Le 21 mai 2026, la Cour de cassation a rappelé une règle importante pour les logements loués en copropriété : le bailleur ne peut pas se contenter de répondre que le trouble vient de l’immeuble, du syndic ou d’un autre copropriétaire. Lorsqu’un locataire subit un trouble dans le logement, le propriétaire reste tenu de lui garantir une jouissance paisible, sauf situation très particulière.
La question revient souvent après un dégât des eaux, une infiltration par la toiture, des nuisances venues des parties communes, un ascenseur durablement inutilisable ou des travaux de copropriété qui empêchent d’habiter normalement le bien. Le locataire ne sait pas toujours vers qui se tourner. Le syndic répond qu’il n’est pas son cocontractant. Le bailleur répond qu’il n’a pas la main sur la copropriété. Pendant ce temps, le logement reste dégradé ou difficile à utiliser.
L’arrêt du 21 mai 2026 donne un point d’appui pratique : le locataire doit d’abord organiser la preuve du trouble, mettre le bailleur en demeure et demander une mesure adaptée. Selon la gravité, il peut solliciter des travaux, une indemnisation, une réduction de loyer ou une action judiciaire.
Ce que le bailleur doit au locataire
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer un logement conforme à l’usage prévu et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant toute la durée du bail. L’article 1720 du même code lui impose aussi d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.
Ces obligations ne disparaissent pas parce que le logement est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le bailleur reste le cocontractant du locataire. Il est celui qui a promis la jouissance du logement. Il est aussi celui qui peut agir auprès du syndic, du syndicat des copropriétaires, de son assureur ou d’un autre copropriétaire.
La Cour de cassation l’a rappelé dans une décision du 21 mai 2026, consultable sur le site officiel de la Cour : Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905. L’intérêt de cette décision est concret : le bailleur ne peut pas écarter sa responsabilité par une formule générale du type « cela relève de la copropriété ».
Ce principe ne signifie pas que le bailleur est automatiquement condamné dans tous les cas. Il signifie que le locataire peut lui demander des comptes lorsque le trouble affecte réellement l’usage du logement et que le bailleur a été informé sans agir utilement.
Quels troubles peuvent justifier une demande
Le trouble de jouissance peut prendre plusieurs formes. Il peut s’agir d’une fuite répétée depuis les parties communes, d’une infiltration par la façade, d’une panne durable d’un équipement collectif indispensable, de nuisances sonores anormales, de travaux qui rendent une pièce inutilisable ou d’une humidité persistante liée à un désordre de l’immeuble.
Le point décisif n’est pas seulement l’origine du trouble. C’est son effet sur l’usage du logement. Une tache ancienne au plafond ne suffit pas toujours. En revanche, une chambre inutilisable, des infiltrations récurrentes, des coupures répétées ou un bruit empêchant le sommeil peuvent justifier une demande sérieuse.
Le locataire doit éviter deux erreurs.
La première consiste à cesser immédiatement de payer le loyer sans décision judiciaire ni accord écrit. Cette réaction peut se retourner contre lui, notamment si le bailleur engage ensuite une procédure pour impayés.
La seconde consiste à se limiter à des messages vagues. Il faut décrire le trouble, dater les épisodes, joindre les preuves et demander une mesure précise.
Les preuves à réunir avant d’agir
Le dossier doit être construit avant la mise en demeure ou au plus tard dans les jours qui suivent. Les preuves utiles sont simples, mais elles doivent être datées.
Il faut conserver les photographies, les vidéos, les échanges avec le bailleur, les courriels adressés au syndic, les déclarations de sinistre, les comptes rendus d’intervention, les attestations de voisins et les éventuels certificats médicaux si le trouble a une incidence sur la santé.
En cas de bruit, un simple ressenti ne suffit pas toujours. Il peut être utile de faire intervenir un commissaire de justice pour constater les nuisances, ou de solliciter une mesure acoustique lorsque l’intensité du bruit est contestée.
En cas de dégât des eaux, il faut récupérer le constat amiable, les rapports d’assurance, les courriers du syndic et les justificatifs démontrant que l’origine vient de l’immeuble ou d’un autre lot. Même lorsque l’origine exacte reste discutée, le locataire doit pouvoir prouver que son logement est affecté.
Cette étape est souvent décisive. Un juge ne sanctionne pas une impression. Il sanctionne un trouble prouvé, imputable à une inexécution ou à une inertie, et suffisamment sérieux pour justifier une mesure.
Mettre le bailleur en demeure
La mise en demeure doit être adressée au bailleur, ou à son mandataire si le logement est géré par une agence. Elle peut être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans les situations urgentes, elle peut être doublée par courriel.
Le courrier doit rappeler le bail, l’adresse du logement, les dates du trouble, les pièces jointes et la demande exacte. Il peut demander au bailleur de saisir le syndic, de déclarer le sinistre, de faire réaliser les travaux, de communiquer les démarches entreprises et de proposer une indemnisation lorsque la jouissance a déjà été diminuée.
La formulation doit rester factuelle. Par exemple : « Depuis le 12 mai 2026, des infiltrations affectent la chambre. Le plafond est humide. Le lit a dû être déplacé dans le séjour. Vous trouverez en pièces jointes les photographies datées, le constat amiable et les échanges avec le syndic. »
Il est préférable de fixer un délai raisonnable. Pour un trouble urgent, quelques jours peuvent suffire. Pour un désordre technique impliquant le syndic, un délai de quinze jours peut être adapté, sans empêcher une action plus rapide si la situation devient dangereuse.
Réduction de loyer, indemnisation ou travaux : que demander ?
La demande dépend de la gravité du trouble.
Lorsque le logement reste habitable mais que son usage est diminué, le locataire peut demander une indemnisation correspondant à la perte de jouissance. Cette indemnisation peut être évaluée en fonction de la durée du trouble, de la surface réellement touchée, de la gêne subie et des frais engagés.
Lorsque le trouble empêche l’usage normal d’une pièce importante, la réduction de loyer peut être discutée. Elle ne doit pas être improvisée unilatéralement. Le locataire a intérêt à demander un accord écrit ou à saisir le juge pour faire fixer la mesure.
Lorsque des travaux sont nécessaires, la demande doit être orientée vers leur réalisation. Si le bailleur doit passer par le syndic, il doit le faire sérieusement : déclaration, relances, inscription à l’ordre du jour si nécessaire, demande d’intervention en urgence ou action contre le syndicat des copropriétaires.
Enfin, si le trouble met en cause la sécurité ou la santé, le locataire peut envisager une action en référé. L’article 835 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
Et si le bailleur répond que c’est la faute du syndic ?
Cette réponse n’est pas suffisante en elle-même.
Le bailleur peut évidemment expliquer que la cause du trouble se trouve dans les parties communes ou dans un autre lot. Mais il doit justifier de ses démarches. A-t-il écrit au syndic ? A-t-il déclaré le sinistre ? A-t-il demandé une intervention ? A-t-il relancé ? A-t-il voté ou demandé l’inscription d’une résolution utile ? A-t-il mis en cause l’assureur de l’immeuble ?
Le locataire n’a pas à se perdre dans les relations internes de la copropriété. Il doit pouvoir demander à son bailleur de prendre position et d’agir. Le bailleur pourra ensuite exercer ses recours contre les personnes responsables.
La seule limite sérieuse est la force majeure ou une cause étrangère suffisamment caractérisée. Elle ne se présume pas. Une copropriété lente, un syndic passif ou un voisin difficile ne suffisent pas toujours à libérer le bailleur de son obligation de jouissance paisible.
Que faire à Paris et en Île-de-France ?
À Paris et en Île-de-France, les troubles de jouissance en immeuble collectif sont fréquents : infiltrations anciennes, colonnes d’eau, façades, caves, cours intérieures, ventilation, ascenseur, nuisances sonores ou travaux de copropriété.
Le bon réflexe est de centraliser rapidement les preuves. Il faut éviter les échanges dispersés entre le locataire, l’agence, le bailleur, le syndic et l’assurance. Un dossier chronologique vaut mieux qu’une accumulation de captures d’écran.
Si la situation exige une intervention rapide, le référé devant le tribunal judiciaire peut être envisagé. Selon les cas, la demande peut viser la réalisation de travaux, une expertise, la communication de pièces, une provision ou une mesure de remise en état.
Le locataire doit aussi vérifier si une page d’expertise du cabinet correspond à sa situation. Pour les litiges liés à l’usage du logement, la page troubles de jouissance locative peut servir de point d’entrée. Pour les litiges impliquant directement le syndicat des copropriétaires ou le syndic, la page copropriété à Paris peut être plus adaptée.
Les erreurs à éviter
Il faut éviter de retenir tout le loyer sans cadre. Cette stratégie expose à une procédure d’impayé, même lorsque le locataire subit réellement un trouble.
Il faut aussi éviter de n’écrire qu’au syndic. Le syndic n’est pas le bailleur. Il peut être un acteur utile, mais il ne remplace pas la mise en demeure du propriétaire.
Il faut enfin éviter d’attendre plusieurs mois sans preuve. Plus le temps passe, plus la discussion devient confuse. Le bailleur contestera la durée, l’origine, l’intensité du trouble ou le lien avec la copropriété.
Un bon dossier tient en quelques pièces : bail, état des lieux, photos datées, échanges, constat, déclarations d’assurance, justificatifs de frais, tableau chronologique et mise en demeure.
Sources officielles utiles
Les textes principaux sont l’article 1719 du Code civil sur l’obligation de jouissance paisible du bailleur, l’article 1720 du Code civil sur l’entretien de la chose louée, et l’article 835 du Code de procédure civile pour le référé.
La décision récente à connaître est l’arrêt de la Cour de cassation du 21 mai 2026 : Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905.
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