Taxe foncière et bail commercial : le transfert au locataire, facteur automatique de diminution de la valeur locative
I. Un transfert de charge sans contrepartie, cause de minoration de la valeur locative
A. Le principe cardinal de l’article R. 145-8 du code de commerce
La fixation du loyer du bail commercial renouvelé obéit à une règle impérative que la troisième chambre civile rappelle avec une constance remarquable. Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée notamment au regard des obligations respectives des parties [[Article L. 145-33 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221959%5D%5D. L’article R. 145-8 du même code précise, s’agissant de ce critère, que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative [[Article R. 145-8 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006259726%5D%5D.
Or, la taxe foncière sur les propriétés bâties incombe, par détermination de la loi, au propriétaire du bien et non au locataire. Il en résulte que toute clause du bail commercial qui transfère cette charge au preneur, sans lui accorder une contrepartie, constitue nécessairement un facteur de diminution de la valeur locative. La troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler avec force dans un arrêt du 8 février 2024 censurant une cour d’appel qui avait refusé d’appliquer un abattement au motif que le transfert de la taxe foncière était couramment pratiqué dans le secteur. La Cour énonce de manière explicite que le paiement de la taxe foncière incombe normalement au bailleur et que les obligations dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative [[Cass. 3e civ., 8 fév. 2024, n° 22-24.268, https://www.courdecassation.fr/decision/65c47d8a86d70a000846ccfa%5D%5D.
Par ailleurs, la jurisprudence antérieure avait déjà posé ce principe de manière nette. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a jugé que l’impôt foncier mis à la charge de la locataire par le bail constituait une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative, la cour d’appel ayant souverainement apprécié le quantum de cette diminution [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac593de8405dea530e0%5D%5D. Cette position est d’autant plus remarquable qu’elle écarte l’argument, souvent avancé par les bailleurs, tiré de ce que le transfert de la taxe foncière serait une pratique unanime dans le voisinage ou figurerait dans l’ensemble des baux retenus comme éléments de comparaison par l’expert judiciaire.
La fermeté de la Cour de cassation sur ce point traduit une conception rigoureuse de l’équilibre contractuel dans le bail commercial. Le critère des obligations respectives des parties, tel que défini à l’article R. 145-8, ne saurait être neutralisé par des considérations de pratique sectorielle ou d’usage local. La règle est claire : toute obligation qui, par nature, pèse sur le bailleur en vertu de la loi et qui est transférée au locataire sans contrepartie doit se traduire par une minoration de la valeur locative.
Cette approche s’inscrit dans une économie générale du statut des baux commerciaux où la valeur locative constitue la pierre angulaire de l’équilibre entre les parties. Le législateur a entendu, par les articles L. 145-33 à L. 145-35 du code de commerce, encadrer la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé non par un mécanisme de liberté contractuelle pure, mais par une méthode d’évaluation objective adossée à des critères prédéterminés : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le critère des obligations respectives, auquel se rattache la question du transfert de la taxe foncière, occupe une place singulière dans cette architecture. Il permet en effet de corriger la valeur locative brute en fonction de la charge réelle supportée par le locataire, indépendamment de ce que les usages locaux ou les pratiques sectorielles pourraient suggérer.
B. L’arrêt du 29 janvier 2026 : une consécration solennelle en formation de section
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 29 janvier 2026, en formation de section et publié au Bulletin, constitue une étape déterminante dans la consolidation de ce principe [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/697b041dcdc6046d47116578%5D%5D. Dans cette affaire, une société bailleresse avait délivré à sa locataire un congé avec offre de renouvellement. La locataire, qui avait accepté le principe du renouvellement mais non le prix proposé, avait exercé son droit d’option et assigné la bailleresse en fixation de l’indemnité d’occupation à la valeur locative pour la période comprise entre le 1er juillet 2015 et le 30 novembre 2017.
La cour d’appel de Grenoble, dans son arrêt du 21 mars 2024, avait limité la condamnation de la bailleresse en retenant que le bail prévoyait que le preneur rembourse au bailleur la taxe foncière en plus du paiement des loyers et que l’indemnité d’occupation, en raison de son fondement statutaire, devait intégrer cette charge. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce.
La motivation de l’arrêt est d’une particulière netteté. La Cour rappelle d’abord que l’indemnité d’occupation due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et que cette indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 précité. La Cour cite à cet égard ses précédents des 5 février 2003 et 16 mars 2023 [[Article L. 145-57 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039280359%5D%5D.
Puis elle énonce, dans un attendu de principe : « Si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire. » Cette formulation, par sa généralité, dépasse le seul cas de l’indemnité d’occupation pour s’appliquer à toute fixation de la valeur locative dans le cadre d’un bail commercial.
L’arrêt du 29 janvier 2026 présente un double apport. Sur le fond, il réaffirme avec une autorité renforcée par la formation de section que le transfert sans contrepartie de la taxe foncière au locataire constitue un facteur de diminution de la valeur locative. Sur le plan méthodologique, il rappelle que cette règle s’applique indifféremment à la fixation du loyer du bail renouvelé comme à celle de l’indemnité d’occupation statutaire, ces deux grandeurs obéissant aux mêmes critères d’évaluation définis par l’article L. 145-33 du code de commerce. L’arrêt opère ainsi un alignement bienvenu entre les deux régimes d’évaluation, écartant définitivement la tentation de certaines juridictions du fond de réserver le facteur de diminution au seul contentieux du loyer du bail renouvelé.
II. Portée pratique et articulation avec les autres mécanismes du statut
A. L’étendue de la règle : au-delà de la taxe foncière, une méthode d’évaluation de la valeur locative
Le principe dégagé par la troisième chambre civile ne se limite pas à la seule question du transfert de la taxe foncière. Il s’inscrit dans une méthode plus large d’appréciation de la valeur locative fondée sur l’analyse des obligations respectives des parties au contrat de bail commercial. La Cour de cassation a ainsi précisé, dans un arrêt du 7 mai 2025, que les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative [[Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/681af5d70dfb1f09369ce225%5D%5D.
Dans cette affaire, le locataire invoquait le caractère excessif de la charge financière que représentait le paiement trimestriel d’avance du loyer combiné à un dépôt de garantie équivalant à six mois de loyer, soit au total plus de neuf mois de loyer versés d’avance. La Cour a cependant écarté l’application du facteur de diminution, au motif que la stipulation d’un paiement d’avance excédant deux termes de loyer trouvait sa contrepartie dans l’obligation légale du bailleur de verser des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, conformément à l’article L. 145-40 du code de commerce.
Cette jurisprudence illustre de manière éclairante la distinction que la troisième chambre civile opère entre les obligations transférées sans contrepartie et celles qui, bien que dérogeant au droit commun, s’accompagnent d’un mécanisme légal de compensation. En d’autres termes, le facteur de diminution de la valeur locative n’est pas lié au seul constat d’une dérogation aux obligations légales incombant normalement au bailleur, mais suppose l’absence de toute contrepartie pour le locataire. Cette analyse confère à la règle de l’article R. 145-8 une portée nuancée qui évite tout automatisme réducteur.
En conséquence, la méthode d’évaluation de la valeur locative imposée par le statut des baux commerciaux commande d’examiner, clause par clause, la répartition des charges entre les parties. Le praticien devra ainsi inventorier l’ensemble des obligations mises à la charge du locataire qui, par nature, incombent au bailleur en vertu de la loi, puis vérifier pour chacune d’entre elles si une contrepartie existe. Cette démarche analytique s’impose aussi bien au stade de la négociation du bail qu’à celui du contentieux de la fixation du loyer du bail renouvelé. Elle s’impose également au juge des loyers commerciaux, dont l’office consiste précisément à déterminer la valeur locative en tenant compte de l’ensemble de ces éléments. Le juge ne saurait se borner à une approche globale ou forfaitaire qui méconnaîtrait l’incidence des charges transférées sans contrepartie sur l’équilibre économique du contrat.
Dès lors, l’enseignement principal de la jurisprudence de la troisième chambre civile réside dans l’exigence d’une analyse concrète et individualisée de chaque stipulation contractuelle affectant la répartition des charges entre les parties. Cette méthode ne souffre aucune approximation. Elle oblige le juge à identifier, parmi les obligations mises contractuellement à la charge du locataire, celles qui relèvent normalement du bailleur, puis à mesurer l’incidence de ce transfert sur la valeur locative. Le quantum de la minoration relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, mais le principe de la minoration, quant à lui, s’impose à eux avec la force de la règle de droit.
B. Un outil redoutable au service du locataire dans le contentieux du renouvellement et du droit d’option
L’arrêt du 29 janvier 2026 revêt une importance pratique considérable pour les acteurs du bail commercial. Il convient d’en mesurer la portée dans les deux configurations contentieuses les plus fréquentes. D’une part, dans le cadre du renouvellement du bail, le locataire qui sollicite une fixation du loyer à la valeur locative pourra utilement se prévaloir de la clause mettant la taxe foncière à sa charge pour obtenir une minoration. D’autre part, dans l’hypothèse où le bailleur exerce son droit d’option et refuse le renouvellement, le locataire devenu occupant sans droit ni titre sera redevable d’une indemnité d’occupation statutaire dont le montant devra être fixé en tenant compte du même facteur de diminution.
La Cour de cassation a précisé la nature et le régime de cette indemnité d’occupation dans un arrêt du 27 février 2025. Elle a jugé que, lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement [[Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67c00a651125355ef3efdbb7%5D%5D. Cette substitution rétroactive signifie que l’ensemble de la période postérieure à l’expiration du bail est concernée par la fixation de l’indemnité à la valeur locative, laquelle intègre de plein droit le facteur de diminution résultant du transfert de la taxe foncière.
À cet égard, il importe de souligner que la jurisprudence du 29 janvier 2026 s’articule avec une autre décision rendue le même jour par la même formation de section, portant sur l’obligation de justification des charges locatives. Dans cet arrêt, la troisième chambre civile a jugé qu’il incombait au bailleur d’adresser au locataire qui lui en avait fait la demande les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qu’il lui imputait et de justifier devant le juge du montant des charges contestées [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/697b041acdc6046d4711649f%5D%5D. Cette exigence renforcée de justification des charges, combinée au principe de minoration de la valeur locative en cas de transfert sans contrepartie de la taxe foncière, offre au locataire un arsenal procédural complet pour contester le montant du loyer ou de l’indemnité d’occupation. La cohérence de ces deux arrêts, rendus le même jour par la même formation, témoigne d’une volonté délibérée de la troisième chambre civile de renforcer les droits du locataire commercial dans le contentieux du prix du bail.
L’intérêt pratique de cette jurisprudence se mesure également à l’aune de son articulation avec le régime des clauses résolutoires et des commandements de payer visant des arriérés de taxe foncière. En effet, si le bailleur a transféré la charge de la taxe foncière au locataire et que ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative, la créance du bailleur au titre de la taxe foncière doit être appréciée en tenant compte de la minoration corrélative de la valeur locative qu’il aurait dû consentir. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 7 mai 2025, que « les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative » [[Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/681af5d70dfb1f09369ce225%5D%5D. Cette citation, tirée des motifs de l’arrêt et non des moyens des parties, fonde une règle de droit dont la formulation, par sa généralité, s’applique à toute clause transférant au locataire une obligation qui incombe normalement au bailleur.
De même, l’arrêt du 25 janvier 2023, également publié au Bulletin, retient que « l’impôt foncier mis à la charge de la locataire par le bail constituait une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative » [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac593de8405dea530e0%5D%5D. La qualification de « charge exorbitante » retenue par la Cour est significative : elle souligne que le transfert de la taxe foncière n’est pas une simple modalité de répartition des charges mais une dérogation substantielle au droit commun du bail, qui justifie une correction de la valeur locative.
Par ailleurs, un autre arrêt du 7 mai 2025, publié au Bulletin, a précisé que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer [[Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.395, https://www.courdecassation.fr/decision/681af5350dfb1f09369ce145%5D%5D. Il en résulte que tant le bailleur que le locataire peuvent se prévaloir de l’évolution du cadre légal intervenue au cours du bail expiré pour solliciter une adaptation de la valeur locative.
La Cour a ainsi jugé, dans un arrêt du 23 janvier 2025, que la création, en cours de bail, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur, telle que l’assurance responsabilité civile du copropriétaire non-occupant instituée par l’article 58 de la loi du 24 mars 2014 inséré à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, constitue un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial [[Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6791e5ddfebfd77128ddee18%5D%5D. Dès lors, la méthode d’évaluation de la valeur locative est dynamique : elle intègre les évolutions du cadre légal et conventionnel intervenues depuis la dernière fixation du prix. Le bailleur qui se voit imposer une nouvelle obligation légale en cours de bail pourra s’en prévaloir pour solliciter une augmentation du loyer lors du renouvellement, de même que le locataire pourra invoquer l’aggravation des charges transférées sans contrepartie pour obtenir une diminution.
En définitive, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine un régime dans lequel la valeur locative du bail commercial ne peut être appréciée abstraitement, mais doit résulter d’un examen concret de la charge effective supportée par chaque partie. Le transfert de la taxe foncière au locataire, dès lors qu’il n’est assorti d’aucune contrepartie, impose au juge des loyers commerciaux de pratiquer un abattement sur la valeur locative qu’il fixe. La pratique antérieure de certaines juridictions du fond, consistant à écarter ce facteur de diminution au motif que le transfert de la taxe foncière serait une clause usuelle dans le secteur considéré, est définitivement condamnée. L’arrêt du 29 janvier 2026, par sa formation de section et sa publication au Bulletin, prive cette pratique de toute légitimité.
Conclusion
L’arrêt rendu le 29 janvier 2026 par la troisième chambre civile en formation de section consolide une jurisprudence désormais bien établie : le transfert de la taxe foncière au locataire commercial, sans contrepartie, constitue de plein droit un facteur de diminution de la valeur locative. Cette solution, qui trouve son fondement dans les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce, s’applique aussi bien à la fixation du loyer du bail renouvelé qu’à la détermination de l’indemnité d’occupation statutaire due en cas d’exercice du droit d’option par le bailleur. Elle s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui soumet la détermination de la valeur locative à un examen rigoureux et concret des obligations respectives des parties, écartant toute approche fondée sur les seuls usages locaux ou les pratiques sectorielles. Les praticiens du bail commercial, qu’ils assistent le bailleur ou le locataire, doivent désormais intégrer cette donnée dans l’évaluation du risque contentieux lié à la fixation du prix du bail renouvelé ou à l’exercice du droit d’option. L’arrêt du 29 janvier 2026, conjugué aux décisions du même jour sur la justification des charges locatives et à la jurisprudence antérieure sur l’étendue du facteur de diminution, offre aux plaideurs un cadre d’analyse complet pour apprécier la portée des clauses de transfert de charges dans le bail commercial. Il invite également les rédacteurs d’actes à une vigilance accrue lors de la négociation des baux : la clause mettant la taxe foncière à la charge du preneur, si elle demeure licite, emporte des conséquences juridiques précises sur l’évaluation de la valeur locative lors du renouvellement, que les parties ne sauraient ignorer.
De manière plus prospective, cette jurisprudence pourrait influencer la rédaction des baux commerciaux à venir. Les bailleurs soucieux de préserver la valeur locative de leur bien pourraient être tentés de supprimer purement et simplement la clause de transfert de la taxe foncière, tandis que les locataires avisés pourraient, au contraire, l’accepter comme un levier de négociation du loyer lors du renouvellement. La troisième chambre civile, par cet arrêt du 29 janvier 2026, rappelle que le statut des baux commerciaux, protecteur du fonds de commerce du locataire, ne tolère pas que des clauses d’apparence anodine viennent déséquilibrer la détermination de la valeur locative au détriment du preneur.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.