Vive en España, ha visto una casa en Francia que le encaja y, animado por la agencia, firma rápidamente una oferta de compra escrita con el precio y, a veces, entrega una pequeña cantidad en concepto de señal. Días después surgen las dudas: ¿puedo echarme atrás si cambio de idea o si mi banco no me concede la hipoteca? ¿Y si es el vendedor quien, tras aceptar mi oferta, vende la casa a otra persona que ofrece más? En Francia, la respuesta es más severa de lo que parece: una oferta de compra aceptada puede valer ya una venta perfecta, y el famoso plazo de retractación de diez días no protege la oferta, sino solo el contrato posterior.

Este artículo explica, paso a paso, cuándo su oferta aceptada lo ata como si ya hubiera comprado, cuándo todavía está a tiempo de retirarse sin perder dinero, qué ocurre con la señal que entregó y qué puede reclamar si el vendedor vende a otro después de decirle que sí. Todo con el derecho francés vigente, verificado en este mismo trabajo, y con sentencias reales de la Corte de Casación francesa, que es el tribunal supremo francés para estos litigios civiles. Al final encontrará también qué pruebas debe guardar desde España y qué plazos debe respetar.

Una aclaración de vocabulario que usaremos en todo el texto. La offre d’achat es la oferta de compra: el documento que usted firma y envía al vendedor. La acceptation es la aceptación del vendedor. El compromis de vente, también llamado promesse synallagmatique, es el precontrato bilateral que se firma después, normalmente ante notario, y que ya incluye las condiciones suspensivas, como la de obtención del préstamo. La promesse unilatérale de vente es otra figura distinta, en la que solo el vendedor se compromete durante un tiempo y usted, como beneficiario, decide después si compra o no. Las arrhes son una señal con derecho a desistir: quien las entrega puede retirarse perdiéndolas, y quien las recibe puede retirarse devolviendo el doble. No confunda las arrhes con el simple anticipo a cuenta del precio, que no da derecho a desistir. Por último, el délai de rétractation de diez días es el plazo legal que permite al comprador no profesional anular ciertos contratos ya firmados; como verá, no se aplica a la oferta.

I. En Francia, una oferta de compra aceptada puede valer ya una venta

La idea central del derecho francés de la compraventa es sencilla y está escrita desde 1804 en el Código civil. Su artículo 1583 dispone, en francés oficial: « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé », texto que puede consultarse en el artículo 1583 del Código civil. En español, esto significa que la venta queda perfecta entre las partes, y la propiedad se transmite de derecho al comprador frente al vendedor, desde que existe acuerdo sobre la cosa y sobre el precio, aunque la casa no se haya entregado todavía ni el precio se haya pagado. No se exige escritura ante notario para que la venta exista entre comprador y vendedor: la escritura pública será necesaria después para inscribir la propiedad frente a terceros, pero el vínculo contractual nace del acuerdo.

La Corte de Casación francesa lo ha confirmado con toda claridad en un caso casi idéntico al suyo. El 22 de junio de 2023, su Sala Tercera de lo Civil dictó la sentencia número 22-16.498, consultable en la decisión oficial de la Corte de Casación. Los hechos eran estos: la sociedad Sweethome envió el 31 de enero de 2018 al mandatario de una sociedad civil inmobiliaria una oferta de compra por un piso y dos plazas de aparcamiento, por un precio de 830 000 euros. La vendedora aceptó esa oferta por correo electrónico el 8 de febrero siguiente y después se negó a firmar la venta. La compradora demandó pidiendo que se declarara la venta perfecta. El tribunal de apelación de París rechazó la demanda, considerando que la aceptación solo abría unas negociaciones y que la venta quedaba supeditada a la firma posterior de una promesa de venta que precisaría sus modalidades. La Corte de Casación anuló esa resolución: ni la oferta ni su aceptación hacían de la firma de una promesa de venta una condición de perfección de la venta, de modo que, habiendo acuerdo sobre la cosa y el precio, la venta era perfecta conforme al artículo 1583. La vendedora fue condenada en costas y a pagar 3 000 euros por las costas del recurso.

A. Cuándo su oferta aceptada equivale a la venta

Para que su oferta aceptada valga venta se necesitan tres elementos, y conviene comprobarlos con frialdad sobre sus propios papeles. Primero, una oferta firme y definitiva, que contenga los elementos esenciales del contrato y exprese su voluntad de quedar vinculado si el vendedor acepta. El artículo 1114 del Código civil lo dice así en su texto oficial: « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation », que puede leerse en el artículo 1114 del Código civil. En español, esto significa que la oferta dirigida a una persona determinada o indeterminada debe incluir los elementos esenciales del contrato previsto y expresar la voluntad de su autor de quedar obligado en caso de aceptación; si falta esa voluntad de compromiso, solo hay una invitación a negociar. En la práctica, una oferta que identifica el inmueble, fija un precio preciso y lleva su firma es, salvo mención en contrario, una oferta firme.

Segundo, una aceptación pura y simple del vendedor, sin condiciones ni reservas. En el caso Sweethome, la aceptación por correo electrónico bastó: el derecho francés no exige forma especial para aceptar una oferta de compra de un inmueble entre las partes. Guarde por tanto cada mensaje: el correo de aceptación, incluso breve, puede ser la prueba decisiva de que hubo acuerdo. Tercero, que ni la oferta ni la aceptación supediten la venta a la firma posterior de otro documento. Si su oferta dice, por ejemplo, «oferta válida salvo firma del compromis», o si la aceptación del vendedor añade «siempre que firmemos la promesa», entonces las partes han convertido esa firma posterior en condición de la venta y ya no hay venta perfecta con la simple aceptación. En el caso Sweethome, como ni la oferta ni la aceptación imponían esa condición, la venta quedó perfecta sin necesidad de firmar nada más.

Cuando estos tres elementos se reúnen, el artículo 1589 del Código civil añade que la promesa de venta vale venta cuando hay consentimiento recíproco de ambas partes sobre la cosa y el precio, texto disponible en el artículo 1589 del Código civil. En español, esto significa que la promesa bilateral de vender vale como venta desde que ambas partes consienten la cosa y el precio. La consecuencia práctica es directa: usted ya es contractualmente comprador y el vendedor ya es contractualmente vendedor, con todo lo que eso implica si uno de los dos se echa atrás, como se explica en la segunda parte.

Un consejo inmediato antes de firmar nada: fije siempre por escrito un plazo de validez de su oferta, por ejemplo siete o quince días, e indique que, pasado ese plazo sin aceptación, la oferta caduca. Sin plazo expreso, la oferta debe mantenerse durante un tiempo razonable, y discutirá después qué era razonable. Con plazo expreso, la discusión desaparece. Y no entregue cantidades de dinero con la oferta sin dejar escrito a qué título las entrega: anticipo a cuenta, arrhes con derecho a desistir o simple depósito en garantía en manos del notario. Esa sola línea puede decidir si recupera su dinero o lo pierde, como verá a continuación.

B. Cuándo todavía no hay venta y usted sigue libre

No toda oferta firmada lo ata. Hay cuatro situaciones frecuentes en las que no existe venta perfecta y usted puede retirarse sin deber nada, siempre que actúe con rapidez y deje constancia escrita. Primera, la oferta incompleta o exploratoria: si su documento no fija el precio, no identifica con precisión el inmueble o se presenta como una simple muestra de interés para negociar, el artículo 1114 citado antes lo califica como simple invitación a entrar en negociación, no como oferta. Las agencias utilizan a veces hojas de visita o propuestas vagas; esos papeles no lo convierten en comprador.

Segunda, la oferta sometida expresamente a condición. Si usted escribió que la oferta solo valdría si obtenía la hipoteca, si vendía antes su piso en España o si el diagnóstico técnico resultaba satisfactorio, y la condición no se cumple, no hay venta. Pero atención a la prueba: la condición debe estar escrita en la oferta o en la aceptación. Un acuerdo verbal sobre la hipoteca, discutido por teléfono con el agente, no le protegerá si el vendedor lo niega. Tercera, la oferta caducada: si fijó un plazo de validez y el vendedor acepta fuera de plazo, esa aceptación tardía es en realidad una contraoferta del vendedor, que a usted le deja libre de aceptarla o no. Cuarta, la contraoferta del vendedor: si el vendedor responde cambiando el precio, las fechas o cualquier elemento esencial, ya no hay aceptación sino una propuesta nueva, y usted decide.

En estos cuatro casos, si entregó alguna cantidad, tiene derecho a que se la devuelvan íntegramente, porque nunca llegó a existir el contrato al que esa cantidad se vinculaba. Reclámela por escrito, por carta certificada con acuse de recibo o por un medio equivalente que deje constancia de la fecha, y conserve el justificante de la transferencia. Si la cantidad la retiene la agencia y se niega a devolverla, el requerimiento escrito es la prueba que necesitará después. La experiencia muestra que muchos litigios se ganan o se pierden en este punto: quien tiene el justificante bancario y el requerimiento fechado recupera; quien pagó en efectivo sin recibo, casi nunca.

II. Quiero echarme atrás o el vendedor vende a otro: dinero, plazos y pruebas

Una vez aclarado si hay venta perfecta o no, llega la pregunta que de verdad le quita el sueño: ¿cuánto dinero pierdo si me retiro y qué puedo exigir si es el vendedor quien incumple? Las reglas son distintas según quién se eche atrás, y los plazos se cuentan en días, no en semanas, de modo que cada día de espera cuenta.

A. Si es usted quien se echa atrás después de una oferta aceptada

El error más caro consiste en creer que dispone del plazo de retractación de diez días. Ese plazo existe, pero no se aplica a la oferta de compra. El artículo L. 271-1 del Código de la construcción y de la vivienda lo reserva a los actos que tienen por objeto la construcción o la adquisición de un inmueble de uso habitacional cuando se notifican formalmente al comprador no profesional, es decir, en la práctica, al compromis o a la promesa que le notifica el notario por carta certificada con acuse de recibo o medio equivalente. Puede leer su texto vigente en el artículo L. 271-1 del Código de la construcción y de la vivienda. En español, esto significa que, para todo acto de adquisición de un inmueble de vivienda, el comprador no profesional puede retractarse en diez días contados desde el día siguiente a la primera presentación de la carta que le notifica el acto. La oferta que usted firmó en la agencia o envió por correo electrónico no es ese acto notificado: por tanto, su retractación de la oferta no disfruta de esos diez días automáticos.

El cómputo de esos diez días, cuando sí se aplican al compromis posterior, es además una trampa clásica. El artículo 641 del Código de procedimiento civil dispone que, cuando un plazo se expresa en días, no se cuenta el día del acto que lo hace correr, texto disponible en el artículo 641 del Código de procedimiento civil. En español, esto significa que el día de la notificación no cuenta dentro del plazo. La Corte de Casación precisó el 19 de diciembre de 2024, en su sentencia número 23-12.652 publicada en el Boletín oficial, consultable en la decisión oficial de la Corte de Casación, que esta regla de cómputo y la del artículo L. 271-1 expresan la misma norma y sus efectos no se acumulan: no se añade un día más. En aquel caso, la promesa se notificó por carta certificada del 30 de agosto de 2018, recibida el 4 de septiembre, y el comprador se retractó por carta del 15 de septiembre; la Corte confirmó que la retractación llegaba fuera de plazo y validó la condena del comprador a pagar 3 500 euros de daños a la agencia. Moraleja: cuando firme el compromis, cuente los diez días desde el día siguiente a la recepción de la carta del notario, sin añadir días de propina, y envíe su retractación por carta certificada antes de que venza.

Vuelve entonces la pregunta: si me retiro de una oferta ya aceptada que vale venta, ¿qué pierdo? Depende de lo que entregó y de lo que firmó. Si la cantidad entregada se calificó expresamente como arrhes, el artículo 1590 del Código civil permite a cada parte desistir: quien dio las arrhes las pierde y quien las recibió devuelve el doble, según el texto vigente en el artículo 1590 del Código civil. En español, esto significa que, si la promesa de vender se hizo con arrhes, cada contratante puede desistir, perdiendo quien las entregó lo entregado y devolviendo quien las recibió el doble. Es el único caso en que el desistimiento tiene un precio fijado por la ley. Pero si la cantidad era un simple anticipo a cuenta del precio, sin mención de arrhes, usted no tiene derecho legal a desistir perdiendo solo el anticipo: el vendedor puede exigirle el cumplimiento de la venta o reclamarle daños y perjuicios por el perjuicio causado, con fundamento en el artículo 1240 del Código civil, que obliga a reparar el daño causado por culpa propia y puede leerse en el artículo 1240 del Código civil.

Si tras la oferta firmaron un compromis con condición suspensiva de obtención del préstamo y el banco le deniega la hipoteca, la situación cambia a su favor, pero solo si prueba que solicitó el préstamo conforme a lo pactado. La Corte de Casación lo recordó el 5 de febrero de 2026 en su sentencia número 23-21.386, disponible en la decisión oficial de la Corte de Casación. En aquel litigio sobre una promesa unilateral de venta de un inmueble con habitaciones de huéspedes, los beneficiarios habían depositado fondos en la notaría en concepto de indemnización de inmovilización y la vendedora se negaba a devolverlos alegando que no habían justificado a tiempo sus gestiones bancarias. La Corte confirmó la restitución: la promesa permitía recuperar los fondos demostrando haber realizado las gestiones de financiación y que la condición no había fallado por su culpa, sin que esa justificación estuviera encerrada en plazo alguno, y los compradores habían aportado en apelación dos solicitudes de préstamo del 26 de abril de 2019 ante dos bancos, conformes a las características pactadas, denegadas por esas entidades. Los contratos legalmente formados son ley para las partes, como recuerda el artículo 1103 del Código civil, y la promesa unilateral se rige por el artículo 1124 del Código civil, que en español significa que el promitente concede al beneficiario el derecho a optar por el contrato cuyos elementos esenciales ya están fijados. La lección práctica es clara: presente al menos dos solicitudes ante bancos distintos, por el importe, la duración y el tipo máximo previstos en el contrato, guarde las denegaciones escritas y responda por escrito a cualquier requerimiento del notario. Quien prueba sus gestiones recupera su señal; quien no prueba nada la pierde. Si su banco le deniega la hipoteca tras firmar el compromis, encontrará el procedimiento completo de prueba y restitución explicado en detalle en nuestra guía sobre la denegación de hipoteca y la condición suspensiva del préstamo.

B. Si el vendedor acepta su oferta y después vende la casa a otro

Es el escenario inverso y el más doloroso: el vendedor le dijo que sí, usted empezó a mover la hipoteca y a reservar la mudanza, y de pronto la agencia le comunica que la casa se ha vendido a un tercero que ofreció más. Si su oferta aceptada valía venta conforme a lo explicado en la primera parte, el vendedor ha incumplido un contrato perfecto y usted dispone de dos vías. La primera es pedir al juez la ejecución forzosa de la venta, es decir, una sentencia que declare que la casa es suya y ordene la firma de la escritura; la segunda, si ya no le interesa la casa o la ejecución tropieza con la reventa al tercero, es reclamar daños y perjuicios por el perjuicio sufrido: gastos de tasación y de desplazamiento, honorarios bancarios y de intermediación perdidos, diferencia de precio si una vivienda equivalente cuesta ahora más y, en su caso, el alojamiento temporal contratado. Cuando la reventa se hizo mediante una promesa unilateral incompatible con la venta ya perfecta, el artículo 1124 citado antes añade una sanción ejemplar: el contrato celebrado en violación de la promesa con un tercero que conocía su existencia es nulo. En la práctica, esa nulidad exige probar que el tercero conocía su oferta aceptada, prueba difícil pero no imposible si la agencia gestionaba ambas operaciones.

Actúe en orden y sin demora. Primero, envíe inmediatamente al vendedor un requerimiento escrito, por carta certificada con acuse de recibo, recordándole su aceptación fechada y exigiéndole que cumpla la venta en un plazo breve, por ejemplo quince días. Ese requerimiento fija la fecha del incumplimiento y abre la vía judicial. Segundo, reúna su expediente de pruebas: su oferta firmada con precio e inmueble identificados, la aceptación del vendedor con su fecha y hora, los justificantes de todas las cantidades entregadas y sus conceptos exactos, las denegaciones o aprobaciones bancarias, y todos los mensajes de la agencia. Tercero, consulte el tanteo municipal antes de cantar victoria: si el ayuntamiento ejerce su derecho de adquisición preferente, la venta con usted puede frustrarse por causa legal, sin culpa del vendedor, como se explica en nuestra guía sobre el tanteo del ayuntamiento y cómo recurrirlo. Cuarto, si el vendedor persiste, demande ante el tribunal judicial del lugar donde se encuentra el inmueble: en París, el tribunal judicial de París concentra estos litigios y los plazos de señalamiento obligan a preparar el expediente con meses de antelación, de modo que adelantar la prueba pericial del valor y del perjuicio acelera notablemente el resultado.

Una precisión importante para quien compra desde España: el procedimiento se desarrolla íntegramente en Francia, en francés y ante los tribunales franceses, porque el inmueble está en Francia. Los poderes para actuar pueden otorgarse ante notario español con apostilla, y las notificaciones pueden practicarse en su domicilio español, pero los plazos procesales franceses corren igual. Por eso conviene reaccionar en las primeras semanas: cuanto antes conste por escrito su reclamación, más difícil le resulta al vendedor alegar que usted había renunciado o que aceptó la ruptura. Si el vendedor se niega ya en fase de compromis a firmar la escritura, el camino judicial es el mismo que describimos en nuestro artículo sobre el vendedor que no quiere firmar la escritura, y la estrategia de prueba que allí se detalla le sirve también cuando el incumplimiento nace antes, en la oferta aceptada. Y si todavía no ha firmado nada y está preparando la compra a distancia, revise antes los pasos del poder, la señal, el préstamo y los plazos para no perder el dinero.

Conclusión

La oferta de compra en Francia no es un simple papel sin consecuencias: aceptada sin reservas sobre cosa y precio determinados, vale venta desde ese momento conforme al artículo 1583 del Código civil, como confirmó la Corte de Casación el 22 de junio de 2023 al dar la razón a la compradora frente a la vendedora que se negó a firmar. El plazo de retractación de diez días no le protege en la fase de la oferta, sino solo ante el compromis o la promesa que el notario le notifique, y su cómputo no admite días de propina, como recordó la Corte el 19 de diciembre de 2024. La señal solo le da derecho a desistir perdiéndola si se calificó expresamente como arrhes conforme al artículo 1590; en los demás casos, retirarse de una venta perfecta expone a la ejecución forzosa o a los daños. Y si pidió la hipoteca como exigía el contrato y el banco se la denegó, la sentencia de 5 de febrero de 2026 confirma que recupera lo depositado siempre que pruebe sus gestiones con documentos bancarios.

Antes de firmar su próxima oferta, escriba en ella el plazo de validez, precise a qué título entrega cada euro y conserve cada aceptación y cada justificante. Si el vendedor acepta y luego vende a otro, requiérale por escrito de inmediato y prepare la prueba de la aceptación y del perjuicio. Esos papeles, fechados y ordenados, son los que deciden estos litigios.