Un seul mois de loyer impayé suffit rarement à justifier une stratégie brutale. Il suffit en revanche à déclencher une réaction structurée. Depuis la fin de la trêve hivernale 2025-2026, les recherches liées aux impayés locatifs, au commandement de payer et à l’expulsion repartent fortement. Le signal Google Ads relevé pour ce run est net : environ 2 900 recherches mensuelles sur impayés loyers, 1 300 sur loyer impayé que faire, 390 sur 1 mois de loyer impayé, 390 sur commandement de payer loyer et 210 sur assignation au tribunal pour loyers impayés.
Ces requêtes ne sont pas seulement informatives. Elles correspondent souvent à une situation très concrète : le virement n’est pas arrivé, le prélèvement a été rejeté, l’agence relance, le bailleur a un crédit à payer, le locataire annonce une difficulté temporaire, ou une caution familiale commence à s’inquiéter.
La réponse courte est la suivante : dès le premier mois d’impayé, il faut dater, vérifier, relancer par écrit et préparer les garanties. Il ne faut pas couper l’eau, changer les serrures, menacer le locataire ou improviser une expulsion. Il ne faut pas non plus attendre trois mois sans rien faire. Entre l’inaction et le contentieux immédiat, il existe une méthode utile.
Cet article complète le guide du cabinet sur les premières étapes face à un loyer impayé et l’analyse consacrée au commandement de payer loyer, six semaines et contestation. L’angle est différent : que faire au premier mois, avant que le dossier ne bascule chez le commissaire de justice ?
1 mois de loyer impayé : qualifier la dette avant de relancer
Le premier réflexe n’est pas d’écrire une lettre agressive. Il faut d’abord qualifier la dette.
Un loyer est-il vraiment exigible ? La date d’échéance est-elle passée ? Le bail prévoit-il un paiement mensuel à terme échu ou à terme à échoir ? Le virement a-t-il été annoncé mais non reçu ? Une aide au logement a-t-elle été versée directement au bailleur ? Des charges, une régularisation ou une indexation ont-elles été ajoutées au solde ?
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Mais cette règle ne dispense pas le bailleur de produire un décompte lisible. Dès le premier impayé, il faut isoler :
- le loyer principal ;
- les provisions sur charges ;
- les éventuelles régularisations ;
- l’indexation, si elle a été appliquée ;
- les paiements partiels ;
- les aides au logement reçues ou attendues ;
- le dépôt de garantie, qui ne doit pas être utilisé librement pour compenser un loyer en cours de bail.
Ce travail paraît administratif. En réalité, il prépare toute la suite. Si le dossier finit devant le juge, un décompte propre vaut mieux qu’une succession de messages confus.
Relance simple ou mise en demeure : quelle étape au premier mois ?
Au premier retard, une relance simple suffit souvent lorsque le locataire répond et donne une date de régularisation crédible. Elle doit rester écrite, courte et datée. L’objectif est de rappeler l’échéance, le montant, le mode de paiement et la date attendue.
Si le locataire ne répond pas, conteste sans justificatif ou promet plusieurs fois sans payer, la mise en demeure devient utile. Elle n’est pas encore le commandement de payer de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle sert à fixer le dossier : dette constatée, délai de régularisation amiable, pièces demandées, proposition éventuelle d’échéancier.
Une bonne mise en demeure doit éviter trois défauts fréquents.
Le premier défaut est l’exagération. Menacer immédiatement d’une expulsion alors qu’aucun juge n’a statué affaiblit le sérieux du courrier. Le bailleur peut annoncer qu’à défaut de régularisation, il envisagera les démarches prévues par le bail et par la loi, mais il ne doit pas présenter l’expulsion comme automatique.
Le deuxième défaut est l’imprécision. « Vous devez plusieurs sommes » ne suffit pas. Il faut indiquer les mois concernés, les montants et les paiements déjà pris en compte.
Le troisième défaut est l’absence de porte de sortie. Si le locataire traverse une difficulté courte, un paiement immédiat partiel et un échéancier écrit peuvent coûter moins cher qu’une procédure.
Faut-il contacter la caution, Visale, la CAF ou l’assureur loyers impayés ?
Oui, mais dans le bon ordre et avec les bons documents.
Si une caution personne physique garantit le bail, il faut relire l’acte de cautionnement. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement le cautionnement en matière de bail d’habitation. Il faut vérifier l’identité de la caution, la durée de l’engagement, le montant garanti, les mentions obligatoires et l’existence d’une éventuelle assurance loyers impayés. Dans beaucoup de cas, le bailleur ne peut pas cumuler une caution personnelle et une assurance garantissant les obligations locatives, sauf exceptions.
Au premier impayé, une information amiable de la caution peut être utile si elle est prévue et proportionnée. En revanche, lorsque le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, l’article 24 prévoit une formalité spécifique : si les obligations du locataire sont garanties par une caution, le commandement doit lui être signifié dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut de quoi la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.
Si le logement est couvert par Visale, il faut respecter les délais et les conditions déclaratives d’Action Logement. Le bailleur ne doit pas attendre que la dette devienne ingérable avant de regarder son espace bailleur, les pièces demandées et les délais de déclaration.
Si le locataire reçoit une aide au logement, il faut aussi surveiller le calendrier CAF ou MSA. Service-Public rappelle, dans sa fiche consacrée à la procédure en cas de loyers impayés et d’expulsion locative, que plusieurs acteurs peuvent intervenir autour de la dette locative, notamment les organismes payeurs, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et le juge.
Enfin, si une assurance loyers impayés existe, le réflexe doit être contractuel : déclaration dans les délais, pièces exactes, relances conformes, absence d’accord non autorisé qui pourrait ensuite être opposé par l’assureur.
Quand faut-il passer au commandement de payer ?
Le commandement de payer n’est pas réservé aux dossiers anciens. Il peut être envisagé dès qu’une dette exigible persiste et que le bail contient une clause résolutoire adaptée. Mais l’intérêt d’agir vite ne doit pas faire oublier la préparation.
Avant de mandater un commissaire de justice, le bailleur doit contrôler quatre points.
Premier point : le bail. La clause résolutoire existe-t-elle ? A-t-elle été correctement rédigée ? Le bail est-il antérieur ou postérieur à la réforme de 2023 ? La question du délai de six semaines ou de deux mois peut devenir centrale, comme expliqué dans notre article sur le commandement de payer locatif.
Deuxième point : le décompte. L’acte devra présenter la dette de manière compréhensible. Un commandement construit sur un solde flou donne au locataire un angle de contestation.
Troisième point : les garanties. Caution, Visale, assurance loyers impayés, CAF ou MSA : chacun a son calendrier. Un commandement délivré sans coordination peut créer une difficulté de recouvrement.
Quatrième point : l’objectif. Le bailleur cherche-t-il seulement le paiement, la résiliation du bail, un échéancier sérieux, une expulsion à terme ou une négociation de départ ? La réponse change le ton du dossier.
Pour les propriétaires qui veulent sécuriser cette étape, la page du cabinet consacrée au recouvrement de loyers à Paris détaille les contentieux traités.
Ce que le propriétaire ne doit jamais faire
Un mois de loyer impayé peut créer une tension forte, surtout si le bailleur rembourse un crédit ou finance les charges de copropriété. Cette tension ne justifie pas les méthodes de fait.
Le propriétaire ne doit pas changer les serrures, couper l’eau, couper l’électricité, retirer les meubles, entrer dans le logement sans accord, bloquer l’accès à la boîte aux lettres ou exercer une pression physique. Il ne doit pas non plus publier l’impayé sur un groupe de copropriétaires, menacer la famille du locataire ou multiplier les appels tardifs.
Ces pratiques peuvent retourner le dossier. Le bailleur qui veut être payé ou récupérer son logement doit rester sur le terrain de la preuve : bail, décompte, relance, mise en demeure, garanties, commandement, assignation si nécessaire.
Le locataire, de son côté, ne doit pas croire que le silence protège. Répondre vite, proposer un paiement partiel, produire les justificatifs d’une difficulté ponctuelle, saisir les services sociaux si nécessaire et reprendre le loyer courant sont souvent les meilleurs moyens d’éviter l’escalade.
Locataire : que faire si vous avez seulement un mois de retard ?
Le locataire doit d’abord distinguer une gêne temporaire d’une dette qui va s’installer. Si le mois suivant risque aussi d’être impayé, il faut le dire tout de suite. Une dette de deux mois change souvent le regard du bailleur, de la CAF, de l’assureur et du juge.
La réponse utile tient en cinq actions.
Première action : répondre par écrit à la relance. Il faut reconnaître ce qui est exact, contester ce qui ne l’est pas et indiquer une date réaliste de paiement.
Deuxième action : payer ce qui peut l’être. Un paiement partiel ne règle pas tout, mais il montre une volonté de régulariser.
Troisième action : reprendre le loyer courant dès que possible. Devant le juge, la reprise du paiement courant peut peser dans une demande de délais.
Quatrième action : demander de l’aide avant le commandement. FSL, CAF, assistante sociale, employeur, proches, commission de surendettement selon le cas : ces démarches doivent être documentées.
Cinquième action : vérifier la dette. Charges non justifiées, régularisation contestée, indexation erronée, paiement non imputé, problème de décence ou trouble de jouissance : si une contestation existe, elle doit être argumentée avec des pièces. Le non-paiement total sans dossier est rarement une bonne stratégie.
Paris et Île-de-France : pourquoi agir plus vite
À Paris et en Île-de-France, un impayé locatif produit souvent des effets plus rapides qu’ailleurs. Les loyers sont élevés, les crédits immobiliers pèsent lourd, les charges de copropriété peuvent être importantes et le relogement du locataire est difficile. Un dossier qui reste flou pendant trois mois devient vite un dossier de rupture.
Pour le bailleur francilien, le bon réflexe consiste à constituer dès le premier mois un dossier prêt à être transmis : bail, état civil du locataire, acte de cautionnement, justificatifs d’assurance loyers impayés, relevé locatif, appels de loyer, quittances, preuve des paiements, échanges, coordonnées CAF si connues, mandat de gestion et décompte actualisé.
Pour le locataire, il faut éviter l’effet tunnel. Un accord oral avec l’agence ne suffit pas. Il faut obtenir un écrit, conserver les preuves de paiement et demander un échéancier réaliste. Si le logement présente un problème sérieux, il faut le documenter par photos, courriers, constats ou signalements, sans cesser unilatéralement tout paiement.
Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France sur les dossiers de bail d’habitation, de recouvrement de loyers, de commandement de payer, de résiliation de bail et d’expulsion. Pour une vue plus large, voir aussi la page dédiée à la résiliation de bail à Paris.
Checklist avant d’envoyer le dossier au commissaire de justice
Avant de demander un commandement de payer, le bailleur devrait réunir au minimum :
- le bail signé et les avenants ;
- la clause résolutoire ;
- l’état civil du locataire et de la caution ;
- l’acte de cautionnement complet ;
- le relevé locatif mois par mois ;
- les relances et réponses du locataire ;
- les paiements reçus et rejetés ;
- les justificatifs de charges si elles sont réclamées ;
- les informations CAF, MSA, Visale ou assurance loyers impayés ;
- une mise en demeure claire ;
- une note indiquant l’objectif : paiement, échéancier, résiliation ou expulsion à terme.
Cette checklist ne retarde pas la procédure. Elle évite surtout d’engager une procédure fragile.
Le bon calendrier après le premier impayé
Dans les premiers jours, il faut vérifier la dette et relancer. Dans les deux premières semaines, il faut obtenir une réponse écrite, un paiement ou un engagement daté. À la fin du premier mois, si rien n’est régularisé, le bailleur doit choisir entre une dernière mise en demeure structurée et le passage au commandement de payer.
Si le commandement est délivré, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fait courir le délai applicable à la clause résolutoire. Le locataire peut payer, négocier, contester ou demander des délais. Si la dette persiste, le dossier peut ensuite aller devant le juge des contentieux de la protection.
L’objectif n’est donc pas de judiciariser chaque retard. L’objectif est de ne pas perdre le contrôle du calendrier.
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