Le 5 mars 2026, la Cour de cassation a rappelé une règle importante pour les propriétaires de murs commerciaux : vendre le local loué à une SCI familiale ne permet pas d’écarter automatiquement le droit de préférence du locataire commercial. Même si la SCI est constituée par les enfants ou les proches du bailleur, elle reste une personne morale distincte. L’exception prévue pour la cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant ne joue pas de la même manière.

La décision intéresse directement les bailleurs qui veulent transmettre un local commercial dans un cadre familial, les locataires qui apprennent qu’une vente est en cours, et les notaires chargés de sécuriser l’acte. Le risque n’est pas théorique. Une vente conclue sans purge régulière du droit de préférence peut être contestée, avec une demande de nullité, de vente forcée ou de responsabilité selon la chronologie du dossier.

Les recherches Google confirment l’intérêt pratique du sujet : les internautes tapent « droit de préférence locataire commercial », « droit de préemption locataire commercial », « vente local commercial locataire prioritaire » ou encore « droit de préemption bail commercial ». Ces formulations montrent une intention concrète : le propriétaire veut vendre, le locataire veut savoir s’il peut acheter, ou l’acquéreur veut éviter une vente fragile.

Ce que change l’arrêt du 5 mars 2026

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d’en informer le locataire. Cette information vaut offre de vente. Le locataire dispose d’un mois pour se prononcer. En cas d’acceptation, il dispose en principe de deux mois pour signer l’acte, ou de quatre mois s’il recourt à un prêt.

Le texte prévoit plusieurs exceptions. Le droit de préférence ne s’applique pas, notamment, en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession à certains membres de la famille du bailleur, ou lorsque certains droits de préemption publics s’appliquent.

La difficulté jugée le 5 mars 2026 portait sur la cession intrafamiliale par le biais d’une SCI. Une SCI propriétaire souhaitait vendre les locaux loués à une autre SCI, constituée par le gérant de la bailleresse et ses enfants. Le bailleur soutenait que l’opération relevait de l’exception familiale. La Cour de cassation refuse ce raisonnement : la vente est consentie à une société civile immobilière, non directement à des personnes physiques. La SCI a une personnalité juridique propre.

La conséquence pratique est nette : si le propriétaire veut vendre le local loué à une SCI familiale, il doit vérifier si le droit de préférence du locataire commercial doit être purgé. La seule présence des enfants, du conjoint ou de proches dans la SCI acquéreuse ne suffit pas à neutraliser le droit du locataire.

Le locataire commercial est-il prioritaire pour acheter le local ?

Oui, lorsque trois conditions principales sont réunies.

Le bail doit porter sur un local à usage commercial ou artisanal. Le droit de préférence vise le locataire qui exploite son activité dans les lieux. Il ne s’agit pas d’un droit général attaché à toute occupation, ni d’un avantage automatique pour un simple occupant sans bail commercial.

Le propriétaire doit envisager de vendre le local loué. La notification au locataire doit mentionner le prix et les conditions de la vente. Elle ne peut pas être une information vague, un simple message d’intention ou une discussion informelle. Elle vaut offre de vente, ce qui explique son formalisme.

La vente ne doit pas entrer dans une exception. C’est souvent là que le litige naît. Le bailleur pense vendre dans un cadre exclu du droit de préférence. Le locataire estime au contraire que l’opération porte sur son local et qu’il aurait dû être prioritaire. L’arrêt du 5 mars 2026 illustre exactement ce point : une vente à une SCI familiale n’est pas assimilée à une vente directe à un descendant.

Pour le locataire, la première vérification consiste donc à lire le bail, l’offre reçue, le projet de promesse, la désignation du local et l’identité exacte de l’acquéreur pressenti. La différence entre une personne physique et une SCI peut décider du dossier.

La notification au locataire : le point de rupture le plus fréquent

La notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Elle doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Les premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 doivent aussi être reproduits dans la notification.

Si le propriétaire vend finalement à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, une nouvelle notification doit être faite au locataire, par le bailleur ou par le notaire. Cette seconde notification vaut à nouveau offre de vente.

En pratique, plusieurs erreurs reviennent :

• notification envoyée au mauvais destinataire ;
• prix indiqué sans les conditions essentielles de la vente ;
• promesse signée avec un tiers avant purge sérieuse du droit du locataire ;
• baisse de prix non renotifiée ;
• confusion entre vente directe à un membre de la famille et vente à une SCI familiale ;
• cession globale invoquée alors que la vente porte en réalité sur le local loué.

Ces erreurs sont dangereuses parce qu’elles touchent à la validité même de la vente. Pour un acquéreur, acheter un local commercial occupé sans vérifier la purge du droit de préférence revient à acheter un contentieux potentiel.

Vente à une SCI familiale : pourquoi l’exception ne suffit pas

La tentation est simple : le bailleur veut transmettre les murs commerciaux à ses enfants, il crée une SCI familiale ou vend à une SCI déjà constituée, puis il considère que l’opération relève de l’exception familiale.

Le raisonnement est incomplet.

L’exception vise la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint. Elle concerne des personnes physiques. Une SCI, même familiale, a un patrimoine propre, une personnalité juridique propre et des associés distincts de la société elle-même.

La Cour de cassation en tire une conséquence logique : la vente à une SCI ne peut pas être traitée comme une vente directe aux enfants. Cette solution protège le droit de préférence du locataire contre les montages trop simples. Elle oblige le bailleur à regarder l’acquéreur réel au sens juridique, et non seulement les personnes qui détiennent les parts.

Pour le propriétaire, cela ne signifie pas que toute transmission familiale est impossible. Cela signifie qu’elle doit être organisée correctement : audit du bail, audit de la vente envisagée, vérification des exceptions, notification si nécessaire, calendrier de signature adapté, et preuve de chaque étape.

Que peut faire le locataire si le local a été vendu sans offre préalable ?

Le locataire doit d’abord réunir les pièces. Il lui faut le bail, les avenants, les échanges avec le bailleur, les éléments montrant que le local a été vendu ou promis à la vente, et si possible les informations sur l’acquéreur.

Ensuite, il faut qualifier l’opération. La vente portait-elle exactement sur le local loué ? S’agissait-il d’une cession globale d’immeuble ? D’une cession unique de plusieurs locaux commerciaux distincts ? D’une vente à une personne physique bénéficiant de l’exception familiale ? Ou d’une vente à une SCI qui ne peut pas se prévaloir de cette exception ?

Si le droit de préférence a été méconnu, plusieurs demandes peuvent être envisagées. La nullité de la vente est l’angle le plus direct lorsque l’acte a déjà été signé. Dans certains dossiers, le locataire peut soutenir que son acceptation régulière a rendu la vente parfaite à son profit. Une demande indemnitaire peut aussi être utile si la vente ne peut plus être remise en cause dans des conditions réalistes.

Le délai doit être surveillé immédiatement. L’article L. 145-60 du Code de commerce prévoit que les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Dans un dossier de vente non purgée, attendre pour négocier peut faire perdre l’essentiel.

Que doit faire le bailleur avant de vendre ?

Le bailleur doit raisonner avant la promesse, pas après.

La première étape consiste à relire le bail commercial. Il faut vérifier l’identité du preneur, la destination des lieux, l’assiette exacte du local, les parkings, caves ou réserves, et les éventuelles clauses particulières de cession.

La deuxième étape consiste à qualifier la vente. Une vente du local seul n’appelle pas le même traitement qu’une cession globale d’immeuble. Une vente à un enfant en nom propre ne produit pas les mêmes effets qu’une vente à une SCI détenue par cet enfant. Une vente à prix modifié après une première offre au locataire impose une nouvelle vigilance.

La troisième étape consiste à purger le droit de préférence lorsque le doute existe. Une notification bien rédigée est souvent moins coûteuse qu’un procès. Elle doit reprendre le prix, les conditions, les délais, et être envoyée dans une forme probante.

La quatrième étape concerne l’acquéreur. Celui-ci doit demander la preuve de la purge ou de l’exception applicable. Dans une vente de murs commerciaux occupés, la purge du droit de préférence est un point de due diligence, au même titre que le bail, les loyers, les impayés, les diagnostics et les autorisations administratives.

Paris et Île-de-France : un enjeu fréquent sur les murs commerciaux

À Paris et en Île-de-France, les ventes de murs commerciaux sont souvent réalisées dans un contexte de SCI patrimoniale, de transmission familiale, de refinancement bancaire ou de restructuration d’un patrimoine professionnel. Le risque est donc fréquent.

Le contentieux peut concerner une boutique de rez-de-chaussée à Paris, un local artisanal en proche couronne, un lot commercial dans une copropriété ou un local exploité avec réserve, cave ou parking. La désignation exacte du bien devient alors centrale. Si le local vendu dépasse l’assiette du bail, ou si le bail porte sur une partie seulement de l’immeuble, la discussion sur l’application du droit de préférence peut devenir technique.

Le tribunal compétent dépendra de la nature des demandes et de la localisation du bien. Avant d’assigner, il faut sécuriser la preuve : extrait de propriété, promesse, acte de vente si disponible, extrait Kbis de la SCI acquéreuse, bail, quittances, échanges notariaux et tout courrier de notification.

Les pièces à réunir avant d’agir

Pour le locataire, les pièces utiles sont les suivantes :

• bail commercial et avenants ;
• état descriptif des locaux loués ;
• notification reçue, ou preuve de son absence ;
• échanges avec le bailleur, l’agence ou le notaire ;
• informations sur l’acquéreur, notamment s’il s’agit d’une SCI ;
• annonce de vente, promesse ou acte, si accessible ;
• preuve de l’exploitation commerciale ou artisanale dans les lieux ;
• éléments démontrant la date à laquelle le locataire a découvert la vente.

Pour le bailleur, les pièces à préparer sont différentes :

• projet de vente et désignation précise des lots ;
• analyse de l’exception invoquée ;
• projet de notification au locataire ;
• preuves d’envoi et de réception ;
• éventuelle renotification en cas de baisse du prix ou de modification des conditions ;
• échanges avec le notaire et l’acquéreur.

La stratégie se décide souvent sur une question simple : peut-on démontrer que le locataire devait recevoir une offre, et que cette offre n’a pas été valablement faite ?

Sources officielles

• Cour de cassation, 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, publié au Bulletin : lire la décision.
• Code de commerce, article L. 145-46-1 : consulter le texte sur Légifrance.
• Code de commerce, article L. 145-60 : consulter le texte sur Légifrance.

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