporain. La Cour a ainsi jugé que « la cour d’appel, appréciant souverainement la valeur des divers indices soumis à son examen, a pu, s’appropriant les conclusions de l’expert, fixer la limite séparative comme elle l’a fait » (Cour de cassation).
En outre, le bornage n’est pas subordonné à la preuve d’une faute ou d’un préjudice. Il s’agit d’une action purement pétitoire, accessible à tous les propriétaires sans autre condition que la contiguïté des fonds. La Cour de cassation a ainsi jugé le 11 juillet 2019 (n° 18-17.114) que le juge saisi d’une action en bornage doit fixer la ligne séparative entre les fonds d’après les titres, les indices de possession et la configuration des lieux, sans que le demandeur ait à démontrer un quelconque préjudice ou un empiétement de la part du voisin (Cour de cassation). Cette solution assure au bornage son caractère préventif, en permettant aux propriétaires de clarifier leurs limites respectives avant même qu’un litige ne survienne.
B. Les conditions de recevabilité et les obstacles à l’action
Si le droit au bornage est imprescriptible, l’action n’en est pas moins soumise à des conditions de recevabilité que la jurisprudence a progressivement affinées. La première condition tient à l’absence de bornage antérieur. Dès lors qu’un bornage amiable a été valablement réalisé, toute nouvelle action tendant aux mêmes fins est irrecevable. Cette règle, qui procède de l’autorité attachée au bornage conventionnel, a été réaffirmée avec force par la troisième chambre civile dans l’arrêt du 28 mars 2024 (n° 22-16.473, précité).
La portée de cette règle est cependant tempérée par une appréciation exigeante de ce qui constitue un bornage amiable. Le simple échange de parcelles, même formalisé par un accord écrit, ne vaut pas bornage s’il n’a pas donné lieu à un mesurage précis et à une matérialisation des limites. La troisième chambre civile l’a jugé le 20 novembre 2025 (n° 24-14.069). La Cour, après avoir rappelé que l’accord litigieux n’avait fait l’objet d’aucun mesurage précis et que la limite divisoire n’avait donné lieu à aucune matérialisation par des bornes, a approuvé la cour d’appel d’avoir déclaré recevable l’action en bornage judiciaire. La Cour retient que cet accord, qui portait sur un échange de parcelles, « n’avait pas pour objet de procéder à la délimitation précise des limites de propriété, anciennes ou nouvelles » et, partant, ne faisait pas obstacle à l’introduction d’une action en bornage judiciaire. La solution est cohérente avec la nature même de l’action : ce n’est pas l’accord en lui-même qui fait obstacle au bornage, mais bien l’existence d’une délimitation certaine et matériellement constatable (Cour de cassation).
La disparition des bornes ne suffit pas à rouvrir le droit d’agir si la limite demeure déterminable. Dans l’arrêt du 28 mars 2024 (précité), la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir déclaré irrecevable l’action en bornage après avoir constaté que, si les bornes implantées en 1984 avaient disparu, la limite résultant du bornage n’était pas perdue pour autant : les auteurs du demandeur l’avaient eux-mêmes consacrée en implantant sur son emplacement, en 1989, une clôture grillagée, ultérieurement remplacée pour partie par un mur. La Cour y juge que la cour d’appel, « ayant ainsi fait ressortir que la limite séparative n’était pas devenue incertaine, en a exactement déduit que l’action en bornage était irrecevable ». Cette jurisprudence illustre l’idée selon laquelle la notion de certitude de la limite ne se réduit pas à l’existence matérielle des bornes, mais s’apprécie plus largement à l’aune de tous les éléments permettant de déterminer avec précision la ligne divisoire.
La qualité pour agir est également une condition essentielle. Seul le propriétaire du fonds a qualité pour demander le bornage. Le locataire, l’usufruitier isolé ou le nu-propriétaire seul ne peuvent agir. En revanche, la jurisprudence admet que l’action puisse être exercée conjointement par le nu-propriétaire et l’usufruitier, tous deux titulaires d’un droit réel sur le fonds. Cette exigence procède de la nature même de l’action en bornage, qui est une action pétitoire attachée au droit de propriété et non un droit personnel.
L’action en bornage se distingue enfin, sur le plan procédural, de l’action possessoire. La première relève de la compétence du tribunal judiciaire, sans considération de la valeur du litige, tandis que la seconde, qui tend à la protection de la possession indépendamment du droit de propriété, obéit à des règles de compétence et de prescription distinctes. Cette distinction est d’autant plus importante que les deux actions peuvent se chevaucher dans leur objet et que le choix de l’une ou de l’autre emporte des conséquences stratégiques significatives pour le justiciable. La Cour de cassation a ainsi rappelé le 4 juillet 2019 (n° 18-13.553) que l’action en bornage doit être distinguée de l’action en revendication, et que le juge saisi d’une demande de bornage ne peut statuer sur le fond du droit de propriété sans excéder les limites de sa saisine (Cour de cassation).
II. Les effets du bornage et la répartition du coût des opérations
A. L’autorité du bornage amiable et l’office du juge en matière de bornage judiciaire
Le bornage amiable, une fois réalisé, revêt une autorité qui s’impose aux parties et à leurs ayants cause. Il n’est soumis à aucun formalisme particulier : un simple accord écrit entre les propriétaires concernés, dès lors qu’il détermine avec précision la ligne divisoire et qu’il est matérialisé par l’implantation de bornes, suffit à le caractériser. La Cour de cassation juge néanmoins que la preuve du bornage amiable incombe à celui qui s’en prévaut pour faire échec à une demande de bornage judiciaire.
Lorsque le bornage amiable n’a pu aboutir ou que son existence est contestée, le juge judiciaire est compétent pour ordonner le bornage judiciaire. Celui-ci est généralement confié à un géomètre-expert, désigné par la juridiction avec mission de dresser un procès-verbal des opérations et de proposer une ligne divisoire. L’office du juge ne se limite pas à homologuer le rapport de l’expert : il doit, le cas échéant, trancher les contestations soulevées par les parties et fixer la limite séparative en fonction des titres, de la possession et de la configuration des lieux. Le juge saisi d’une demande de bornage judiciaire est investi d’un pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve qui lui sont soumis. La Cour de cassation le rappelle de manière constante, en particulier dans l’arrêt du 27 mars 2025 (n° 23-13.760, précité), aux termes duquel il appartient aux juges du fond de déterminer librement, parmi les indices concordants produits par les parties et l’expert, ceux qui fondent la limite séparative.
La force du bornage judiciaire est équivalente à celle du bornage amiable. Une fois la décision passée en force de chose jugée, le bornage judiciaire fait obstacle à toute nouvelle action entre les mêmes parties et portant sur les mêmes fonds, sous la réserve traditionnelle selon laquelle des éléments nouveaux, postérieurs à la décision, pourraient rendre la limite à nouveau incertaine, par exemple à la suite d’un événement naturel ayant fait disparaître les repères implantés.
Le bornage judiciaire présente cette particularité de produire des effets à l’égard des tiers par la publication de la décision au service de la publicité foncière. Cette publication, qui n’est pas requise pour le bornage amiable, confère à la délimitation judiciaire une opposabilité erga omnes qui renforce la sécurité juridique du propriétaire. La Cour de cassation veille à ce que cette publication soit ordonnée par les juges du fond lorsque la nature du litige le justifie, notamment en présence de discordances entre les titres ou de prétentions fondées sur la prescription acquisitive.
B. La répartition des frais de bornage et l’articulation avec la prescription acquisitive
L’article 646 du Code civil pose un principe de répartition à frais communs. Ce principe vaut pour le bornage amiable, dans lequel les propriétaires supportent ensemble le coût des opérations. Il en va différemment lorsqu’un propriétaire saisit le juge et succombe dans ses prétentions. La Cour de cassation a rappelé cette règle avec une clarté particulière dans l’arrêt du 27 mars 2025 (n° 23-13.760, publié au Bulletin) : « si, aux termes de l’article 646 du Code civil, le bornage se fait à frais communs, il en va différemment lorsque l’un des propriétaires soulève une contestation et la soumet au juge. Lorsque celui-ci échoue dans ses réclamations, le juge peut, usant du pouvoir discrétionnaire qui est le sien, mettre à la charge de cette partie tous les dépens occasionnés par le débat qu’elle a ainsi provoqué ». La Cour se réfère expressément à un précédent du 16 juin 1976 (pourvoi n° 75-11.167, Bulletin n° 273) pour asseoir cette solution, confirmant ainsi la constance de sa jurisprudence.
L’innovation majeure de l’arrêt du 27 mars 2025 réside dans la qualification des frais d’achat et d’implantation des bornes. La troisième chambre civile juge que, lorsque la mission de l’expert comprend le bornage des parcelles selon la limite séparative retenue par le juge, « les frais d’achat et d’implantation des bornes relèvent alors des dépens visés par l’article 695 du code de procédure civile ». Cette qualification emporte une conséquence pratique considérable : ces frais peuvent être mis intégralement à la charge de la partie succombante, alors même que l’article 646 énonce un principe de partage. Il s’agit là d’une dérogation jurisprudentielle fondée sur le pouvoir discrétionnaire reconnu au juge pour la répartition des dépens, qui s’inscrit dans le prolongement de l’adage selon lequel la partie qui succombe supporte la charge des frais qu’elle a inutilement exposés.
L’articulation entre le bornage et la prescription acquisitive mérite une attention particulière. L’arrêt du 20 mai 2021 (n° 20-12.242, précité) a rappelé avec netteté que l’assignation en bornage n’interrompt pas le délai de prescription acquisitive trentenaire prévu par l’article 2272 du Code civil. Cette solution se justifie par la nature même de l’action en bornage, qui ne tend pas à remettre en cause le droit de propriété mais seulement à en fixer les limites. La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait retenu, pour écarter la prescription acquisitive, que la construction invoquée par le défendeur datait de moins de trente ans à la date de l’assignation en bornage, au motif que cette assignation n’avait pu interrompre le délai de prescription. La cassation est prononcée au visa des articles 2241 et 2272 du Code civil, la Cour rappelant que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription » mais que ce mécanisme interruptif ne s’applique pas aux actions qui, par leur nature, ne portent pas sur l’existence du droit lui-même.
Cette jurisprudence dessine une ligne de partage nette entre les deux institutions. Le propriétaire qui a possédé une portion de terrain pendant plus de trente ans dans les conditions de l’article 2272 du Code civil peut opposer cette prescription au voisin qui sollicite le bornage, sans que l’introduction de cette instance ne puisse lui être opposée comme un acte interruptif. En revanche, le propriétaire qui se contente d’invoquer un bornage antérieur pour faire échec à une revendication fondée sur la prescription acquisitive ne saurait se prévaloir du seul bornage pour établir sa propriété, le bornage ne valant pas titre de propriété. Cette distinction, classique en droit des biens, conserve toute sa pertinence dans le contentieux immobilier contemporain et intéresse directement les praticiens du droit de la vente immobilière, qui doivent anticiper ces interactions lorsqu’ils rédigent les actes de mutation.
En définitive, le bornage ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur d’une action en revendication de propriété, dès lors que celle-ci est fondée sur un titre ou sur la prescription acquisitive. Le bornage fixe la limite, mais ne tranche pas le point de savoir à qui appartient le fonds délimité. Cette articulation entre les deux actions, que la doctrine a depuis longtemps théorisée, demeure l’un des points les plus délicats du droit des biens, comme en témoigne la fréquence des pourvois qui en sont l’écho devant la troisième chambre civile.
Conclusion
Le bornage demeure, en droit immobilier, une institution juridique à la fois technique et contentieuse, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation continue de préciser les contours avec une remarquable constance. Les arrêts rendus entre 2024 et 2026 confirment trois principes directeurs : la recevabilité de l’action est subordonnée à l’incertitude de la limite séparative, qu’un bornage amiable antérieur n’éteint l’action que s’il a fait l’objet d’une matérialisation effective et d’un mesurage précis, et que l’assignation en bornage n’interrompt pas le délai de prescription acquisitive trentenaire. La qualification des frais d’achat et d’implantation des bornes en dépens, au sens de l’article 695 du Code de procédure civile, constitue l’apport le plus récent de la jurisprudence, dont les praticiens mesureront les conséquences en termes stratégiques dans la conduite des instances. La stabilité des solutions jurisprudentielles, conjuguée à ces précisions ponctuelles mais significatives, confère au bornage une sécurité juridique dont les propriétaires peuvent se prévaloir, pour autant qu’ils veillent à la rigueur des opérations de délimitation et à la conservation des repères implantés.
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